不动产买受人物权期待权作为执行异议事由的检视——以《异议复议规定》第28、29、30条为中心的研究.pdf

年 月第 卷 第 期 时代法学 .不动产买受人物权期待权作为执行异议事由的检视 以异议复议规定第、条为中心的研究刘 东赵佳诺(华东政法大学法律学院上海)摘 要:最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第、条赋予了不动产买受人物权期待权并肯定其可以作为排除强制执行的异议事由 何种民事权益可以作为异议事由应依其权利性质、效力以及执行目的或方法综合定之 司法解释未能进一步阐明物权期待权的实体属性易引发实务裁判的分歧 对物权期待权能否作为异议事由的检视需要从物权期待权的性质与效力切入考察还需参考特定时期内存在的“善意未登记”以及“消费者生存权”因素并肯定其属于强制执行公法实现社会安定价值之范畴关键词:异议事由期待权案外人异议之诉中图分类号:.文献标识码:文章编号:()():.“”“”.收稿日期 基金项目 本文系教育部人文社会科学研究规划青年基金“民事第三人权利救济体系研究”()的阶段性成果 年华东政法大学法律学院研究生学术研究资助项目:“不动产买受人物权期待权作为异议事由的检视”()作者简介 刘东华东政法大学法律学院副教授上海市松江区人民检察院副检察长(挂职)主要研究方向:民事诉讼法赵佳诺华东政法大学法律学院硕士研究生主要研究方向:民事诉讼法:一、问题的提出对不动产未竞登记的买受人权利保护是实体法和程序法共同关注的问题 实体上买受人所有权之取得会因出卖人“一房二卖”的行为受阻最终徒留有名而无实的违约责任 程序上买受人所有权之取得会受到出卖人另案执行查扣、拍卖变卖的妨害 鉴于买受人面临着来自实体与程序的双重风险立法便给予买受人一定程度的保护 在执行程序中依据最高人民法院发布的关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定(以下简称查扣规定)第 条若非因买受人过错而未办理过户登记且买受人实际占有并支付全部价款的人民法院不得查封、扣押、冻结 再到关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(以下简称异议复议规定)中第、条的细化司法解释赋予了不动产买受人物权期待权即对于已经签订房屋买卖合同的买受人在已经履行合同部分义务或办理预告登记的情况下虽未办理不动产登记但仍然享有准物权人地位 由此可见立法初步确定了物权期待权可作为案外人提起排除执行的异议事由并意图以此来稳固买受人未来所有权之实现然而司法解释并未阐明我国物权期待权的实体性质与效力实体法也缺少物权期待权的相应规范 由此赋予买受人准物权人地位并肯定其可作为排除执行的异议事由难免产生诸多分歧 案外人异议之诉本应尊重实体法之规定基于案外人所提出实体权益的性质与效力进行判断但异议复议规定采取直接续造模式似与实体法发生了背离 质言之异议复议规定第、条作为排除执行的异议事由存在逻辑推论上的疑问 若肯定其可作为异议事由应完成以下层次的检视:首先上述买受人所享有的民事权益是否属于物权期待权若属于期待权相较于申请执行人的债权具有何种程度的优先性为何足以排除强制执行 相反若该权益并非物权期待权此种具有部分物权特征的债权能否作为排除执行的异议事由 更为核心的议题是:界定排除执行的异议事由是否总与实体法性质与效力相关是否存在执行目的或执行方法上的程序考量因素 正如我国台湾地区学者杨与龄所言:何种权利可以排除强制执行应依其在实体法上之性质、效力及执行之目的或方法综合定之 有鉴于此本文拟从上述问题出发结合司法实践对物权期待权的性质、效力以及我国不动产买受人执行实践进行全方位的检视以期阐明异复议规定第、条的实体属性并对其作为排除执行的异议事由进行深度剖析二、我国物权期待权排除执行的实务应对异议复议规定第、条是为了保护登记未竞的不动产买受人权利实现因而赋予了买受人提起执行异议之诉的实体权益 由于排除执行的实体规范不明部分程序要件不清 各地法院涉案外人执行异议之诉的审理时存在着法律适用的困境 首先在界定物权期待权时易与普通债权相互混淆进而基于债的相对性否定其作为排除执行的异议事由 其次上述物权期待权易从执行法向实体法 庄加园.不动产买受人的实体法地位辨析 兼谈异议复议规定第 条.法治研究():.根据关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定法释 号第 条:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的人民法院可以查封、扣押、冻结第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的如果第三人对此没有过错人民法院不得查封、扣押、冻结刘贵祥范向阳.关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的理解与适用.人民司法():.在中华人民共和国民法典(以下简称民法典)中并无直接规定“物权期待权”学界一般认为我国实体法期待权为动产所有权保留买受人的期待权这一问题产生了诸多分歧:第一种观点否定一般买受人和商品房屋消费者享有物权期待权 理由是此种不动产买受人的优先权具有隐蔽性赋予其未经登记对抗第三人的效力会挫伤登记制度破坏交易安全 参见冉克平.民法典视域中不动产买受人的法律地位 以“执行异议复议”的修改为中心.武汉大学学报():、吴香香.请求权基础方法、体系与实例.北京大学出版社:第二种观点认为我国不存在真正的物权期待权 理由是异复议规定第、条中的买受人未获得权利稳固实现的法律地位不宜称为物权期待权 参见庄诗岳.中国式不动产物权期待权的批判与反思.河北法学():第三种观点认为异议复议规定第、条系中间性权利 该观点主张中间性权利的效力强于债权但弱于物权已占有并支付价款的买受人的债权因此而加强并足以对抗出卖人的债权人 参见陈永强.物权变动三阶段论.法商研究():陈永强.未登记已占有的房屋买受人的权利保护.环球法律评论():.杨与龄.强制执行法论.北京:中国政法大学出版社.“外溢”由于实体法中并没有物权期待权效力范围的具体规定不当扩大适用异议复议规定会引发被对抗权利范围的扩张 实务中不乏有裁判以异议复议规定作为排除抵押合同的实体法依据 此外司法实践在处理涉不动产纠纷时通过合并异类项的方式误将异议复议规定之外的其他民事权益作为“物权期待权”予以适用 最后异议复议规定自身要件事实也有不明确之处如在本法第 条后半段中“符合物权成立要件”指代不明 可见由于上述物权期待权的实体法缺失(本法第、第 条)以及程序法要件不明(本法第 条)各地法院在审理物权期待权排除执行时易作出分歧裁判 笔者在“中国裁判文书网”和“北大法宝”上分别以“最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第、条”作为关键词进行检索并将典型的裁判作了以下整理(一)我国物权期待权排除执行的适法性质疑案例一:在申请执行人李某不服一审判决上诉张某、深特某公司和东城某公司一案中争议的执行标的为登记于被执行人之一深特某公司名下的不动产 案外人苗某提交了购买房产的相关证据:房屋买卖合同、法院查封前合法占有以及非因自身过错未办理登记的证据 一审法院审理认为案外人苗某享有的物权期待权该权利优于申请执行人的金钱债权属于足以排除强制执行的民事权益 案例二:在再审申请人城乡某公司与被申请人陈某、盛和某公司案外人执行异议一案中申请人城乡某公司认为原审认定的案外人陈某对涉案房屋未办理过户登记无过错与事实情况不符主张案外人陈某与盛和某公司系以倒签涉案房屋合同以此对抗延缓执行 再审法院经过审理认为案外人所依据的异议复议规定第、条系以牺牲普通金钱债权人的正当权利为代价一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性对比上述两个案例可以看出同一法院在适用异议复议规定第 条时出现了截然相反的态度在第一份判决书中法院认可一般不动产买受人享有优于申请执行人债权的物权期待权但在第二份判决中却否认了第 条买受人权利的优先性并认为其有损债权的平等原则一定程度上增加了被执行人和案外人恶意串通逃避执行的道德风险 笔者认为造成上述裁判论证分歧的根源在于我国物权期待权与普通债权在性质上高度近似 尽管本法第 条的要件事实较为严苛但其仍然未能脱离债权请求权的范畴 案例二法院以案外人与债务人倒签合同的行为来否定物权期待权排除执行的适法性实则揭示了我国物权期待权与债权混同的问题 正是基于这一原因案例二中的法院对这一“隐蔽性”权利可能引发恶意规避执行的行为表示了隐忧(二)我国物权期待权可对抗权利范围的扩大案例三:在孙某诉中建某公司一案中孙某主张排除被告中建某公司取得的建设工程施工价款并以异议复议规定第 条提起异议之诉 法院认为虽然依据异议复议规定第 条债权通常不得对抗担保物权人但若属于最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(以下简称建工价款批复)第 条规定的商品房消费者则可作例外性的突破排除建设工程价款在上述案件中 年民法典实施之前最高人民法院颁布实施的建工价款批复明确赋予了 有学者梳理出不动产物权期待权外溢到实体的裁判逻辑如认为物权期待权效力优先于抵押权(优先顺位理论)罗亚文.不动产物权期待权实体法外溢的反思与厘正 基于 份二手房“先卖后抵”判决书之整理.法治研究():.如实践中“以房抵债”受让人能否排除强制执行详见()最高法民申 号、()最高法民申 号()最高法民终 号()最高法民重 号 参见钟嘉儿.以房抵债下受让人的物权期待权.时代法学()还有学者总结了司法实践中误用“物权期待权”并将“商品房预售合同备案登记制度和网签权利人对房屋的权利”“借名人买房对房屋的权利”“被拆迁人对安置房屋的权利”以及“离婚夫妻一方通过离婚协议将房屋约定一方所有时”等都被误用为“物权期待权”详见庄诗岳.中国不动产物权期待权的批判与反思.河北法学():.参见北京市高级人民法院()京 民初 号民事判决书参见北京市高级人民法院()京民再 号民事判决书满足一般不动产买受人物权期待权需要同时符合:人民法院查封前签订合同、查封前合法占有、支付全部价款以及非因自身行为未办理登记 详见最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法释 号第 条这四个要件相较于普通不动产物之交付请求权而言十分严苛案外人的证明责任较重 但本质并未突破办理过户登记债权请求权的语义范畴参见福建省宁德市中级人民法院()闽 民初 号民事判决书 关于最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复现已废止 取而代之的是最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)第 条:承包人根据民法典第 条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权商品房消费者对抗建设工程价款的“超级优先权”在民法典实施后又于 年 月发布了关于商品房屋消费者权利保护问题的批复(法释 号以下简称消费者批复)其中再一次重申了上述顺位关系并将“超级优先权”扩大至消费者基于房屋不能交付后的价款返还请求权 此外司法实务中亦存在着扩大排除适用的案例:有部分裁判观点认为即使没有原建工价款批复第 条商品房消费者也足以对抗建设工程价款 更有部分裁判观点认为此种优先权可以突破消费者生存权的语境将优先于担保物权的情形扩张至一般不动产买受人 事实上司法实践不能过分将本法任意扩大而应严格限定在保护消费者生存权之范围内以防止动摇抵押权具有优先性的基本原则可见因为法定的物权期待权的实体效力不明部分裁判在法律适用上不当突破了消费者购房生存权益的保护语境将物权期待权在任何条件下误用为一种“超级优先权”(三)我国物权期待权排除执行的要件不明案例四:在案外人经开公司与申请执行人陈某被申请执行人席某的执行异议之诉一案中 案外人经开公司请求撤销执行裁定书不得执行案涉房产 本案争议焦点为经开公司对预告登记在被执行人席某名下的涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益 经查登记在席某名下的房产已经完成了预告登记因预告登记具有准物权的效力席某也具有准物权权利人之身份 此外席某还通过在银行贷款的方式全额支付了购房款并已居住且进行了抵押权的预告登记实质上具备了物权的各项权能和内容可随时办理产权登记 故法院认为登记在席某名下的房产满足异议复议规定中的“符合物权登记条件”因此驳回原告诉讼请求案例五:在申请执行人珠海某公司诉陈某、东阳某公司的执行异议之诉中珠海某公司请求准许执行案涉房屋 法院审理认为本案的焦点之一在于案外人陈某