康阳疗养院可行性报告-养老项目可行性研究报告.doc

养生养老度假村商业计划书 养老养生度假村项目 商 业 计 划 书 时间：二O一五年 20 目录 第一章 总论 3 1.1 项目名称 错误！未定义书签。 1.2项目概述 错误！未定义书签。 1.2.1核心理念 错误！未定义书签。 1.2.2商业模式 错误！未定义书签。 1.3项目的优势 错误！未定义书签。 1.4 建设规模 错误！未定义书签。 1.5 融资需求 错误！未定义书签。 1.6 财务预测 错误！未定义书签。 第二章 公司简介 3 2.1 基本信息 3 2.2 发展历程 3 2.3公司发展规划 3 2.4 组织结构 3 2.5 管理团队 3 第三章 产品与服务 3 3.1项目概况 3 3.2项目规划 3 3.2.1 硬件设施及基础服务 3 3.2.2 特色服务 3 3.3 核心价值 3 第四章 市场分析 3 4.1客源定位 3 4.2政策的支持 3 4.3市场容量 3 4.3.1. 目标消费人群现状 3 4.3.2 养生旅游市场容量变化趋势 3 4.4 市场的竞争分析 3 4.4.1 产品与服务特色 3 4.4.2市场的竞争格局 3 4.5 市场分析结论 3 第五章 商业模式 3 5.1运营模式 3 5.2 盈利模式 3 5.2.1养老养生收入 错误！未定义书签。 5.2.2旅游度假收入 错误！未定义书签。 5.2.3商铺招商收入 错误！未定义书签。 5.2.4会议接待收入 错误！未定义书签。 5.2.5推荐费 错误！未定义书签。 第六章 发展规划 3 6.1 SWOT分析 3 6.1.1优势 3 6.1.2 劣势 3 6.1.3 机会 3 6.1.4 威胁 3 6.2 竞争策略 3 6.3 战略目标 3 6.4实施计划 3 6.4.1近期（2015-2018年） 错误！未定义书签。 6.4.2中期（2019-2023年） 错误！未定义书签。 6.4.3远期（2024-2030年） 错误！未定义书签。 第七章 营销策略 3 7.1 消费者行为分析 3 7.1.1 企业客户 3 7.1.2散客 3 7.2 品牌推广策略 3 7.2.1 线上推广 3 7.2.2线下推广 3 7.3渠道策略 3 7.4价格策略 3 第八章 融资方案 3 8.1融资方案 3 8.2资金使用计划 3 8.3 退出机制 3 8.3.1 股权转让 3 8.3.2 公司回购 3 8.3.3 持续经营，获取股利 3 第九章 财务分析 3 9.1 财务假设 错误！未定义书签。 9.2 财务预测 错误！未定义书签。 9.2.1 收入预测 错误！未定义书签。 9.2.2 成本预测 错误！未定义书签。 9.2.3 利润预测 错误！未定义书签。 9.2.4 净现金流量预测 错误！未定义书签。 9.3财务评价 错误！未定义书签。 第十章 风险分析 3 10.1 自然灾害风险 3 10.1.1 风险描述 3 10.1.2 规避措施 3 10.2 财务风险 3 10.2.1 风险描述 3 10.2.2 规避措施 3 10.3 市场风险 3 10.3.1 风险描述 3 10.3.2 规避措施 3 10.4 人力资源管理风险 3 10.4.1 风险描述 3 10.4.2 规避措施 3 第一章 执行摘要 第二章 公司简介 2.1 基本信息 2.2 发展历程 2.3公司发展规划 2.4 组织结构 2.5 管理团队 第三章 产品与服务 3.1项目概况 养生养老度假村项目位于XXX，主要是针对我国55-75岁左右的中高端收入健康老人提供“以养为主，度假养生相结合”的新型养老服务平台，并设计“宜居、健康管理、养生、乐活、咨询”五位一体的服务体系，致力于海南高端度假养老服务的深度开发与拓展。 3.2项目规划 项目立足服务于养老养生这一设计理念，开辟包括住宿、餐厅、基础医疗服务中心、社区养生区、活动区等功能区，为老人提供衣、食、住、行、娱、乐等全方位生活体验。 图3-2 养生养老度假村鸟瞰图 3.2.1 硬件设施及基础服务 1）住宿与餐饮设施 项目住宿设计套房160套，其中：一室一厅8套，面积55㎡；二室二厅152套，为64㎡至97㎡，规划约616个床位。房间专为老年人设计，注重无障碍的建筑细节，配备厨房、冰箱、洗衣机、卫浴、电脑、智能电话等家庭化设备。 图3-3 二室二厅套房 卧室 卫生间采用便于老人使用的5种功能化设计，如：在马桶墙壁右侧及淋浴墙壁上专为老人设置有钢制扶手；在淋浴房配置约40cm宽折叠式条式座椅；在卫生间马桶对面墙壁上设有应急呼 叫按键；卫生间门采用双边推开式；洗脸盆采用半圆形凸出底座，便于坐轮椅老人使用。尽量保证老人住宿的便捷、舒适、安全。 图3-4 二室二厅套房 卫生间 在1号楼二层（约600㎡）设置多功能餐厅包括：自助餐厅（大餐厅）一间约200㎡，内设自助餐饮台包括食物、餐具等，就餐桌椅（以4-6人坐为主）；小餐厅（约40㎡）3间，内设就餐桌椅；包厢（约20㎡）4间；厨房约100㎡； 洗手间约20㎡。能保证可容纳约200人同时就餐功能。并配备专业的营养师及厨师团队，为老人提供系统健康养生的餐饮服务。 图3-5 餐厅意向图 2）医疗养生设施 项目配备基础医疗服务中心、康复训练大厅和社区养生区，包括基础医疗体检设备、按摩设备、健身设备、理疗设备等，为老人提供日常医疗保健服务和养生健康管理服务。其中，基础医疗服务中心设置医务室共2间(护理室、医生办公室）、就诊室1间、基础体测室1间、养生讲解及培训室1间。 图3-6护理仪器意向图 3）休闲娱乐设施 项目针对老人的生活习惯和喜好，设计有阅览室、书画室、花房、兵乓球房、羽毛球场、棋牌室、茶艺室、健身房等休闲娱乐设施，为老人提供全方位、高质量的休闲娱乐服务。 图3-7书画室 4）其他基础设施 项目另配备有各型会议室、商场等功能区，以满足老人见客、会谈、日常采购等生活需要。 图3-8会议室 3.2.2 特色服务 项目除为老人提供住宿餐饮、运动休闲、养生保健等基础服务，还提供一系列有针对性、高品质的特色养生养老服务。 1）量身定制的个性化照护计划 项目配有专业的营养师和护理师团队，将根据入住老人身体状况、生活习惯、兴趣爱好的不同，提供定制化的个性照护计划，包括针对性的居住方案、饮食搭配（高血脂餐、糖尿病餐、清真餐等）、养生计划、活动安排等个性化服务，给予住户超凡的养老养生体验。 图3-9 个性化养老健身服务图 2）全方位的细致生活保障 各楼层分设护士站，配备24小时紧急呼叫系统，并为住户提供定期生命体征检测及每2小时巡房保障，精心关护每位住户的日常生活；细致入微的专业照护服务如入厕/洗浴协助、用药支持、就医陪同、特殊病灶护理等，给每位住户带来熨帖关怀。组织丰富的社交、学习、文艺、娱乐、团体外出及节日活动，让每位住户充实愉悦之外更能不断获取新知识。 图3-10 细致入微的生活照护服务 3）独特的休闲户外活动 项目位于亚龙湾与海棠湾双湾首席门户，处于“三湾一场一站一院一岭”中心，周边有红峡谷高尔夫俱乐部、三亚司马岭公益林区、三亚雪古丽热带奶牛生态园、亚龙湾天堂森林公园、野猪岛、海螺姑娘文化创业产业园等休闲旅游场所。项目将充分利用地理位置优势，与周边酒店、风景区合作，整合休闲旅游资源，为住户提供独具特色的户外休闲活动，让住户充分享受三亚天然氧吧般的怡人环境。 图3-11 老人户外休闲活动图 4）智能化的增值服务 本项目注重智能化管理，将开发独立的官方网站和手机APP，利用网络信息技术为住户建立全面详细的“健康管理档案”、“家庭档案”和“生活档案”，定期发布并向住户亲友推送老人健康信息和老人生活实况（视频、图片、文字等），通过网络和智能化设备缩短老人与亲友的距离，加强老人与亲友的联系，让住户舒心，让住户亲友放心，提高住户及其亲友的满意度和体验感。 图3-12 智能化养老服务 5）咨询服务 项目还专门开设针对中高端收入老人的心理咨询、理财咨询、健康咨询等相关咨询服务。 图3-12 养老健康咨询 3.3 核心价值 本项目产品与服务的核心价值在于： Ø 充分挖掘XX得天独厚的自然环境优势，开发整合养生养老资源，为住户提供独一无二的养生养老体验。 Ø 凭借经验丰富的医疗护理团队、营养师团队、疗养团队、管理团队和先进的价值理念，为住户提供定制化的周到养生养老服务。 Ø 充分利用信息网络技术和先进的设施设备，为用户提供智能化的照护服务，营造家庭般的温馨居家享受。 Ø 项目与国内知名养老相关产业合作，为客户提供老人金融理财、保健品、医疗等一站式服务，让老人生命和生活更有保障。 第四章 市场分析 4.1客源定位 项目主要客源是55岁至75岁左右中高收入的健康老年人群，其他客源主要为来三亚的养生旅游人群。 4.2政策的支持 近年来，国家和地方政府多次出台相关扶持政策支持养生旅游、养老度假等产业的发展。养生旅游行业迎来了前所未有的发展机遇。 1）《中共中央 国务院关于深化医药卫生体制改革的意见》（中发〔2009〕6号），要求坚定不移地深化医药卫生体制改革，广泛动员社会力量，多措并举发展健康服务业。 2）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）要求充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励民间资本参与养老服务业发展，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。 3）《国土资源部办公厅关于印发<养老服务设施用地指导意见>的通知》（国土资厅发〔2014〕11号），保障民间资本投资养老服务设施的建设用地需求，积极做好用地服务工作。 4）民政部联合发展改革委、教育部、财政部等十部委发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）明确要求对民办养老机构提供的育养服务免征营业税，养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税和营业税。 4.3市场容量 4.3.1. 目标消费人群现状 1）城市中产阶层 据高盛估算，在中国月均收入达到1000美元（约合6200元/月）即属于城市中产阶级，全部劳动人口中约有1.5亿人可归类于此，主要由企业家、公务员、白领等构成。 图4-6 中国劳动人口收入结构 2） 老年人口 近十年，我国老龄人口从2005年的1.13亿增加到2014年的2.11亿，老龄化程度也越来越高，到2014年我国60岁以上老龄人口占总人口的15.51%（见图4-6）。 图4-7 近十年我国60岁以上老龄人占总人口的比例 4.3.2 养生旅游市场容量变化趋势 1）中产阶层市场容量预测 据统计，我国城市中产阶层家庭由2005年的22%增加到2010年的46.45%。未来十年，我国中产阶层家庭比例还讲进一步提升，到2025年，预计将会接近八成（见图4-7）。 图4-8 未来十年我国中产阶层家庭比例变化趋势 （说明：贫穷阶层家庭年均收入≤25000元、下层中产阶层家庭年均收入在25000~40000元之间、上层中产阶层家庭年均收入在40000~100000之间、富裕阶层家庭年均收入＞100000元。） 2）老龄人口市场容量规模预测 国家统计局公报发布的2010年第六次全国人口普查主要数据显示，全国总人口数达到13.4亿，其中60岁以上人口为1.78亿，占人口总数的13.26%，已进入老龄社会。 通过预测显示：到2020年我国老龄人口将增至2.44亿，2030年我国老龄人口将达到3.48亿，增长速度空前加快，到2050年，预计我国的老龄人口突破4.3亿，占到全国总人口的三分之一以上。 图4-9 对我国老龄人口的预测