越溪项目调研计划书.doc

越溪项目调研计划书 为确定越溪房产项目商业部分的业态组合、租金区间及量体规模，特制定本项目的市场调查计划。 调查内容： 1、 了解越溪地区/国际教育园整体人群的特征信息及相应的消费能力。 2、 了解越溪地区/国际教育园指定人群的特征信息及相应的消费偏好。 3、 了解越溪地区/国际教育园现有业态特征信息及相应的目标消费群。 思路分析： 对 应 分 析 消费能力（销售额） 1、各业态消费比例 2、各业态人均消费额 3、乘越溪总人口 购买潜力 1、个人收入 2、可支配收入 3、家庭可支配收入 4、乘越溪总人口 消 费 潜 力 销 售 总 额 各 业 态 销 售 额 销售潜力 〉销售总额——存在市场“渗漏” 1、 因经营业态（商品、服务）过时，质量低下而无法满足市场需求。 ＊ 最大限度地争取现有经营业态的市场份额。 2、 因供给不足而无法满足市场需求。 ＊ 增加商业物业，重新分配现有业态市场份额。 3、 因人口、家庭和收入等增长派生出的新购买力。 ＊ 预测发展的同时吸引消费者。 销售潜力〈 销售总额——原因：是否存在外来消费者或其他 调查方式及调查项目 本次市场调查将采取公共资料收集（二手政府或相关机构统计资料）、深度访谈（定性）及调查问卷（定量）的方式，从消费需求和市场供给两个方面，对越溪地区/国际教育园的消费者和经营商家进行整体和抽样调查。 1、消费需求调查 整体消费能力（公共资料收集） 总人口/人均收入/各业态人均消费额/各业态消费比重/人口增长趋势 消费偏好（深入访谈） 常去消费场所/主要消费品/消费频率/档次偏好 背景资料（问卷） 年龄/教育程度/职业/性别 2、市场供给调查 经营状况（深入访谈） 营业额/经营成本/经营年限 经营规模（深入访谈） 面积/楼层/开间/客容量 经营档次（深入访谈） 装修/品牌/服务/客单价 客源情况（深入访谈） 主力消费群/客源结构 发展计划（深入访谈） 开店计划/时间/规模/位置 背景资料（问卷） 年龄/教育程度/职业/性别 执行计划 1、 公共资料收集（8月8日－8月10日） 2、 深入访谈（约访准备期： 8月8日－8月18日） 调查对象样本定义（访谈日期：8月19日－8月21日）11组共80样本 会议组别 个别条件 整体条件 会议时间 1，传统餐饮组 客服人员：中型餐饮2名、特色餐饮1名、小型餐饮1名 消费者：中型餐饮2名、特色餐饮1名、小型餐饮1名 A,消费者是指平均每周至少1次消费 B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 C,中型餐厅是指人均次消费50元以上 D,合理分布性别 E,每个单位/餐厅只能约一位被访者 8月19日 19：00－21：00 2，休闲饮食组 客服人员：茶房/茶餐厅2名、酒吧1名、咖啡厅1名 消费者：茶房/茶餐厅2名、酒吧1名、咖啡厅1名 A,消费者是指每周至少2次消费 B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 C,只选择中档次的休闲餐厅（人均次消费50元以上，茶馆每次实际消费20元以上） D,合理分布性别 E,每个单位/餐厅只能约一位被访者 8月19日 19：00－21：00 3，便携食品及快速食品组 客服人员：面包房1名、便利店1名、超级市场2名 消费者：面包房1名、便利店1名、超级市场2名 A,消费者是指每周至少3次消费 B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 D,合理分布性别 E,每个单位只能约一位被访者 8月20日 10：00－12：00 4，服饰主题组 客服人员：男装1名、女装1名、休闲装1名、特色服饰1名 消费者：男装1名、女装1名、休闲装1名、特色服饰1名 A,消费者是指每周至少光顾1次卖场/每月至少有2次实际购买服饰经历 B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 D,合理分布性别 E,每个单位/经营场所只能约一位被访者 8月20日 10：00－12：00 5，时尚主题组 客服人员：数码产品1人、化妆品1人、饰品2人 消费者：数码产品1人、化妆品1人、饰品2人 A,消费者是指每周至少光顾1次卖场/每月至少有1次实际购买经历 B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 D,合理分布性别 E,每个单位/经营场所只能约一位被访者 8月20日 15：00－17：00 6，家居及文化主题组 客服人员：日用百货商场2人、家居/家具商场2人 消费者：日用百货商场2人、家居/家具商场2人 A,消费者是指每周至少光顾1次卖场/每月至少有1次实际购买服饰经历 B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 D,合理分布性别 E,每个单位/经营场所只能约一位被访者 8月20日 15：00－17：00 7，娱乐服务主题组 客服人员：KTV 2人、网吧2人 消费者：KTV 2人、网吧2人 A,消费者是指每周至少1次消费 B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 D,合理分布性别 E,每个单位/经营场所只能约一位被访者 8月20日 19：00－21：00 8，学生生活形态组 女性4人，男性4人 A,高中及大学 B,时尚，爱好购物 C,每个学校只能约一位被访者 8月20日 19：00－21：00 9，白领生活形态组 女性5人，男性3人 A,有稳定的职业，最好是大公司 B,年龄在23-35之间，时尚（看形象及谈吐） C,爱好逛街购物 D,个人月收入2000元及以上 E,每个单位/职业只能约一位被访者 8月21日 10：00－12：00 10，化妆服务主题组 客服人员：美容美发4人 消费者：美容美发4人 A,消费者是指每周至少1次消费 B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 D,合理分布性别 E,每个单位/经营场所只能约一位被访者 8月21日 10：00－12：00 11、宾馆主题组 客服人员：4人 消费者：4人 A,消费者是指每月至少1次消费 B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 D,合理分布性别 E,每个单位/经营场所只能约一位被访者 8月21日 15：00－17：00 3、 问卷调查（8月12日－8月15日）共500份问卷样本（采访地点镇区及国际教育园区人流集中区域） 4、 实地调查（8月8日－8月21日） 5、 资料整理、统计、分析及报告撰写（8月8日－8月25日） 调研费用 定性 礼金88样本×100元＝8800元 备用礼金44样本×100元＝4400元 管理费11场会×500元＝5500元 总额 18700元整