200XXX市写字楼市场研究报告.doc

200XXX市写字楼市场研究报告 总体判断 人行XX市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行报告。报告显示：XX市金融平稳运行，XX市金融机构存贷款小幅增长，结售汇顺差继续扩大，深港合作成效显著，存贷款利率水平呈上升趋势，货币市场利率持续走低。XX市货币市场交投活跃，证券市场继续处于调整之中，保险市场发展势头良好，外汇和黄金市场持续快速发展，房地产市场宏观调控效果显现。 1 货币信贷概况 一、写字楼宏观市场环境 200X前三季度XX市写字楼市场成交统计   套数 建筑面积（㎡） 金额（元） 均价（元） 第一季度 515 79470 934098630 11754 第二季度 385 74583 862158016 11560 第三季度 153 29072 349224254 12012 合计 1053 183125 2145480900 11716 1.     有效供给不足，成交量下降两成 指标 2004前三季度 200X前三季度 同比 成交套数 1922 1053 ↓45.2% 成交面积 230163㎡ 183125㎡ ↓20.4% 成交金额 2,199,934,336 2,145,480,900 ↓2.5% 200X前三季度XX市写字楼市场累计成交1053套，总建筑面积183125㎡，成交金额21.45亿元，分别下降45.2%，20.4%，2.5%。 200X年1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国际及华融大厦四个项目，市场基本处于存量消化阶段，上半年成交量与2004年同期基本持平，进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2.     第四季度市场全面爆发，成交创历史记录 进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度XX市写字楼的成交量超过15万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。 3.     价格整体走高 200X年前三季度XX市写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了18000元/平方米。 二、市场特征 1.     高端市场进一步集中 据同致行商务事业部的研究显示，近两年内XX市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。 2.     二、三级市场联动，空置率持续下降 受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为200X年度XX市写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现消化了大量前期空置物业，从2003年开始，空置率已连续11个季度保持下降的趋势。 3.     供求结构性失衡   从全市写字楼产品未来两年的供应结构来看，高端产品的比例超过65%，且主要分布在中心区和华强北一带，集中了卓越时代广场、新世界中心、国际交易广场、现代商务大厦、江胜大厦、财富大厦、经贸中心、中航广场、华强广场等一批高端项目，且主要走大开间高档写字楼的路线，目标客户瞄准具有较强实力的国际国内大企业及投资客，产品、价格和目标客户的定位基本一致，竞争日趋白热化，而中端和中高端市场的供给则相对不足，存在较大的市场机会。 4.     供求阶段性失衡 受城市总体规划和政府土地拍卖节奏的影响，中心区写字楼的入市相对集中，呈现出明显的阶段性失衡特征，200X年前三季度写字楼供给严重不足，而第四季度突然放量，新入市项目体量接近50万平方米，尽管销售场面火暴，但激烈的市场竞争不可避免。从长远来看，中心区写字楼物业具有高度的稀缺性，虽然短期内供求矛盾突出，但随着XX市经济的持续快速发展及国际影响力的逐渐扩大，对中高档写字楼物业的需求依然旺盛，中长期依然看好。 5.     写字楼市场在200X-2006年达到阶段性顶峰 从XX市写字楼市场的供求趋势预测，在2004年实现快速发展的基础上， 200X-2006年写字楼市场将达到阶段性顶峰，实现历史性的突破，2007年整体写字楼市场将开始逐步趋于平衡。 6.     市场细分主导未来竞争格局   尽管目前写字楼市场交投活跃，价格仍处于新一轮的上升通道中，但供求的结构性和阶段性矛盾依然突出，投资市场的发展明显快于自用市场，将在一定程度上影响写字楼市场的持续快速增长。中端和中高端细分市场仍存在较大的市场空间，但高端写字楼市场的激烈竞争不可避免，差异化的产品及形象定位将主导未来的竞争格局。 深中心区11月猛推写字楼 价格将大幅上升 预计推盘超过35万平方米，将创全年写字楼单月放量之最，价格也将再创新高 10月29日，位于中心区的金中环商务大厦率先开盘，从而拉开了中心区写字楼巨量投放的序幕。据记者统计，11月中心区将有超过35万平方米的写字楼上市，为全年最集中的一个月。 价格或将大幅上升 记者获悉，在11月将要上市的这些写字楼中，包括了已经上市的金中环商务大厦，和已经明确表示本月一定开盘的星河世纪、新世界中心、卓越时代广场等项目。 几天前，卓越时代广场以1.4万元/平方米的价格起价，进行整层内部认购，一天销售9层，创作了中心区写字楼销售的好成绩；随后，10月29日开盘的金中环商务大厦虽然没有推出写字楼单位，但是就其商务公寓销售的情况看，市场反应良好，目前推出的单位已基本售空。据了解，这一项目即将面市的写字楼的价格将在1.5万元/平方米以上。 卓越集团总裁李晓平在接受记者采访时表示，他对中心区写字楼市场表示乐观。他称卓越时代广场会坚持按照预定的价格销售。他同时还透露，卓越时代广场的出售比例仅占6成。 此外，据新世界中心策划经理刘清平介绍，新世界中心11月肯定会面市，而且价格会比现在中心区所有的楼盘都高。对于业内传言的2万元/平方米的价格，刘清平并未否认，但他强调，目前价格还没确定。 市场需求已经升温 200X年，写字楼市场有良好的开端，但在新政的影响下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑势头才止住，重新表现出了活跃。 据中原地产深港研究中心“200X年前三季度XX市写字楼市场研究报告”显示，在XX市GDP稳定增长、新盘集中放量等众多利好因素的影响下，预计第四季度市场需求会表现强烈，成交将大幅上扬。而其中，现代物流业、金融业、高新技术、文化产业将继续扮演着写字楼市场需求的主角。 在这样的情况下，全市的写字楼都出现空置率下降的局面，记者目前掌握到的数据显示，南山的平均空置率在5%以下；罗湖人民南、蔡屋围商务圈办公楼空置率仅为3%。 200X年XX市民置业调查报告 普通白领阶层为意向购房主体，当前楼价超出普通市民购买能力 从调查结果分析，意向购房者的分布特征为：年龄介于26-35岁，学历为大专及本科，家庭年收入介于6-12万元之间，由此可见，目前有购房需求的市民大多为准备结婚或结婚不久的年轻人，作为普通的白领阶层，收入不算高，也没有太多的积蓄，以他们的购买力所能购买的是中档房，而目前市场上推出的大多数楼盘价格远在他们的承受能力之上。从今年XX市推出的楼盘结构看，中档、高档楼盘居多，而符合大多数人购买能力的楼盘不多，故而他们能力所能及的楼盘无不出现一片火爆之景象。可以这么认为，目前XX市场火爆现象与供需结构倒挂有一定的关系。 ● 商品房供应与市民需求不符，引发市场局部火爆 调查结果显示，XX市民需要的户型主要为2房及3房，分别占50.3%、40%，而所需的户型面积集中在60-100平方米；市民计划购房的总价平均为64.1万元/套，主要分布于30-80万元之间，预期支付80万元以上购房的不到两成；市民能够接受的单价平均为6408.4/平方，主要分布于4000-8000元之间，能接受8000元以上单价的不到20%。可见大多数市民需要的是满足基本居住需要的普通住宅，不用多宽敞，价格也不能太高。反观当前市场上推出的楼盘，2房、小面积户型比较少，单价在8000元以下的楼盘在关内已难得一见，主流户型的总价往往都在80万元以上。反差如此之大，关内单价在8000元以下或小户型楼盘刚推出，就被抢购一空的景象就不难理解了。 ● 罗湖区淡出市民视野，南山区渐成置业新宠 调查结果显示，XX市民购房首选区域为南山，其次为福田；认为房地产最具升值潜力的区域为南山，其次是福田；罗湖区不论是市民的购房选择，还是升值前景已退居二线。随着城市中心西移，南山配套不断完善，房地产开发量集中，南山成为市民置业的热点区域已是必然的趋势。 ● 市民关注开发商诚信，忽视市场、政策等潜在风险 市民购房比较重视风险，67.3%的被访市民表示购房时会重视风险，但关注点更多的在开发商，对政策、市场、收入变化等这些潜在的风险因素则关注得比较少。市民购房更多关注眼前看得见的风险，而忽视可能带来更大伤害的潜在风险，这对市民自身利益，以及XX市楼市的健康发展都是大隐患。 ● 市民认为明年楼价仍将上涨，对市场前景普遍乐观 大多数被访市民看好XX市楼市前景，八成多被访市民认为明年楼价还会上升；近一半被访市民认为XX市楼市具有升值潜力。基于对楼市升值潜力的预期，楼市逐步成为市民投资追捧的对象；出于对楼价持续上涨的担忧，市民不惜节衣缩食，提前购房，以牺牲生活质量为代价。当前XX市楼市的火爆场面由此可见一斑，不理性的购买行为推动了当前楼市的发展，但后续发展留下了隐患。 ● 市民认为XX市楼市供不应求，商品房供应结构不平衡 对于XX市房地产市场供需现状的看法，半数被访市民认为供不应求，其中有28.1%认为不平衡体现在商品房供应结构方面。多数市民所需的商品房供应量不足，在市民心中形成供不应求的印象，进而产生“盲从”的行为，去追捧楼市；甚至有部分市民不得不突破风险线，购买非自己能力所及的商品房。 □ 综述 超前消费暗埋风险 通过本次调查，可以看到，年龄在26-35岁的青年白领是商品房需求的主力群体，所能支付的购房总价平均为64.1万元/套，上限不超过80万元/套，能接受的单价在8000元/平方米以内，平均为6408.4元/平方米。想购买的是满足基本居住功能的普通住宅，户型为2房或3房，面积控制在100平方米以内，而当前市场上供应的楼盘与他们购买能力及需求方向不尽相符。 市民对XX市楼市的发展持乐观态度，认为明年楼价还会上涨，楼市具有比较大的升值潜力。基于这种乐观的判断，以及市场的引导，市民已将超前消费或超能力购买的理念付诸行动。市民这种消费行为及对楼市的乐观判断，加之商品房供需结构的不平衡，给XX市房地产市场留下的隐患及可能产生的伤害，值得思考！ 观点之一 供应结构性失衡 大户型让置业者踌躇不前 王波 同致行（中国