XX湖旅游度假区项目规划及投资分析书.doc

XX湖旅游度假区项目规划及 投资分析书 目　录： 第一章　XX湖旅游度假区项目概况 一、 XX湖度假区地理位置 二、 度假区气候与生态环境 三、 XX湖度假区用地情况 四、 关于湖北XX湖旅游度假区开发有限公司 五、 湖北省及鄂州市对XX湖度假区项目的政策支持 第二章　市场分析 一、 国内旅游市场现状 二、 项目的可行性分析　 第三章　风险及对策 一、 主要风险因素 二、 主要风险对策 第四章　度假区开发规划 一、 公司的发展规划 二、 XX湖开发的基本思路 三、 开发步骤 四、 远景目标 第五章　投资估算与资金筹措 一、 投资需求估算 二、 前期项目的投资需求与资金来源 第六章　投资收益分析 一、 项目收益估算 二、 投资收益分析 第一章 XX湖旅游度假区项目概况 一、XX湖度假区地理位置 XX湖旅游区位于湖北华中重镇武汉市的东边，鄂州市容光焕发区庙岭镇辖区内，紧阾武汉－黄石高速公路。武－黄高速公路又是我国交通干线中最重要公路干线之一，为沪－蓉高速公路的组成部份，从此路上行可到三峡重镇－宜昌，下行可连接长江沿线的九江、南昌、合肥、南京、上海，为XX湖旅游度假区提供了极其便利的交通条件和潜在的客源。从行车时间和路程看，以不超过一小时为界定条件，可直达以下知名旅游景点：武汉东湖风景区、黄鹤楼、归元寺等武汉市蓍名景点，西山风景区，鄂州博物馆等黄石市著名景点。以半天（12小时）为界定条件，则可到九江庐山、荆州三国古战场、宜昌葛洲坝、三峡大坝、长江三峡等著名旅游区，交通条件十分发达和畅通。 XX湖与武汉东郊接壤，紧靠中国光谷－－武汉市东湖高新技术开发区。整个规划面积为24平方公里，其中水面（XX湖）约占5.5平方公里。度假区西距武汉市中心不到20公里，东距鄂州市仅23公里，北距湖北省葛店经济技术开发区13公里，东南距黄石市40公里左右。以XX湖为中心，东至呈列－扇子湖农场乡级公路，西至庙岭－大叶乡级公路，南至扇子湖大堤，北至武汉－黄石高速公路。　 XX湖旅游度假区与黄石市、鄂州市、黄冈市等工商业发达的城市也不远，这些城市都是工业、商业十分发达的地区，在华中地区有着举足轻重作用。特别是武汉市为我国特大城市之一，起着东、西连接的作用，而且又是我国有名的旅游城市和中转地，几个城市人口相加有1500万以上，有着前景十分看好旅游人口潜在优势和物流优势，再加上度假区东北两侧相阾的两大开发区－武汉市的中国光谷和省级的葛店经济技术开发区，地理优势十分明显。随着我国经济的不断发展，人们生活水平的提高和对生活质量要求的提高，作为双休日度假、短途度假的理想去处，XX湖旅游度假区有着绝好好的区位优势。 二、度假区气候与生态环境 XX湖旅游度假区属农村气候，年平均气温180C，年平均降水量为1500毫米，无霜期为273天，无任何大气污染和噪音，为典型的农业种值区，具有浓厚的江南田园风光。XX湖水直通湖北省大型湖泊－－梁子湖，并通过梁子湖与长江来调控水面，其湖水纯净，根据水质监测可以饮用。度假区内地下水源丰富，有泉水流出地表，经用I级标准进行分析，符合生活饮用水卫生标准。其大气质量也符合国家标准大气标准，达到了I级标准。 因XX湖地域无工业污染，空气清新，湖水清澈，因此生态环境良好。XX湖曲折有致，情人岛延伸湖中，阳光、微风、绿树、花草，流水潺潺，微波荡漾，广阔的天空，碧绿的湖水，一望无边的绿色，真正体会到了毛主席说的一句话：极目楚天舒。在众多的湖汊里，遍生XX、菱角等水中植物，而且湖面鸥凫翔泳，水里鱼虾流动，岸边鸟燕齐鸣，草中野兔飞奔，天然趣成。宽阔的湖面可开辟水上运动，比赛基地和各种水上旅游娱乐设施，使人们置身水中亲近绿色，回归自然。另外，XX湖东南约3公里处，便有梧桐湖，湾汊众多，小岛群布，为XX湖旅游度假区远期发展提供了有利条件。 三、XX湖度假区用地情况 XX湖旅游度假区地形主要属长江三级阶地，地势为北高南低的平原比较平坦，小有起伏，均为农业耕种地，其建设可根据现有地形，稍作修整即可，不用花费很大成本来平整地。 根据现有的地理环境及土地使用功能，XX湖旅游度假区用地规模暂定24平方公里，（其中水面约5..5平方公里），规模范围基本上包括了旅游度假区可能建设发展的用地规划，也包括主要大型市政公用设施用地和其它用地的要求。 四、关于湖北XX湖旅游度假区开发有限公司 为使XX湖的开发避免低档次、小规模、各自为阵小农经营的老路，在湖北省和鄂州市政府的大力支持下，经中国宝安集团与原湖北XX湖旅游度假区开发有限公司商议并达成增资扩股协议，成立了以宝安集团为主的新的XX湖旅游度假区开发有限公司，新公司以2002年5月28日咸宁信达会计事务有限责任公司出具的审计报告为依据，原湖北XX湖旅游度假区开发有限公司评估基准日的净资产为1089万元，在新公司中占股比例为35％，保安集团以投资现金2022万元入股，占股65％。 新公司除引进行了在房地产开发和区域规划建设上有丰富经验和品牌效应的保安集团外，公司在法人治理结构上也按照现代企业制度设计，依照保安集团的公司建制模式，建立了一整套的科学合理的经营管理机制： 1、建立了较为完善的内部管理机制，规范公司运作： 　　公司的组织结构严格按《公司法》要求设立，同时结合公司所属行业的特点和公司具体情况制订了较为完善的管理制度，健全了合理的组织结构和强有力的经营管理班子。 2、以提高经济效益为目的，制定设计企业的经营管理制度： 　　在公司的具体运作中，实行以效益为中心、以效率为标准的原则，推行“统一经营，分级管理”运作模式，公司总部自身及各下属企业都签订了年度《经营目标责任书》、 《总体经营方案》等，建立了相应的考核、激励机制。 3、以保证工程质量为原则，在财务和工程上建立了科学的管理制度： 为改进管理方式，提高公司控制能力，公司先后制定了《安全生产目标责任书》，《财务管理办法》、 《投资管理办法》和《合同管理办法》等核心的管理制度， 通过定期经营分析、财务评审等手段，保证公司整体运行质量。 　 五、湖北省及鄂州市对XX湖度假区项目的政策支持 2002年5月30日鄂州市人民政府专题会议纪要（22）号决定：湖北XX湖旅游度假区开发有限公司对度假区24平方公里规划面积具备“统一规划、统一招商、统一收费、统一开发、统一管理”的权限。会议还决定湖北XX湖旅游度假区开发有限公司在XX湖旅游度假区坚持旅游业、高科技产业、房地产业并举的原则，走“统一规划、分步实施、滚动投资、立体开发”之路的良性循环。（22）号文同时决定度假区内水面由武昌鱼集团租赁给湖北XX湖旅游度假区开发有限公司经营，经营方向以水上娱乐项目为主，度假区在开发和经营上享受省级旅游度假区与省级开发区的优惠政策。 第二章 　市场分析 一、国内旅游市场现状 XX湖作为武汉市郊的一个度假区，其市场前景与国内的旅游业，尤其是武汉的渡假旅游业发展息息相关。随着国内居民收入水平的逐渐提高、假日时间的延长和消费观念的改变，使居民有更有利的条件出游，国内旅游呈火爆之势。近年来国内及武汉地区旅游市场有关数据如下： 1、 国内旅游市场情况 我国旅游业近年来发展迅速，目前已成为世界上旅游业规模最大的国家之一, 境外和境内旅游市场同步增长。2000年国内旅游7.3亿人次，收入2967亿元人民币，之后此两项每年都分别保持在3％和10％以上的增长，旅游业已被列为国民经济新的增长点, 我国旅游业正处于全面发展的重大机遇。 2、武汉旅游市场情况 武汉作为华中地区的特大城市，既是一个有巨大容量的旅游接待市场，也是一个有巨大潜力的旅游资源市场。武汉近年旅游业发展迅速,，2001年止，共有旅游涉外饭店64家，星级饭店50多家，旅行社142家（其中国际旅行社16家，国内旅行社126家）。2001年武汉市接待国内旅游者2200万人次，国内旅游收入150亿元，年增长率分别为12%和20%，国内旅游收入占旅游总收入的90%以上。 2001年，旅行社组织本市居民出游人数约为26万人次，800万人天，平均出游天数为3.36天，年平均增长率分别达到40%和60%以上。此外市民自行组织近郊出游人数也相当庞大，若按通过旅行社组织出游的人数的1\2计，其人数则为400万人天，两者合计，一至二日旅游的年出游量约为1200万人天。 据统计，外地过夜旅游者在汉人均天花费556元；本地一日游旅游者人均花费240元。按本地市民出游平均每人天消费240元计，则武汉本市居民近郊旅游的年消费市场近30亿元，而且这个市场的年增长率在30%以上。武汉由于地理位置的优势，对周边客源市场有较强的吸引力，吸引众多旅游者到汉旅游，形成了一个以武汉为中心的旅游市场集散地，出游方向多为自然风光较为优美的景区，长线旅游和短线旅游都有增长，家庭出游比例明显提高，出游主题更明确。旅游业、尤其是家庭式的度假已成为最具发展潜力的一个市场，有广阔的发展前景。 二、XX湖度假区项目的可行性分析 1、 城市周边地区生活用地的资源有限性。　 随着我国经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，人们的置业信心也越来越强。但随着大城市土地的价格及环境条件所限，以及人们对生活，居住环境要求的不断提高，找到一块备种条件俱优的区域并不容易，而XX湖旅游度假区则正有此优势。首先，这里民风淳朴，社会安定，没有城市中的那种喧闹和不安定感。其次，随着城市日趋拥挤和扩大，人们向往回归一种田园风光式的生活及享受，而XX湖地区属城郊结合部，就象武汉市的远郊后花园加上开发成本的优势，环境的优势，可以造出更符合人们的要求和条件的居住区，有很大的吸引力。第三，湖北省已规划武汉市为中心加快，发展和带动建设华中的城市群，而XX湖旅游席假正好在这一范围内最靠近武汉的区域，完全有条件按照省市有关中长期规划和社会的发展，建成依托武汉的卫星城镇，从而带动庙岭镇及其周边地区的社会发展和进步。 2、 与城市发展总体规划相结合。 XX湖区域作为鄂城市最靠近武汉的区域，市政府肯定会在此地做文章，以便依靠从武汉市这个特大城市中分享一部分利益。可以对比的是，武汉市江夏区（原武昌县）就是靠近东湖开发区划出了一块庙山地域，依靠汤逊湖的风光及各种优惠政策，成立了庙山开发区，现已吸引了武汉市几大工业园及各类房地产商落户此地，几年里就取得了巨大的效益。因此，鄂城市政府完全可以也必须会按此模式，在XX湖地区用自然风光和优惠政策来吸引各类客户，为鄂州市的发展招商引资。 3、市场容量　　 按上述武汉本市旅游市场的有关统计数据，以目前的近郊游市场容量为基础，加上年30%的增长率，在　未来几年内其市场容量将快速增长，保守估计在2－3年内就可达到60亿以上。以XX湖与武汉紧邻的地域优势、自然景观优势，再加上我们投资开发后的软硬件环境优势，以在未来的几年内吸引武汉近郊游客流量的15%计，其市场容量就近10个亿，再考虑到上述的土地资源的有限性及武汉城市发展的总体规划和进度，其市场潜力必将得到更大地发挥。 4、有的优惠政策给予的权限及瞻望。　 根据湖北省及鄂州市政府的有关决议，XX湖旅游度假区在开发建设和经营上享有如下的政策扶持： （1）XX湖旅游度假区享受省级旅游度假区及省级开发区的优惠政策。 （2）2002年5月30日，鄂州市人民政府专题会议纪要（22）号决定：湖北省XX湖旅游度假区开发有限公司对度假区24平方公里规划的具备“统一规划、统一招商、统一收费、统一开发、统一管理”的五个一权限。 会议还决定在XX湖旅游度假区坚持旅游业、高科技产业、房地产业并举的原则，走“统一规划、分步实施、滚动投资、立体开发”之路，实行资本的良性循环。 （3）（22）号纪要还决定度假区内水面由上市公司武昌鱼集团租赁给湖北XX湖旅游度假区开发有限公司经营。经营方向水上娱乐项目为主。 如果XX湖旅游开发区前期项目正式启动，我们相信，鄂州市政府必将会在办证（照）税