2222时代金融时代金融时代金融TimesFinance不动产基金新政下投资模式比较与各市场主体面临的变革性机遇●杨楷苏俊杰杨海松为强化资本市场服务实体经济能力，有效盘活存量资产，国家发改委、证监会出台一系列有关不动产基金政策，体现了对不动产本质属性的再认识，是市场制度体系的完善，与现有的投资模式比较，在合规性、适用性等方面具有显著的优势，实体经济与资本市场的联系更加紧密，发展空间广阔。基金主导模式有望成为不动产开发的主流模式，并带来各市场主体角色分工的变革。各市场主体应主动求变，找准自己的定位，把握不动产基金新政带来的新机遇。一、前言为贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板的决策部署，积极支持国家重大战略实施，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产，自2020年以来，以基础设施领域不动产信托投资基金为切入点，中国证监会、国家发展改革委密集出台一系列政策。以2021年6月21日首批9只基础设施REITs正式上市为标志，中国的不动产金融制度体系取得了实质性突破并不断完善。这些政策的出台，还伴随着一系列严谨的制度设计，因此，绝对不能简单地认为是应对经济下行的短期行为。这些政策对不动产行业、对各参与主体、对未来会带来什么影响？本文将从政策演变历程梳理、政策对比出发，着眼分析内在的动机和逻辑，进而探讨对行业各主体带来的变革性机遇。二、不动产金融政策演变与底层逻辑探讨自2020年以来，以中国证监会、国家发展改革委为主的行政主管部门出台的有关不动产基金的主要政策文件如下：序号文件名称政策要点出台日期1《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》启动试点工作，明确试点行业范围等事宜2020年4月24日2《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》进一步明确项目申报要求2021年6月29日3《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》保障性租赁住房纳入试点范围2022年5月24日4《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金新购入项目申报推荐有关工作的通知》健全基础设施REITs扩募机制2022年7月7日5《证监会启动不动产私募投资基金试点》启动不动产私募投资基金试点，明确投资范围2023年2月20日6《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》允许消费基础设施发行基础设施REITs2023...
