马鞍山商品批发市场市场分析报告.doc

马鞍山商品批发市场市场分析报告 目 录 第一部分 宏观市场研究 3 1马鞍山宏观市场研究 3 1.1马鞍山经济发展现况 3 1.2经济环境分析 6 1.3人口环境分析 8 1.4投资环境分析 8 1.5房地产宏观市场 10 1.6安徽特色分析 12 1.7总结 13 第二部分 细分市场分析 14 2细分市场 14 2.1商业 14 2.2宾馆 24 2.3办公楼市场 28 2.4住宅 30 第三部分 项目分析 38 3项目分析 38 3.1项目背景 38 3.2SWOT分析 38 第四部分 项目建议 40 4总体定位及建议 40 4.1总体定位 40 4.2定位依据 41 4.3相关配套产业的布置与意义 42 4.4 本项目产品结构定位 42 4.5案例—义乌小商品批发市场的经济贡献 42 4.6义乌小商品批发市场成为区域经济繁荣强大的推动力 43 4.7经济意义——扩大就业能力 43 4.8部分商品批发市场吸纳就业情况 43 4.9必要性——马鞍山的地位决定 44 4.10产品细分定位 46 4.11总体布局 46 4.12开发顺序 46 第一部分 宏观市场研究 1马鞍山宏观市场研究 1.1马鞍山经济发展现况 马鞍山市位处安徽东大门，是安徽省经济最发达地区之一，人均GDP和城乡居民可支配收入均占全省第一位。近年来，工业经济快速发展，改革开放步伐加快。随着长三角经济圈的步伐，与南京及江浙沪各地交往日渐频繁，对外交流日益增多。 马鞍山市历史悠久，文化底蕴深厚，既是全国的卫生城市，又是中国优秀旅游城市，旅游资源十分丰富。境外游客和国内旅游纷纷慕名而来。 1）交通状况 马鞍山市北邻南京45公里，南连芜湖45公里，是南京一小时都市圈核心城市，交通便利，宁马高速公路接沪宁高速公路，通讯发达，是南北交通重要通道，也是长江黄金水道的重要港口。 2）工业 3 工业经济效益大幅提升。全年规模以上工业经济效益综合指数达115.93，比上年提高19.24个百分点。 4 全年累计实现产品销售收入184.61亿元，比上年增长23.36％；实现利税21.18亿元，比上年增长34.78％；实现利润8.43亿元，比上年增长64.88％。 5 工业企业亏损面有所下降，亏损企业亏损额比上年下降14.38％ 3）建筑业 4 全年实现建筑业增加值9.96亿元，比上年增长19.38%。施工工程个数3534个，其中投标承包工程2374个； 5 房屋建筑施工面积282.3万平方米，比上年增加53.5万平方米，其中投标承包的房屋施工面积217万平方米，增加39.3万平方米； 6 房屋竣工面积154.2万平方米，比上年增加8.4万平方米。 7 四级及以上建筑企业实现利税1.19亿元，比上年增长9.68%。 4）固定资产 A.固定资产投资高速增长 3 全年累计完成全社会固定资产投资61.68亿元，比上年增长77.49％，增速比上年加快63.89个百分点。 4 其中：基本建设投资完成18.75亿元，比上年增长83.93％；更新改造投资完成27.06亿元，比上年增长1.36倍；房地产投资完成9.97亿元，比上年增长30.86％。 5 按经济类型划分：国有经济投资22.79亿元，增长53.47%；集体经济投资1.72亿元，增长8.86%；其他经济投资32.32亿元，增长129.55%。 6 开发区建设投资成倍增长，完成2.77亿元，比上年增长1.25倍。 B.重点项目建设顺利推进 16 全年完成投资额24.05亿元，比上年增长1.41倍。其中国债项目完成14.78亿元，比上年增长1.28倍。主要有：马钢建筑用薄板工程完成投资76154万元，马芜高速公路完成投资38513万元，江东大道完成5226万元，湖西南路完成4700万元，红旗南路完成2100万元，马濮路改造完成5000万元。 17 水利工程加紧推进。其中：江堤加固工程完成投资19762万元，雨山湖排水整治工程完成3829万元。 18 本年竣工的主要投资项目有：安徽星马汽车股份有限公司5000辆专用汽车技改完成10985万元，马钢股份有限公司平改转工程完成24317万元，安徽山鹰纸业股份有限公司8万吨牛皮箱纸板技改完成5957万元，中橡（马鞍山）化学工业有限公司3.5万吨新工艺炭黑完成10144万元。 C.小城镇建设成效显著 全年小城镇建设总投入达3.8亿元。小城镇基础设施日趋完善，道路铺装率超过75%。8个中心镇建设持续、健康发展，全年中心镇建设实际投资1.77亿元，镇区道路铺装率达87.1%。 5）引进外资 8 全市以招商引资为重点，以开发区和各具特色的县区经济园区为载体，抓住国际资本和国内沿海地区产业梯度转移的历史性机遇，不断优化投资环境，创新招商方式，拓宽招商领域，招商引资取得突破性进展。 9 全年实际利用外资4272万美元，比上年增长1.4倍。实际利用内资接近10亿元，达到9.9亿元。全年批准设立外商投资企业11个，其中有5家落户开发区。 10 全年外贸进出口总额完成34579万美元，比上年增长20％。 6）旅游业 4 旅游业发展持续加快。全年共接待国内游客175.37万人次，比上年增长32.54%。接待入境人数 6104人次、24355人天，分别比上年增长17.61%和18.29%。 5 2003年末星级宾馆11家。其中：四星、三星级宾馆各1家，其他星级宾馆9家；涉外宾馆房间数达1065间，床位2196张。 6 旅游业外汇收入460.91万美元（不含旅游商品创汇收入），比上年增长18.78%。 7）财政状况 1 财政收入大幅增长 2 全年累计完成财政收入24.12亿元，比上年增长20.51％，增速比上年加快11.94个百分点。其中：中央财政收入12.17亿元，比上年增长17.58％； 3 地方财政收入11.95亿元，比上年增长23.64％。全年累计财政支出14.26亿元，比上年增长34.58％。其中：基本建设支出增长151.02％；社会保障支出增长109.17%； 4 金融运行稳定 5 金融机构继续执行稳健的货币政策，各项存贷款业务迅速增长，有力地支持了地方经济的快速发展。年末金融机构存款余额为148.84亿元，比年初增加20.37亿元。 6 在各类存款中，城乡居民储蓄存款达92.77亿元，比年初增加14.53亿元，表明随着经济的加快发展，人民得到了更多的实惠。 7 年末贷款余额为91.38亿元，比年初增加8.12亿元。其中：短期贷款余额高达57.39亿元，比年初增加3.89亿元，短期贷款所占份额为62.8％，表明贷款的流动性不断增强，贷款结构继续得到改善。 8 全年货币投放294.09亿元，比上年增加59.56亿元；货币回笼278.92亿元，比上年增加55.67亿元；货币净投放15.17亿元，比上年增加3.89亿元。 9 保险事业快速发展 10 泰康人寿、太平洋财险等保险机构进驻马鞍山，年末全市保险机构达到6家。 11 全年保险公司保费收入总额3.7亿元，比上年增长41.76 %；已决赔付0.59亿元。 12 在保险公司保费收入总额中，人寿保险份额明显提高，人寿险所占比重达73%。 8）商业市场繁荣兴旺 5 随着国家扩大内需和提高中低收入阶层居民收入的各项政策措施的稳步实施，全市专卖、连锁、超市、加盟店、大卖场等各种经营业态不断出现，邮购、电话订购、电视购物、网上订购等各类营销方式悄然兴起，农贸、建材、果品等各类专业和综合批发市场相继建成。 6 全年累计完成社会消费品零售总额41.42亿元，比上年增长8.27%。按地区分：市区社会消费品零售额31.17亿元，比上年增长8.76%；当涂县社会消费品零售额10.25亿元，比上年增长6.8%。按行业分：批发零售贸易业零售额29.78亿元，比上年增长15.04%；餐饮业零售额4.77亿元，比上年增长19.19%。其中限额以上批发零售业和餐饮业增幅分别为19.36％和22.94％。 1.2经济环境分析 1.2.1马鞍山市自1978年以来经济稳步增长 3 2003年实现国内生产总值188.5亿元，位居全省第11位，比上年增长14% 4 2002年人均GDP达23412元，比上年增长11.43％，国民经济的持续稳定增长为房地产业的发展提供了有力的支撑。 10 固定资产投资稳步增长。2004年1—7月份，全市累计完成固定资产投资72.22亿元，同比增长14.5%，比上个月回落7.2个百分点。 1.2.2商业市场发展研究 2003年商业市场繁荣兴旺—— 3 全市社会消费品总额达到46.86亿，比去年增长14.32％，是98年以来首次突破两位数增幅； 4 批发零售贸易业是社会消费品的主体，实现零售额41.33亿元，比去年增长14.85％； 5 餐饮业销售额近年一直保持较快的增长速度； 6 规模化超市、卖场竞争优势凸显，以天润发、农工商、苏果等超市为首的卖场，占据马鞍山零售市场的大部分份额； 7 2003年，马鞍山城镇居民家庭恩格尔系数为38.7% 2004年商业市场销售增长较快—— 居民的消费能力不断提高，消费品市场持续升温，呈现繁荣活跃的发展态势。7月份实现社会消费品零售总额4.28亿元，同比增长11.1%。1—7月份累计实现社会消费品零售总额30.15亿元，同比增长12.6%。 1.3人口环境分析 1 人口的持续增长为房地产业的发展提供了一定的保证。 2 全市总人口122.12人，常住人口120.6万人，流动人口1.5万人。 3 2002年末，户籍人口为122.12万人，其中农业人口67.94万人，非农业人口54.18万人。市区人口58万人。 4 1.4投资环境分析 1.4.1城市及区域发展规划 7 城市“东扩南进”，形成一城（主城区）四组团（向山、霍里、濮塘、银黄）的发展模式——“完善主城、拓展副城、南扩东进、滨江带发展”，预计到2007年，建成区达70平方公里，往南与当涂芜湖连接；往东与南京、江宁连接，缩短与禄口机场的距离； 8 据称马鞍山与南京正在促进两地电话不需拨打区号一事以及两地公交联网一事，马鞍山正逐渐成为南京的后花园； 9 市政广场将于年底动工，总体规划包括行政会议中心、市民广场和文化艺术中心三部分。一期工程开发行政会议中心和市民广场； 10 经安徽省人民政府批准的1996-2010年马鞍山城市规划区面积为77平方千米； 1.4. 2础设施发展 1.5. A.城市绿化及景观发展 形成“二心二轴三圈层”的布局结构。二心为雨山湖公园、金山湖公园；二轴为中心大道景观绿带、采石河滨河生态绿带；三圈层为城市环城绿圈、主城环城绿圈、副城环城绿圈。 B.交通设施建设 3 对内交通——规化城市主要干道网呈“方格网状”，形成十八横八纵，其中主城区干道网“十横八纵”； 4 马鞍山公交公司被南京公交收购，两地公交联网运行，2004年将实现南京公交卡可在马鞍山乘车； 5 宁马芜轻轨目前正在进行论证，预计于2012－2015年左右建成，届时马鞍山离南京只需15分钟，宁马高速已经通车，马芜高速正在建设中，预计今年年底可以建成； 6 跨江交通：近期利用马合轮渡连通至合肥、滁州等地的公路交通，远期于主城区南部规划长江公路大桥，西面连通合肥，东面通过机场路与南京、上海连通，形成上海—合肥的第二条高速公路的一部分。 1.4.3 a) 3商引资政策 b) 1 税收政策—— 2 在马鞍山举办的外商投资企业免征地方所得税； A. 减免企业所得税优惠政策——两免六减半； B. 外商投资能源交通基础设施项目，C