北京商业地产市场研究报告.doc

目　录 第一章 北京商业地产的发展时机 4 一、促进市场发展的主要因素 4 1、首都经济的持续增长 4 2、北京商业的全面发展 4 3、发展规划的出台实施 4 4、市场调控的规范加强 4 5、区域商圈的功能变化 4 6、重大事件的突发影响 5 7、宏观环境的不断优化 5 8、消费投资的逐渐理性 5 二、引起快速升温的直接原因 5 1、投资转移 5 2、需求拉动 5 3、利益驱动 6 4、运作灵活 6 第二章 北京商业地产的市场形势 6 一、整体市场 6 （一）市场概况 6 1、全国市场 6 2、北京市场 7 （二）主要情况 8 1、市场供给 8 2、市场需求 8 3、市场行情（资源来源：易铺网） 8 4、运作方式 10 5、价格分布 10 6、项目分布 10 二、区域市场 11 （一）CBD地区 11 1、供给方面 11 2、新旧主要项目 11 3、需求方面 12 4、市场形势 12 （二）中关村 13 1、中国硅谷助推投资热潮 13 2、供求关系决定市场高价 13 3、住宅底商有利可图 13 4、 中小投资者不容忽视 13 （三）亚运村 14 1、供需矛盾突出 14 2、市场持续热销 14 （四）南城地区 14 1、商业地产渐成规模 14 2、市级物流中心初步显现 15 3、三大城区广汇商机 15 第三章　北京商业地产的未来趋势 15 一、北京商业的规划发展 15 （一）北京“十五”期间商业发展规划 15 1、发展基本目标 15 2、商业发展重点 16 3、业态引进重点 16 （二）区域规划情况 16 1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。 16 2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。 16 3、社区商业中心。 16 4、特色商业街。 17 （三）北京商业的发展趋势 17 1、北京的流通业 17 2、北京的商业街 17 3、北京的零售业 17 二、市场存在的问题现象 18 （一）自身不足 18 1、开发资金匮乏。 18 2、复合人才稀缺。 18 3、软硬件不配套。 18 4、管理服务滞后。 18 （二）市场表现 18 1、主要问题 18 2、具体现象 19 三、市场发展的未来态势 19 （一）基本态势：竞争加剧、聚集扩散 19 1、两个主要外在因素 19 2、两个主要的内在因素： 19 （二）总体趋势 20 1、供应方面：逐年递增，且规模与分布更日趋理性化。 20 2、需求方面：稳中趋旺。 20 3、区域分布：多中心化。 20 4、市场价格：先升后降 20 （三）投资重点 21 1、重点项目：政府鼓励的4大类 21 2、重点区域：三、四环周边地区 21 3、重点业态：零售物业 21 4、重点类型：临街底商 21 第四章　北京商业地产的投资探讨 21 一、商业地产的投资概述 21 （一）投资风险的规避 21 1、经营模式。 22 2、合作方式。 22 3、规划设计。 22 4、商圈需求。 22 （二）投资的基本考虑 22 1、商圈的规模 22 2、商圈的变动 22 3、主力店效应 23 4、广场和人气 23 5、品牌店效应 23 6、地理位置 23 7、商铺的通用性 23 8、周边的价格水平 23 二、商业地产的简单思考 23 思考一：商业定位 23 思考二：商业物业的管理 24 思考三：商业地产的二、三级市场 24 思考四：商业价值与业态规模 24 思考五：商业与房地产的对接 24 北京商业地产市场 研究报告 第一章 北京商业地产的发展时机 对北京商业地产市场的发展时机，基本判断是：条件成熟，并快速升温。 一、促进市场发展的主要因素 下列因素，孕育并夯实了北京商业地产市场发展的基石，有力地促进了市场发展。 1、首都经济的持续增长 北京快速发展，宏观经济指标（如国内生产总值、人口总量及其结构、人均可支配收入及其结构、社会消费品零售额等）稳步增长或优化，商业发展空间日益广阔，居民消费能力持续增强，新一轮的投资消费升级已展开，助推了商业地产市场的发展。 2、北京商业的全面发展 首先，市级商业、区域商业和社区商业的快速增长，促进了商业地产与之的同步发展。其次，商业业态日益的多元化和现代化，拉升了对商业地产的需求。再者，商业与地产相互融合、相互促进已到了一个全新的阶段，直接壮大了商业地产市场。 3、发展规划的出台实施 城市总体规划、奥运行动规划、商业发展规划、商业物流规划、基础设施建设与发展规划等北京市各项规划的相继出台及实施对商业地产市场发展都将有积极的导向和促进作用。 4、市场调控的规范加强 市场的日益规范及住宅、写字楼投资利润的趋于稳定、透明；股市汇市的风险加剧及投资渠道的过于狭窄；存贷款利率一再下调及央行121号文等政策的深远影响，都促使开发商、投资者和居民个人对刚刚起步但潜力巨大的商业地产给予了高度关注。 5、区域商圈的功能变化 商圈功能可看作是居住功能（住宅）、商业功能（商铺）、商务功能（办公楼）的有机结合。随着北京城市建设及更新改造的力度不断加强、步伐不断加快，各商圈居住及商务功能正发生明显的变化，这必将引起区域商圈的功能变化，从而促进商业业态的优化和增加对商铺的需求。区域商圈功能变化对商业地产市场的影响将持续增强。 6、重大事件的突发影响 奥运、入世极大地促进了商业地产市场的发展，影响长期深远。而非典疫情对商业地产市场的影响虽剧烈但短暂，只是延缓而未阻碍市场的发展，同时非典后各项鼓励优惠政策的及时出台，不但使市场复苏迅速，而且对市场的今后发展也产生了积极影响。 7、宏观环境的不断优化 一方面，北京是外资投资热点地区之一，国外投资者普遍看好即将全面开放的中国市场及其巨大的发展潜力，作为首都，北京自然是热点；另一方面，北京也是内地投资热点地区之一，内资企业加快进京步伐，民间投资渐成规模之势。上述两方面都直接或间接促进了北京商业的繁荣和商业地产市场的发展。 8、消费投资的逐渐理性 以往几次消费投资热潮的经历教训，使市场的消费需求及投资行为日趋理性、成熟，从而有利于北京商业地产市场今后的规范发展和逐步成熟。 二、引起快速升温的直接原因 　　下列原因，直接引起了北京商业地产市场的快速升温，成为了市场的投资热点。 1、投资转移 　　随着北京住宅、写字楼市场的竞争加剧和利润的公开透明，加之投资渠道的单一狭窄及股市汇市的风险加剧，使商业地产渐成了股市、汇市、高档住宅投资以外的一种新的理财方式。 同时，房地产投资一般都经历了从住宅到写字楼再到商铺的发展历程，商业地产（开发建设与商业经营融合而成的复合地产）是房地产开发的趋势之一，也为目前以单一项目开发为主的传统房地产投资提供了一个全新的拓展空间。 2、需求拉动 居民投资消费能力日益提高，北京城市人口逐年递增，居住范围向外加速拓展，城区更新改造力度不断加大，市容市貌得到极大改善；以及入世奥运的深远影响，都对商业地产市场快速升温起到了需求拉动作用。简单来说，商业地产的需求空间很大。 人均商业面积需求方面。人均商业面积比是衡量一个城市商业面积是否合理的一个指标，纽约、东京大概是1.6、1.7，香港约1.3，上海接近1。若按1300万城市人口及人均1平方米计算，北京将至少需要1300万平方米的商业面积，但据统计，2002年北京商业物业总面积现有900多万平方米左右，发展潜力巨大。 消费水准提升需求方面。以往消费主要是购买式的，而如今已向体验式转变，原有商业已无法满足人们日益增长的多元化消费需求，需要新的商业业态进入。 区域商圈分块需求方面。以往商业主要表现是城市中心集中地段的集中消费，而如今随着城市内向（旧城改造）及外向（新区开发）两方面的快速发展，消费由购买式向体验式的转变，原有商业格局必然改变，多级中心及多极商圈必然出现，这必然加大对区域商业中心、特色商业街、专业市场、社区商铺等的需求，促进商业地产市场发展。 　　此外，三外投资（外资、外地、外行）齐头并进，中小投资者踊跃参与，特别是国内外商业巨头纷纷抢滩北京商业市场，一大批特许经营或加盟连锁店竞相陆续选址落户，都直接起到了需求拉动的作用。 3、利益驱动 首先目前商业地产开发周期较快、投资回报率较高，其次近期商业地产供不应求，市场发展潜力巨大；再者商业地产尚处于起步摸索阶段，较之趋于规范的其他投资方式，卖点及利润还有很大的挖掘提升空间，因此自然吸引越来越多的投资进入。 同时，这种复合地产也大大提升了区域地块及开发项目的附加值和竞争力，使房地产投资越来越多地注重商业地产。 4、运作灵活 商铺不但有较高的投资价值，而且运作多样、经营灵活，可出售也可出租，可经营也可委托，可大可小、可合可分，又可根据市场需求及竞争状况进行及时调整，因此具有很强的市场适应性和抗风险性。 第二章 北京商业地产的市场形势 　　对北京商业地产市场的现状，简单概括是：供求两旺、并持续高温。 一、整体市场 （一）市场概况 1、全国市场 1997年以来，国内商业地产市场迅速复苏、高速增长。 首先，全国范围内城市化进程的加快和大规模的旧城改造，一方面使传统商业中心亟待改造提升，另一方面也使新兴区域商圈亟待开发建设，加之大范围的产业结构调整、第三产业的飞速发展，直接形成了对商业地产的大量需求。 其次，中国入世后，众多零售、娱乐、家居、餐饮业的国际商业巨头竞相加快了抢滩中国市场的步伐，如沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、麦当劳、麦德龙、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等，增加大量商业地产需求的同时也促使了一些新型商业业态的引入和新型商业地产的开发，如ShoppingMall、OutletStore（工厂直销店）、超市连锁店和特色商业街等，有力推动了商业地产市场的快速升温。 具体现象： l 一些大中城市的商业类物业供不应求，商铺价格飞涨、屡创新高。 l 全国范围内争建商业特色街及大型购物中心。北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、西安等不少大中城市都正在筹划或已经兴建ShoppingMall。 l 众多开发商纷纷加大商业地产项目的开发，其中大连万达将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，并与国际商业巨头沃尔玛结成战略性同盟，计划在上海、北京等15个城市开发大型商业地产。今后，其商业地产的开发规模和销售额均超过住宅类物业。 　　据不完全统计，1997—2002年，国内商铺销售占整体房地产销售的比例约为7％，但增幅日益明显，2000、2001、2002年增幅分别达到40%、10.6％、30％。2002年国内商业地产的投资额同比增幅为11.8％。2003年1－8月，全国商业营业用房新开工面积和投资额增幅均超过40％，在房地产分类物业中增幅最高。 从原由各小区临街底商、裙楼、门市房而形成的配套商业，再到以大型百货商厦为中心的区域商业，直至如今以超级购物中心为代表的专业商业地产，商业物业模式经历了一系列变革后，房地产业越来越向第三产业、商业倾斜，日益与之对接融合。复合地产已成为房地产开发的一个必然趋势。 2、北京市场 北京商业地产市场的发展略晚于深圳、上海。 迅速升温于2002年。 从朝外“老番街” 火爆开盘到回龙观底商快速结案，从中关村科贸中心12.8万元天价的一炮打响到建外SOHO和左岸工社的旺铺热拍，商业地产市场众人瞩目、风光无限。 持续高温到2003年。 新型商业地产陆续开发，世纪金源领军，Shopping Mall率先开工；大连万达随后，订单地产反响热烈；其他开发商据了解也纷纷行动。华远有意与沃尔玛合作建设包括沃尔玛中关村连锁店在内的三至四个大型超市，天鸿表示将在回龙观兴建一个综合性大型超市，城开将与索纳塔营销商在西单合作开发4S新型轿车销售服务商场，新组建的太合商业房地产公司也将加大商业地产的投资。 众多新