合富辉煌2005年咸宁温泉商业街项目可行性研究报告.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 瑞融地产·【咸宁温泉商业街】 项目可行性研究报告 项目背景 一、 项目基本情况： “温泉商业街”项目位于咸宁市温泉商圈的核心位置，项目东临咸宁学院温泉校区，西面商业主干道温泉路，北靠咸宁卫校附属医院，南连咸宁市中心医院。项目用地范围内，现状分布有温泉农贸市场、小商品市场和大量沿街的零售商业，区域内人流密集，商业气氛浓厚，是目前咸宁市商业最为繁华的核心商业圈，是咸宁市民逛街购物的首选街区，项目用地开发有着有效的商业人流支撑，具有良好的商业基础。 二、 项目市场背景： 温泉商圈做为咸宁市的核心商圈，是咸宁市城市形象的窗口，在咸宁十一五规划构建鄂南门户和湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心的城市发展目标中，具有举足轻重的作用，但由于现有温泉商圈内街区发展不均衡，特别是本项目用地商业建筑现状多为临时搭建和棚户结构，商业形态和形象落后，与温泉核心商圈的形象不协调、不匹配，极大的影响了商圈形象的进一步提升和商圈的发展与壮大。因此本项目的拆迁重建，符合咸宁城市商业发展战略规划，具有重塑温泉商圈形象，提升城市商业品牌和城市经济的作用。 ² 调查前言： n 本次市场分析是针对瑞融地产公司·[温泉商业街]项目所进行的有针对的市场调研。 n 为寻求项目进入市场的最有效策略，此次研究分三部份进行： 第一部分 咸宁市城市背景及宏观环境研究分析 第二部分 咸宁市商业环境研究分析 第三部分 咸宁市在售商业物业分析 n 通过对这三部份市场的研究分析，为瑞融地产公司的项目开发运营提供市场论证，为本案的项目前期综合定位及后期的推广提供有力的市场支持，。 ² 数据及资料来源： n 瑞榕地产·咸宁温泉项目专案组人员实地调查数据收集 n 报刊、网络文献资料收集分析 n 商业经营户及相关专业人士访谈 n 咸宁市统计局、咸宁市房产局 n 咸宁市规划局、咸宁市土地局 第一部分 咸宁市城市背景及宏观环境研究分析 u 区位环境分析 u 经济环境分析 u 人口环境分析 u 旅游环境分析 u 城市规划分析 一、 区位环境分析： 1、位于湘鄂赣三省交汇处，近邻武汉，依托武汉城市圈，城市发展资源优势明显： l 咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，属江汉平原向江南丘陵的过渡地带，处在长江黄金水产与京广铁路大动脉交汇处和湘鄂赣三省毗邻的“金三角”地带；东与黄石市的阳新县交界，南与江西省的修水县、湖南省的平江县接壤，西与湖南省的临湘市相连，北与荆州市的洪湖市隔江相望，与武汉江夏区、鄂州市、大冶市毗邻，素有“湖北南大门”之称。国土面积9861平方公里，全市总人口276.72万人，。咸宁市辖嘉鱼县、通城县、崇阳县、通山县、赤壁市、咸安区四县一市一区，共设11个乡、51个镇、6个办事处，下辖1271个村民委员会、11585个村民小组。咸宁市人民政府驻咸安区温泉办事处。 l 咸宁北距省会武汉仅80公里，在武汉“8+1”城市圈由“两轴两环三圈四组团一园”组成的空间结构框架中，咸宁市处在紧密圈的范围内，是武汉城市圈复合型产业与城镇发展纵轴的有机组成部分，是武汉城市圈唯一一个以生态城市建设为主导的“生态大花园”。武汉城市圈紧密圈的城市地位，有助于咸宁依托武汉强大的中心城市资源，寻求与武汉城市的分工合作，发展城市自身的特色产业，从而做大、做强城市经济，提升咸宁城市的竞争力。 2、城市交通发达，外围经济联系方便、快捷，经济发展基础条件好： l 咸宁市地处华中腹地，区位适中，交通便捷。区域内公路、铁路、水运三种运输方式并存。京广铁路、１０６、１０７国道、京珠高速公路横穿南北，长江黄金水道承接东西，市区距武汉天河机场仅１００余公里，构成了以京珠高速公路为龙头，以国省道为主干线，通江达海，四通八达的陆、水、空立体交通网络。 l 咸宁南北交通在全省具有明显优势，加之沪蓉高速和即将建设的杭（州）瑞（丽）、大（庆）广（州）两条高速公路和武广铁路客运专用线等交通大动脉在咸宁边缘和腹地与京珠高速交汇，使咸宁市成为南北向交通与东西向交通沟通的枢纽；天仙赤高速公路建成后，更将使咸宁成为江汉平原大量农副产品输出的重要通道。 l 水运方面：全市现有通航里程５６４公里，其中长江干流航道长１１８公里，深水岸线８６公里，港口４个，港区１２个，其中长江港区６个（赤壁港区、陆溪口港区、石矾头港区、鱼岳港区、潘家湾港区、牌洲港区）。内河港区及库区港区各３个。共有生产码头５８座，泊位８５个。 l 良好的“公、铁、水”联运条件，将加快咸宁城市经济的发展速度，使咸宁市产业优势得以发挥，全市经济社会步入提速发展的快车道。 咸宁城市区位图及武汉“8+1”城市圈关系图 [小结]： 1、 从地理区位上分析，咸宁市处在中国“中部之中“的经济腹地，处在国家“十”字型一级发展轴线长江经济带和京广经济带的交汇处，是南下北上的主要通道，是东西部产业梯度转移桥梁和纽带上的一个重要节点，区位战略地位突出，经济发展具有得天独厚的优势。可以预见随着咸宁区域交通中心地位的进一步确立，其在长江经济带与京广经济带之间承南启北，东西交互作用的逐渐体现，咸宁的商贸流通业必将进入一个新的阶段，得到进一步的发展。 2、 从武汉城市圈的发展分析，以武汉为中心，100公里为半径的“8+1”城市圈的发展规划，必将使武汉与咸宁形成产业资源上的有效对接，实现经济上的良性互动，推动咸宁经济上新的台阶。咸宁城市整体经济的发展，将催生消费经济的热潮，从而带动商贸流通业的发展。 二、 经济环境分析： 1、国民经济增长快速，产业结构进一步优化，商业具有可持续发展的经济基础： l 从2002年起咸宁国民经济进入提速增长阶段，地区生产总值年均增长都超过10%，2005年咸宁全市生产总值达204.09亿元，比上年增长13%，快于全省0.8个百分点，人均GDP7372元，比上年增长13.4%；其中咸安区经济增长更为快速，2005年地区生产总值达35.02亿元，比上年增长14.1%。全市财政收入18.87亿元，增长27.9%。经济发展已进入了良性快速增长的阶段。 全市与咸安区2002—2005年度地区生产总值及增速表 全市 咸安区 地产生产总值（万元） 同比增长（%） 地产生产总值（万元） 同比增长（%） 2002 142.57 7.8 225100 10.1 2003 156.86 10 250600 11.3 2004 180.56 15.1 306652 22.4 2005 204.09 13 350163 14.2 l 2005年三次产业结构比例为26.3：38.6：35.1，二、三产业比重比“十五”初期的69.9%提高3.8个百分点。工业结构调整步伐加快，工业进入提速增长阶段。 2、城市居民收入、消费水平稳步增长，持续增长的消费需求将带旺整体商业市场： l 2005年咸宁市城镇居民人均可支配收入8004元，同比增长9.4%，在岗职工平均工资10179元，同比增长9.6%。居民收入呈稳步增长趋势。 l 城镇居民人均消费性支出6115元，其中食品支出2425元，城镇居民恩格尔系数39.6%，已进入了恩格尔系数30—40%的富裕阶段，消费需求将进入享受型发展阶段。 l 2005年咸宁全市实现社会消费品零售总额76.87亿元，增长13.5%，从城乡消费市场看，城市消费快于农村，城市消费品零售额50.93亿元，增长14.2%；农村消费品零售额25.84亿元，增长12.1%。十五期间全市社会消费品零售额从2001年的48.65亿元增长到2005年的76.87亿元，年均增长11.8%。消费水平的持续增长，将促进商业市场的进一步发展。 3、居民定期储蓄存款超过同期银行储蓄存款的60%，市场潜在投资能力强： 2005年咸宁市城乡居民储蓄存款达119.01亿元，比年初增加13.71亿元,其中定期存款72.27亿元，活期46.74亿元，定期存款占同期储蓄存款的61%。居民定期储蓄存款比重大，大量闲余资金积淀在银行，说明市场投资渠道狭窄，居民的投资理财行为需要引导，因此做为投资产品的商业房地产开发，有着较强的市场潜在购买力。 [小结]： 1、 从经济运行情况分析，咸宁市的城市经济正处于稳步上升的趋势，商业发展具有经济持续稳定发展的基础和居民收入稳步提高的动力，随着人民生活水平的提高，必将对商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求,因此温泉商业街的改造具有城市经济不断增长的基础和居民消费结构升级的依托。 2、 大量居民定期储蓄存款的积淀，为商业房地产开发提供了潜在的投资市场。本案的开发销售有着良好的民间资本依托。 三、 人口环境分析（温泉城区）： 1、温泉城区居民构成以具有高消费能力的市政府机关、事业单位人员为主，商业市场具有坚实的消费基础： l 2005年咸宁城市建成区面积为25平方公里，城市人口26万人。市区由咸安区的永安街道、浮山街道、温泉街道3个街道组成，永安街道人口11万人、浮山街道3.8万人、温泉街道12余万人。现已形成咸安、温泉两个相对独立的老城区。 l 咸宁市委、市政府驻地温泉，温泉城区是鄂南经济、政治、文化、信息交流中心，城区内分布着众多的政府行政机关、事业单位，大量的政府工作人员，成为温泉城区商业的主力消费群体，因此，温泉商业具有强有力消费力的支撑。 2、温泉城区中高等学校众多，学生数量庞大，大量的学生消费需求，将推动商业市场进一步繁荣： 根据统计资料显示，2005年咸宁共有普通高等院校3所，在校学生数29127人，中等职业教育学校17所，在校学生34753人，中高等院校共有在校学生63880人，这些学校大多位于咸宁市温泉城区，庞大的学生消费群体，构成了温泉商业的重要消费力量，有力推动了温泉城区商业的进一步发展。 [小结]： 1、 温泉城区具有大量高素质、高消费能力的居民，商业市场消费基础坚实，因此温泉商业街的开发不但有市场依托，同时在功能上具有迎合消费者高级消费需求，提升温泉城区商业品位的商业效应。 2、 强大的学生资源是现有温泉城区商业的重要消费力量之一，因此温泉商业街的商业运营过程中，应充分挖掘学生消费经济，打造学生商业消费平台，让学生经济成为咸宁商业新的增长点。 四、旅游环境分析： 1、城市旅游资源丰富，旅游消费经济进入快速增长期： l 咸宁市是一座具有山水园林特色的中等城市，城市旅游资源丰富，境内拥有众多旅游亮点和精品线路。自然旅游资源以山青、水秀、洞奇、泉温、桂香、竹翠为主要特色，有闻名遐迩的地热水资源温泉；秀丽飘逸、景色迷人的省级风景名胜区星星竹海；闻名全国、独树一帜的桂花之乡；鬼斧神工、分布广泛的天然溶洞；飞瀑流泉、移步易景的省级风景名胜区陆水湖。人文旅游资源以革命历史纪念地、古文化遗址而著名，主要有具有考古价值的新石器时代古遗址、羊楼洞明清一条街；雄风千古的三国古战场赤壁；情怀悲壮、感天动地的闯王陵；闻名中外的北伐战争遗址汀泗桥；神秘宏伟的“131”地下工程以及中国向阳湖文化村等等。经过多年的开发和探索，境内一大批旅游景区景点，正成为国内、国际旅游的知名品牌，旅游业已逐步成为咸宁经济新的增长点。 l 目前，咸宁已基本形成了以温泉为中心，以赤壁、通山为重点，以温泉商务疗养旅游区、陆水湖度假休闲旅游区、赤壁文物古迹旅游区、九宫山避暑旅游区、嘉鱼现代农业旅游区和青山水库体育健身旅游区为框架的“一个中心，两个重点，六大旅游区”的旅游格局。在进入8+1的城市圈之后，咸宁市做