000011_2013_深物业A_2013年年度报告_2014-03-31.pdf

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 1 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告 2014 年年 03 月月 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带法律责任。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带法律责任。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年年 12 月月 31 日的公司总股本为基数，向全体股东每日的公司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 2.50 元（含税），送红股元（含税），送红股 0股（含税），不以公积金转增股本。股（含税），不以公积金转增股本。公司负责人陈玉刚先生、主管会计工作负责人王航军先生及财务总监龚四新先生、会计机构负责人公司负责人陈玉刚先生、主管会计工作负责人王航军先生及财务总监龚四新先生、会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)沈雪英女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。沈雪英女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 3 目目 录录 2013 年度报告年度报告.2 一、重要提示、目录和释义一、重要提示、目录和释义.6 二、公司简介二、公司简介.8 三、会计数据和财务指标摘要三、会计数据和财务指标摘要.11 四、董事会报告四、董事会报告.23 五、重要事项五、重要事项.29 六、股份变动及股东情况六、股份变动及股东情况.35 七、董事、监事、高级管理人员和员工情况七、董事、监事、高级管理人员和员工情况.39 八、公司治理八、公司治理.43 九、内部控制九、内部控制.45 十、财务报告十、财务报告.160 十一、备查文件目录十一、备查文件目录.错误！未定义书签。深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 深圳市物业发展（集团）股份有限公司 深圳市国资委 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深投控 深圳市投资控股有限公司 深建投 深圳市建设投资控股公司 深投管 深圳市投资管理公司 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 5 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四节董事会报告中公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四节董事会报告中“公司未来发展的展望公司未来发展的展望”的有关内容。的有关内容。深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介公司简介 一、公司信息一、公司信息 股票简称 深物业 A 深物业 B 股票代码 000011 200011 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深物业集团 公司的外文名称（如有）ShenZhen Properties&Resources Development（Group）Ltd.公司的外文名称缩写（如有）SZPRD 公司的法定代表人 陈玉刚 注册地址 深圳市人民南路国贸大厦 39 层、42 层 注册地址的邮政编码 518014 办公地址 深圳市人民南路国贸大厦 39 层、42 层 办公地址的邮政编码 518014 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 范维平 钱忠 黄逢春 联系地址 深圳市人民南路国贸大厦 42 层 深圳市人民南路国贸大厦 42 层 电话 0755-82211020 0755-82211020 传真 0755-82210610 82212043 0755-82210610 82212043 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 A 股：证券时报 B 股：大公报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区国贸大厦 42 层董事会办公室 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照注册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 1983 年 01 月 17 日 深圳市工商行政管理局 440301103570124 440301192174135 19217413-5 报告期末注册 2013 年 05 月 10 日 深圳市市场监督管理局 440301103570124 440301192174135 19217413-5 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更 历次控股股东的变更情况（如有）无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 众环海华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号众环海华大厦 2-9 层 签字会计师姓名 王郁 范桂铭 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2012 年 本年比上年增减(%)2011 年 2013 年 调整前 调整后 调整后调整前 调整后 营业收入（元）1,619,227,227.60 1,861,298,830.991,861,298,830.99-13.01%1,430,211,933.75 1,430,211,933.75归属于上市公司股东的净利润（元）300,840,563.81 375,422,129.64375,422,129.64-19.87%261,108,340.62 261,108,340.62归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）300,239,183.47 337,545,206.86337,545,206.86-11.05%257,538,768.66 257,538,768.66经营活动产生的现金流量净额（元）110,424,330.10 805,714,197.38805,714,197.38-86.29%-354,083,921.13-354,083,921.13基本每股收益（元/股）0.5048 0.62990.6299-19.86%0.4381 0.4381稀释每股收益（元/股）0.5048 0.62990.6299-19.86%0.4381 0.4381加权平均净资产收益率（%）18.19%28.43%28.42%-10.23%25.79%25.79%2012 年末 本年末比上年末增减(%)2011 年末 2013 年末 调整前 调整后 调整后调整前 调整后 总资产（元）3,873,252,714.32 4,006,705,938.733,950,705,938.73-1.96%3,552,025,374.73 3,496,025,374.73归属于上市公司股东的净资产（元）1,802,781,292.68 1,502,852,915.531,503,156,542.9319.93%1,141,460,658.78 1,141,764,286.18二、境内外会计准则下会计数据差异二、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 9 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 300,840,563.81375,422,129.641,802,781,292.68 1,503,156,542.93按国际会计准则调整的项目及金额 按国际会计准则 300,840,563.81375,422,129.641,802,781,292.68 1,503,156,542.932、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 300,840,563.81375,422,129.641,802,781,292.68 1,503,156,542.93按境外会计准则调整的项目及金额 按境外会计准则 300,840,563.81375,422,129.641,802,781,292.68 1,503,156,542.933、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 无差异 三、非经常性损益项目及金额三、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）72,626.95534,657.73-26,955.97 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）1,720,000.00 非货币性资产交换损益 47,444,108.36 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等-3,152,560.00 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 1,312,539.702,936,782.09 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 240,074.81 单独进行减值测试的应收款项减值准备转833,813.78623,086.75842,092.26 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 10 回 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-724,421.19778,062.12-1,458,137.35 减：所得税影响额-419,360.8011,982,949.1126,727.37 少数股东权益影响额（税后）-599,977.23-1,062,443.49 合计 601,380.3437,876,922.783,569,571.96-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 11 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、概述一、概述 2013年,随着世界经济艰难复苏、国内经济增速放缓，一系列经济指标显示我国宏观经济运行面临较大压力。中央政府的房地产调控政策已在“市场化为主导”的思路下趋于平缓，在相关政策和宏观经济共同作用下，本年房地产市场呈现的关键词是“分化”：一、二线城市商品房成交依然量价齐升，而部分三、四线城市成交量价明显放缓，个别城市甚至出现价格松动；与商品房成交情况相对应，发展商为规避风险，更加专注回归一二线城市；一二线城市土地市场成交活跃，三四线城市成交乏力；大型房企拥有充足的资金、土地储备及开发经验，更具竞争优势，“千亿俱乐部”成员数量继续增加。“分化”既是挑战也是机遇，提示行业企业重视发展风险，重新审视经营方式，但在城镇化、居民生活水平提升、人口因素等支撑房地产行业发展的基本力量仍存在潜力的情况下，我们有理由对房地产行业未来的发展抱有信心。公司深入研判房地产市场发展趋势的变化，根据市场形势及时调整经营策略，持续加强企业品牌宣传。利用房地产手册进行有效的目标管理，有序推进房地产项目各工程节点的落实，不断改进、完善管理手段，提高项目运营效率。大力发展房地产主业的同时，深挖潜力，稳步发展物业管理、汽车出租运营等辅业。二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 本报告期公司实现营业收入161,922.73万元，实现营业利润42,358.63万元，实现利润总额为42,293.45万元，实现净利润为30,084.06万元，完成了年度经营计划。本公司以房地产开发为主业，出租车运营、物业管理与房屋租赁等为辅业。全年主营业务收入为158,339.69万元，主营业务成本为73,808.76万元，主营业务毛利为84,530.93万元。2、收入、收入 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）184,851,646.72前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%）11.42%公司前 5 大客户资料 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 12 适用 不适用 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例（%）1 自然人 76,060,000.004.7%2 华为技术有限公司 47,924,975.842.96%3 自然人 42,325,800.002.61%4 天虹商场股份有限公司 9,616,787.880.59%5 自然人 8,924,083.000.55%合计-184,851,646.7211.42%3、成本、成本 行业分类 单位：元 2013 年 2012 年 行业分类 项目 金额 占营业成本比重（%）金额 占营业成本比重（%）同比增减(%)房地产开发 429,705,982.8958.22%529,936,876.9363.55%-18.91%房屋租赁与物业管理 249,763,782.5733.84%240,220,196.8428.81%3.97%出租车客运 27,119,490.193.67%36,881,838.974.42%-26.47%饮食服务 24,408,368.583.31%21,782,438.162.61%12.06%其他 7,089,966.810.96%5,070,407.540.61%39.83%合计 738,087,591.04100%833,891,758.44100%-11.49%4、费用、费用 报告期内公司营业费用、管理费用、财务费用、所得税费用同比变化情况如下：项目 2013年1-12月（元）2012年1-12月（元）同比增减 营业费用 40,219,755.20 43,951,174.60-8.49%管理费用 109,662,479.90 109,680,547.70-0.02%财务费用-6,334,701.69-1,504,589.66 321.03%所得税费用 122,093,910.62 112,225,990.61 8.79%注：公司报告期及上年同期财务费用均为负数即为收益，报告期收益同比增加，主要是：上年同期部分银行借款利息不符合资本化条件而计入财务费用所致。深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 13 5、研发支出、研发支出 不适用。6、现金流、现金流 单位：元 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）经营活动现金流入小计 1,094,310,185.612,164,869,117.40-49.45%经营活动现金流出小计 983,885,855.511,359,154,920.02-27.61%经营活动产生的现金流量净额 110,424,330.10805,714,197.38-86.29%投资活动现金流入小计 18,659,065.6010,486,382.4577.94%投资活动现金流出小计 12,696,883.024,327,597.65193.39%投资活动产生的现金流量净额 5,962,182.586,158,784.80-3.19%筹资活动现金流入小计 461,243,352.00186,000,000.00147.98%筹资活动现金流出小计 397,380,895.98669,463,515.74-40.64%筹资活动产生的现金流量净额 63,862,456.02-483,463,515.74-113.21%现金及现金等价物净增加额 179,447,502.83328,410,569.80-45.36%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 经营活动现金流入小计比上年同期减少的主要原因是：报告期公司项目销售回笼资金减少所致。经营活动产生的现金流量净额比上年同期减少的主要原因是：报告期公司项目销售回笼资金减少所致。投资活动现金流入小计比上年同期增加的主要原因是：报告期公司处置资产收回的现金增加所致。投资活动现金流出小计比上年同期增加的主要原因是：子公司车辆更新比上年同期增加所致。筹资活动现金流入小计比上年同期增加的主要原因是：报告期公司取得借款收到的现金增加所致。筹资活动现金流出小计比上年同期减少的主要原因是：报告期公司偿还债务支付的现金减少所致。筹资活动产生的现金流量净额比上年同期增加的主要原因是：报告期公司取得借款增加以及归还借款减少所致。现金及现金等价物净增加额比上年同期减少的主要原因是：报告期公司项目销售回笼资金减少所致。报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 报告期公司经营活动产生的现金流量净额是110,424,330.10元,与报告期净利润300,840,563.81元存在较大差异，主要原因是：公司现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金”比与之对应的利润表中的“营业收入”的数额小，原因为报告期结算的部分项目是以前年度实现的销售在报告期达到结算条件所深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 14 致。三、主营业务构成情况三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率(%)营业收入比上年同期增减（%）营业成本比上年同期增减（%）毛利率比上年同期增减（%）分行业 房地产开发 1,175,698,776.00 429,705,982.8963.45%-17.77%-18.91%0.51%物业管理及租赁 314,335,156.29 249,763,782.5720.54%6.78%3.97%2.15%出租车客运 58,366,214.95 27,119,490.1953.54%-18.18%-26.47%5.24%餐饮服务 28,424,750.75 24,408,368.5814.13%9.71%12.06%-1.8%其他行业 6,571,956.46 7,089,966.81-7.88%12.64%39.83%-20.98%分产品 房地产开发 1,175,698,776.00 429,705,982.8963.45%-17.77%-18.91%0.51%物业管理及租赁 314,335,156.29 249,763,782.5720.54%6.78%3.97%2.15%出租车客运 58,366,214.95 27,119,490.1953.54%-18.18%-26.47%5.24%餐饮服务 28,424,750.75 24,408,368.5814.13%9.71%12.06%-1.8%其他行业 6,571,956.46 7,089,966.81-7.88%12.64%39.83%-20.98%分地区 深圳地区收入 1,426,001,069.12 605,546,055.4257.54%-16.8%-17.43%0.32%其他地区收入 157,395,785.33 132,541,535.6215.79%39.02%31.85%4.58%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 四、资产、负债状况分析四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况、资产项目重大变动情况 单位：元 2013 年末 2012 年末 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）比重增减（%）重大变动说明 货币资金 977,171,814.2025.23%797,724,311.3720.19%5.04%主要是借款资金增加及偿还借款减少所致 应收账款 22,208,022.210.57%20,584,008.680.52%0.05%主要是物业管理公司应收业主款项增加所致 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 15 存货 2,101,399,879.9354.25%2,300,674,551.1458.23%-3.98%主要是项目结算而减少所致 投资性房地产 273,314,623.037.06%285,258,604.177.22%-0.16%主要是计提折旧所致 长期股权投资 78,414,131.222.02%84,249,349.702.13%-0.11%主要是权益法核算企业在报告期取得现金分红所致 固定资产 75,301,015.721.94%78,821,168.212%-0.06%主要是计提折旧所致 在建工程 0%57,000.000%0%主要是达到结算条件而转出所致 预付款项 35,904,799.330.93%64,714,990.111.64%-0.71%主要是项目结算将原预缴税费转出所致 无形资产 106,945,090.072.76%114,098,153.112.89%-0.13%主要是摊销所致 递延所得税资产 191,592,588.804.95%194,507,824.504.92%0.02%主要是项目预收款达到结算条件而使得其预计利润确认的递延所得税资产减少所致 2、负债项目重大变动情况、负债项目重大变动情况 单位：元 2013 年 2012 年 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）比重增减（%）重大变动说明 短期借款 300,000,000.00 7.75%360,000,000.009.11%-1.36%主要是到期归还所致 长期借款 116,243,352.00 3%19,316,666.640.49%2.51%主要是子公司取得项目借款增加所致 应付账款 265,697,047.64 6.86%298,525,752.327.56%-0.7%主要是按规定支付所致 预收款项 141,082,677.48 3.64%678,075,291.0117.16%-13.52%主要是项目结算而减少所致 应交税费 865,513,058.59 22.35%733,659,679.7118.57%3.78%主要是项目结转收入计提的土地增值税增加所致 其他应付款 123,967,110.64 3.2%138,742,022.583.51%-0.31%主要是按规定支付所致 一年内到期的非流动负债 67,009,888.28 1.73%14,909,888.320.38%1.35%主要是按规定从长期借款转入核算所致 其他非流动负债 139,138,400.76 3.59%145,997,301.313.7%-0.1%主要是按规定支付所致 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 16 五、核心竞争力分析五、核心竞争力分析 近年来，公司不断提升房地产开发规模和管理水平，加强成本控制，始终坚持以品质为核心的理念，2013年度内公司获评“2013中国房地产开发企业500强”、“2013中国房地产上市公司百强”、“深圳房地产开发二十强企业”等。公司经营业绩屡创新高，企业不断发展壮大，公司在核心一线城市深圳拥有两个地理位置较佳、土地成本较低的在开发项目，产品价值高，同时在长三角、珠三角重点城市徐州市、扬州市及东莞市均有在开发项目，发展潜力较大。另一方面，公司辅业发展水平迈上新台阶，2013年下属国贸物管公司获得“阿里巴巴淘宝城”项目，新增管理面积约30万平方米，物业管理业务在继续拓展写字楼、工业园区等高价值新项目的基础上，逐步优化已有项目。汽车营运业务积极强化管理，提升单车盈利水平，寻求合适的扩大规模机会。公司将在复杂多变的行业环境下，及时准确把握机遇，利用推行房地产手册等手段提高精细化管理水平，大力发展房地产主业，稳健经营辅业，不断提高企业业绩和综合实力。六、投资状况分析六、投资状况分析 1、对外股权投资情况、对外股权投资情况（1）持有金融企业股权情况）持有金融企业股权情况 无。（2）证券投资情况）证券投资情况 持有其他上市公司股权情况的说明 适用 不适用 证券代码 证券简称 初始投资金额 占该公司股权比例期末账面值报告期损益报告期所有 者权益变动 会计核算科目 股份 来源 000509 S*ST华塑 2,962,500.00 0.33%802,199.55 0.00 0.00 长期股权投资 定向购买法人股合计 2,962,500.00-802,199.55 0.00 0.00 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 17 2、报告期内，公司未发生委托理财、衍生品投资和委托贷款情况。、报告期内，公司未发生委托理财、衍生品投资和委托贷款情况。3、公司未有在报告期内募集资金或报告期之前募集资金的使用延续到报告期内的情况。、公司未有在报告期内募集资金或报告期之前募集资金的使用延续到报告期内的情况。4、主要子公司、参股公司分析、主要子公司、参股公司分析 主要子公司、参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 所处行业 主要产品或服务注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 深圳市皇城地产有限公司 子公司 房地产 房屋销售 30,000,000.00 1,657,661,262.76532,994,758.41621,799,190.17 191,432,701.49142,531,687.11深圳市物业房地产开发有限公司 子公司 房地产 房屋销售 30,950,000.00 130,854,324.1655,407,692.3376,851,494.00 20,987,684.5815,988,735.10深圳市国贸汽车实业有限公司 子公司 房地产与汽车客运 房屋销售与汽车客运 29,850,000.00 657,892,737.07201,857,102.75523,791,521.47 185,170,461.75138,758,893.86报告期内取得和处置子公司的情况 适用 不适用 5、非募集资金投资的重大项目情况、非募集资金投资的重大项目情况 单位：万元 项目名称 计划投资总额 本报告期投入金额截至报告期末累计实际投入金额 项目进度 项目收益情况 深物业廊桥国际 51,417 2,358.1747,638.26已竣工-深物业半山御景一、二期 79,300 8,106.9242,009.92在建-深物业松湖朗苑 68,711 4,770.6828,116.93在建-深物业金领假日（原皇岗口岸土地）132.026,681.28前期筹备-深物业湖畔御景一、二期 116,372 5,560.3167,734.21在建-深物业前海港湾花园（月亮湾土地）155.8227,376.9前期筹备-合计 315,800 21,083.92219,557.5-深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 18 临时公告披露的指定网站查询索引（如有）无。七、七、2014 年年 1-3 月经营业绩的预计月经营业绩的预计 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明 适用 不适用 业绩预告情况:同向大幅下降 业绩预告填写数据类型:确数 年初至下一报告期期末 上年同期 增减变动（%）累计净利润的预计数（万元）3,000 23,636 下降 87.31%基本每股收益（元/股）0.0503 0.3966 下降 87.31%业绩预告的说明 业绩发生大幅变动的主要原因：上年同期“深物业彩天怡色”项目达到结转收入条件，符合结转收入部分均在上年同期集中结算，使得公司 2014 年 1-3 月合计可结算面积比上年同期大幅减少。上述预测为公司根据房产项目的销售现状进行的初步估算，公司 2014 年 1-3 月实际盈利情况以公司 2014 年第一季度报告数据为准，敬请投资者注意。八、公司控制的特殊目的主体情况八、公司控制的特殊目的主体情况 公司控制的特殊目的主体情况详见本报告第十节财务报告六企业合并2事项。九、公司未来发展的展望九、公司未来发展的展望 1、公司对宏观经济的看法及风险对策（1）市场风险1、公司对宏观经济的看法及风险对策（1）市场风险 预计2014年建立市场化的长效机制将是宏观调控的核心内容，年初全国商品房、土地成交情况表明不同类型城市的房地产市场分化程度进一步加深，后续市场存在较大的不确定性。公司将持续深入研究市场走势，加强对市场形势的预判，特别是对项目所在地区的细化分析，根据市场变化及时调整项目开发、销售策略，最大限度避免市场风险给企业带来的不利影响。（2）运营风险（2）运营风险 2014年初全国房地产市场呈现“房冷地热”的状态，调控“长效机制”的具体政策待落地，对市场走势的影响还难以确定，给公司统筹安排项目开发计划尤其是外地项目的跨区域管理增加难度。公司将持续提高自身运营管理能力，完善运营管理体系，严格执行房地产手册，加强计划运营管理的规范性和有效性，及时根据实际情况督促落实，狠抓房地产项目开发进度达成率，提高项目运营效率。（3）财务风险 （3）财务风险 2014年预计房贷政策将延续收紧趋势，一方面二套房贷首付比例提高至7成，多家银行取消贷款利率深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 19 优惠并在基准利率基础上有较大幅度上浮，甚至有部分银行暂停向房地产开发商发放贷款，直接影响项目销售及资金回笼；另一方面，银行对地产融资项目限制更为严格，房企融资成本高、融资渠道少、银行放款节奏慢等情况依旧。公司将一如既往地加强财务管理，严格控制财务风险，统筹销售回款及项目开发投资节奏，完善预警体系，及时发现并解决各类财务风险，保证资金链安全。同时，积极拓宽融资渠道，盘活现有资产，获取更多资金支持，发挥资金最大效益。2、2014年计划 2、2014年计划（1）严格实施房地产手册，提高管理水平。公司房地产手册已落地，建立起较为完整的组织管理、运营管理、流程管理体系，今后开发项目将继续严格按照房地产手册执行，不断改进、完善管理手段，努力提高项目运营效率，加快房地产项目开发进度，确保项目进度按目标计划进行。（2）适时而动，增加土地储备。2014年，公司将继续盘活现有土地资源，并在2013年持续关注土地市场的基础上，跟踪珠三角、长三角等经济发达地区中心城市核心地段的合适地块，做好目标区域土地市场的信息收集、前期调研等，拓宽拿地渠道，储备优质土地资源，夯实未来发展基础。（3）积极推进品牌战略，提升企业形象。公司将对市场进行深入研究与分析，结合行业特点，借鉴万科、深振业等标杆企业的成熟经验，积极推进品牌战略，集中宣传精品楼盘形象，全面展示企业风貌，在市场打响“深物业”品牌。十、董事会、监事会对会计师事务所本报告期十、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告非标准审计报告”的说明的说明 不适用。十一、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明十一、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 公司在报告期内无会计政策、会计估计和核算方法发生变更事项。十二、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明十二、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 公司在报告期内发生的重大会计差错更正情况详见本报告第十节财务报告四的公司主要会计政策、会计估计和会计差错第34事项。十三、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明十三、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 公司报告期合并报表范围未发生变化。深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 20 十四、公司利润分配及分红派息情况十四、公司利润分配及分红派息情况 报告期内利润分配政策特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况 适用 不适用 公司近 3 年（含报告期）的利润分配预案或方案及资本公积金转增股本预案或方案情况 年份 利润分配及资本公积金转增股本方案 2013年 每10股派现金2.50元（含税），不以资本公积金转增股本。2012年 不进行利润分配，也不以资本公积金转增股本。2011年 不进行利润分配，也不以资本公积金转增股本。公司近三年现金分红情况表 单位：元 分红年度 现金分红金额（含税）分红年度合并报表中归属于上市公司股东的净利润 占合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比率（%）2013 年 148,994,773.00 300,840,563.81 49.53%2012 年 0.00 375,422,129.64 0%2011 年 0.00 261,108,340.62 0%公司报告期内盈利且母公司未分配利润为正但未提出现金红利分配预案 适用 不适用 十五、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案十五、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案 每 10 股送红股数（股）0每 10 股派息数（元）（含税）2.50分配预案的股本基数（股）595,979,092现金分红总额（元）（含税）148,994,773.00可分配利润（元）972,271,884.95现金分红占利润分配总额的比例（）100%现金分红政策：公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 80 利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明 根据公司章程的相关规定，并结合公司发展及经营实际情况，公司拟定的 2013 年度利润分配预案为：以公司 2013 年年末总股本 595,979,092 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.50 元（含税），共计派发现金红利 148,994,773.00元，剩余未分配利润结转以后年度分配。公司 2013 年度拟不进行资本公积金转增股本。十六、社会责任情况十六、社会责任情况 公司积极履行社会责任，向社会奉献爱心，公司连续参加六届市属国企困难职工帮扶活动，并积极帮深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文 21 扶贫困、重大疾病员工，支持和发展社会慈善事业，下属汽车公司爱心车队先后看望慰问脑瘫患儿，为其送去慰问金及慰问品，在高考期间，180多台出租车免费接送高考学生及家属达1500多人次，一系列善举赢得了社会的广泛好评；集团公司党委组织党员志愿者和青年志愿者开展社区环保清洁活动和环保知识进社区宣讲活动，参加志愿者达50多人次，志愿小时数300多小时，服务社区民众200多人；集团公司党委还组织广大党员参加集体献血活动，得到了广大员工的积极响应。上市公司及其子公司是否属于国家环境保护部门规定的重污染行业 是 否 不适用 上市公司及其子公司是否存在其他重大社会安全问题 是 否 不适用 报告期内是否被行政处罚 是否 不适用 十七、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表十七、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表 接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 2013 年 01 月 08日 深交所