000981_2013_银亿股份_2013年年度报告_2014-04-21.pdf

银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 1 证券代码：000981 证券简称：银亿股份 公告编号：2014-017 银亿房地产股份有限公司银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告年年度报告 二一四年四月二十二日二一四年四月二十二日 银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名 谢威 董事 个人原因 贾生华 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年年 12 月月 31 日的公司总股本为基数，向全体股东每日的公司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 1.20 元（含税），送红股元（含税），送红股 0股（含税），不以公积金转增股本。股（含税），不以公积金转增股本。公司负责人熊续强、主管会计工作负责人朱莹及会计机构负责人公司负责人熊续强、主管会计工作负责人朱莹及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)李春儿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。李春儿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 3 目目 录录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介公司简介.7 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要.9 第四节第四节 董事会报告董事会报告.11 第五节第五节 重要事项重要事项.30 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.40 第七节第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.45 第八节第八节 公司治理公司治理.51 第九节第九节 内部控制内部控制.55 第十节第十节 财务报告财务报告.58 第十一节第十一节 备查文件目录备查文件目录.154 银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司/本公司/银亿股份/上市公司 指 银亿房地产股份有限公司（原名甘肃兰光科技股份有限公司）兰光经发 指 深圳兰光经济发展公司，公司原控股股东 兰光集团 指 深圳兰光电子集团有限公司，公司原控股股东之控股股东 宁波银亿控股 指 宁波银亿控股有限公司，公司控股股东 银亿集团 指 银亿集团有限公司，公司控股股东之控股股东 宁波银亿房产 指 宁波银亿房地产开发有限公司，公司全资子公司 西部创新投资 指 西部创新投资有限公司，公司全资子公司 宁波银亿建设 指 宁波银亿建设开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银亿置业 指 宁波银亿置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波荣耀置业 指 宁波荣耀置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司 镇海银亿房产 指 宁波市镇海银亿房产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 银亿世纪投资 指 宁波银亿世纪投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波矮柳置业 指 宁波矮柳置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司 象山银亿房产 指 象山银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司 舟山银亿房产 指 舟山银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司 鲁家峙投资 指 舟山鲁家峙投资发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司 玉环银亿房产 指 玉环银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司 上海庆安置业 指 上海庆安置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司 上海诚佳置业 指 上海诚佳房地产置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司 南京中兆置业 指 南京中兆置业投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司 南昌银亿房产 指 南昌市银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 沈阳银亿房产 指 沈阳银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 大庆银亿房产 指 大庆银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 江北银亿房产 指 宁波江北银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 北京同景投资 指 北京同景兴业投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司 舟山新城房产 指 舟山银亿新城房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银隆咨询 指 宁波银隆商业管理咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银策销代 指 宁波银策房地产销售代理服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司 银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 5 宁波银亿物业 指 宁波银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 大庆银亿物业 指 大庆银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 沈阳银亿物业 指 沈阳银亿万万城物业服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司 南京银亿物业 指 南京银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银尚广告 指 宁波银尚广告传媒有限公司，宁波银亿房产全资子公司 上海银亿同进 指 上海银亿同进置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银亿筑城 指 宁波银亿筑城房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 余姚银亿房产 指 余姚银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 银洲星国际 指 新疆银洲星国际商贸城有限公司，宁波银亿房产控股子公司 海尚大酒店 指 宁波海尚大酒店有限公司，宁波银亿房产全资子公司 上海银亿物业 指 上海银亿物业服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司 余姚商业管理 指 余姚银亿商业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 通达商业管理 指 宁波银亿通达商业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 海尚酒店投资 指 宁波银亿海尚酒店投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司 南京银亿建设 指 南京银亿建设发展有限公司，宁波银亿房产全资子公司 银亿永茂房产 指 宁波银亿永茂房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司 呼伦贝尔银亿 指 呼伦贝尔银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 南昌银亿物业 指 南昌银亿物业有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波江东银亿 指 宁波江东银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银乾销代 指 宁波银乾房地产销售代理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 大庆同景咨询 指 大庆同景投资咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司 新港湾投资 指 海口新港湾投资发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司 宁波新城置业 指 宁波银亿新城置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司 慈溪恒康投资 指 慈溪恒康投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波中元房产 指 宁波中元房地产开发有限公司，公司参股企业 银亿永盛房产 指 宁波银亿永盛房地产开发有限公司，公司联营企业 余姚伊顿房产 指 余姚伊顿房产房地产开发有限公司，公司联营企业 宁波亿彩百货 指 宁波亿彩百货有限公司，公司联营企业 银亿海港房产 指 宁波银亿海港房地产开发有限公司，原公司联营企业 南京银嵘房产 指 南京银嵘房地产开发有限公司，原宁波银亿房产全资子公司 重大资产重组 指 公司向宁波银亿控股有限公司发行股份购买其持有的宁波银亿房地产开发有限公司 100%的股权 元 指 中华人民共和国法定货币单位元 银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 6 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的风险因素带来的影响，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素内容。公司已在本报告中详细描述可能存在的风险因素带来的影响，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素内容。银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 7 第二节第二节 公司简介公司简介 一、公司信息一、公司信息 股票简称 银亿股份 股票代码 000981 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 银亿房地产股份有限公司 公司的中文简称 银亿股份 公司的外文名称（如有）YINYI REAL ESTATE CO.,LTD 公司的外文名称缩写（如有）YINYI REAL ESTATE 公司的法定代表人 熊续强 注册地址 中国甘肃省兰州市高新技术开发区张苏滩 573 号八楼 注册地址的邮政编码 730000 办公地址 浙江省宁波市江北区人民路 132 号银亿外滩大厦 6 楼 办公地址的邮政编码 315020 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 罗瑞华 赵姝 联系地址 浙江省宁波市江北区人民路 132 号银亿外滩大厦 6 楼 浙江省宁波市江北区人民路 132 号银亿外滩大厦 5 楼 电话 0574-87037581 0574-87653687 传真 0574-87653689 0574-87653689 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券部 银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 8 四、注册变更情况四、注册变更情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照注册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 1998 年 08 月 31 日 甘肃省兰州市城关区陇西路大众市场 85 号 6200001050168 620101710207508 71020750-8 报告期末注册 2011 年 08 月 18 日 中国甘肃省兰州市高新技术开发区张苏滩 573 号八楼 620000000005955 620101710207508 71020750-8 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）2000 年 5 月 18 日，甘肃兰光科技股份有限公司经中国证券监督管理委员会证监发行字200060 号文批准，向社会公众发行人民币普通股 5,000 万股，发行后注册资本为 16,100万元，主营业务为通信及相关设备制造业。2011 年 5 月，公司国有股权转让、股权分置改革、非公开发行股份收购资产等重大资产重组相关工作实施完毕，公司更名为银亿房地产股份有限公司，主营业务变更为房地产开发与经营业。历次控股股东的变更情况（如有）2000 年 6 月 22 日，公司在深圳证券交易所上市，公司控股股东为深圳兰光经济发展公司，实际控制人为甘肃省人民政府国有资产监督管理委员会。2011 年 5 月，因实施重大资产重组，公司控股股东及实际控制人发生变更，公司控股股东变更为宁波银亿控股有限公司，实际控制人变更为熊续强先生。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 杭州市西溪路 128 号新湖商务大厦 6 层 签字会计师姓名 卢娅萍、张晓平 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 国信证券股份有限公司 上海市民生路1199弄1号证大五道口广场 15 楼 李波、董锋 2011 年 8 月-2014 年 8 月 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间 平安证券有限责任公司 深圳市福田区金田路大中华国际交易广场 8 楼 王超伟、申志远 2011 年 5 月-2014 年 5 月 银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 9 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2013 年 2012 年 本年比上年增减(%)2011 年 营业收入（元）4,604,869,425.49 3,549,059,875.26 29.75%4,861,972,144.56 归属于上市公司股东的净利润（元）635,937,580.98 717,936,361.52-11.42%629,254,373.89 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）591,432,265.74 702,938,893.67-15.86%619,307,211.42 经营活动产生的现金流量净额（元）-30,770,359.18-476,610,742.15-2,479,363,055.18 基本每股收益（元/股）0.74 0.84-11.9%0.79 稀释每股收益（元/股）0.74 0.84-11.9%0.79 加权平均净资产收益率（%）15.9%21.28%-5.38%25.81%2013 年末 2012 年末 本年末比上年末增减(%)2011 年末 总资产（元）24,013,482,003.04 18,770,674,750.27 27.93%16,254,956,447.22 归属于上市公司股东的净资产（元）4,252,186,183.41 3,731,731,458.69 13.95%3,018,198,736.19 报告期末公司主要会计数据和财务指标的说明：由于本公司在2011年5月完成了重大资产重组事项，本次交易行为构成反向购买。根据财政部关于非上市公司购买上市公司股权实现间接上市会计处理的复函（财会便200917号）和企业会计准则第20号企业合并及相关讲解的规定，报告期末本公司合并报表实收资本金额为47,420.8390万元，本公司实际发行在外的普通股为85,900.5200万股，每股收益系按照发行在外的普通股加权平均计算。二、境内外会计准则下会计数据差异二、境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 三、非经常性损益项目及金额三、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）122,818,341.04 4,749,963.39-453,356.58 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的22,203,635.31 10,639,000.00 23,734,000.00 银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 10 政府补助除外）计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 10,344,741.69 1,448,055.32 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 213,372.20 8,189.63 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 10,000,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-8,225,376.66-4,463,691.29-9,499,029.38 其他符合非经常性损益定义的损益项目 减：所得税影响额 101,152,049.97 7,308,535.04 3,958,773.08 少数股东权益影响额（税后）1,697,348.37 75,514.16-124,321.51 合计 44,505,315.24 14,997,467.85 9,947,162.47-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 项目 涉及金额（元）原因 水利建设专项资金 3,096,288.61 营业外支出中列支的水利建设专项资金为公司正常业务密切相关项目，故将其界定为经常性损益 银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 11 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、概述一、概述 2013年是房地产行业机遇和挑战并重的一年，公司在董事会的正确领导下，积极应对持续调控的宏观环境，以公司持续健康发展为导向，积极开展经营管理活动，通过标准化建设和高周转策略的实施，努力提升运营能力，强化企业管理，取得了较好的业绩，为公司五年发展目标的实现开了好头。公司全年实现营业收入46.05亿元，归属于母公司所有者的净利润6.36亿元，全资子公司银亿房产也实现了上市时承诺的2013年归属于母公司所有者的净利润不低于6.06亿元的利润指标，为公司实施五年发展战略规划奠定了基础。（一）2013年度公司董事会的主要工作 1、严格规范，认真履行董事会职责（1）股东大会和董事会召开情况 报告期内，公司共召开2次股东大会会议和15次董事会会议，会议的召集召开符合法定程序，各位董事均能够认真履行职责、积极参加会议，重大经营决策事项和其他重大事项均履行了相关的审批程序。会议主要审议了定期报告、2012年度董事会报告、2012年度总裁工作报告、2012年度财务决算报告、2012年度利润分配预案、2012年度社会责任报告、2012年度内部控制自我评价报告、聘任会计师事务所、聘任高管及对外担保等重要议题。期间，公司董事会认真执行股东大会的各项决议，督促公司管理层认真落实股东大会的各项工作，公司董事会在履行职责中未超越股东大会授权范围，较好地履行了自身职责。（2）专业委员会履职情况 报告期内，公司董事会下属的审计委员会、提名委员会、战略委员会、薪酬与考核委员会四个专业委员会根据上市公司治理准则、公司章程、董事会议事规则及各专业委员会实施细则赋予的职责和义务，勤勉、忠实、尽责地履行职责，共召开4次审计委员会会议、2次提名委员会会议、2次战略委员会会议和2次薪酬与考核委员会会议，对年报审计、内控建设、高管聘任、战略制定、薪酬考核等多方面提出了重要意见和建议，促进了董事会科学决策和公司健康运行。2、强化治理，提高公司规范运作水准（1）加强内控建设，完善公司治理 报告期内，公司董事会严格按照公司法、证券法、深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引、深圳证券交易所股票上市规则等有关法律、法规和公司章程的要求，结合公司的实际情况，不断完善公司治理结构，建立健全了覆盖公司各环节的内部控制制度，形成了科学的决策机制、执行机制和监督机制，保证了公司经营活动的健康运行，保障了公司资产的安全。目前公司治理情况符合上市公司规范治理的各项要求，为公司规避经营风险和实现快速健康发展打下了良好基础。（2）合理分红，重视股东投资回报 公司重视对股东的投资回报，在努力扩大公司经营规模和保持公司稳定盈利能力的情况下，为回馈股东对公司长期以来的支持，让股东分享公司经营的成果，公司通过公司章程和未来三年（2012-2014年）股东回报规划进一步明确了利润分配政策，完善了董事会、股东大会对公司利润分配事项的决策程序和机制。报告期内，公司董事会制定了2012年度分红派息方案，进一步体现了回报股东的意识，充分维护了公司股东合法权益。（3）加强内幕信息管理，提升信息披露水平 报告期内，公司全体董事、监事、高管人员及其他内幕信息知情人员做到了在定期报告和重大事项的编制、审议和披露期间，严守保密义务，未泄露、透漏、传播公司内幕信息，公司无内幕信息知情人违规买卖公司股票的情形发生，无监管处罚记录。同时，公司信息披露的质量进一步提高，确保了公司信息披露的真实、准确、完整、及时和公平。（二）2013年度公司经营发展情况 银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 12 1、公司经营成果 报告期内，公司董事会和管理层围绕公司经营目标，大力推进标准化体系，以加强集团管控、改进招投标和战略采购、严格绩效考核、推进信息化建设等工作为突破口，加快工程进度、加快销售速度，实现了主营业务持续较快增长。2013年度，公司实现营业收入460,486.94万元，同比（去年同期354,906.99万元）上涨29.75%；营业利润85,084.38万元，同比（去年同期87,211.63万元）下降2.44%；利润总额97,581.50万元，同比（去年同期88,000.88万元）上涨10.89%；归属于母公司股东的净利润63,593.76万元，同比（去年同期71,793.64万元）下降11.42%；折合每股收益0.74元。因受国家宏观调控影响，交付项目利润率较去年有所下降。2、报告期内业务发展情况 公司以加快项目去化速度、保证稳定市场业绩、规避市场风险为出发点，进一步创新营销思路，拓宽营销渠道，一是借助外力来提升产品定位能力和营销能力，引进国内领先的销售公司作为合作单位，实现强强联合；二是改变单一营销模式，积极与腾迅网络、新浪乐居合作开展电商销售，拓宽营销渠道；三是注重市场调研，根据不同区域市场总体趋势、市场情况、不同楼盘特性，及时调整营销策略，提升营销能力。同时，公司坚持深耕区域市场，努力扩大经营规模，增加土地储备，2013年新增加3个项目，即海拉尔北山项目、银亿上府项目和宁穿路项目，合计新增土地面积49.75万平方米，新增建筑面积62.28万平方米。3、报告期内公司主要项目开发情况 报告期内，公司及子公司在开发和已开发项目共20个，开发建设总面积287.49万平方米，同比增长33.88%，其中在建面积88.39万平方米、新开工面积123.72万平方米、竣工交付面积77.79万平方米，较好地完成了年度各项经营指标。2013年度公司主要项目开发及销售情况如下：银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 13 序号 项目公司 项目名称 位置 类型 开发 状况 土地面积（平方米）总建筑面积（平方米）可售面积 （平方米）2013年开发情况 2013年度销售情况 在建面积 （平方米）新开工面积（平方米）竣工面积 （平方米）签约面积（平方米）签约金额（万元）1 江北银亿房产 钰鼎园 宁波 住宅 在开发 48,505 124,565 96,548 124,565 27,359 45,218 2 余姚银亿房产 四明广场 余姚 商业、办公 在开发 43,798 135,666 45,720 70,806 64,860 21,932 51,315 3 银亿筑城房产 上郡(云龙项目)宁波 住宅 在开发 45,533 136,953 99,824 136,953 24,386 23,537 4 宁波银亿房产 甬江东岸 宁波 住宅、商业、办公 在开发 99,914 350,543 99,449 350,543 35,211 81,007 5 慈溪恒康投资 上府 慈溪 住宅 在开发 59,086 126,560 63,234 126,560 10,802 9,254 6 舟山银亿房产 海悦庭二期(鲁家峙C08)舟山 住宅 已开发 55,331 96,949 75,717 96,949 19,930 17,031 7 舟山银亿房产 银亿璞园(鲁家峙E04-01)舟山 住宅 在开发 69,602 105,475 68,828 105,475 13,087 11,705 8 银亿新城房产 鲁家峙E04-04、05 舟山 住宅 在开发 104,209 149,636 尚未销售 149,636 0 0 9 上海庆安置业 银亿领墅 上海 住宅 在开发 604,49 117,856 60,235 117,856 22,404 108,328 10 上海银亿同进 徐汇酩悦(斜土路)上海 住宅、商业、办公 已开发 4,773 24,163 20,863 24,163 24,163 11,978 51,048 11 上海诚佳房产 诚品大厦(浦三路)上海 办公 在开发 12,699 64,308 尚未销售 64,308 0 0 12 沈阳银亿房产 格兰郡(万万城四期)沈阳 住宅 已开发 106,445 262,759 189,287 262,759 42,182 27,640 13 南昌银亿房产 上尚城一期 南昌 住宅 已开发 184,465 250,976 195,995 216,016 9,480 9,852 14 南昌银亿房产 上尚城二期 南昌 住宅 在开发 105,157 251,586 198,867 154,130 97,456 64,845 41,138 银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 14 15 南昌银亿房产 上尚城三期 南昌 住宅 在开发 108,817 202,753 155,543 202,753 145,642 102,164 16 宁波银亿置业 和创大厦 宁波 办公 在开发 5,348 32,162 25,277 32,162 4,868 12,282 17 象山银亿房产 金域华府 象山 住宅 已开发 74,807 162,419 121,598 162,419 34,335 46,003 18 象山银亿房产 丹府一品 象山 住宅 在开发 104,652 129,290 尚未销售 129,290 0 0 19 银亿永盛房产 晴园二期注 宁波 住宅 已开发 43,479 116,050 94,526 116,050 24,406 33,681 20 银亿永茂房产 晴园三期 宁波 住宅 在开放 22,541 69,208 尚未销售 69,208 0 0 注：“晴园二期”系本公司持有30%股权的参股子公司银亿永盛房产所开发的项目。银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 15 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述（1）公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动 适用 不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。（2）公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况 在公司于2011年5月12日披露的发行股份购买资产暨关联交易报告书（修订稿）中提及“宁波银亿控股对注入到公司的宁波银亿房产2010年-2013年的经营业绩作出了如下承诺：宁波银亿房产2010年-2013年实现的归属于母公司所有者的净利润分别不低于50,883.49万元、61,333.10万元、68,491.89万元、60,600.02万元，若宁波银亿房产于本次重组完成后经会计师审计的2010至2012年度实际实现的上述归属于母公司所有者的净利润总额低于人民币180,708.48万元或者2011至2013年度实际实现的上述归属于母公司所有者的净利润总额低于人民币190,425.01万元，则宁波银亿控股同意上市公司以总价人民币1.00元定向回购其持有的一定数量的上市公司股份，回购股份数量的上限为本次宁波银亿控股认购的上市公司非公开发行股份数。”截至本报告期末，宁波银亿房产实现并超过了2010年、2011年、2012年、2013年承诺的经营业绩，业绩承诺履行完毕。（3）公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况 净利润：全年实现归属于母公司的净利润6.36亿元，完成全年度计划（6.06亿元）的104.95%。开发建设情况：全年实际开发建设面积287.49万平方米，完成全年度计划（286.72万平方米）的100.27%。开工：全年年实际新开工面积123.72万平方米，占全年度计划新开工面积（124.85万平方米）的99.09%，其中上郡（云龙项目）、甬江东岸、上府、晴园三期、徐汇酩悦（斜土路）、诚品大厦（浦三路）、格兰郡（万万城四期）、上尚城三期八个项目顺利开工。竣工：全年实际竣工面积77.79万平方米，占全年度计划竣工面积（94.28万平方米）的82.51%，其中海悦庭二期、徐汇酩悦（斜土路）、金域华府、上尚城一期、晴园二期全部竣工，四明广场、上尚城二期部分竣工。开盘情况：全年新开盘上郡（云龙项目）、甬江东岸、上府、徐汇酩悦（斜土路）、格兰郡（万万城四期）、上尚城三期、和创大厦七个楼盘。（4）公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因 适用 不适用 2、收入、收入 项目 本期数 上年同期数 主营业务收入 4,560,682,554.75 3,517,989,546.61 其他业务收入 44,186,870.74 31,070,328.65 公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 2013 年 2012 年 同比增减（%）房产销售 4,560,682,554.75 3,517,989,546.61 29.64%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 16 公司重大的在手订单情况 适用 不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（万元）18,132 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%）3.94%公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（万元）占年度销售总额比例（%）1 客户一 4,593.00 1.00%2 客户二 3,700.00 0.80%3 客户三 3,575.00 0.78%4 客户四 3,219.00 0.70%5 客户五 3,045.00 0.66%合计-18,132.00 3.94%3、成本、成本 单位：元 行业分类 2013 年 2012 年 同比增减(%)金额 占营业成本比重（%）金额 占营业成本比重（%）房产销售 2,751,255,016.99 92.7%1,852,446,022.23 90.79%48.52%物业管理 148,446,739.70 5.00%108,854,273.64 5.34%36.37%其他 68,256,599.30 2.30%79,028,724.82 3.87%-13.63%公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（万元）43,275 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%）18.42%公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（万元）占年度采购总额比例（%）1 供应商一 15,633.00 6.65%2 供应商二 9,816.00 4.18%3 供应商三 6,020.00 2.56%4 供应商四 5,972.00 2.54%5 供应商五 5,833.00 2.48%合计-43,275.00 18.42%银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 17 4、费用、费用 单位：万元 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）重大变动原因分析 销售费用 15,744.55 14,713.57 7.01%-管理费用 33,830.26 27,990.87 20.86%-财务费用 7,195.13 6,451.79 11.52%-所得税费用 29,590.98 15,632.59 89.29%主要系本期利润总额增加导致当期所得税费用增加。5、研发支出、研发支出 适用 不适用 6、现金流、现金流 单位：元 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）经营活动现金流入小计 6,750,587,401.49 4,391,319,315.93 53.73%经营活动现金流出小计 6,781,357,760.67 4,867,930,058.08 39.31%经营活动产生的现金流量净额-30,770,359.18-476,610,742.15-投资活动现金流入小计 819,467,449.03 371,750,363.01 120.43%投资活动现金流出小计 560,044,476.38 722,756,763.65-22.51%投资活动产生的现金流量净额 259,422,972.65-351,006,400.64-筹资活动现金流入小计 12,810,623,820.40 9,685,504,038.49 32.27%筹资活动现金流出小计 11,565,029,117.47 8,490,387,133.49 36.21%筹资活动产生的现金流量净额 1,245,594,702.93 1,195,116,905.00 4.22%现金及现金等价物净增加额 1,474,247,316.40 367,498,743.01 301.16%（1）相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 经营活动现金流入小计同比增长 53.73%，主要系销售回款增加所致；经营活动现金流出小计同比增长 39.31%，主要系新购土地以及支付工程款增加所致；经营活动产生的现金流量净额同比增长较多，主要系本期销售回款增加所致；投资活动现金流入小计同比增长 120.43%，主要系本期出售兰光大厦 B、C 座及其他资产所致；投资活动产生的现金流量净额同比增长较多，主要系本期出售兰光大厦 B、C 座及其他资产所致；筹资活动现金流入小计同比增长 32.27%，主要系开发项目借款增加所致；筹资活动现金流出小计同比增长 36.21%，主要系偿还借款增加以及本期分配利润所致；现金及现金等价物净增加额同比增长 301.16%，主要系销售回款增加及出售兰光大厦所致。（2）报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-3,077.04 万元，而公司实现的归属母公司所有者的净利润为 63,593.76银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文 18 万元，二项存在较大差异的原因是：本期公司处于房地产业务发展阶段，土地储备及投入成本增加所致。三、主营业务构成情况三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率(%)营业收入比上年同期增减（%）营业成本比上年同期增减（%）毛利率比上年同期增减（%）分行业 房产销售 4,202,159,717.89 2,751,255,016.99 34.53%32%48.52%-9.81%物业管理 158,202,383.84 148,446,739.70 6.17%24.59%36.37%10.32%其他 200,320,453.02 68,256,599.30 63.76%-9.29%-13.63%-71.23%分产品 房产销售 4,202,159,717.89 2,751,255,016.99 34.53%32%48.52%-9.81%物业管理 158,202,383.84 148,446,739.70 6.17%24.59%36.37%10.32%其他 200,320,453.02 68,256,599.30 63.76%-9.29%-13.63%-71.23%分地区 江浙 2,872,155,996.77 1,847,545,761.02 35.4%9.12%24.76%-8.1%江西 1,121,078,604.08 767,300,630.97 31.56%313.45%597.93%-27.9%东北 137,876,568.92 68,407,350.52 50.39%-77.46%-84.64%23.19%广东 4,944,132.12 1,576,474.99 68.11%-64.84%-61.89%-2.47%上海 424,627,252.86 283,128,138.48 33.32%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 四、资产、负债状况分析四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况、资产项目重大变动情况 单位：元 2013 年末 2012 年末 比重增减（%）重大变动说明 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）货币资金 3,089,610,197.17 12.87%928,966,610.70 4.