热带海宫可研摘要20031008.doc

上海热带海宫 可行性研究报告摘要 一、项目内容及现状 3 1.1项目单位： 3 1.2项目内容： 3 1.3地理位置： 3 1.4天然温泉： 4 1.5设计规模： 4 1. 6在建投资 4 1. 7配套工程： 5 二、行业背景及项目特点 6 2.1行业背景 6 2.1.1国际行业背景 6 2.1.2国内行业背景 6 2.1.3上海行业背景 6 2.2项目特点 7 2.2.1以回归自然为主题 7 2.2.2以海洋文化为卖点 7 2.2.3以全民健身为内容 7 2.2.4以持续经营为基础 7 2.2.5代表了新一轮都市旅游休闲的发展方向 7 2.2.6“海派文化”的代表作 8 2.2.7大上海的旅游标志性建筑 8 三、市场分析 9 3.1旅游消费现状： 9 3.2游客消费趋势： 9 3.3竞争状况 9 上海市目前主要水上乐园情况一览表 10 3.4海宫目标市场定位 11 3.5经营思路 11 四、市场预测 12 4.1上海市旅游市场基数 12 4.2市场目标预测 12 4.3经营规模预测 12 4.4会员卡市场分析 13 五、财务预测 14 5.1收入预测 14 5.2成本、费用预测 15 5.3成本费用构成分析 15 5.4利润预测 16 六、 财务效益分析 17 6.1财务现金流量表分析 17 6.2盈亏平衡分析 17 6.3还款计划 17 七、风险因素及对策 18 7.1汇率因素 18 7.2行业风险 18 7.3技术风险 18 7.4能源风险 19 八、原创思想暨热带海宫在整体规划中的作用 20 附件： 22 一、已经批准的各类主要文件、许可证等： 22 一、项目内容及现状 1.1项目单位： 公司名称：上海热带海宫 英文名称：OCEAN PALACE SHANGHAI 公司性质：内联企业 注册资本：13,552.25万元人民币 股 东：上海天仁投资发展有限公司持股8100万股，占股59.77％ 上海华夏文化旅游区开发公司持股5452万股，占股40.23％ 地 址：上海市浦东新区华夏东路三甲港 通 讯：法定代表人：胡建国 1.2项目内容： 热带海宫是中国第一个以拥抱热带海洋为主题，以天然温泉为水源，在超大型建筑物内人工营造阳光（恒温）、海浪、沙滩、热带园艺景观的全天候运动游乐项目。 热带海宫设有游泳、嬉水、冲浪、划水、探险、漂流、游戏、激光水幕电影、大型水上表演、国际传媒播放、绑紧跳等几十种与海洋文化有关的运动游乐项目。 热带海宫配套宾馆住宿、中西餐饮、购物观赏、商务会议等设施，使之成为一个集娱乐、运动、观赏、疗养、休闲、度假、会议为一体的大众参与型运动游乐项目。 热带海宫建成后，因其建造规模之大、真空造浪浪峰之高、综合娱乐设置之全、全恒温温泉之宜、室内立式冲浪之奇、以及成千上万名男女游客泳装参与之盛，甚称世界之最。参与型的热带海宫将与参观型的东方明珠电视塔东西呼应，必将成为上海标志性旅游项目。 热带海宫开工之初，被上海市政府列为一号旅游建设项目，受到吴邦国、陈良宇、龚学平、赵启正等同志的亲临指导，现虽因资金短缺而停工，但它的原创思想没过时，并且随着上海申博成功和收购方的介入，热带海宫的项目价值必将更为突现，必将会迎接更多更新的机会。 1.3地理位置： 地址：上海市浦东新区华夏东路三甲港(华夏文化旅游区)。 位置：东沿东海岸防潮墙，西距机场快速干道2公里、南距浦东国际机场5.3公里，北距三甲港1公里。 交通：华夏东路将热带海宫与机场快速干道连接、机场快速干道与与磁悬浮列车、地铁二号线连接。地铁二号线将向东延长到浦东国际机场，原规划设有“海宫站”。 热带海宫华夏东路，已开通三条旅游公交车线路。其中外滩线28公里。 1.4天然温泉： 热带海宫地下存有上海唯一的地下古死火山口。日前已打井见水，水温40℃以上，水质甘甜，矿物含量颇多。 热带海宫利用得天独厚的温泉资源而一举多得，既可解决水源水质来源，又可减少恒温成本提高经营利润；既给游客享受温泉带来的润泽肌肤、健体强身的功效，又给投资者因天然资源的独占性带来的经营利润的持久性。 1.5设计规模： 项目建筑用地：16.67万平方米（250亩）。 扇形主体建筑：占地5万多平方米，总建筑面积14.78万平方米，总高45米总长399.5米，总宽178.5米，屋顶钢网架最大内跨距127.5米。 同类单体建筑规模世界第一。 设计接待规模：静态客容量18,000人；日最大接待54,000人次；财务预算取日均接待10,000人次。 设计消费标准：门票平均55元/人，其他消费45元/人，则： 设计现金收入：2亿元/年。 按(365天×100元×5500人次/天)预算 3亿元/年。 按(365天×100元×8200人次/天)预算 4亿元/年。 按(365天×100元×11000人次/天)预算 5亿元/年。 按(365天×100元×13700人次/天)预算 参照：东方明珠塔：(见：上海证券报2001年8月19日) 设计接待规模：正常接待人数5000人/日，实际最高接待人数25,000人/日。 实际接待人数：1400万人/7年。(1994-2000) 综合现金收入：9.36亿元。 平均接待人数：5500人/天。平均现金收入：260元/人 偿还银行贷款：3.7亿/3年。收回全部投资：8.3亿/6年。 说明：东方明珠电视塔为“参观型”旅游景点，游客为一次参观者。 热带海宫为“参与型”远动、游乐场所，游客为多次参与者。 1. 6在建投资 总 投 资：9.25亿元人民币。 完成投资：3.10亿元人民币。 开工日期：1996年9月。 停工日期：1998年9月。 续建工期：18个月(全面复工至建成开业) 停工原因：资金短缺。 自用土地：250亩、用地性质：“娱乐用地”，使用期限：40年。 如土地按现价10000万元计算，且负债按已达成的债务减免意向计算，则： 初步评估总资产：4.152亿元， 初步评估净资产：2.695亿元， 根据达成的债务减免协议总债务：1.457亿元， 每股净资产：1.98元/每股， 资产负债率：35%。 1. 7配套工程： 1、 专用公路总投资7000多万元，由华夏公司投资已于2001年完工通车，目前海宫已通一路旅游专线车，两路公交车； 2、 浦东供电局投资的区域变电站已建成使用，(定额3.5万千伏安) 3、 高压天然气管道离热带海宫1.5公里； 4、 地下温泉已打井见水； 5、东海岸防潮堤墙己建成使用(按千年一遇设计)。 二、行业背景及项目特点 2.1行业背景 旅游业是永恒的朝阳产业，是实现物质生活和精神需求相结合的最佳产业，是满足人类求新、求知、求乐、求心身健康的永恒产业。 2.1.1国际行业背景 国际旅游市场上，滨海旅游业异军突起。据世界旅游组织统计：滨海旅游业收入已经占到全球旅游业总收入的1/2 ，约为2500 亿美元，比10年前增加了3倍；沿海37个国家的旅游总收入达3572.8 亿美元，占全球旅游总收入的81％。在欧美、澳洲和东南亚一些滨海地区，滨海旅游业早已成为国民经济的重要组成部分。专家认为，滨海旅游不仅投资少、周期短、行业联动性强、就业功能高，还具有需求普遍和重复购买率高等诸多优点。（见《解放日报》2003年4月21日经济版头条） 正因为以上原因，“阳光、海浪、沙滩”被称为世界旅游三要素。 2.1.2国内行业背景 因旅游业具备稳定增长的条件，旅游资源可以永续利用，旅游业已成为我国发展最快的产业之一。国家旅游局2002年6月28日发布公告称：2001年是中国入境旅游、国内旅游、出境旅游全面发展的一年。全年入境旅游人数达8901万人次，旅游外汇收入达178亿美元；国内旅游人数达7.84亿人次，国内旅游收入达3522亿元人民币；旅游业总收入达到4995亿元，相当于当年国内生产总值的5.2%，比上年提高了0.15个百分点。旅游业作为国民经济新的增长点的地位得到了进一步巩固和发展。 加入WTO也会给旅游行业带来新的机遇。加入WTO后，越来越多的外国游客将选择中国作为旅游目的地，中国未来的入境旅游市场潜力无限。 北京申奥成功，将给我国旅游业带来巨大的发展机遇。世界各国的游客将由此关注并重新认识中国，入境旅游人数将大有增加。 国家旅游局何局长在一次深圳举行的全国旅游工作会议上说：“过去20年，我国从旅游资源大国发展成为亚洲旅游大国，今后20年，要实现向世界旅游强国的历史性跨越。目前，国家旅游局已经制定出今后20年行业发展目标：到2020年，我国入境旅游人数达1.35亿到1.45亿人次，比1998年增长1.1倍到1.3倍；国际旅游外汇收入520亿到750亿美元，增长3.1倍到4.9倍；国内旅游收入1.9万亿到2.7万亿元人民币，增长6.9倍到10.3倍。据测算，届时旅游业总收入将超过3.3万亿元人民币，相当于国内生产总值的8％，比目前增长近1倍。” 2.1.3上海行业背景 上海市旅游产业连年稳步增长，浦东新区的旅游业近年来呈现飞速发展态势。 从市旅游委起草的滨海旅游规划中看到，崇明东平国家森林公园和东滩林湿地、浦东华夏文化旅游区、宝山横沙岛、南汇滨海、奉贤海湾等五大滨海旅游区已赫然在目，滨海旅游业将成为未来上海旅游经济和海洋经济的新亮点。其中，浦东华夏文化旅游区则依托空港建设，重点发展海上体育运动、会议休闲、特色餐饮等旅游产品，重点建设三甲港温泉保健疗养基地、水上旅游基地、旅游度假村等项目。（见《解放日报》2003年4月21日经济版头条） 申博申办成功等于给上海做了一个巨大的世界性的广告，国内旅游也会高潮迭起。在今后的8年中，旅游业每年会有较大的收入增量，到举办当年会增加更多，来上海的游客会成倍增加。 2.2项目特点 2.2.1以回归自然为主题 上海热带海宫的创意源于“崇尚自然”的中国文化；源于“人类起源与发展的历史就是在与大自然搏斗中成长发展起来的历史”的辨证唯物主义思想。她与美国式的卡通、探奇文化有着不可替代的民族特点和地位。她源于自然而高于自然，是让人们回归自然，参与其中与大自然搏斗，从而得到身心健康。 2.2.2以海洋文化为卖点 上海热带海宫，顾名思义就是人工模拟的室内热带海滨，就是再造世界旅游三要素：“阳光、海浪、沙滩”，因此其卖点也可以引申为“泳装进场”。 2.2.3以全民健身为内容 上海热带海宫的市场目标是广大的消费者，其载体为游泳、冲浪、滑水等与海洋文化有关的健康娱乐运动，即符合国家提倡的“全民健身运动”方针，又改善市民特别是双休日的生活质量，提供一个心旷神怡的活动场所。因此热带海宫的建成，将成为一个重要的精神文明阵地，为上海市民的健康娱乐需要做出应有的贡献。 2.2.4以持续经营为基础 上海热带海宫与一些“参观一次就够了” 的观赏型旅游项目有着本质的不同，她集观赏、运动、休闲、健身等功能于一体，为持续经营或向会员制发展创造了条件。其游客的“重复性”、“健康性”所带来的市场潜量、经营方式的拓展，以及超长经营寿命期等优势，都是不可估量的。 2.2.5代表了新一轮都市旅游休闲的发展方向 上海热带海宫的“超大”克服了一般室内主题乐园空间小的弱点，并使其升华到“恢宏”的境界；又以“室内”解决了室外主题游乐园，特别是水上游乐园易受天气影响的致命弱点，可以一年四季全天候开放营业；上海热带海宫还具备了花园式主题游乐园和健身运动俱乐部的优势。并将世界旅游三要素（阳光、海浪、沙滩）发展到了一个新的领域。因此，上海热带海宫不论是项目本身所具备的健康性、参与性、大众性、观赏性、新颖性，还是游乐的可重复性，都是一般主题游乐园无法