2007年1季度中国房地产行业季度跟踪分析报告.doc

2007年1季度中国房地产行业季度跟踪分析报告 2007年以来，国民经济继续保持平稳快速发展。初步核算，一季度，国内生产总值50287亿元，同比增长11.1%，增速比上年同期加快0.7个百分点。其中，第一产业增加值3631亿元，增长4.4%；第二产业增加值25552亿元，增长13.2%；第三产业增加值21104亿元，增长9.9%。 中国人民银行宣布，将从2007年4月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调是央行应对流动性过剩局面采取的最新举措，旨在控制由此造成的信贷扩张和投资反弹。这是央行2007年以来第三次上调存款准备金率，也是央行自去年6月以来第六次上调存款准备金率。至此，商业银行法定存款准备金率已达到了10.5%。 随着国家房地产宏观调控政策的不断实施，有效遏制了房地产开发投资增速。但2007年全国房地产开发投资出现了反弹的迹象，2007年一季度全国房地产投资总额为3543.78亿元，增速进一步上升为26.9%。2007年一季度全国房地产开发资金总额为7125.49亿元，同比增长26.34%。其中，其他资金为2738.4亿元，同比增长29.91%；自筹资金为2495.23亿元，同比增长23.25%；国内贷款1760.6亿元，同比增长20.91%；利用外资131.27亿元，同比增长154.45%。资金来源中增速较快的是利用外资。从房地产开发资金结构来看，其他资金和自筹资金仍是目前我国房地产开发的主要融资渠道，两者分别占总投资的38.43%和35.02%，合计占比达73.45%。一季度，房地产开发利用贷款的比重下降了4.29%，为24.71%。 近年来，随着我国银行贷款的不断紧缩，以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企业普遍面临着资金紧张的压力，如今房地产开发企业迫切需要寻找新的融资渠道来促进房地产行业稳定和健康的发展。因此，房地产企业融资过分依赖银行的局面亟待打破，化解和分散银行风险、解决房地产开发企业资金瓶颈，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展已成为不少专家和地产商的共识。 进入2002年以后，处于长期高位运行的房地产市场出现了一些结构性问题，主要表现为投资增长过快，资金投入巨大，从而使我国房地产市场出现了如今火热的态势。这种结构性失衡问题也给目前我国银行业带来了一定的风险。因此，关注房地产市场结构性失衡问题引发的信贷风险十分必要。 正文目录 第一部分 全国房地产行业宏观环境分析 8 一、全国房地产宏观政策 8 l l    1、监察部：将对工程建设和房地产市场情况监督检查 8 l l    2、国土部：各地抓紧编报用地方案 8 l l    3、建设部：完善房地产估价行业运行规则 9 l l    4、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知 10 l l    5、关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知 12 二、全国房地产宏观政策分析 13 l l    1、土地增值税的清算对房地产企业的影响 13 l l    2、物业税的开征是否可降房价 13 l l    3、物权法对我国房地产行业的影响 14 三、全国宏观经济环境分析 17 l l    1、2007年一季度我国国民经济运行情况 17 l l    2、2007年一季度我国金融总体运行情况 19 l l    3、2007年一季度我国土地增值税收入情况 20 l l    4、2007年一季度全国企业景气情况 21 l l    5、2007年一季度我国银行景气指数攀升 23 l l    6、2007年一季度宏观调控对策建议 24 四、房地产关联行业运行状况分析 25 l l    1、2007年一季度钢材市场价格情况 25 l l    2、2007年一季度水泥行业趋势向良好 26 l l    3、2007年建材行业利润有望保持增长 27 第二部分 全国房地产行业数据分析 28 一、全国房地产市场分析 28 l l    1、2007年一季度房地产市场运行情况 28 二、全国房地产需求状况分析 29 l l    1、商品房销售面积情况 29 l l    2、商品房销售面积对比分析 30 l l    3、商品房销售额情况 31 l l    4、商品房销售额对比分析 32 三、全国房地产供给状况分析 33 l l    1、土地购置与开发 33 l l    2、房地产短期供给分析 34 2.1 住宅竣工面积与销售面积对比分析 34 2.2 办公楼竣工面积与销售面积对比分析 35 2.3 商业营业用房竣工与销售面积对比分析 36 l l    3、房地产长期供给分析 37 3.1 住宅长期供给分析 37 3.2 办公楼长期供给分析 38 3.3 商业营业用房长期供给 39 第四部分 全国房地产行业投融资分析 41 一、房地产投融资结构分析 41 l l    1、2007年一季度全国房地产开发投资完成情况 41 l l    2、2007年一季度全国房地产开发资金来源情况 42 l l    3、房地产融资多元化问题分析 43 二、房地产融资渠道动态分析 45 l l    1、银行 45 1.1 外资银行进军本地市场的影响 45 1.2 房贷业务将成为外资银行重点争夺对象 46 1.3 ：对外资银行挑战不应盲目乐观 47 l l    2、信托 48 2.1 信托业协会呼吁合理收取监管费 48 2.2 银行并购信托业格局裂变 48 l l    3、基金 50 3.1 中国掀起基金抢购狂潮 50 3.2 封闭式基金转型后的发展 50 3.3 外汇局提醒警惕境外基金非法集资 51 三、全国房地产行业投资策略分析 52 l l    1、我国房地产行业依然景气 52 l l    2、需求继续扩张 行业景气无拐点 52 l l    3、政策调控路径在于规范行业发展 53 l l    4、高地价、高房价将成为房地产市场基本格局 53 四、全国房地产上市公司投资策略分析 53 l l    1、两大因素：人民币升值和宏观调控 54 l l    2、工业地产：未被深入挖掘的金矿 55 l l    3、商业地产：资产增值潜力大 56 l l    4、住宅开发：关注行业及区域龙头 56 l l    5、行业景气：持续向好值得期待 57 l l    6、一季度全国房地产重点上市公司点评 58 第五部分 全国房地产行业风险提示 60 一、政策风险 60 l l    1、征收土地增值税对商业银行的影响 60 l l    2、“两会”将房地产推上了风口浪尖 61 l l    3、解读《物权法（草案）》对银行业务的影响 64 二、经营风险 65 l l    1、从房地产企业负债率看银行信贷风险 65 l l    2、城市土地储备存在的风险不容忽视 66 l l    3、住房预售制度潜在风险不容忽视 68 三、金融风险 70 l l    1、央行加息中小房企再尝苦涩滋味 70 l l    2、央行加息对房地产行业的影响或将继续加大 72 l l    3、房地产金融黑洞潜在威胁不容忽视 74 四、信贷风险 75 l l    1、房地产信贷大幅扩张引发的信贷风险不容忽视 75 l l    2、警惕房地产贷款进入股市引发的信贷风险 77 l l    3、银行房贷促销忙 信贷风险正在积累 78 第六部分 结论及建议 81 一、房地产投资分析及发展预测 81 l l    1、2007年房地产投资前景分析 81 l l    2、2007年房地产投资风险防范与应对策略 82 l l    3、2007年房地产中介业发展趋势分析 83 l l    4、2007年房地产市场发展预测 86 二、观点及建议 87 l l    1、央行提高准备金率对房地产行业的影响 87 l l    2、房地产市场结构性失衡对银行信贷的影响 89 表格目录 表格 1 2007年一季度全国商品房销售面积 29 表格 2 2007年一季度全国商品房销售面积对比分析 30 表格 3 2007年一季度全国商品房销售额情况 31 表格 4 2007年一季度全国商品房销售额对比分析 32 表格 5 2007年一季度全国土地购置与开发 33 表格 6 2007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析 34 表格 7 2007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积 35 表格 8 2007年一季度全国商业营业用房竣工面积与销售面积及增长 36 表格 9 2007年一季度全国住宅长期供给状况分析 37 表格 10 2007年一季度全国办公楼长期供给状况分析 38 表格 11 2007年一季度全国商业营业用房长期供给状况分析 39 表格 12 2007年一季度全国房地产投资变化 41 表格 13 2007年一季度全国房地产开发资金来源 42 图表目录 图表 1 2007年一季度国际与国内钢材价格指数变动情况 25 图表 2 2007年一季度全国商品房销售情况 30 图表 3 2007年一季度全国商品房销售面积对比分析 31 图表 4 2007年一季度全国商品房销售额 32 图表 5 2007年一季度全国商品房销售额对比分析 33 图表 6 2007年一季度全国土地购置与开发对分析 34 图表 7 2007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析 35 图表 8 2007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积对比分析 36 图表 9 2007年一季度全国商业营业用房销售面积对比分析 37 图表 10 2007年一季度全国住宅长期供给分析 38 图表 11 2007年一季度全国办公楼长期供给分析 39 图表 12 2007年一季度全国商业营业用房长期供给分析 40 图表 13 2007年一季度全国房地产投资增速 41 图表 14 2007年一季度全国房地产开发资金来源 43 第一部分 全国房地产行业宏观环境分析 一、全国房地产宏观政策 1、监察部：将对工程建设和房地产市场情况监督检查 2007年各级监察机关将加强对工程建设招投标执法活动和房地产市场宏观调控政策落实情况的监督检查。 监察部下发的关于2007年执法监察和效能监察工作的安排意见指出，各级监察机关将按照《国务院办公厅关于进一步规范招投标活动的若干意见》的要求，进一步加强对工程建设招标投标执法活动的监督。配合有关部门规范和完善工程建设招标投标制度，督促行政主管部门建立和完善工程建设招标投标行政监督机制和投诉处理机制，强化对政府投资工程招标投标的监督管理，规范建筑市场交易行为，不断推动工程建设招标投标监管体制机制的制度创新。 此外，建立健全监察机关与行政主管部门之间的案件移送机制，严肃查处领导干部利用职权违规干预和插手工程建设招标投标及政府投资项目中虚假招标投标等违纪违法案件。 意见同时强调，将按照《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的要求，会同有关部门继续对房地产市场宏观调控政策落实情况进行监督检查，集中开展专项整治，严肃查处房地产开发涉及的土地、规划、拆迁等环节存在的违规违纪问题。 2、国土部：各地抓紧编报用地方案 国土资源部发出通知,要求各省、区、市国土资源管理部门，抓紧组织有关城市着手编制年度农用地转用和土地征收方案，于4月中旬以前呈报国务院。 2007年将继续推进土地审批制度改革研究和征地制度改革试点工作。2007年是报国务院批准城市建设用地审批方式调整后的第一年。国土部提出,年度用地编制工作须按照调整后新的审批方式和国土部《关于调整报国务院