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新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 1 新华联不动产股份有限公司新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告年度报告 2014 年年 04 月月 新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年年 12 月月 31 日的公司总股本为基数，向全体股东每日的公司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 1.00 元（含税），送红股元（含税），送红股 0股（含税），不以公积金转增股本。股（含税），不以公积金转增股本。公司负责人傅军、主管会计工作负责人苏波及会计机构负责人公司负责人傅军、主管会计工作负责人苏波及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)刘华明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。刘华明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 3 目目 录录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介.6 第三节 会计数据和财务指标摘要.8 第四节 董事会报告.10 第五节 重要事项.31 第六节 股份变动及股东情况.47 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.53 第八节 公司治理.60 第九节 内部控制.64 第十节 财务报告.66 第十一节 备查文件目录.174 新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 上市公司、公司、本公司 指 新华联不动产股份有限公司 新华联控股 指 新华联控股有限公司 长石投资 指 长石投资有限公司 合力同创 指 西藏合力同创投资有限公司 科瑞集团 指 科瑞集团有限公司 泛海投资 指 泛海能源投资股份有限公司 巨人投资 指 巨人投资有限公司 新华联控股及其一致行动人 指 新华联控股、长石投资及合力同创 新华联置地 指 北京新华联置地有限公司 天健 指 天健会计师事务所（特殊普通合伙）新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 5 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会报告关于公司未来发展展望中可能面临的风险及对策部分的内容。中国证券报、证券时报和巨潮资讯网（公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会报告关于公司未来发展展望中可能面临的风险及对策部分的内容。中国证券报、证券时报和巨潮资讯网（http:/)为本公司的指定信息披露媒体，本公司发布的消息均以上述媒体刊登的为准，敬请投资者注意投资风险。为本公司的指定信息披露媒体，本公司发布的消息均以上述媒体刊登的为准，敬请投资者注意投资风险。新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介公司简介 一、公司信息一、公司信息 股票简称 新华联 股票代码 000620 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 新华联不动产股份有限公司 公司的中文简称 新华联 公司的外文名称（如有）MACROLINK REAL ESTATE CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）MACROLINK 公司的法定代表人 傅军 注册地址 北京市通州区潞城镇人民政府北楼 209 室 注册地址的邮政编码 101117 办公地址 北京朝阳区东四环中路道家园 18 号新华联大厦 16 层 办公地址的邮政编码 100025 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杭冠宇 钟丽 联系地址 北京朝阳区东四环中路道家园 18 号新华联大厦 16 层 北京朝阳区东四环中路道家园 18 号新华联大厦 16 层 电话 010-65857900 010-65857900 传真 010-65088900 010-65088900 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 中国证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券事务部 新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照注册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 1993 年 06 月 25 日 黑龙江省牡丹江市东三条路 98 号 2300001101360 231002130232395 13023239-5 报告期末注册 2011 年 06 月 09 日 北京市通州区潞城镇人民政府北楼209 室 230000100005468 110112130232395 13023239-5 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1993 年 6 月 25 日，营业范围：石油、有机、无机化工产品及中间体，各种添加剂，橡胶和橡塑产品，石化机械设备制造。2000 年 3 月 3 日，经营范围变更为：制造石油化工橡胶产品、计算机软件开发、系统集成、网络工程。2011 年 6 月 9日，经营范围变更为：房地产开发，销售自行开发后的商品房；销售建筑材料、日用品、五金交电；投资管理；物业管理；出租办公用房；出租商业用房；技术开发，技术转让；计算机技术培训；施工总承包；组织文化艺术交流活动（不含演出）。历次控股股东的变更情况（如有）公司上市时，控股股东为牡丹江石油化学工业集团公司。2000 年，控股股东变更为西安圣方科技股份有限公司。2006 年，控股股东变更为首钢控股有限责任公司。2009 年，控股股东变更为新华联控股有限公司。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 杭州市西溪路 128 号新湖商务大厦 9 层 签字会计师姓名 张云鹤 齐晓丽 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2013 年 2012 年 本年比上年增减(%)2011 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元）2,601,176,915.09 2,462,562,895.50 2,537,661,488.46 2.5%2,462,175,691.52 2,536,545,509.69 归属于上市公司股东的净利润（元）508,514,764.25 504,633,273.07 598,048,509.93-14.97%611,578,620.18 683,188,601.72 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）319,755,430.20 458,181,599.00 454,493,042.17-29.65%566,412,349.61 568,607,030.20 经营活动产生的现金流量净额（元）-3,571,783,721.20-200,636,484.86-187,369,322.46 1,806.28%-1,427,072,304.94-1,436,226,946.86 基本每股收益（元/股）0.32 0.32 0.37-13.51%0.42 0.47 稀释每股收益（元/股）0.32 0.32 0.37-13.51%0.42 0.47 加权平均净资产收益率（%）16.15%20.28%21.3%-5.15%25.21%25.66%2013 年末 2012 年末 本年末比上年末增减(%)2011 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元）18,264,395,018.92 10,115,046,630.76 10,658,676,110.97 71.36%7,321,452,919.35 7,730,502,381.83 归属于上市公司股东的净资产（元）3,261,814,359.99 2,661,111,622.83 3,026,756,206.64 7.77%2,731,978,834.82 3,004,208,181.77 注：本报告期内，公司同一控制合并北京悦豪物业管理有限公司并进行投资性房地产会计政策变更，本年度期初数据及比较期数据已按企业会计准则进行调整或重述。二、非经常性损益项目及金额二、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）104,499,603.11-183,002.82-24,866.60 包含处置惠州国力和长基商业产生的投资新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 9 收益 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）937,000.00 1,223,652.60 191,930.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 4,573,209.67 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 16,544,922.09 55,101,789.82 38,436,875.32 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 117,949,112.00 118,729,500.00 84,211,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 250,129.01-2,039,324.26 16,798,028.37 减：所得税影响额 56,072,245.87 29,249,980.63 24,998,963.94 少数股东权益影响额（税后）-77,604.04 27,166.95 32,431.63 合计 188,759,334.05 143,555,467.76 114,581,571.52-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 10 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、概述一、概述 2013年房地产市场面临的形势依然错综复杂，机遇与挑战并存。一方面，受国内经济增速明显放缓、房地产调控政策持续、银行信贷持续收紧、需求市场的观望氛围加重等多重因素影响，房地产整个市场相对仍显低迷，行业竞争日趋激烈，房地产行业分化格局加剧。与此同时，随着新一届政府系列改革措施的出台，大环境向好，国内经济形势有望进入良性发展轨道，持续发展的健康经济环境势必为房地产市场的长足发展提供动力，城镇化持续推进也将提供新的契机。因此，公司相信，在中央“稳增长、调结构、促改革”的政策统筹下，只要我们沉着应对外部环境的变化，抓住时代变革带来的机遇，调整思路，主动思变，稳健经营，公司未来的前景依旧向好。2013年，是公司结构调整、转型升级的关键时期。为确保公司在复杂的外部环境下实现持续、健康发展，公司坚持“以快打慢，务实求变”的工作思路，在“保效益、促变革”之间寻求平衡，奋力攻坚克难，在实现全年计划指标的同时，也正式开启战略转型之路。（一）经营业绩实现年初计划指标 截至报告期末，公司实现营业收入26.01亿元，比上年同期小幅上涨2.5%；实现营业利润6.96亿元，实现净利润5.02亿元，其中归属于母公司净利润5.09亿元，比上年同期下降14.97%。截至报告期末，公司总资产182.64亿元，负债总额147.34亿元，归属于母公司所有者权益32.62亿元。（二）项目销售情况 2013年，公司将房地产销售工作确立为全局工作的第一要务，充分发挥了“营销管委会”的智库和决策作用，在创新营销策略、营销管控升级、两点一线优化、客户管理升级等方面实现了明显的突破。2013年，公司销售商品收到的现金为33.62亿元，较去年同期增长16.83%。报告期内，公司实现销售面积23.34万平方米。实现结算面积19.96万平方米，较上年同期增长20%。截至2013年末，公司尚有24.20万平方米已签约销售未交付结算，合同金额总计16.32亿元，上述待结算资源大部分将在未来两年参与结算，为公司业绩提供有效保障。（三）土地储备情况 2013年，公司坚持“北京、上海”等一线城市为核心的扩张战略，形成了以北京为核心的，以东北区域、西北区域、华北区域、华南区域、华东区域五大片区为轴的产业布局。公司全年共获取土地2190.79亩。其中，住宅用地1367.40亩，商业用地699.21亩，文化旅游用地124.19亩。从2013年的土地获取城市布局来看，公司一线城市土地获取比重增加。除北京新增储备用地外，公司在上海虹桥商务区成功获取土地一宗，在紧邻北京的天津武清区获取土地一宗，充分体现了公司一线城市扩张的决心；从业态分布来看，公司成功获取芜湖文化旅游用地三宗，为实现公司文化旅游地产的发展打下了坚实基础。此外，公司2013年度新增项目中，上海虹桥商业综合用地项目、长春奥特莱斯项目、芜湖文化旅游项目、西宁项目、株洲项目等基本上在底价或底价附近获取，符合公司低成本扩张战略。（四）项目开发情况 报告期内，公司开复工面积达到 232.22 万平米，同比上年增长24.19%；竣工面积达41.97 万平米，较去年同期下降30.58%。2013年，北京平谷新华联慧谷（含保障房）项目、银川阅海湾和火车站棚户区改造项目等9个项目实现新开工。（五）启动战略转型，探索未来发展新思路 新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 11 报告期内，公司围绕战略转型规划，切实完成了相关工作。1）进一步丰富和延伸地产业务产业链。2012年度为减少关联交易，履行重组时承诺，公司收购了湖南新华联建设工程有限公司100%的股权。2013年度，湖南新华联建设工程有限公司新增土建项目工程14个，精装修项目6个，首度取得市政项目1个，在施合同面积约140万平方米，为公司业绩增加了新的利润来源。为进一步发挥产业协同效用，进一步提升公司的核心竞争力和品牌竞争力，报告期内，公司收购了北京悦豪物业管理有限公司100%股权。北京悦豪物业管理有限公司具有10年以上的物业管理经验，2013年获得国家物业服务企业壹级资质。此外，继间接持有长沙银行103,583,308.57股后，公司计划发起设立民营银行。2013年11月，湖南省人民政府正式行文向国务院请示，由新华联作为共同发起人之一成立民营银行，目前正在审批过程中。2）文化旅游项目稳步推进。2013年，公司全面践行“开发住宅地产、商业地产、文化旅游地产”并驾齐驱的开发模式，文化旅游项目取得新的突破。2013年5月，公司首个文化旅游项目芜湖文化旅游项目正式开工建设，该项目涵盖海洋公园、芜湖老街、购物广场等多种业态，是公司加快战略转型的又一举措。报告期内，公司设立北京新华联文化旅游发展有限公司，作为公司文化旅游业务的统筹管理平台，拟发挥其整体管控和服务职能，促进文化旅游地产的稳健、快速发展。3）海外扩张迈出第一步。为积极响应国家“走出去”的号召，进一步开拓海外市场，报告期内，公司在香港成立全资子公司新华联国际置地有限公司。这是公司为未来对接境外房地产市场和境外资本市场的一次尝试，也是公司经营模式创新的有益探索，标志着公司国际化发展战略正式开始。（六）品牌殊荣 2013年，公司获得“中国房地产业综合实力百强”、“房地产行业标杆品牌企业”、“年度最佳商业发展商”、“第九届证券年会金鹰奖”、“中国最佳雇主奖”等多项殊荣。傅军董事长获“中国房地产业十大优秀企业家”殊荣。公司负责开发的北京新华联运河湾项目荣获“最佳宜居典范楼盘奖”、“优秀园林绿化工程金奖”。西宁新华联广场项目荣获“西宁地产最具发展潜力奖”、“二星级绿色建筑设计标识证书”。惠州新华联广场住宅楼荣获“二星B级绿色建筑设计标识证书”。唐山新华联广场项目获“河北省安济杯奖（省优质工程）”、“唐山市建筑工程新唐杯奖（市优质工程）”，银川金凤新华联广场荣获“中国百城新地标奖”、醴陵新华联广场保障房项目获“湖南省建筑施工安全质量标准化示范工地”等殊荣，公司品牌效应进一步放大。二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 1)营业收入项目本期数较上年同期数增长2.50%，主要系建筑装修业务收入增加影响所致。2)营业成本项目本期数较上年同期数增长19.64%，主要系新项目结算成本影响所致。3)销售费用项目本期数较上年同期数增长34.93%，主要系本期推广费和工资福利费增加所致。4)管理费用项目本期数较上年同期数增长46.71%，主要系本期工资福利费、咨询顾问费以及新华联黄山豪生酒店开业导致开办费、折旧费和物业管理费增加所致。5)财务费用项目本期数较上年同期数增长302.91%，主要系本期借款增加，导致利息支出增加所致。新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 12 公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况 报告期内公司经营工作围绕公司既定的发展战略和经营计划，基本完成了全年的各项工作指标。公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因 适用 不适用 2、收入、收入 说明 2013年度，公司营业收入项目本期数较上年同期数增长2.50%(绝对额增加6,351.54万元）。其中，商品房销售业务共实现营业收入2,101,350,237.00元，较去年同期小幅下降4.50%，占公司营业收入的 80.78%；建筑、装修业实现收入322,480,477.02元，较去年同期增加83.22%，占公司营业收入的12.40%。单位：元 公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）房地产业 销售收入（亿元）21.01 22-4.5%竣工面积（万平方米）41.97 60.46-30.58%存货（万元）1,200,895.77 658,781.83 82.29%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 本报告期末，公司存货为12,008,957,673.15元，较期初的6,587,818,334.92元增长82.29%，主要系新增开发项目所致。公司重大的在手订单情况 适用 不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）329,823,084.63 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%）12.68%公司前 5 大客户资料 适用 不适用 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例（%）新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 13 1 客户甲 248,236,383.22 9.54%2 客户乙 33,177,396.76 1.28%3 客户丙 19,474,764.02 0.75%4 客户丁 15,674,894.63 0.6%5 客户戊 13,259,646.00 0.51%合计-329,823,084.63 12.68%3、成本、成本 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减(%)金额 占营业成本比重（%）金额 占营业成本比重（%）房地产业 商品房销售 1,186,302,863.92 74.94%1,075,425,434.71 81.27%10.31%建筑、装修业 建筑、装修业 289,288,991.04 18.27%147,975,222.73 11.18%95.5%其他业务 其他业务 107,485,735.21 6.79%99,828,192.37 7.54%7.67%合计 1,583,077,590.17 100%1,323,228,849.81 100%19.64%产品分类 单位：元 产品分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减(%)金额 占营业成本比重（%）金额 占营业成本比重（%）房地产业 商品房销售 1,186,302,863.92 74.94%1,075,425,434.71 81.27%10.31%建筑、装修业 建筑、装修业 289,288,991.04 18.27%147,975,222.73 11.18%95.5%其他业务 其他业务 107,485,735.21 6.79%99,828,192.37 7.54%7.67%合计 1,583,077,590.17 100%1,323,228,849.81 100%19.64%说明：2013 年度，建筑、装修业成本为 289,288,991.04 元，较上年同期成本增长 95.5%，主要系华建公司建筑装修业务量增加所致。公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）610,444,415.86 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%）13.57%公司前 5 名供应商资料 适用 不适用 新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 14 4、费用、费用(1)销售费用项目本期数较上年同期数增长34.93%(绝对额增加3,887.69万元)，主要系本期推广费和工资福利费增加。(2)管理费用项目本期数较上年同期数增长46.71%(绝对额增加5,173.28万元)，主要系本期工资福利费、咨询顾问费以及新华联黄山豪生酒店开业导致开办费、折旧费和物业管理费增加所致。(3)财务费用项目本期数较上年同期数增长302.91%(绝对额增加4,935.47万元)，主要系本期借款增加，导致利息支出增加所致。5、研发支出、研发支出 无。6、现金流、现金流 单位：元 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）经营活动现金流入小计 3,875,217,583.94 3,681,523,912.23 5.26%经营活动现金流出小计 7,447,001,305.14 3,868,893,234.69 92.48%经营活动产生的现金流量净额-3,571,783,721.20-187,369,322.46 1,806.28%投资活动现金流入小计 247,954,424.78 91,861.06 269,823.32%投资活动现金流出小计 425,208,764.37 696,803,505.93-38.98%投资活动产生的现金流量净额-177,254,339.59-696,711,644.87-74.56%筹资活动现金流入小计 7,665,450,000.00 2,425,780,000.00 216%筹资活动现金流出小计 2,663,025,292.14 929,124,473.36 186.62%筹资活动产生的现金流量净额 5,002,424,707.86 1,496,655,526.64 234.24%现金及现金等价物净增加额 1,253,386,647.07 612,574,559.31 104.61%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 （1）报告期内，经营活动产生的现金流出金额为7,447,001,305.14元，较去年同期增加92.48%，主要系购买土地和工程款增加所致。（2）报告期内，经营活动产生的现金流量净额-3,571,783,721.20元，较去年同期下降1806.28%，主要系购买土地和工程款增加所致。（3）报告期内，投资活动现金流入金额为247,954,424.78元，较去年同期增加269,823.32%，主要系处置子公司股权所致。（4）报告期内，投资活动现金流出金额为425,208,764.37元，较去年同期下降38.98%，主要系投资子公司的金额减少所致。（5）报告期内，投资活动产生的现金流量净额为-177,254,339.59元，较去年同期增加74.56%，主要系处置子公司股权所致。（6）报告期内，筹资活动现金流入金额为7,665,450,000.00元，较去年同期增加216%，主要系借款增加所致。（7）报告期内，筹资活动现金流出金额为2,663,025,292.14元，较去年同期增加186.62%，主要系偿还债务增加所致。（8）报告期内，筹资活动产生的现金流量净额为5,002,424,707.86元，较去年同期增加234.24%，主要系借款增加所致。新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 15 报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 2013年以来公司处于结构调整的关键时期，新设立项目公司和购买土地较多，且项目多处于前期开发建设阶段尚未进入结算期。三、主营业务构成情况三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率(%)营业收入比上年同期增减（%）营业成本比上年同期增减（%）毛利率比上年同期增减（%）分行业 商品房销售 2,101,350,237.00 1,186,302,863.92 43.55%-4.5%10.31%-7.58%建筑、装修业 322,480,477.02 289,288,991.04 10.29%83.22%95.5%-5.64%分产品 商品房销售 2,101,350,237.00 1,186,302,863.92 43.55%-4.5%10.31%-7.58%建筑、装修业 322,480,477.02 289,288,991.04 10.29%83.22%95.5%-5.64%分地区 北京 1,169,674,799.33 628,821,975.75 46.24%-26.15%-7.88%-10.66%湖南 12,085,194.68 14,798,172.26-22.45%-54.04%-38.74%-30.58%唐山 452,232,280.01 298,250,364.26 34.05%-34.29%-34.61%0.33%惠州 300,975,888.00 257,183,619.34 14.55%694.13%711.43%-1.82%安徽 53,065,453.00 42,237,560.24 20.4%32.16%46.73%-7.91%西宁 435,797,099.00 234,300,163.11 46.24%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 四、资产、负债状况分析四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况、资产项目重大变动情况 单位：元 2013 年末 2012 年末 比重增减（%）重大变动说明 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）货币资金 2,644,352,914.42 14.48%1,353,243,762.59 12.7%1.78%主要系销售回款及融资同比增加所致。应收账款 119,830,699.21 0.66%137,486,078.29 1.29%-0.63%主要系应收账款收回所致 新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 16 存货 12,008,957,673.15 65.75%6,587,818,334.92 61.81%3.94%主要系新增开发项目所致。投资性房地产 653,433,512.00 3.58%535,484,400.00 5.02%-1.44%主要系新华联大厦公允价值变动所致。长期股权投资 515,608,475.91 2.82%412,711,195.50 3.87%-1.05%主要系长沙银行收益及新增联营公司投资影响所致。固定资产 451,021,250.50 2.47%163,791,752.16 1.54%0.93%系新华联黄山豪生酒店转入固定资产所致。在建工程 470,768,644.44 2.58%387,520,327.33 3.64%-1.06%主要系唐山丽景湾酒店和西宁丽景湾酒店增加所致。2、负债项目重大变动情况、负债项目重大变动情况 单位：元 2013 年 2012 年 比重增减（%）重大变动说明 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）短期借款 44,060,000.00 0.24%30,000,000.00 0.28%-0.04%主要系华建短期借款增加所致。长期借款 6,611,990,000.00 36.2%2,734,690,000.00 25.66%10.54%系新项目贷款额度增加所致。3、以公允价值计量的资产和负债、以公允价值计量的资产和负债 单位：元 项目 期初数 本期公允价值变动损益 计入权益的累计公允价值变动 本期计提的减值 本期购买金额 本期出售金额 期末数 金融资产 投资性房地产 535,484,400.00 117,949,112.00 653,433,512.00 上述合计 535,484,400.00 117,949,112.00 653,433,512.00 金融负债 0.00 0.00 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 是 否 报告期内公司主要资产计量属性发生重大变化的原因说明及对其经营成果和财务状况影响 报告期内，公司主营业务除房地产开发和建设外，还有部分自持物业用于出租和经营。鉴于公司投资性房地产项目主要位于北京等重点城市的核心区域，物业价值增值较快且升值潜力较大，公司投资性房地产的账面净值按成本计量模式将无法体现投资性房地产的增值部分，未能及时、客观的反映公司价值的真正变化。为了更真实、公允地反映公司持有的投资性房地产的价值，以及真实客观的反映公司内在价值，并使广大投资者更全面深入地了解公司的资产情况和经营成果，提高财务报告的公允性，公司依据企业会计准则第3号投资性房地产等相关规定要求，于2013年8月23日新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 17 召开第七届董事会第三十六次会议，审议通过了关于会计政策变更的议案，决定从2013年8月23日起将投资性房地产后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式。此次会计政策变更对公司影响如下：会计政策变更的 内容和原因 审批程序 受影响的报表项目 影响金额（单位：元）本公司原对投资性房地产后续计量采用成本模式核算，为了更真实、公允反映公司持有的投资性房地产的价值，自2013年8月23日起，改按公允价值模式核算。此项会计政策变更采用追溯调整法。本次变更经公司第七届董事会 第 三 十 六 次会议审议通过。2013.12.31/2013年度 2012.12.31/2012年度 资产合计 581,287,206.56 460,489,466.52 其中：投资性房地产 599,464,559.38 479,131,911.14 无形资产-18,177,352.82-18,642,444.62 负债合计 145,321,801.64 115,122,366.63 其中：递延所得税负债 145,321,801.64 115,122,366.63 归属于母公司股东权益合计 435,965,404.92 345,367,099.89 其中：未分配利润 435,965,404.92 345,367,099.89 归属于母公司所有者的净利润 90,598,305.03 91,183,596.03 其中：营业成本-2,848,628.04-2,848,628.04 公允价值变动收益 117,949,112.00 118,729,500.00 所得税 30,199,435.01 30,394,532.01 五、核心竞争力分析五、核心竞争力分析 1）在项目拓展方向上，公司长期坚持“低成本扩张”的发展战略以及“立足北京、上海等一线城市，有选择地进入经济发达地区的二、三线城市”的产业布局。公司目前下辖30多家项目公司，开发项目遍及北京、上海、天津、武汉、西宁、唐山等多个省、市，开发面积超过3000万平方米以上，逐步形成了以北京为核心的产业布局。2013年，公司加大了一线城市的土地获取量。除北京新增储备用地土地外，公司成功在上海虹桥商务区成功获取土地一宗，在紧邻北京的天津武清区获取土地一宗，充分体现了公司一线城市扩张的决心，增强了公司抵抗市场周期性风险的能力。2）经过多年的房地产开发的经验积累和发展，新华联不动产已建成一支优于管理、精于专业、富于学识、高瞻远瞩的公司核心管理团队，积累了一套完整科学的项目策划、开发、营销等管理经验。通过对房地产开发过程中的各个环节进行规范并制定相应的管理标准，最大程度保证了项目的标准化和规范化发展。3）新华联不动产长期以来，一直以良好的业绩和品牌形象赢得社会的认可及赞誉。北京新华联运河湾项目南、北区群楼21栋楼主体结构全部荣获北京市“结构长城杯”以及部分楼座荣获“中国土木工程詹天佑大奖”。唐山新华联广场获国家“AAA级安全文明工地”、“河北省安全文明工地”称号，部分楼栋获“河北省结构优质工程奖”。西宁新华联广场获“青海省安全质量标准化示范工地”称号。黄山酒店获“安徽省建筑施工安全质量标准化示范工地”称号。大庆阿斯兰小镇获“中国领军地产最佳人居环境品质住宅”称号。2013年度，公司负责开发的北京新华联运河湾项目荣获“最佳宜居典范楼盘奖”、“优秀园林绿化工程金奖”。西宁新华联广场项目荣获“西宁地产最具发展潜力奖”、“二星级绿色建筑设计标识证书”。惠州新华联广场住宅楼荣获“二星B级绿色建筑设计标识证书”。唐山新华联广场项目获“河北省安济杯奖（省优质工程）”、“唐山市建筑工程新唐杯奖（市优质工程）”，银川金凤新华联广场荣获“中国百城新地标奖”、醴陵新华联广场保障房项目获“湖南省建筑施工安全质量标准化示范工地”等殊荣。新华联不动产股份有限公司 2013 年度报告全文 18 六、投资状况分析六、投资状况分析 1、对外股权投资情况、对外股权投资情况（1）对外投资情况）对外投资情况 对外投资情况 报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度（%）1,620,500,000.00 900,851,434.90 79.89%被投资公司情况 公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例（%）北京新华联悦谷商业地产有限公司 房地产开发 100%西宁新华联置业有限公司 房地产开发 100%长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司 投资管理、经营管理及物业管理 100%长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司 旅游综合开发 100%芜湖新华联文化旅游开发有限公司 文化旅游地产投资及商品房开发 100%炎陵新华联神农谷国际旅游度假区开发有限公司 旅游投资及房地产开发 60%上海新华联房地产开发有限公司 房地产开发 51%银川新华联房地产开发有限公司 房地产开发 51%新华联国际置地有限公司 房地产开发 100%北京运河长基投资有限公司 投资管理 100%北京新华联文化旅游发展有限公司 房地产开发及旅游资源开发 100%湖南新华联房地产开发有限公司 房地产开发 80%天津新华联恒业房地产开发有限公司 房地产开发 100%芜湖新华联盛世置业有限公司 房地产开发 100%芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司 文化旅游产业投资管理及商品房开发 100%北京悦豪物业管理有限公司 物业管理 100%（2）持有金融企业股权情况）持有金融企业股权情况 公司名称 公司类别 最初投资成本（元）期初持股数量（股）期初持股比例（%）期末持股数量（股）期末持股比例（%）期末账面值（元）报告期损益（元）会计核算科目 股份来源 长沙银行股份有限公司 商业银行 323,016,500.00