芜湖动漫科技园投资商业计划书.pdf

芜芜湖*湖*动园资业计划书动园资业计划书漫科技投商（第三稿）漫科技投商（第三稿）二零零八年三月 二零零八年三月 。录录正文目 正文目 第一章 项绍目背景介.1 1 概要.1 2 项目公司.1 3 项简目介.1 4 场础市基.1 5 项资值目投价.1 6 项资目金及合作.2 7 项关键目成功.2 8 项发与经济标目展使命目.2 第二章 芜资环湖投境分析.4 1 经济发概况整体展.4 1.1 长增分析.4 1.2 资长固定投增分析.5 1.3 产业发第三展分析.6 2 芜经济湖在安徽省中的地位分析.6 2.1 P较比分析.6 2.2 资长较固定投增比分析.7 2.3 产业发较第三展比分析.7 3 芜来发湖未展机遇.7 3.1 中部崛起的政策机遇.7 3.2 长三角一体化的机遇.7 3.3 进城市化程加快的机遇.8 3.4 进业带动兴产业先制造新的机遇.8 第三章 芜产场湖房地市分析.9 1 芜产场综湖房地市合分析.9 1.1 观层宏面分析.9 1.1.1 产开发房地量增速.9 1.1.2 来产变趋势近三年地价格的化.9 1.1.3 芜场应结构湖土地市供分析.10 1.1.4办楼场现状公市分析.10 1.1.5 芜产来势湖房地未走分析.12 1.2 观层微面分析.13 1.2.1 芜产场块湖主要地市板分析.13 1.2.2 2007芜产销场读年湖地售市解.15 1.2.3 2007芜产赁场读湖地租市解.16 1.3 芜业场读湖大商市解.17 1.4 芜资读湖高校源解.18 第四章 动产业发漫展分析.19 1 2006产业年第三资态势与趋势投.19 2 动产业总发态势与场漫体展市前景展望.20。2.1 动产业发概况漫展.20 2.2 国内动产业发现状漫展分析.21 2.3 国内动产业发环漫展境分析.22 2.3.1 经济环境.22 2.3.2 费环消境.22 2.3.3 环政策境.22 2.4 国内动画产业发临问题与战展面的挑.23 2.4.1 画场块漫市板.23 2.4.2 创动画块原板.23 2.4.3 动画块加工板.24 2.4.4 产块衍生品板.24 2.5 国内动产业场发漫市展前景分析.25 2.5.1 动创发漫作展前景.25 2.5.2 动发漫加工制作展前景.25 2.5.3 衍生产发品展前景.25 2.6 动漫产业与高新技术联动发展前景分析.26 2.6.1网络动漫.26 2.6.2 网络戏游.27 2.6.3 动手机漫.28 2.6.4 戏手机游.29 第五章 芜动产业发与预测湖漫展分析前景.30 1 芜动产业发湖漫展的SWOT分析.30 1.1优势.30 1.2 势劣.31 1.3 会机.32 1.4 胁威.32 2 芜动产业预测湖漫前景.32 2.1 动创预测漫原前景.32 2.2 动预测漫加工制作前景.33 2.3 动产预测漫衍生品前景.34 3 国内动较主要漫基地比分析.34 3.1 动绍漫基地介.34 3.2 动类漫基地分.35 3.2.1产业孵化型.35 3.2.2 产业开发示范型.35 3.2.3产业教育型.36 3.3 国内动产业运营状况几大漫基地.36 3.4 动产业发漫基地展问题存在.38 3.5 芜湖*动园发对漫科技展策.38 第五章 项设选设条论证目建址及建件.42 1 项设选目建址.42 2 选设条址建件.44 2.1 区条条位件和交通件.44 2.2 环条境件.44。2.3 础设基配套施.44 3 项规划目方案.44 4 详细规划设计标指.46 5 项设内目建容.46 6 项设设规划目建用地及建.47 7 项设进计划目建度.47 第六章 规划招商.50 1 概述.50 2 优势招商.50 3 标业场研招商目行市究.51 4 业与标业锁招商行方向目企定.51 4.1 产业招商.51 4.2 它其招商.52 4.3 区招商重点域.52 5 与招商方式策略.54 5.1 招商方式.54 5.2 招商策略.55 6 计划招商.56 第七章 项营销目推广策略.57 1 项营销总目推广体理念.57 2 项目营销阶构推广的段性工作思.57 2.1 筹备期.57 2.2 试水期.57 2.3 强推期.58 2.4 收割期.58 3 项传构目宣手段思.58 3.1 硬件塑造.58 3.2 动闻软传活新性宣.58 3.3 项划目合作性推广策.59 第八章 项开发运营目模式分析.60 1 项开发节目奏.60 2 业物租售模式分析.60 2.1 模式A资：短期投策略.60 2.2 模式B：中期持有策略.61 2.3 模式C长：期持有策略.61 3 定价策略.61 3.1 赁租价格.61 3.2 销售价格.62 4 园区经营管理模式分析.62 4.1 园区经营导管理指思路.62 4.2 园区经营统管理系框架.63 4.3 园区盈利模式分析.64 第九章 项设与运营关目建相政策体系分析.66 1 营园研民科技政策究背景分析.66。1.1营园运内概民科技行涵述.66 1.2 营园民科技政策体系分析.66 2.研读政策体系究整体思路解.67 2.1 国动产业鉴外漫政策借分析.67 2.2 现动产业读有漫扶持政策解.68 第十章 项财务与评目分析价.71 1 开发财务评径基于不同模式下的价路.71 2 开发基于模式A财务的分析.71 2.1 项设阶费测目建段成本用算.71 2.2 项销测目售收入算.72 2.3 项运营测目收入算.73 2.4 项运营目效益分析.75 3 基开发于模式B财务的分析.76 3.1 设费测建成本用算.76 3.2 销售收入分析.76 3.2 赁租收入分析.77 3.3 资投效益分析.77 3.4 现金流分析.78 4 基于模式C财务评的价.78 4.1 项设费测目建成本用算.78 4.2 项赁测目租收入算.79 4.3 项资目投效益分析.79 4.4 项现目金流分析.80 5 种资较三投模式比分析.80 6 条财务评基于前期免租件下的价.82 6.1 项设费测目建成本用算.82 6.2 项经营测目收入算.82 6.3 项资目投效益分析.83 6.4 项现目金流分析.83 6.5 结论.84 7 800亩块财务意向地的分析.84 8 园区项与目800亩块项并财务意向地目合分析.86 第十一章 项权转让目股方案分析.90 1权购方案一：股收方案.90 2 方案二:资扩增股方案.90 3 两种较方案比分析.90 第十二章 结论与议建.91 1 项战目略前景.91 2 项综评目可行性合价.91 2.1 场市可行性.91 2.2 财务可行性.91 2.3 实施可行性.91 3 实议施建.92 开发财务测附件一：基于模式下的算.94。开发财务附件二：基于模式下的分析.97 开发财务附件三：基于模式下的分析.100 条财务附件四：基于前期免租件下的分析.103 。图录图录表目 表目 图-1 芜产总值与长值变湖生增的化.5 图-2 芜资产资总额与长变湖固定投增率的化.5 图-3 芜产业值长变湖第三增加及增率的化.6 图-4芜办楼业开积湖住宅、公、商用房的新工面.11 图-5 芜办楼开积湖公新工面.11 图-6 芜办楼湖公平均价格.12 图-7 2004 年至 2007动画产与图年量增速.21 图-8国际动产业值链图主流漫价演示.21 图-9 2005 年至 2010网络动场预测年漫市.27 图-10 2006 年至 2011类网络戏场预测年大型角色扮演游市.27 图-11 2006 年至 2011闲戏场预测年休游市.28 图-12 2006 年至 2010动场预测年手机漫市.28 图-13戏场预测手机游市.29 图-14 动类漫基地分比例.36 图-15 动画产业结构图日本.39 图-16 战资复战图窗口略和源重使用略.39 图-17 员会图制作委流程.40 图-18 项块芜目地在湖的位置.43 图-19 项块芜区目地在湖高新的位置.43 图-20*动园总规划图漫科技体.45 图-21园区经营统图管理系框架.63 图-22 园区图盈利模式.65 图-23 种报三模式回率分析.81 。录录表格目 表格目 表-1芜湖 2007销况年新建商品房平均售价格情分析表.9 表-2 块绍城中板介.13 表-3 块绍城南板介.13 表-4 鸠区块绍江板介.14 表-5 区块绍三山板介.14 表-6 2007盘绍年主要住宅新介.15 表-7 2007写楼线盘绍年主要字介.15 表-8 2007业盘绍年配套商新介.16 表-9 2007区业类赁绍年分、分物型租价格介.16 表-10 芜业湖主要大商列表.17 表-11 芜湖高校列表.18 表-12 2006产业业资年第三各行固定投增速排名.19 表-13国级动单家漫基地名.34 表-14 国内动运营况几大漫基地情.37 表-15 项目设规划积建用地及面表.47 表-16 项设进计划目建度表.47 表-17 项开发节目奏.60 表-18 韩动产业日漫扶持政策.67 表-19 国对动纳读家、省、市漫出也扶持政策要点解.68 表-20 项设总费目建成本用表（模式A）.72 表-21 项销目售收入表（模式）.73 表-22 项赁目租收入表（模式A）.74 表-23 项运营目效益分析表（模式）.75 表-24 现金流量表（模式）.75 表-25 项总设目建成本表（模式）.76 表-26 项销目售收入分析表（模式）.76 表-27 项赁目租收入分析表（模式）.77 表-28 项资目投效益分析（模式）.77 表-29 项现目金流量表（模式B）.78 表-30 项总设费目建成本用表（模式）.78 表-31 项经营目收入表（模式）.79 表-32 项资目投效益分析表（模式）.79 表-33 项现目金流量表（模式）.80 表-34 种开发财务评三模式价.80 表-35 项赁条目租收入表（基于前期免租件）.83 表-36 项资条目投效益分析（基于前期免租件）.83 表-37 项现条目金流量表（基于前期免租件）.83 表-38 亩块资开发意向地投强度.84 表-39 亩块销总预测意向地售量.85 表-40 亩块销预测意向地分年度售.85。表-41 亩块资意向地投效益分析.86 表-42 亩块现意向地金流分析.86 表-43 项与亩块绑开发资目意向地捆投效益分析（模式）.87 表-44 项与亩块绑开发现目意向地捆金流分析（模式）.87 表-45 项与亩目意向地块绑开发资捆投效益分析（模式）.87 表-46 项与亩块绑开发现目意向地捆金流分析（模式）.88 第一章 第一章 项绍项绍目背景介 目背景介 1 1 概概要 要 报为芜本告湖*动园项资业计划书为黄领导层对资项漫科技目投商，新浦投本目提决参供策考。2 2 项项目公司 目公司 项开发设芜本目建的主体是湖*资科技投有限公司，由杭州*科技有限公司资全册芜银册资控股。公司注地址湖市交通行利民路支行，注本 1亿清元，法人代表汪沅。3 3 项简项简目介 目介 芜湖*动园漫科技坐落在芜湖区华与块弋江九南路峨山路路口地，占地 200亩，建积筑面27项将规划设动戏产为动与软万平方米左右。本目建以漫游生制作核心的漫基地以设计开发为件主体的 IT软园时围绕动与件；同漫基地IT软园项将规划件的主体功能，目务研发与业动戏与研发科技服中心、中心、人才公寓商配套，承担漫游高科技、公共科技服务与综合配套的功能。4 4 场础场础市基 市基 产业级与结构调驱并关动芜在升整的使由相扶持政策的推下，由于湖动软以漫、件及关产业发对开发区与区内区写楼关衍生的相迅速展，高新的郊型字以及相配套的需求量大大为项创场础提升，本目造了良好的市基。5 5 项资值项资值目投价 目投价 项销为开发目在以售主的模式 A 下，30资报年平均投回率 6.23%，30内报年部回率15.12%；20资报年平均投回率 3.62%，20内报年部回率 13.59%资；投回收期 6.3 年。项赁为开发目在以租主的模式 B 下，30资报年平均投回率 7.24%，30内报年部回率 112.97%；20资报年平均投回率