2023年第2期(总第161期)黑龙江省政法管理干部学院学报JournalofHeilongjiangAdministrativeCadreCollegeofPoliticsAndLawNo.22023(SumNo.161)《民法典》视域下预告登记的适用困境与破解路径陈冰（东北林业大学文法学院，哈尔滨150000）摘要：预告登记在防范出卖人“一房二卖”以及为银行等金融机构提供抵押担保等方面发挥着重要作用。但《民法典》第221条“按照约定”的要件要求阻碍了预告登记的适用。此外，预告登记与网签备案存在部分功能重叠以及预抵押登记不具备优先受偿效力等因素使预告登记陷入了适用困境。为实现预告登记的立法初衷，一是宜将《民法典》第221条“按照约定”的要件要求视为法律漏洞予以填补并结合《民法典》格式条款内容控制的规定进行救济；二是与网签备案并轨同时将预告登记条款补充到预售合同范本；三是在满足一定条件下承认抵押权预告登记具有确定权利顺位的效力，以期突破预告登记的适用困境。关键词：预告登记；网签备案；商品房预售；抵押权预告登记中图分类号：D923.2文献标志码：A文章编号：1008-7966(2023)02-0066-05一、问题的提出我国预告登记制度规定在《民法典物权编》的第221条，与《物权法》第20条相比，该条除将三个月的期间表述更改为九十日外，仅在个别词语上进行了调整。预告登记是与本登记对应的概念，本质上属于一种预备登记，目的是保全未来发生变动的物权实现"。预告登记起源于普鲁士法，历经国内学术界多年理论耕耘以及地方立法实践后，我国于2007年通过《物权法》最终确立该项制度。根据全国人大法工委主编的《物权法》释义，预告登记的功能在于限制出卖人“一房二卖”的行为，保证以不动产物权变动为目的的请求权能够实现[2]。出卖人在签订商品房买卖合同后，受购房政策、价格波动等因素的影响，易出现一房数卖，买受人就会面临合同目的落空的风险。此时，预告登记制度保障物权实现的功能无疑是确保买受人实现合同目的，取得不动产物权的有效手段。但是，预告登记制度却陷人了适用困境。在现实交易中，无论是存量房交易还是商品房预售，办理预告登记的数量一直处于低位。有学者认为，预告登记制度需要通过实践层面和法理层面的双重验证，而不是仅由立法机关将其赋于纸面就大功告成。有学者甚至认为，预告登记制度正在实践中走向死亡[3]。我国预告登记制度虽然是在部分省、市立法实践以及实际运行的基础上，经过逻辑推演后被《物权法》确立的。但为何预告登记制度会出现水土不服，甚至存在成为“...
