XXXX滩项目研究报告.doc

我们的观点: XX写字楼市场刚刚起步,目前市场存在的大多个案同质化较高; 营销手段相对落后; XX滩政府倾注了大量的财力,发展看好。 重点关注个案: 世界贸易中心 博泰 江滨威尼斯 XX滩项目调查报告 XXXX利房地产服务有限公司 2004-10-27 目录 第一部分：XX简介 地理位置/交通/辖区/经济 第二部分：XX市规划及发展方向 城市总体规划方向/城市规划总体布局/城市远景发展构想/城市建设用地发展方向及布局 第三部分：XX滩规划 XX滩新区简介/XX滩规划原则/XX滩用地性质/XX滩规划布局/XX滩优势 第四部分：XX房地产市场分析 房地产市场简析/XX滩房地产市场分析/XX写字楼市场分析 第五部分：XX滩个案列表 XX滩楼盘分布图/XX滩个案 (随此报告附上世贸中心资料) 第一部分：XX简介 一、地理位置 XX地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，江西省中部偏北，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽中南三角洲相毗邻的省会城市，总面积7402.36平方米公里，人口432万。 二、交通 XX承东启西，纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道纵贯XX；4D级的昌北机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。 三、辖区 XX市为江西省政治、经济、文化中心，市域辖东湖、西湖、青云谱、青山湖区、湾里5区和XX、新建、进贤、安义4县。市域城镇现状分布以京九铁路和浙赣铁路沿线最为集中，城镇人口和城市化水平最高，此两轴线集中全区三个5万人以上的大型县城，而滨湖和西部丘陵地区城镇数量较少，规模也较小，最少只有几千人。 四、经济 2003年全年实现生产总值（GDP）641.02亿元，按可比价格计算，比上年增长15.5%。其中：第一产业增加值52.82亿元，比上年增长4.4%；第二产业增加值324.16亿元，增长18.9%；第三产业增加值264.04亿元，增长13.1%。2003年城镇居民人均可支配收入7793元。 第二部分：XX市规划及发展方向 一、城市总体规划方向 XX是江西省省会，全省政治经济文化科技和信息中心，国家历史文化名城，长江中游地区重要中心城市。城市发展的总体目标是将XX建设成为现代区域中心城市和现代文明花园城市。近期规划到2010年，中心城市人口规模发展到260—300万人，城市建成面积达到一个新的水平260—300平方公里。 二、城市规划总体布局 根据XX经济社会发展现状和建设现代中心城市要求，区域发展布局的总体安排是：一江两岸，两区拓展，三绿辉映，三城启动，两线延伸，重点突破。合理调整行政区划，撤销郊区，建立城区，城区面积在现有基础上扩大3～4倍。在城区范围，根据不同的功能分区组团式集约布局；市域范围，着力构建现代城镇体系。把经济发展目标与城市发展目标有机结合起来，加大产业布局的调整力度。 规划中心城以赣江为主轴形成“一核五片”组团式多中心网络化的布局结构，核心区由昌南、昌北两部分组成，是城市政治经济文化科技中心，重点发展旅游、服务、信息咨询、商贸、金融为主的第三产业，发展高新技术等技术密集形产业。五片及核心区外围五个城市组团，莲塘组团规划为文教科研为主的功能区，湾里组团规划为旅游度假休闲娱乐为主的功能区，乐化组团规划为物流仓储为主的功能区，罗家组团规划为生产—生活为一体的综合性功能区。 中心城为双城布局，双城由七片区组成，其中：赣江以南为昌南城，包括中心片区、城东片区、城南片区、朝阳洲片区等四个片区；赣江以北为昌北城，包括牛行片区、长堎片区、经济技术开发区片区等三个片区。各片区由江湖、水面、山丘、绿带、铁路和城市道路分隔，既相对独立和完善，又各有偏重，相辅相承。 三、城市远景发展构想 到21世纪中叶将XX建成具有高效益的城市经济，高效能的城市基础设施，高质量的城市居住环境，高水平的城市管理，社会服务现代化和区域化的现代化生态城市。 四、城市建设用地发展方向及布局 （一）2010年以后，重点发展昌北的前湖片，该片区以居住为主。XX市中心城形成“一江两岸，双城八片区”的城市格局。 （二）远重点发展昌北的望城岗片区，并将罗家、莲塘纳入昌南城城市建设用地中，中心再增加三个片区，其中：望城岗片区以居住为主，罗家片区以工业为主，莲塘片区为综合性片区。XX市中心城形成“一江两岸，双城十一片区”的城市布局结构。 （三）昌南、昌北两城通过七座跨江大桥连接，并沿快速环路建设快速大容量交通，加强两城联系。沿贯穿向塘、莲塘、中心城、乐化的交通主轴线，建设快速轻交通或地铁。 （四）市域远景仍以中心城为核心，外围辅以若干城镇，通过快速交通互相联系。建设从新祺周到向塘的快速轨道交通及过江隧道，形成完善的城镇体系。 （五）至21世纪中叶，中心城的旧城改建将全部完成，城市环境得到全面改善，社会环境繁荣稳定，已建设成为文明、优美的现代化生态城市。 第三部分：XX滩规划 一、XX滩新区简介 地处昌北赣江之滨的XX滩新区由红角洲、XX滩和凤凰洲三大片区组成，与XX市中心隔江相望，区域面积50多平方公里，规划建设用地40多平方公里，规划人口40余万人，绿地面积144万平方米。XX滩新区将是体现XX未来、展示“一江两岸”现代都市风采和城市特色魅力的主要区域，要建设好XX滩新区就必须要遵循现代城市建设的一般规律：高起点、高规划、树立“规划是财富、规划是生产力”的意识，还要高标准设计、高质量建设、高效益经营和高效率管理，实现效益的最大化，使其鲜明的个性走向全国、走向世界。 作为XX未来的行政中心，XX滩新区借鉴上海浦东的规划优势，在新兴的土地上勾勒出4．28平方公里的XX中央商务区和6平方米公里的居住区，形成统一而又完善的行政中心、办公园区、文化娱乐区、金融贸易、信息、文化、旅游、居住多功能于一体的现代新城市中心，绿化率达到45％以上，主干道在48米以上，行政中心东侧滩地（正对滕王阁）已被规划成为XX滩绿地广场，占地面积39公顷。临江路内侧规划80米宽的公共绿地，中心区内大部分道路都有10至100米宽的绿化带，使XX滩尽展亮丽城市容颜。 二、XX滩规划原则 （一）坚持以人为本, 高标准、高起点地规划建设。建成与城市山水自然环境紧密有机结合的城市新区，促进一江两岸城市格局的形成。 （二）建成体现XX二十一世纪的城市新区，以总体规划为依据，完善城市总体布局，结合总体规划确定的昌北城城市公共活动中心区位置，布置XX滩新区的公共活动中心。 （三）与山水自然环境紧密联系，在空间景观上与历史文脉相呼应。 ·主轴线: 行政中心──XX滩广场──滕王阁。主轴线体现出城市历史与未来，人文与自然山水的有机结合。 ·沿江临江路东侧规划60～200米宽绿化休闲带,布置休闲、旅游、观光设施及城市滨江广场。 三、XX滩用地性质 （一）性质：将XX滩新区建设成为面向二十一世纪，具有良好生态环境、高标准的市政基础设施和完善的公共服务设施的城市新区。 （二）用地主要功能：行政办公: 将市委、市政府、市纪委、市人大、市政协等主要行政机构搬迁至XX滩新区,以严谨合理的布局, 构成高效、务实、并具亲和力的行政中心区；居住：开发规模合理, 环境优美，体现二十一世纪生活方式的滨江花园居住区。 四、XX滩规划布局 XX滩新区位于XX市赣江西岸临江处。其用地范围南靠XX大桥, 东濒赣江, 西接长陵乡镇企业城, 北至省建筑工程学校, 与江南三大名楼之一──滕王阁隔江相望。该地南北全长2700米，东西平均宽度1000米，用地面积约2.97平方公里。另考虑将八一桥的沙井部分地区纳入, 则总面积近4平方公里。 （一）两个功能区: 即行政中心, 滨江居住区。 行政中心：主要由市委、市政府、市纪委、市人大、市政协等主要行政机构组成，占地约445亩,配套会展中心、接待中心、新闻中心、购物中心等公共设施。 滨江居住区：由８个居住小区组成，占地约１０４公顷。居住人口约６万人。 （二）道路交通 规划XX滩新区, 规划“三横六纵”道路网结构。 三横：①临江路，生活性主干道，宽50米;②红滩中路, 支路, 宽30米;③龙腾大道, 交通性主干道, 宽50米; 六纵: ①XX大桥引线: 城市快速路;②红滩一路: 次干道, 宽40米;③红滩二路: 支路, 宽30米;④红滩三路: 支路, 宽30米;⑤长 征 路: 次干道, 宽40米;⑥红滩四路: 支路, 宽30米; 在红滩四路西侧规划公交停车场一处, 占地1.5公顷。 （三）居住区 由８个居住小区组成, 每个居住小区面积20～30万平方米。规划住宅以多层住宅(5～6层)为主, 可适当布置高层住宅和少量别墅。居住总人口约6万人,设置中学一所、小学三所, 要求各小区按国家标准配置小区级商业服务、文化娱乐、管理、市政等设施。 （四）绿化景观 XX滩新区规划绿地96.6万平方米，绿地率达36.6%。 ①公共绿地: 规划居住区中部设集中的居住区级公共绿地一处, 面积3.7万平方米, 纵向布置四条公共绿带,可与小区通向滨江的步行系统结合, 形成林荫步道, 四条公共绿带具体位置可结合下一步修建性详细规划做适当调整, 具体确定。 ·滨江风景绿化休闲带：面积50万平方米，其中，在行政中心东侧滩地(正对滕王阁)规划成为XX滩绿地广场（面积35万平方米），沙滩地的改造（绿化、布置休闲设施）要遵循有利于防洪、泄洪的原则。临江路内侧规划50米宽的公共绿带, 安排布置临江园林绿化小品、停车位等设施。 ·道路绿化：XX滩新区规划40～50米宽的道路两侧各控制10米宽绿化带, 30米宽道路两侧各控制8米宽绿化带。 （五）临江发展控制用地: 为保证临江建设发展具有一江两岸滨江城市的时代气息, 考虑对沿江建筑项目严格控制, 以及今后一些不可预见项目需要安排, 在沿江布置进深在140米的发展控制用地。 五、XX滩优势 ·优越的区位交通条件：XX滩新区地处昌北前沿，西部紧靠长陵乡镇企业城，依托XX经济技术开发区，区域位置优越，且对外交通格局正在形成，连接昌XX北的环路（临江路）正在实施。今后其对外交通出入口南接XX大桥，北接新八一大桥，交通极为便利。 ·优美的自然环境：XX滩西北面的经济技术开发区有山势起伏的森林公园、砂子岭公园和黄家湖、碟子湖组成的城市“绿心”，西北倚梅岭群峰，形成XX滩新区的绿色背景, 依山面江的良好自然环境有利于塑造气势磅礴的滨江城市景观，使其成为城市生活居住、休憩、娱乐、旅游度假的胜地。 第四部分：XX房地产市场分析 一、XX房地产市场简析 2004年二季度以来，国务院相关部门相继出台了一系列宏观调控政策。4月25日，中国人民银行决定将存款准备金率提高高7.5%，锁定商业银行1100亿元；4月低，国务院及国务院办公厅连发三个文件，均与房地产有关；房地产开发项目资本金由20%提高到35%以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投产项目。与此同时，中国银监会派专人分赴全国各地，清查包括房地产信贷在内的银行信贷。6月6日国务院办公厅发出《关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知。国家一系列宏观调控措施的出台对XX市房地产市场产生了一定影响：一是房地产金融趋紧；二是土地供应减少。但从整体来看，XX市房地产市场在持续需求旺盛的带动下，保持着快速、平稳、理性的发展趋势。主要表现在： （一）开发投资稳定增长。2004年1-6月，XX市房地产开发投资完成投资29.30亿元，较上年同期增长40.7%，占全市固定资产投资总额的比重达32.5%（上半年全市固定资产投资总额为90.16亿元，同比增长61.7%0，占全市GDP的比重为8.6%，同比提高1.5个百分点。其中住宅投资为20.19亿元，占开发