2003年武汉房地产市场情况分析报告.doc

2003年武汉房地产市场情况分析报告  前 言 2003年武汉房地产在诸多政策的实施中悄然而过，从年初的停止别墅类用地到央行121号文件和国务院18号文件，从获取土地质优者得的原则到预售门槛提高；诸多政策的出台保障了全市房地产业的健康、有序地发展。 从投资情况看，全市房地产投资保持27.92%的增长速度，施工面积增长15.7 %，竣工面积增长7.8 %，实际预销售面积增长10.07 %，房地产市场基本实现了总量平衡、结构合理；在价格情况看，商品房价格上涨7.25％，存量房价格上涨9.98%，基本上显示了房价稳步、合理上升的发展势态。 本报告将通过对2003年房地产市场发展基本情况的描述和分析，展望和预测未来一年房地产发展的趋势和前景。 报告由房地产市场运行情况、武房指数回顾、市场现状特征、市场影响因素和前景展望五个部分组成。   第一部分 房地产市场运行情况   一、房地产经济指标 （一）开发投资再创新高 2003年房地产总投资为169.5亿元，同比增长27.92％，其中：住宅投资124.83亿元，同比增长25.6％，占总投资的73.65％；经济房开发投资14.42亿元，占住宅投资的11.56%；写字楼投资6.45亿元，同比增长4%；商铺投资9.91亿元，同比增长7%。   （二）施工面积稳步增长 2003年施工总面积1955.49万平方米，同比增长15.7%。其中：住宅1620.42万平方米，占总施工面积的82.87%，同比增长16.8%;经济适用住房144.1万平方米，占住宅施工面积的8.89%;写字楼98.04万平方米,同比增长26.5%;商铺138.34万平方米,同比增长5.1%。 2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.3%。其中：住宅新开工69.53万平方米，同比增长3.8%;经济房新开工78.79万平方米，占总新开工面积的10.41%;写字楼新开工22.68万平方米,同比增长103.8%;商铺新开工45.85万平方米,同比增长29.2%。   （三）竣工面积略有上升 2003年房地产竣工总面积682.62万平方米，同比增长7.8%。其中：住宅600.24万平方米，同比增长14.8%，占总竣工面积的87.9%;经济适用住房88.61万平方米，占住宅竣工面积的14.76%;营业用房56.19万平方米，占总竣工面积的8.23%；写字楼20.11万平方米，占总竣工面积的2.95%。   （四）商品房消费需求旺盛 2003年全市商品房销预售面积835.78万平方米，同比增长10.07%,其中：住宅销预售面积约占80%,中低档商品住宅约占住宅销预售面积的50%；总销售额为136.51亿元，同比增长15.15%。 购房自住约占99.2%,投资型购房占0.8%;本地居民购房约占90.5%,外地居民购房占9.5%。   （五）存量房交易量增加较快 存量房成交70244套，面积为636.52万平方米，分别同比上涨26.29%、交易额为55.61亿元。存量住房成交达30013套，同比增长13.67%，成交面积251.14万平方米（不含房改出售公房）,同比增长13.22%。       （六）房屋租赁市场逐步攀升 房屋租赁21177户，同比增长27.63%；租赁面积130.35万平方米，同比增长10.45%；租赁金额5.02亿元，同比增长2.24%。   （七）土地供应量增长较快 2003年全市土地有形市场投入资金58.9亿元，储备土地16954亩；供应房地产开发土地35宗，面积2618亩，同比增长107％；交易实现金额41.04亿元，同比增长137％。   （八）人均居住面积逐步增加 截止2003年底，全市实有住房建筑面积9046.87万平方米（不含空置住房），同比增加418.31万平方米;人均建筑面积已达23.92平方米，比2002年增长1.76平方米。   （九）商品房空置面积逐年下降 截止2003年底，全市空置一年以上的商品房为158.46万平方米，其中：商品房住宅79.8万平方米，营业用房44.93万平方米，写字楼33.73万平方米，大部分均属1998年以前建成的商品房。   （十）旧城改造及拆迁力度加大 1、全年旧城改造29片，8276亩，同比增长292.7%。 2、全年拆迁260万平方米，同比增长34.72%;拆迁户数为24433户，较上一年增加11413户，拆迁购买存量房占六成。   二、房地产相关经济指标 （一）房地产与国民经济比例协调 2003年,全市固定资产投资为645.1亿元，同比增长13.1%；地区生产总值为1662.4亿元，同比增长12.1%;人均可支配收入为8524.5元，同比增长9%。 2003年,我全房地产总投资额为169.5亿元,占全社会固定资产总投资的26.3%。 （二）住房公积金归集逐年增加 截至2003年全市住房公积金累计归集总额49.36亿元，其中：2003年归集11.7亿元，同比增长31.74%；发放11.15亿元个人公积金住房贷款，同比增长36.14%。     （三）房地产商业开发贷款增长较快 截至2003年，全市房地产开发商业贷款余额为114.69亿元，同比增加52.2亿元。   （四）个人住房贷款保持稳定增长幅度 截至2003年，全市个人住房贷款余额 167.65亿元，同比增长66.52亿元。     第二部分 武房指数回顾   一、商品房价格稳步上涨 （一）综合物业指数： 18号文件的出台和商品房预售门槛的提高影响楼市价格上涨，直至10月1日的房交会后，楼市价格指数出现较强的攀升势头。全年综合物业价格为3311.2元/平方米，指数为1151.70点，各季度指数列表如下：   季度 住宅价格指数 写字楼价格指数 综合物业价格指数 2002年第四季度 1136.63 1050.07 1115.72 2003年第一季度 1146.75 1065.54 1129.91 2003年第二季度 1159.61 1080.50 1144.68 2003年第三季度 1176.77 1089.65 1156.85 2003年第四季度 1219.06 1095.71 1175.35     （二）分类物业价格 1、由于加大旧城改造力度，城市中心土地供应量明显多于去年，中高档商品房项目层出不穷，加之原有的项目，在全市商品房开发总量中的比重逐渐加大，达65%，由此带动了全市商品房价格的上涨，市区中心地段的中档商品房均价已达2800元/平方米，涨幅为3.7％。 2、普通住宅全年各区均价入下图： 均价最高的江汉区为2685.63元/平方米，其次是武昌区2532.6元/平方米，这两个区域均属于老城区，土地价格过高；价格最低的区域为青山区1863.8元/平方米。全市住宅均价2353.4元/平方米，同比增长7.25％；全年价格指数为1284.51点，同比增长82.43点。 3、由于2003年市政府适度供应经济适用房，政府指导价格已达1812.83元/平方米，涨幅为6.64%。 4、写字楼销售市场保持平稳的发展趋势。全年均价为4339.97元/平方米，涨幅为4.3%；指数为1082.85点，同比增长4.27％。全年写字楼价格情况见下图：   季度 写字楼指数 写字楼均价（元/㎡） 2002年第四季度 1050.07 4208.60 2003年第一季度 1065.54 4270.60 2003年第二季度 1080.50 4330.55 2003年第三季度 1089.65 4367.21 2003年第四季度 1095.71 4391.5       （三）区域综合指数 由于全市房地产市场在整顿中保持发展，各个区域的价格指数有涨有跌，但总体上呈现出平稳上涨的趋势。 1、江岸区：区域全年住宅平均价格为2530.37元/平方米，同比增长3.25％；指数为1046.63点，全年上涨了61.95点。各季度分别上涨5.81、26.98、30.89点。该区域属于开发热点区域，全年推出了不少新楼盘，小户型和节能住宅的出现促进了该区房产市场的活跃。 2、江汉区：区域全年住宅平均价格为2685.63元/平方米，同比增长2.58％；指数为 1212.35点，全年上涨了30.51点。各季度分别为上涨15.75、19.01、23.28。该区域以高中档楼盘为主，品质、价位都引领武汉楼市，地段基本覆盖城市中心区。 3、硚口区：区域全年住宅平均价格为2010.73元/平方米，同比增长0.62％；指数为955.73点，全年上涨了9.81点。各季度上涨分别为-14.95、-9.53、37.99点。本区域价格波动较大，由于受非典影响，第二、三季度的市场以天顺园为主的中低档房，导致指数出现一定幅度的下滑。目前，楼盘走向已开始由低端向中高档楼盘靠近，区域热点集中在汉正街版块。 4、汉阳区：区域全年住宅平均价格为2144.83元/平方米，同比增长3.06％；指数为1165.60点，全年上涨了34.72点。各季度分别上涨7.36、13.91、39.56点。由于在市政建设及拆迁重建工程方面取得新的进展，促使该区价格持续上升。 5、武昌区：区域全年住宅平均价格为2532.60元/平方米，同比增长7.75％；指数为1167.38点，全年上涨了83.94点。各季度分别上涨38.35、42.9、55.44点。相对2002年同期整体价格虽有所下降，但销售态势良好。尤其是徐东及中北路区片区楼盘的小户型销售火爆，解放桥片区新楼盘的涌现也对该区域整体楼市有一定影响。 6、洪山区：区域全年住宅平均价格为2454.64元/平方米，同比增长5.54％；指数为1407.52点。各季度分别上涨43.22、17.04、65.26点。受楼盘“盘整”影响，该区价格指数增长幅度不大，但身处光谷的地理优势，为该区域的房产均价和指数的上升提供了有利保障。 7、青山区：区域全年住宅平均价格为1863.38元/平方米，同比增长1.98％；指数为1547.53点，全年上涨了30.03点。各季度分别上涨3.77、-20.91、84.32点。本区域在二、三季度各季度上涨呈较大波动，主要是在新盘、旧盘的交替过程出现的，而整体发展态势基本平稳，区域热点主要集中在五青三干道周边地区。 8、东西湖区：区域全年住宅平均价格为2028.59元/平方米，同比增长4.86％；指数为1773.33点，全年上涨了82.23点。各季度分别上涨5.16、48.85、36.64点。改区域在拆迁改造实施和建设用地逐步减少后，市场一直比较稳定，目前处于消化以前土地的阶段，因此价格指数随着交通和市政配套逐步成熟而节节攀升。   二、存量房价格涨幅较大 （一）价格及交易总量 2003年全市存量房年均价为1335.51元/平方米，同比上涨121.23元/平方米，涨幅为9.98％。住宅类年均价为1154.46元/平方米，交易68460套，506.79万平方米；商铺类年均价为2709.19元/平方米；交易1155套，27.1万平方米；写字楼类年均价为1540.28元/平方米；交易256套，29.32万平方米。  （二）区域存量房市场 1、成交价格 因地理、交通、片区房地产发展水平以及存量房本身新旧程度的不同，各片区之间、各地段之间的存量房住宅价格均存在一定差异，但总体价格情况趋于稳定，以交易案例评估数据统计分析，各区存量房住宅当前均价如下表：   2、成交量分布 存量房供应区域主要集中在武汉市的老城区,从具体分布上看，主要是江岸区、江汉区、武昌区和硚口区,各区域全年交易情况如下表:       区域 交易套数(套) 交易面积(万平方米)