XX国际温泉-五星商务会馆-项目计划书.doc

呼伦贝尔海德置业投资有限公司 财富国际温泉商务会馆 项 目 计 划 书 （此计划不含温泉收入及其带动） （供参考） XXXX年十月 呼伦贝尔海德置业投资有限公司 呼伦贝尔市财富国际温泉五星会馆 项 目 计 划 书 前 言 我公司人员经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，就本项目的可行性研究结果报告如下： 第一部分 项目总论 财富国际五星会馆，是呼伦贝尔市海德置业投资有限责任公司投资运营的豪华商务会馆项目，主要功能为五星级温泉商务会馆和高级休闲健身服务中心。财富国际温泉会馆严格按照国家五星级会馆标准建设，会馆在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施。 1.1项目背景 1.1.1项目名称 财富国际温泉五星会馆 1.1.2开发公司： 呼伦贝尔市海德置业投资有限责任公司 1.1.3项目的建筑规模和内容 财富国际项目五星级高级温泉商务会馆，规划用地面积11,213平方米，主体占地面积5328平方米。总建筑面积：31000㎡其中:地上面积27800㎡、地下面积5200㎡、配套面积：㎡;客房面积：4680.76㎡、餐饮5000㎡、洗浴8000㎡、超市2400㎡、门市、配套商业3000㎡、地下车库1553.03㎡、健身馆、游泳馆2600㎡、公供办公1000㎡、公供地下区2800㎡、该会馆单体楼高5层，总投资预计1.3亿元。 1.2可行性研究结论 经过对全国和呼伦贝尔市经济状况的研究分析，以及对2010-2011年产业导向的理解，经过详细的市场调研后认为： ■ 项目是可行的、合理的； ■ 在目前各种利好因素的作用下，近几年内呼伦贝尔市中心城商务会馆会馆市场是乐观的； ■ 财富国际商务会馆更适合项目的整体发展与规划； ■ 在2012年将该项目投放市场的时机是可行的； ■ 考虑目前公司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟； 第二部分 市场分析 2.1项目投资环境和市场研究 2.1.1项目投资环境分析： 随着呼伦贝尔市的经济发展和新城区建设的推进，一座新城呼伦贝尔中心城区以崭新面貌已呈现在呼伦贝尔各族人民的眼前，新城区的建设和发展以及人民物质文化生活需求的不断提高，为超市、餐饮、娱乐、健身、运动、休闲、洗浴游泳等诸多行业提供了巨大的发展空间。 建造现代化的财富国际商务会馆、购物中心将成为呼伦贝尔这座草原旅游城市的需要。中心会馆以其齐备的功能配置、合理的布局结构、先进的设施手段、灵活的经营方式、宜人的购物环境等适应了现代人们的物质文化需求。 商务会馆由发展商聘请商业规划专家进行精心规划和组织设计，具有业态上的“集聚”效应。中心业态涵盖散铺、专卖店、餐饮、超市、娱乐设施、健身运动场所、温泉洗浴、游泳、会馆等。各种业态均可得益于其他业态的人流及消费流。同时在业态组合上实现“错位经营”，即由不同档次或特色的百货店、专卖店、超市、专业店，以及餐饮、住宿、娱乐、运动、休闲、洗浴、游泳等项目组成，它们各自拥有不同的消费群体，同一消费群体又具有不同的需求。不仅让中心更加丰富多彩，还避免了同行业的过度竞争。 财富国际商务中心将是呼伦贝尔所有商务服务中，单体规模最大的商业服务项目。它的建设对于打造呼伦贝尔地区经营模式，提升地区商业服务档次，带动整体商服发展具有重要意义，它将在海拉尔形成强大的集客能力和巨大的规模效应。 2.1.2市场研究 目前呼伦贝尔贝尔市首府海拉尔新旧区在全市范围已经具备了较为成熟的交通网络，交通四通八达。大型餐饮、娱乐、健身运动、休闲、购物中心从根本上可改变零售业的被动和从属地位，实现与相关产业的有机融合乃至对生产的引导，顺应了人们消费需求的变化，因而是符合商业发展未来变化趋势的。 呼伦贝尔中心城经过几年的发展已成为客商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势，使这块热土工商界及投资者所垂青。 良好的投资环境为会馆业培养了稳定优质的消费客户群，政府机关和大型企业入住及商业未来的蓬勃发展也为会馆经营提供了有力的保证。 2.2市场宏观背景 1、入住率分析 2010年呼伦贝尔地区会馆的入住率6-8月份一般旅游望季达95％，其它月份平均入住率要低一般为40%左右，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定；财富国际温泉会馆以其独特的地理位置及呼伦贝尔唯一一家代温泉的会馆，在淡季平均入住率也可达到80%左右 2、会馆管理分析 呼伦贝尔地区会馆的管理企业分为三种情况： A、发展商自管 B、聘请国内知名会馆管理公司合作合资管理或全权管理 C、聘请国内知名会馆管理公司作顾问，发展商自己管理 海拉尔地区会馆市场现状调查——价格及配套设施 会馆名称 价格构成（元） 配套设施 备注 呼伦贝尔宾馆 标准房（300-1280） 商务套（800-1680） 豪华套（1800-2880） 总统套房（4980-18800） 中西餐、洗浴中心、夜总会、咖啡厅 配套设施整体档次高档，但经营一般 友谊国际大酒店 标准房（300-1180） 商务套（800-1800） 豪华套房（1800-2880） 总统套（49800-12800） 中餐，夜总会，健身房，咖啡厅 配套设施高档并富有特色，是主要利润来源 财富国际商务会馆 标准房（600-1280） 商务套（900-1800） 豪华套房（1800-2880） 总统套（6400-12800） 中西餐、住宿、洗浴、咖啡厅、专卖店、超市、运动健身、游泳馆 配套设施高档并富有特色，是主要利润来源 小结： 1、呼伦贝尔地区现有的唯一家五星级温泉会馆，有绝对的稀缺性。配套设施高档并富有特色，因此，项目经营所面临的是基本无竞争对手的市场； 第三部分 项目分析及评价 3.1项目SWOT分析 3.1.1 SWOT分析 优势（S） 1、项目位于中心城新区，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区、高档住宅区，具备良好展示面； 2、区域最高档商务会馆，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型会馆，对客户的综合吸引力较大； 3、发展商属于具有政府支持的全资民营企业，能给客户以坚定的消费信心； 4、项目本身已具有一定的会馆客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。 机会（O） 1、项目带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础； 2、新旧区公交线年内多路通车，进一步缓解交通压力，消费能量得以释放； 3、卓达、金鼎等品牌开发商开发大盘的步伐日益加快，带动整个新区房地产市场快速发展，区域形象迅速提升； 4、财富国际温泉商务会馆项目在呼伦贝尔市场处于无竞争状态，营销外部环境极其优越； 5、周边消费能力强； 6、本区居民可支配收入高，消费欲望强烈。 3.2项目评价 财富国际温泉五星会馆项目在呼伦贝尔目前仍属于独一无二的房地产产品类型，在整个呼伦贝尔市场来说，属于高档的会馆项目。由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计经范营压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低会馆的经营成本，提高会馆的盈利能力，尽量保证实现经营中承诺的投资回报，降低投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。 整体来看，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及呼伦贝尔经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。 第四部分 销售及经营收入测定 4.1各类物业销售收入估算 1、经营项目已知条件估算： （1）餐饮营业面积:4993㎡，年收入:2672万元,其中:旺季日800人*100元/人*100天=800万元、淡季600人*120元/人*260天=1872万元； （2）客房营业面积: 4681㎡，年收入: 3226万元，其中:旺季标准房、商务套日125间*1200元/人*90天=1350万元、豪华套房5间*2880元*100天=144万元、淡季标准房、商务套日100间*600元/人*260天=1560万元、豪华套房3间*2200元*260天=172万元； （3）超市营业面积:2394.55㎡，年收入:日5万*350天=1750万元； （4）洗浴营业面积:6393㎡，年收入: 2700万元，旺季180天*10万元=1800万元、淡季180天*5万元=900万元； （5）健身馆营业面积:1372㎡，年收入:会员1500人*3000元=450万元 （6）游泳馆营业面积:1278㎡，年收入: 420万元，会员3000人*1000元=300万元、散客日600人*100元*200天=120万元； 会馆总销售收入年：115.8万元 会馆经营收入分析： 项目 金额（万元） 比例 餐饮部 2672 23.20% 客房部 3226 28.01% 超市 1750 15.19% 洗浴 2700 23.44% 健身馆 450 3.91% 游泳馆 420 3.65% 合计 11218 100% 4.2项目经营税金及附加估算 项目销售回款详见附表1：《项目销售收入与经营税金及附加估算表》。 1营业税=营业额（餐饮、客房、会议室、洗浴、健身馆、游泳馆、门市租金）*5%=9768万元*5%=488.4万元 2增值税=销售额(超市)1750万元*3%=52.5万元 3城建税=(488.4+52.5)*5%=27.05万元 4教育费附加=(488.4+52.5)*3%=16.23万元 5地方教育附加(488.4+52.5)*2%=10.82万元 6水利基金=11518*1‰=11.52万元 7价格基金=11518* 1‰=11.52万元 小计618.04万元 年纳房产税8200*1.08=88.56万元 年纳土地使用税11213㎡*2元=2.24万元 小计90.80万元 年税费合计708.84万元 5.1.3本项目固定经营成本分析： （一）会馆正常经营费用构成： 1、员工费用 （1）员工工资费用，会馆在正常营业时约需450人，其中：企业管理人员80人、房务部60人、餐饮部160人、洗浴120人、其它项目经管人员30人、按海区员工人均工资2000元/月的标准计算，员工费用每年大约为1080万元； （2）工资附加费：福利费14%、工会经费1.5%、职工教育经费2.5%,按200人计算=200*2000*12*18%=86万元; (3)、社会保险（五险）按200人计算=200*2000*12*30=144万元。 小计1310万元 2、能源费用 主要包括：电费年20万*12月=240万元、热力费年29030㎡*30元=87.1万元、油耗或煤气6万元*12月=72万元、锅炉用煤240吨*200元*8=38.4万元、车辆用油2万*12月=24万元、小计462万元； 3、无形资产18万元 (1)土地摊销550万元/40年=14万元 (2)管理软件20万元/5年=4万元 4、房屋建筑物折旧7660万元*95%/20=364万元 5、低值易耗摊销1790万元/5=358万元 6、员工餐支出162万元 7、维修费用 主要指日常维修的费用，每年约需36万元； 8、保险费 主要是财产保险、每年约需6万元； 9、管理费用 管理费用主要是指办公费用、接待费、劳保、环保、防疫、旅差、有线、车辆使用、房产税、土地使用税等费用，每年预计345万； 10、财务费用370万元 利息支出4000*9.12%=364.8万元,手续费5.2万元 11、管理公司酬金 管理公司酬金为营业收入的9768*2%=195万元； 费用合计：3626万元 4.4销售利润 1：《项目销售收入与经营税金及附加估算表》(万元) 项目 餐饮部 客房部 超市 门市 租金 洗浴 健身馆 游泳馆 合计 营业收入 2672 3226 1750 300 2700 450 420 11518 毛利率 55% 85% 20% 90% 60% 80% 60% 63.01% 营业成本 1202 484 1197 30 1080 90 168 4251 税及附加 152.30 183.88 61.25 17.3 153.9 25.65 23.94 618.04 营业利润 1317.7 2558.12 491.75 252.7 1466.1 334.35 228.06 6649 管理费用 80 98 53 6 81 14 13 345 营业费用 326 394 214 37 330 55 50 1406 工资费用 404 466 34 307 51 48 1310 财务费用 86 104 56 10 87 14 13 370 管理公司费 53 65 6 54 9 8 195 利润总额 369 1431 169 160 607 191 96 3023 所得税率 25% 所得税 755.75 净利润 2267.25 第五部分 财务与赢利能力分析 一、 可实现利润分析： 根据测算，项目年营业收入约为11518万元，营业成本4251万元,毛利润6649万元,毛利率63.01%，营业税金及附加618.04万元，平均税负率5.70%，经营管理固定费用3626万元,占营业收入11518万元的31.48%，月均费用302万元,日均10万元，全年可实现利润总额3023万元，占营业收入11518万元的26.25%， 应交所得税3023*25%=755.75万元，净利润2267.25万元。占营业收入的19.68% 二、 投资回收期分析： 投资额÷（折旧额＋净利润）=（13000）万元÷（364＋2267）=5年 三、 保本点分析：（万元） 经营项目 计划营业额 毛利率% 分摊固定费用 保本点销售额 餐饮部 2672 55 949 1925 客房部 3226 85 1127 1421 超市 1750 20 323 1665 门市租金 300 90 93 110 洗浴 2700 60 859 1582 健身馆 450 80 143 192 游泳馆 420 60 132 243 合计 11518 63 3626 6328 保本点销售额=固定费用÷毛利率-税率5.7%-管理公司费率2% 每年保本点销售额6328万元,月保本点销售额527万元,日保本点销售额18万元 第六部分 可行性研究结论与建议 6.1可行性研究结论 经过对海拉尔经济状况的研究分析，以及对2009-2010年产业导向的理解，经过详细的市场调研后认为： ■ 项目的投资、是可行的、合理的 ■ 在目前各种利好因素的作用下，近几年内呼伦贝尔市会馆式市场是乐观的 ■会馆式宾馆更适合项目的整体发展与规划 ■ 在2012年将该项目投放市场的时机是可行的 ■ 考虑目前我公司的房条件、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟 结论：在宏观政策、经济、市场环境不发生重大变化的前提，在保证会馆盈利能力和品牌价值、并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为会馆式宾馆经营是可行的！ 6.2项目主要问题的解决办法和建议 6.2.1如何提高会馆的盈利能力？ 1、树立呼伦贝尔最高档会馆形象： （1）将餐饮部分统一引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次； （2）增加产品附加价值，并在形象和服务上独树一帜，迅速和市场上的竞争对手相区别； （3）将客户吸收为会员，有利于提高以后会馆经营的入住率； （4）建立长期品牌发展战略，拓宽会馆客源范围，提高市场占有率。 2、降低固定成本和提高盈利能力 （1）引进知名会馆管理公司作管理顾问 随着会馆业的不断发展，会馆之间的竞争归根结底已成为会馆管理公司之间的竞争。会馆管理公司的经营水平直接影响到会馆的收入利润，会馆管理公司的品牌度直接影响消费者的信心。因此，建议引进国内知名会馆管理公司作为顾问，全面提高经营管理水平，为会馆后续经营发展提供有力保障。 ( 2)发展商与会馆管理公司合作方式建议： 方式一：会馆管理公司在一定年限内为发展商提供一系列顾问服务，并收取固定管理费用，会馆管理公司不承担会馆经营和投资者回报的任何风险。 方式二：会馆管理公司收取营业收益的（ ）%，但管理公司承担部分经营风险。 方式三：与酒店投资公司合作合资经营 方式四：租赁式经营 （2）降低会馆固定经营成本 利用会馆管理公司先进的会馆管理方法，降低会馆固定经营成本，提高会馆盈利能力。 6.3项目风险及防范建议 1、经营风险 （1）会馆的管理能力直接决定对承诺投资回报的实现 （2）会馆业未来竞争形势，其他会馆对本项目形成的威胁 2防范建议 （1）、加快开业准备工作，抢占市场先机； （2）、加大营销推广力度，缩短施工周期，规避政策调整对市场的冲击； （3）、提高会馆经营管理水平，保证未来合理的投资回报。 注：此项目土建基础及附属设施已完成，现已进入装饰及采购家居阶段。 呼伦贝尔海德置业投资有限公司 财务部 XXXX年10月12日 9