000517_2013_荣安地产_2013年年度报告_2014-03-03.pdf

荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 1 荣安地产股份有限公司荣安地产股份有限公司 2013 年度报告年度报告 2014 年年 03 月月 荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年年 12 月月 31 日的公司总股本日的公司总股本 1061307495 股为基数，向全体股东每股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.36 元（含税），不派送红股，不以公积金转增股本。元（含税），不派送红股，不以公积金转增股本。公司负责人王久芳、主管会计工作负责人宋长虹及会计机构负责人公司负责人王久芳、主管会计工作负责人宋长虹及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)郑伟红声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。郑伟红声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 3 目录 目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介.6 第三节 会计数据和财务指标摘要.8 第四节 董事会报告.10 第五节 重要事项.19 第六节 股份变动及股东情况.27 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.31 第八节 公司治理.37 第九节 内部控制.41 第十节 财务报告.43 第十一节 备查文件目录.116 荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所、交易所 指 深圳证券交易所 宁波证监局 指 中国证券监督管理委员会宁波监管局 公司、本公司或荣安地产 指 荣安地产股份有限公司 荣安集团 指 荣安集团股份有限公司 报告期 指 2013 年 1 月 1 日-2013 年 12 月 31 日 元 指 人民币元 荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 5 重大风险提示重大风险提示 本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介公司简介 一、公司信息一、公司信息 股票简称 荣安地产 股票代码 000517 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 荣安地产股份有限公司 公司的中文简称 荣安地产 公司的外文名称（如有）RONGAN PROPERTY CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）RONGAN PROPERTY 公司的法定代表人 王久芳 注册地址 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号(14-12)注册地址的邮政编码 315010 办公地址 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封大厦 11 楼、15 楼、16 楼 办公地址的邮政编码 315010 公司网址 http:/ 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 胡约翰 吴 颖 联系地址 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封大厦 15 楼 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封大厦 15 楼 电话 0574-87312566 0574-87312566 传真 0574-87310668 0574-87310668 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 证券时报、证券日报和中国证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 深圳证券交易所 http:/ 公司证券事务部 荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照注册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 1989 年 05 月 19 日 庄桥宁慈公路边 3302001000354 330204144068565 14406856-5 报告期末注册 2013 年 05 月 24 日 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号（14-12）330200000013909 330204144068565 14406856-5 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）公司股票于 1993 年 8 月 6 日在深圳证券交易所上市。公司主营冷轧、冷拔管设备、精密无缝钢管及其延伸产品。1999 年 10 月 31 日，公司召开股东大会审议通过章程修正案，变更后主营范围为：通讯设备（除无线电发射设备）、电子网络产品的开发、研制；计算机软件开发、研制。2009 年 6 月 8 日，公司召开股东大会审议通过章程修正案，变更后主营业务范围为：房地产开发、经营；物业服务；房屋租赁；建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设备的批发、零售；市政工程施工；工业与民用建筑工程；实业投资。2013 年 5 月18 日，公司召开股东大会审议通过章程修正案，公司经营范围增加“建筑智能化工程”。历次控股股东的变更情况（如有）公司上市之初的控股股东为宁波市财政局。1999 年，公司经过重大资产重组，控股股东变更为深圳市新海投资控股有限公司。2009 年 4 月 10 日，荣安集团股份有限公司通过定向增发方式持有本公司 78.02%股份，成为本公司当前第一大股东。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天衡会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 南京市建邺区江东中路 106 号万达广场商务楼 B 座 20 楼 签字会计师姓名 虞丽新、胡学文 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2013 年 2012 年 本年比上年增减(%)2011 年 营业收入（元）4,641,847,693.65 2,056,054,459.29 125.76%1,627,407,093.35 归属于上市公司股东的净利润（元）454,512,833.26 424,271,520.60 7.13%404,750,497.11 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）351,324,225.49 366,779,350.43-4.21%292,546,657.63 经营活动产生的现金流量净额（元）1,385,930,954.22 2,879,542,437.98-51.87%-530,547,950.65 基本每股收益（元/股）0.4283 0.3998 7.13%0.3814 稀释每股收益（元/股）0.4283 0.3998 7.13%0.3814 加权平均净资产收益率（%）15.01%16.78%-1.77%19.2%2013 年末 2012 年末 本年末比上年末增减(%)2011 年末 总资产（元）8,225,112,440.81 10,728,785,497.09-23.34%10,325,829,311.80 归属于上市公司股东的净资产（元）3,254,998,317.13 2,801,604,058.21 16.18%2,310,373,767.53 二、非经常性损益项目及金额二、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）1,400,000.00-4,031.52 111,542,274.85 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）2,836,174.70 142,101.00 6,008,900.00 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 106,571,159.33 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 73,543,631.82 荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 9 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-1,743,849.40-131,144,936.51-4,360,432.38 其他符合非经常性损益定义的损益项目 134,849,838.24 减：所得税影响额 34,153,555.77-8,384,246.05 986,902.99 合计 103,188,607.77 57,492,170.17 112,203,839.48-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 10 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、概述一、概述 步入2013年以来，一二线城市房地产市场延续了2012年年底的高涨趋势，市场全面复苏，行业投资环境全面回暖，城市住宅市场成交量持续回升，重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。而另一方面，部分三、四线城市交易萎靡不振，房价回落，房地产市场出现了“两极分化”现象。纵观全年的房产政策，整体调控基调贯彻始终，不同城市由于市场走势分化，调控政策导向也出现分化。北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。而公司项目主要所在地宁波、杭州、台州等地，全年虽有起有伏，但商品房市场相对平稳，而且主要以刚需市场为主。报告期内，公司紧紧围绕“以战略为导向，向管理要效益，控制风险、稳健发展”的整体发展思路，有序推进各项工作，积极应对市场调控，努力做好产品营造，严控成本，不断完善企业内部控制，推动了公司健康、稳定发展。2013年，公司完成签约收入27.5亿元，销售回款29.5亿元。全年实现营业收入46.42亿元，营业利润5.99亿元；归属于上市公司股东的净利润4.55亿元；基本每股收益0.43元/股；截止2013年12月31日，公司总资产82.25亿元；净资产32.55亿元，加权平均净资产收益率15.01%；资产负债率60.43%，扣除预收账款后的资产负债率为20.80%。2013年，公司在建房屋建筑面积约100.36万平方米，竣工房屋面积约38.70万平方米，结转收入面积24.85万平方米。公司主要项目开发进展情况如下：项目名称项目名称 所在所在 城市城市 占地面积占地面积（m2）规划建筑面积规划建筑面积（m2）开盘日期开盘日期 项目状态项目状态 荣安府 宁波 67785 205178 2011年5月 竣工在售，已于2012年12月交付 荣安心居 宁波 33301 96913 2011年9月 竣工在售，已于2013年5月交付 荣合公馆 宁波 19300 56339 2011年10月 竣工在售，已于2013年1月交付 荣安华府 台州 71293 156800 2011年11月 竣工在售，已于2013年12月交付 荣安大厦 宁波 6238 43006 出租 荣和置业大厦 杭州 5231 37000 出租 荣安蝶园 宁波 35392 76853 2012年5月 竣工在售，已于2013年10月交付 荣安望江南 杭州 24202 88313 2012年6月 在建在售，预计于2014年6月交付 凤凰城 宁海 94940 284416 待定 在建 金域华府 台州 89017 243937 待定 在建 在项目拓展方面，2013年，公司成功取得台州椒江区繁荣村地块，土地面积为133.53亩，总建面积为178034平方米；通过合作模式开发宁波鄞州区琴湾北地块，土地面积为41.8亩，总建面积为78019平方米，公司享有该项目25%权益；2014年1月，取得宁波鄞州区原向阳集团A、B地块，土地面积为182亩，总建面积27万平方米；2014年1月，取得宁波东钱湖白石山别墅项目，土地面积为25亩，总建面积为1.8万平方米。二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 公司本期营业收入为4,641,847,693.65元，比去年同期2,056,054,459.29元，增加了2,585,793,234.36元，增幅为125.76%，本期营业成本为3,559,386,518.09元，比去年同期1,147,696,842.58元，增加了2,411,689,675.51元，增幅为210.13%，以上主要荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 11 原因为本年荣安府、荣合公馆、荣安心居、荣安蝶园、荣安华府交付。本期管理费用为91,663,382.72，比上年同期69,642,288.90元，增加了22,021,093.82元，增幅为31.62%，主要原因系报告期营业收入增长，相应的各项税费以及职工薪酬增加所致。2、收入、收入 说明 本年度主营业务收入为房地产开发及物业管理。公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）房地产开发经营业 结转收入（万元）464,184.77 205,605.45 125.76%在建房屋建筑面积（万平方米）100.36 96.48 4.02%存货（万元）531,117.29 736,112.64-27.85%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 本报告期内，公司结转收入比上年同期增长 125.76%，主要原因系本年荣安府、荣合公馆、荣安心居、荣安蝶园、荣安华府交付。公司重大的在手订单情况 适用 不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）82,856,859.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%）1.78%公司前 5 大客户资料 适用 不适用 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例（%）1 第一名 25,048,203.00 0.54%2 第二名 22,846,442.00 0.49%3 第三名 14,200,565.00 0.31%4 第四名 10,870,707.00 0.23%5 第五名 9,890,942.00 0.21%合计-82,856,859.00 1.78%3、成本、成本 行业分类 单位：元 荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 12 行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减(%)金额 占营业成本比重（%）金额 占营业成本比重（%）房地产销售及物业 房地产销售及物业 3,533,962,494.44 99.29%1,147,694,557.78 99.99%-0.7%租赁 租赁 25,424,023.65 0.71%2,284.80 0.01%0.7%产品分类 单位：元 产品分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减(%)金额 占营业成本比重（%）金额 占营业成本比重（%）房地产销售及物业 荣安府 1,026,878,270.79 29.06%794,899,930.38 69.26%-40.2%房地产销售及物业 荣安尚湖中央花园 286,314,992.13 24.95%-房地产销售及物业 荣安和院 2,932,097.82 0.08%1,397,654.27 0.12%-0.04%房地产销售及物业 荣合公馆 699,474,595.87 19.79%-房地产销售及物业 心居 853,902,263.48 24.17%-房地产销售及物业 蝶园 661,210,198.72 18.71%-房地产销售及物业 荣安华府 226,944,763.15 6.42%-房地产销售及物业 荣安琴湾 11,620,358.18 0.33%30,905,960.96 2.69%-2.36%房地产销售及物业 水尚阑珊住宅小区 172,457.76 0%305,178.24 0.03%-0.03%房地产销售及物业 物业管理 18,643,582.95 0.53%10,213,758.41 0.89%-0.36%其他 其他 32,183,905.72 0.91%23,657,083.39 2.06%-1.15%公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）923,775,641.00 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%）53.27%公司前 5 名供应商资料 适用 不适用 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比例（%）1 台州市国土资源局椒江分局 710,000,000.00 40.94%2 曙光控股集团有限公司 82,302,480.00 4.75%3 浙江亚厦幕墙有限公司 53,490,000.00 3.08%4 宁海县财政局 39,498,377.00 2.28%5 方远建设集团股份有限公司 38,484,784.00 2.22%合计-923,775,641.00 53.27%荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 13 4、费用、费用 本期管理费用为91,663,382.72元，比上年同期69,642,288.90元，增加了22,021,093.82元，增幅为31.62%，主要原因系报告期营业收入增长，相应的各项税费以及职工薪酬增加所致。财务费用本期金额为-127453319.16元，比上年同期-69381479.99元，减少了58,071,839.17元，减幅为83.70%，主要原因系公司于报告期确认未实现融资收益较上年增加所致。5、研发支出、研发支出 无 6、现金流、现金流 单位：元 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）经营活动现金流入小计 5,364,454,574.06 5,207,953,052.59 3.01%经营活动现金流出小计 3,978,523,619.84 2,328,410,614.61 70.87%经营活动产生的现金流量净额 1,385,930,954.22 2,879,542,437.98-51.87%投资活动现金流入小计 76,700,000.00 305,210,353.67-74.87%投资活动现金流出小计 167,520,549.62 21,868,788.06 666.03%投资活动产生的现金流量净额-90,820,549.62 283,341,565.61-132.05%筹资活动现金流入小计 2,116,490,000.00 2,197,678,360.11-3.69%筹资活动现金流出小计 3,418,002,880.37 5,438,910,425.35-37.16%筹资活动产生的现金流量净额-1,301,512,880.37-3,241,232,065.24-59.85%现金及现金等价物净增加额-6,402,475.77-78,348,061.65-91.83%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 本年度经营活动现金流出增幅较大，原因为报告期新拍土地，支付土地款所致。本年度投资活动现金流入减幅较大，原因为上年同期处置了子公司江苏荣安置业有限公司。本年度投资活动现金流出增幅较大，原因为报告期新增了子公司台州荣方建设房地产开发有限公司及投资了宁波陈婆渡置业有限公司。筹资活动现金流出减幅较大，原因为报告期到期项目贷款较少，相应归还也少所致。报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 三、主营业务构成情况三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率(%)营业收入比上年同期增减（%）营业成本比上年同期增减（%）毛利率比上年同期增减（%）分行业 荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 14 房地产开发及物业 4,628,072,023.67 3,533,962,494.44 23.64%127.13%214.4%-21.2%租赁 13,775,669.98 25,424,023.65-84.56%-23.66%7.47%-44.37%分产品 房地产开发及物业 4,628,072,023.67 3,533,962,494.44 23.64%127.13%214.4%-21.2%租赁 13,775,669.98 25,424,023.65-84.56%-23.66%7.47%-44.37%分地区 宁波地区 4,356,760,846.65 3,334,586,155.73 23.46%212.61%287.12%-14.73%宁波以外地区 285,086,847.00 224,800,362.36 21.15%-56.94%-21.48%-35.6%四、资产、负债状况分析四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况、资产项目重大变动情况 单位：元 2013 年末 2012 年末 比重增减（%）重大变动说明 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）货币资金 363,797,772.19 4.42%370,200,247.96 3.45%0.97%应收账款 14,915,965.97 0.18%15,371,045.07 0.14%0.04%存货 5,311,172,932.56 64.57%7,361,126,409.24 68.61%-4.04%投资性房地产 506,123,999.69 6.15%223,615,807.58 2.08%4.07%长期股权投资 104,998,346.83 1.28%24,076,579.89 0.22%1.06%固定资产 8,924,887.83 0.11%10,391,545.54 0.1%0.01%2、负债项目重大变动情况、负债项目重大变动情况 单位：元 2013 年 2012 年 比重增减（%）重大变动说明 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）短期借款 305,000,000.00 3.71%200,000,000.00 1.86%1.85%长期借款 70,000,000.00 0.85%533,000,000.00 4.97%-4.12%一年内到期的非流动负债 71,000,000.00 0.68%450,000,000.00 4.19%-3.33%五、核心竞争力分析五、核心竞争力分析 1、区位优势 荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 15 荣安地产的总部设于浙江宁波，而宁波近年来的房地产发展迅猛，出现供需两旺的良好局面，目前国内主要的一线开发企业均投入到宁波市场，国际著名的长江实业、凯德置地、金光集团等外资企业也纷纷看好宁波，宁波已成为一线开发企业投资的热土，销售额及价格也节节攀升。而荣安地产作为宁波本土最具实力的开发企业之一，占尽天时、地利、人和；同时，由于宁波市居民对商品房的消费能力一直居全国前列，因此，荣安地产的项目区位优势明显。2、成本控制优势 企业在兼顾产品价值和目标客户购买力的基础上，根据预期的目标收益锁定产品的基本目标成本，制定项目成本预算。在项目开发中，始终坚持“开一座小区，留一片新景，安一方百姓，聚一城人心”的开发理念。在开发管理方面，从规划、设计、施工到销售、物业服务各个环节，坚持以成本预算控制为中心，一方面保障决定产品质量与品质的必要投入，另一方面压缩控制非必要的成本开支，力求精简高效。在成本控制方面，实行严格的成本核算流程，责任主体的报酬与每一环节的质量、成本控制结果相挂钩。由于公司将产品质量、企业利润和客户满意有效地结合，2004-2012年公司商品房销售毛利率均处于同行业较高水平。3、科学的管理机制 公司引入了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，在多年开发管理基础上进行了大规模的企业流程再造，简化流程环节，进行充分授权，开展全面预算管理，健全公司考核，形成了标准化的运营体系。管理变革为公司下一步大发展打下了良好的基础，并将推动公司实现战略目标。2012年初，公司对组织架构做了进一步调整，将总部和宁波公司进行了合并，地区公司调整为城市公司，总部新设立了战略投资部、品牌管理部、招商管理部。流程中对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使得房地产开发全流程明确到每道工序、每项任务完成的具体天数、负责单位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率。4、拥有一流的开发团队和合作伙伴 荣安地产是一家有着十二年房地产开发经验的房地产专业公司，在多年的发展过程中，培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有十几年的房地产开发管理经验，市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司持续性发展的战略决策；公司其它高管人员如副总裁和项目公司的总经理，他们是营销、工程建设、资本运作、财务管理等方面的专家，具有丰富的房地产开发经营管理经验，其中不少人是具有理论及实践水平较高的专业人士。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。同时，荣安地产一直与优秀企业建立着战略合作伙伴关系，如浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院、上海三菱、LG、亚厦股份、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者，公司坚信，只有一流的团队、一流的合作单位才能打造一流的产品，创造一流的企业。这样一流的组合是奠定企业盈利的根本，更是提升企业竞争力的关键。六、投资状况分析六、投资状况分析 1、主要子公司、参股公司分析、主要子公司、参股公司分析 主要子公司、参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 所处行业 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 宁波康园房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 荣安府 500,000,000.00 2,290,522,497.43 893,322,400.23 1,931,477,612.88 403,954,993.36 300,485,241.52 报告期内取得和处置子公司的情况 适用 不适用 荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 16 公司名称 报告期内取得和处置子公司目的 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产和业绩的影响 台州荣方建设房地产开发有限公司 新拍土地 设立 项目的开发将会带来收益 七、七、2014 年年 1-3 月经营业绩的预计月经营业绩的预计 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明 适用 不适用 八、公司未来发展的展望八、公司未来发展的展望（一）所处行业发展趋势和竞争格局（一）所处行业发展趋势和竞争格局 从2013年初的“新国五条”到年末的多地楼市政策调整，房地产政策经历了先紧、走稳、再紧的政策波动。2013年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革，不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。未来，城市化进程仍是我国房地产行业发展的根本驱动力。政府统筹推进城镇化和新农村建设，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥城市对农村的辐射带动作用。城镇化发展策略将引导房企向中小城市以及城乡结合部转移，大大带动了二三线城市以及一线城市周边地区的新一轮发展。中国城市住房短缺的局面尚未根本性扭转，刚性（含改善型）需求长期存在，从人的内在需求来看，追求享受和自我实现是未来的发展趋势，将带来对享受型和自我实现型产品的有效需求。但是，竞争加剧是房地产市场的必然趋势，随着行业集中度的提升，房地产行业正在进行转型升级。房地产开发企业将更加重视品质、重视品牌。作为中小房企更应该谋求细分市场，做出自己特色，注重自身核心竞争力的培育。（二）发展战略（二）发展战略 1、核心业务规划 公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路。以房地产为主营业务，做专做精。快速开发，快速回笼资金。在房地产主营业务的经营模式上，以开发为主体，以代建、建设为侧翼，形成“一体两翼”的发展模式。在区域布局上，公司主要将资源集中在浙江省内，重点发展宁波市鄞州区（中心区、下应、古林片区）、杭州、台州（椒江区）。在产品定位上，重点开发刚性需求为主的快去化率产品，包括首次置业和改善型置业。产品分为A、B、C三类。A类为高端中户住宅，地段好，主要满足高端购房需求，面积为90-160平方；B类为中高档优质住宅，满足改善型置业、首次置业需求，面积为80-140平方；C类为政府招标的代建项目，面积为90平方以下。2、新业务拓展 积极渗透到房地产开发的上下游业务。上游拓展建筑施工、园林绿化、市政工程等业务，并积极探索节能环保建材的使用，适时推出绿色住宅，同时可伺机进行绿色环保新材料、新技术项目的投资；下游积极做好物业管理工作，加大物业公司投入，实施“以人为本”的物业管理，不断更新和深化物业服务内容，不断提高服务水平和服务质量，积极打造公司住宅产品完满的售后服务。九、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明九、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 本期新纳入合并范围的主体 本期新纳入合并范围的主体 单位：元 荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 17 公司名称公司名称 期末净资产期末净资产 本期净本期净利润利润 备注备注 台州荣方建设建地产开发有限公司 46,271,418.88-3,728,581.12 2013年4月11日，公司第八届董事会2013年第三次临时会议审议通过了关于合作开发台州市椒江区台州大道西侧商住地块的议案，公司控股子公司台州荣安置业有限公司（以下简称“台州荣安置业”）与方远建设集团房地产开发有限公司（以下简称“方远建设”）、浙江椒江建设房地产开发有限公司（以下简称“椒江建设”）共同合作开发台州市椒江区台州大道西侧商住地块。合作各方投资设立项目公司台州荣方建设房地产开发有限公司(以下简称“台州荣方”)，台州荣方注册资本5,000万元，经营范围：房地产开发、商品房销售、房产租赁、物业管理。台州荣安置业以现金出资3,500万元，占注册资本的70%，方远建设以现金出资500万元，占注册资本的10%，椒江建设以现金出资1000万元，占注册资本的20%。2013年12月，经三方友好协商，椒江建设、方远建设同意将其所持有的台州荣方20%、10%股权转让给台州荣安置业，转让价格分别为人民币1,000万元和500万元。此次股权转让完成后，公司持有台州荣方100%股权。十、公司利润分配及分红派息情况十、公司利润分配及分红派息情况 报告期内利润分配政策特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况 适用 不适用 公司近 3 年（含报告期）的利润分配预案或方案及资本公积金转增股本预案或方案情况（1）2011年度利润分配方案：2011年度公司实现的净利润全部用于弥补以前年度亏损。2011年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。（2）2012年度利润分配方案：2012年度公司实现的净利润全部用于弥补以前年度亏损。2012年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。（3）2013年度利润分配预案：以2013年12月31日的公司总股本1061307495股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.36元（含税），不派送红股，不以公积金转增股本。该利润分配预案尚需经公司股东大会审议通过。公司近三年现金分红情况表 单位：元 分红年度 现金分红金额（含税）分红年度合并报表中归属于上市公司股东的净利润 占合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比率（%）2013 年 38,207,069.82 454,512,833.26 8.41%2012 年 0.00 424,271,520.60 0%2011 年 0.00 404,750,497.11 0%公司报告期内盈利且母公司未分配利润为正但未提出现金红利分配预案 适用 不适用 十一、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案十一、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案 每 10 股送红股数（股）0 每 10 股派息数（元）（含税）0.36 分配预案的股本基数（股）1,061,307,495 现金分红总额（元）（含税）38,207,069.82 可分配利润（元）372,245,320.53 现金分红占利润分配总额的比例（）100%荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 18 现金分红政策：根据公司章程，在符合利润分配原则、保证公司正常经营和长远发展的前提下，在满足现金分红条件时，公司原则上每年进行一次现金分红，每年以现金方式分配的利润不低于当年实现的可分配利润的 10%。当年未分配的可分配利润可留待下一年度进行分配。利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的公司总股本 1061307495 股为基数，向全体股东每10 股派发现金红利 0.36 元（含税），不派送红股，不以公积金转增股本。该利润分配预案尚需经公司股东大会审议通过。十二、社会责任情况十二、社会责任情况 公司不仅是经济活动中的经营主体，在社会活动中同样扮演着重要的角色，履行其社会责任不仅仅表现在积极纳税、保护职工合法权益、扶贫帮困、保护股东权益等方面，还应该表现在保护环境、安全生产、保护消费者权益等方面。在多年的经营实践中，公司提出了以“六个感恩”为核心，以承担社会责任为最高宗旨的企业文化，并成为荣安构建和谐企业的关键要素。公司履行社会责任情况详情见与本公告同日披露的2013年度社会责任报告。上市公司及其子公司是否属于国家环境保护部门规定的重污染行业 是 否 上市公司及其子公司是否存在其他重大社会安全问题 是 否 报告期内是否被行政处罚 是 否 十三、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表十三、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表 接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 2013 年 01-12 月 公司本部 电话沟通 个人 普通投资者 公司的基本情况、经营状况等 2013 年05月30 日 公司本部 实地调研 机构 国金证券股份有限公司 公司发展战略、经营状况和房地产形势探讨等 荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文 19 第五节第五节 重要事项重要事项 一、重大诉讼仲裁事项一、重大诉讼仲裁事项 适用 不适用 本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。二、媒体质疑情况二、媒体质疑情况 适用 不适用 本报告期公司无媒体普遍质疑事项。三、资产交易事项三、资产交易事项 1、收购资产情况、收购资产情况 交易对方或最终控制方 被收购或置入资产 交易价格（万元）进展情况（注 2）对公司经营的影响（注 3）对公司损益的影响（注 4）该资产为上市公司贡献的净利润占净利润总额的比率(%)是否为关联交易 与交易对方的关联关系（适用关联交易情形 披露日期（注 5）披露索引 浙江椒江建设房地产开发有限公司、方远建设集团房地产开发有限公司 台州荣方建设房地产开发有限公司30%股权 1,500 已收购完成，相关工商变更手续已经办理完成。本次交易有助于提高项目的运作效率，进一步加强对子公司的控制权。-41.57-0.09%否 不适用 2013 年 12月 24 日