山西太原城区市场调查报告.doc

山西太原城区市场调查报告 2005年3月15日至16日 根据公司的工作安排，调查小组对太原城区进行的一次时间简短的市场调查，现将有关的调查情况汇报如下： 特别说明： 1、由于调查时间较短，市场情况的真实情况可能会变化； 2、调查小组所了解的情况来自各阶层人士，个人观点与市场不一定一致。 一、太原市城区简介 （一）太原历史简介 太原市是一个具有2500年历史的古城，史称晋阳，简称并，是山西省省会。始建于公元前497年的春秋时期，称为晋阳邑，战国初期为赵国都城。秦代，太原郡为全国36郡之一，西汉又称并州，为全国13州之一，也是太原又称并州的渊源。南北朝以前的前赵、后燕、前燕、前秦及北齐，都以太原为国都。隋朝时，晋阳在全国是仅次于长安、洛阳的第三大城市。唐王朝发祥于晋阳，封晋阳为北都，与京都长安、东都洛阳并称“三都”。五代时期，后唐、后晋、后汉、北汉亦以太原为国都。在两千多年的历史中，太原一直是中国北方的军事重镇，史载有“控山带河，踞天下之肩背”的盛誉，郭沫若先生也有“远望太原气势雄”的诗句。到清代，太原已发展成为我国北方重要的商业、手工业城市。民国时期，太原即为省辖市。 　　太原位于华北地区黄河流域中部，西、北、东三面环山，黄河的重要支流汾河，横贯全市，流经境内约100公里。市区东有太行山阻隔，西有吕梁屏障，座落在两山间的河谷平原上。属北温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，昼夜温差较大，无霜期较长，日照充足。     太原地处内陆，民风朴实、人杰地灵。历代名人辈出，如：战国名将廉颇，唐代宰相狄仁杰，文学家白行简和他的哥哥大诗人白居易，诗人王翰、王昌龄、王之涣，宋代名将呼延赞、杨延昭，书画家米芾，《三国演义》作者罗贯中等均籍贯并州。市区名胜古迹有晋祠圣母殿、天龙山石窟、龙山道教道场、崇善寺、纯阳宫、白云寺及唐太宗李世民手撰“贞观宝翰”《晋祠铭并序》碑文等.     太原是全国特大城市之一。现辖6区1市3县，全市共有51个街道办事处，488个社区居委会，54个乡、镇，1030个村民委员会，1794个自然村。 　　太原是我国建国初期的工业基地，经过50多年的建设，已形成了以能源、冶金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材精密仪器等门类较齐全的工业体系，加之科研机构和大专院校集中及商业物资供应中心的优势，国民经济实现了快速、协调、健康发展。截至2004年10月末，太原市经济继续快速增长，工业增加值、固定资产投资及其它多项指标已完成全年计划的9成以上。这是日前太原市统计局通报的最新统计数据。     在今年宏观调控的大环境下，太原市大力进行经济结构调整，全市经济总体呈现了良好的发展态势。市统计局相关专家表示：可以用“五个继续”来概括，即：经济继续保持快速增长，宏观微观效益继续提高，消费市场继续稳中趋旺，城乡居民收入继续增长，经济结构调整步伐继续稳步推进。 （二）太原社会经济发展评价 “透过数字看04年太原国民经济和社会发展” (据山西经济信息网2月28日报道) 2005年2月26日，太原市统计局正式向社会发布《太原市2004年国民经济和社会发展统计公报》。在这份公报中，13项近千个统计数据，无不表明2004年太原市顺利实现了率先发展第一阶段的目标；而在城市建设、科学教育和文化卫生等涉及到百姓生活的各个方面，也都发生了显著的变化。      数字：国民经济      据初步统计，2004年太原市实现生产总值（GDP）643.09亿元，比2003年增长15.7％。经济增长率逐年提高，经济总量三年跨越三个百亿元台阶，三年间累计增加258.69亿元。进入2004年以来，在投资、消费和出口快速增长的驱动下，快速增长的态势更加明显，增幅达到15.7％，创造了1984年以来的最高增长水平。目前太原市经济运行已攀升至较高的运行区间内，处于快速增长的平台。   2004年，我们欣喜地看到，太原市取得了率先发展的阶段性成果。按照要求，太原市努力推动国民经济快速、健康、协调发展和各项社会事业全面进步，人民的生活水平不断提高，精神文明建设、民主法制建设进一步加强。已顺利实现了率先发展的第一阶段目标，为太原市下一步目标“建设中西部经济强市和生态园林城市”奠定了基础。      数字：运输及邮政电信      经济快速发展带动了运输业增长，铁路、公路、航空货物运输量增长8.5％，旅客运输量增长19.5％，旅客周转量增长21.9％。 邮电通讯业快速发展。全年完成邮政电信业务总收入42.73亿元，增长近三成，移动电话用户达到了近170万户，增长了16个百分点。计算机互联网用户60.58万户，增长了8万余户。      数字：贸易及旅游      在消费需求不断回升的带动下，消费品零售市场保持了快速增长的趋势。比2003年增长了两成多。旅游总收入实现51.06亿元，增长55.7％，其中旅游外汇收入0.30亿美元，增长115.6％；共接待海内外游客1338.33万人次，增长45.3％，其中海外游客7.83万人次，增长147.8％。旅游消费正在成为人们的日常生活需求，从旅游黄金周的火爆就可以看出这一趋势。2004年，太原市将客源市场锁定在经济较发达的长三角和珠三角地区，一举拿下了太原与福州的几十架旅游包机协定，由此，至少新增了游客数千位。这样的合作，2004年太原市特别多，与外省市签订的专列、包机大大超过往年。海外市场也苗头见长，上年来自东南亚国家的游客数量激增，突破了1万人次。而大运路的贯通，则为省内旅游市场插上了便捷的翅膀，大大激发了人们的旅游兴趣。      数字：城建及绿化美化      在刚刚过去的一年，滨河东路北延、学府街等道路拓宽改造、新兰路工程、北涧河动物园段治理、玉门河综合治理、城南热源厂一期工程等12项重点工程完工，进一步提升了城市承载能力和综合功能，改善了市民出行、休闲、采暖等日常生活条件。城市绿化美化水平继续提高。人均公共绿地达到了8.8平方米。新增绿地面积203公顷。城西水系荣获“中国人居环境范例奖”。      数字：教育及体育水平      2004年，太原市在校生达到了19.95万人，增加了4万余人。全市幼儿园入园率超过90％，学前三年教育普及率进入全省前列。小学生入学率达到99.9％，巩固率达到100％；初中生入学率99.5％。到2004年底，全市已创建优质初中86所，高考录取率保持了全省领先水平。         数字：餐饮零售      2004年太原市仅餐饮收入达到29.46亿元，比上年同期增长12.2％。      数字：金融及保险      2004年太原市金融存贷款余额达到2225.07亿元，比年初增长了两成多。全年保险企业承保总额1849.96亿元，增长14.0％；保险业务收入25.13亿元，增长23.9％；保险赔款支出4.41亿元，增长37.9％。      数字：文化艺术      全市共有各类艺术表演团体16个，演职人员1678人。群艺文化馆12个，博物馆3个，公共图书馆10个，总藏量335.9万（册、件）。国家综合档案馆11个，馆藏档案资料43.7万卷（册）。广播电台节目11套，电视节目11套。全市广播人口覆盖率为98.3％，电视人口覆盖率为97.5％。      数字：生活水平及物价      城乡居民储蓄存款余额较上年增长二成强，其中城镇居民储蓄增长22.1％；农村居民储蓄增长10.0％。城镇人均居住面积达到11.66平方米，比上年增加0.38平方米；农村人均住房面积27.8平方米，增加0.3平方米。全市参加养老保险的职工55.2万名；参加失业保险的企业职工67.5万名；参加生育保险的职工47.5万名；登记参加医疗保险的人员70.5万人。全年为9.2万名低保对象发放低保金9630万元，为困难群众发放救济款747万元。 现在，到房地局办理房地产交易手续的人越来越多，由此也看出有更多的市民提高了自己的居住水平。2004年，太原市城镇居民的住房面积增加了0.38平方米，房地产市场也越来越火热了。      数字：环保及环境改善      仅2004年一年，太原市达标企业的污染治理总投资超过15亿元，是前三年工业污染防治总投资的1.9倍。全年共拆除607台燃煤锅炉。新建成6平方公里的无燃煤区，市区内有86％的燃煤锅炉已经使用了洁净燃料。全市二级以上天数达到224天，比2003年增加了43天。  据山西省有关部门预计，今年全省煤炭产量将达5.5亿吨，煤炭出省销量4亿吨，全省煤炭销售收入1400亿元，上缴税收、基金260亿元。 二、太原房地产市场的有关情况 调查小组发现，在2004年，太原市房地产购买人群年龄特征明显，45岁以下的购房者成为市场的消费主力。据统计，有四类人买走太原市八成以上的住房。 1、20岁的人买房父母埋单，上世纪80年代出生的年轻人大都是独生子女，父母年富力强，有一定的积蓄，买房是父母为子女做的最大的事情。 2、30岁的人买房实用至上，这类买房人大都是35岁左右，孩子正在上小学或初中，首付能力较强，需部分贷款。这类购房人特点是：不求最好，只求“四点”：离工作单位近，离孩子上学的地点近，离父母（双方）家近，离自己平时的生活圈子近。 3、40岁的人买房追求品质，这类买房人购房的共同特点是：大都有过买房的经历，享受过福利分房时的优惠，少部分有过购买商品房或经济适用房的经历，对他们来说，看中房地产的升值潜力或是改善居住品质是他们买房最主要的原因。也有一些是为子女买房，这批人买房部分一次性付款，中高收入工薪阶层则采用按揭方式买房。房价对于这批人不是最主要的，升值空间的大小、档次、户型、面积、环境、区位、交通、配套是他们选房时最关注的问题。 4、外地人购房能量很大，据了解，这些人买房的目的多样，投资、生活、工作、子女、养老等都有，他们来年全国各地，均为当地的企业家、有钱人，其房款大部分为一次性付清。 三、政府方面的调查 （一）城市规划的最新方向 1、再过5年太原是啥样儿？太原 再过5年，太原会变成什么样？2005年1月15日，太原市规划委员会审议通过了《太原市城市总体规划调整方案》。《方案》对太原市2004年到2010年，小店区、 迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区6个行政辖区1460平方公里范围的城市总体规划作出调整，初步绘就太原市未来5年的蓝图。     《方案》突出城市特色，完善城市形象，抓住重点地区和重点项目进行规划，适度超前建设城市基础设施，提高城市综合服务功能，满足人民日益增长的物质、文化和环境需要。在考虑人口密度、建筑密度、住宅布局、交通网络等问题时，把人的居住和出行放在首位，尽力提高城市的可居住性和方便舒适程度，使之成为市民安居乐业、环境优美、功能齐全、高效文明的现代化城市。它从太原市作为山西省省会这一最主要的职能出发，考虑了建设以能源重化工为基础的现代化工业城市的需要，将城市的布局形式确定为组团式。重点建设外围三个新区 ，市区范围涵盖中心区、三个外围新区、五个建制镇及三个风景旅游区，总面积1460平方公里。市中心区以内涵集约化发展为主，重点建设外围的三个新区，把城市建设的重点逐步从市中心区向小店、晋源和柴村三个新区转移，将太原市区建成一个以市中心区为核心，以绿色生态空间相间隔，以便捷的交通相联系的新区及建制镇同步发展的城镇群。今年，城市实际居住人口将控制在206万人以内，建成区建设用地控制在196平方公里以内；到2010年，城市实际居住人口要控制在223万人以内，建成区建设用地将控制在212平方公里以内。12个组团构架城市空间，规划以自然河及城市道路按城市不同功能分为12个组团，12个组团各具特色，相对独立，协调工作生活，自我平衡。各分区将围绕城市核心区布置，形成市中心区以第三产业及居住、生活为主，外围以工业、居住、教育、仓储为辅的城市空间布局形态，由迎泽大街、汾河构成城市一实