地铁车辆段上盖物业开发设计分析.pdf

156工程设计 2023 年 第 12 期 总第 140 期 工程技术研究摘要：文章以地铁车辆段上盖物业开发设计作为切入点，简要叙述上盖物业概念、上盖物业开发的可行性与特殊性，帮助设计人员加深了解程度，梳理思路方针。随后详细阐述地铁车辆段上盖物业在功能定位、功能布局模式、空间形态等多个方面的开发设计策略，旨在完善上盖物业开发设计体系，实现车辆段基地闲置土地资源的高效利用。关键词：地铁车辆段；上盖物业；开发设计Abstract:Taking the development and design of the upper cover property of the subway depot as the starting point,this paper briefly describes the concept of the upper cover property,the feasibility and particularity of the development of the upper cover property,helping the designers to deepen their understanding and sort out their ideas.Then,the development and design strategies of the upper cover property of the subway depot in terms of functional positioning,functional layout mode,spatial form and other aspects are elaborated in detail,aiming at improving the development and design system of the upper cover property and realizing the efficient utilization of idle land resources in the depot base.Key Words:subway depot;upper cover property;development and design分类号：U279；F572.88近年来，为缓解城市交通矛盾，为城市居民提供更为优质的交通出行服务，我国在多座城市修建了大量的地铁轨道交通工程，这对于改善城市交通环境、促进当地经济发展具有重要意义。与此同时，在地铁地铁车辆段上盖物业开发设计分析孟 帅广州地铁设计研究院股份有限公司，广东 广州 510030Analysis on the Development and Design of the Upper Cover Property of the Subway DepotMENG ShuaiGuangzhou Metro Design&Research Institute Co.,Ltd.,Guangzhou 510030,Guangdong,China051.DOI:10.19537/ki.2096-2789.2023.12.轨道交通工程中修建车辆段基地，单个车辆段占地面积在 15 40 hm2不等，车辆段地表土地资源长期处于闲置状态，没有发挥出应有作用。在这一背景下，对地铁车辆段上盖物业的开发利用，是实现土地资源集约利用目标的关键，也是提高地铁工程经济效益、分担高昂地铁运营成本的重要举措。1 地铁车辆段上盖物业概述1.1 上盖物业概念上盖物业是一种具备完善使用功能的物业综合体，由地上空间和部分地下空间共同组成。上盖物业在地铁车辆段中的停车库、试车线等位置顶部加盖板材，形成物业开发基面，在基面上方修建建筑物或是城市道路等构筑物，实现对地铁车辆段上部空间的有效利用。1.2 上盖物业开发可行性现阶段，我国香港、北京等地已探索出清晰明确的上盖物业开发路径，根据同类项目投运使用情况来看，无论是在规划设计、投资开发还是工程技术领域，都积累了丰富经验，充分论证了开发可行性。同时，对上开物业的开发，还可以取得显著综合收益、促进当地轨道交通建设，这也是论证开发可行性的重要佐证。在综合收益方面，地铁车辆段上盖物业面积较大，具备修建大型综合体建筑的条件，可选择修建商业建筑，增强周边区域消费能力与抬高土地价值1。也可选择用于修建保障性住房，为城市新迁入的高素质人才提供配套完善、环境优美的居住环境，进而解决城市住房资源紧缺问题。在促进当地轨道交通建设方面，作者简介：孟帅，男，本科，工程师，研究方向为建筑设计。157工程设计工程技术研究 第 8 卷 总第 140 期 2023 年 6 月地铁轨道交通工程的建造成本、运营成本较为高昂，主要由地铁公司与当地政府出资建设、运维，致使地铁公司和地方财政承受沉重压力。对上盖物业的开发，既可以通过运营收益来回笼资金、分摊地铁运营成本，又可以通过抬高周边区域土地价值来改善地方政府财政状况，因而上盖物业项目得到地铁公司、当地政府的一致支持。1.3 上盖物业开发特殊性相比于其他类型工程项目，上开物业开发项目具备特殊属性，设计人员需要扭转固有观念意识，结合实际情况确定规划设计方针。上盖物业开发特殊性主要体现在权属划分、界面界定、满足车辆段功能要求三方面。（1）权属划分。早期项目由当地土地规划部门采取划拨方式来确定使用权属及用地属性，正常情况下把开发权属归于地铁公司，土地性质定为市政用地或是公共交通用地，随着土地交易政策的改变，传统开发使用权获取方式被禁止。因此，地铁公司需要明确上盖物业开发主体，建立起一体化的上盖物业投资模式及规划设计方式，从根源上杜绝土地使用权和附带问题的出现。（2）界面界定。车辆段上盖功能和盖下功能存在明显差异，但在空间层面上存在紧密联系，设计人员需要根据工程情况来明确划分车辆段部位与上盖物业部分的设计界面，对地上、地下空间实施差异性的设计标准。（3）满足车辆段功能要求。上盖物业项目本质上属于地铁轨道工程的组成部分，设计人员必须明确二者的主次关系，在上盖物业规划设计方案中，禁止采取任何可能影响地铁车辆段运行安全、功能发挥的设计措施2。2 地铁车辆段上盖物业的开发设计策略2.1 功能定位根据同类项目案例来看，地铁车辆段上盖物业基本具备城市综合体建筑的全部使用功能，各项功能的综合效益、布局方式、空间形态与空间需求存在明显差异。因此，设计人员应遵循实际出发原则，根据工程情况确定上盖物业的主要功能，并着手开发多项功能，保持各项功能的互补状态。正常情况下，上盖物业主要具备商业、办公、居住、景观、停车五项主体功能，具体如下：（1）商业功能。此项功能主要分为地上商业、地下商业两种。其中，地上商业功能是在地面修建商业综合体建筑物，把地铁乘客及周边城区居民作为主要消费人群，通过空间隔离措施来分隔商业区域、地铁乘车区域，营造良好的商业环境。地下商业功能是把地铁站点到车辆段上盖物业的沿途地下空间规划为商业区域，存在消费人群单一、地下空间昏暗的局限性。（2）办公功能。设计人员利用地上空间来修建写字楼建筑，写字楼可向外出租，也可作为地铁公司的办公场所，利用距离优势来满足地铁运营管理工作的开展需要。同时，需要在上盖物业区域内规划独立的交通流线，避免办公人员受到商业等其他功能影响。（3）居住功能。设计人员利用地上空间来修建住宅建筑，具备开发成本低廉、资金回笼速度快的优势，能够在短时间内改善地铁公司财务状况。同时，也可选择与当地政府合作开发保障性住房，在住宅建筑全寿命周期内持续获得经济效益，有着投资回报周期长、可获取政府政策性支持的特点。（4）景观功能。利用地上空间来规划城市绿地，具体可建设城市景观公园，开发成本低。相比于其他功能，景观功能无法为地铁公司创造出足够的经济效益，后续还需要持续投入成本用于公园运营，但可以取得显著的生态效益，起到改善城市人居环境、强化生态环境自净能力等作用。（5）停车功能。设计人员既可以选择利用地上空间来修建机械式立体停车库，最大限度地提高空间利用率和增加停车位数量，又可选择修建盖下停车库，由于停车库不会有长期停留的使用人群，因此可以在不影响使用效果的前提下，利用停车库空间来阻隔车辆段噪声传播。2.2 功能布局模式在功能布局模式选择环节，当前常用的布局模式分为单一功能主导型、复合功能型两种。不同模式下的上盖物业功能效用、适用条件及规划设计特征存在明显差异，设计人员应结合工程实际情况慎重选择。（1）单一功能主导型布局。此类布局模式把利用地铁交通优势作为设计核心，以居住功能作为主导功能，严格控制其他功能区域的占地面积，并利用空中连廊或是地面交通路线来串联各处功能区域，形成功能完善、结构紧密的综合体。基本可以满足居住区和周边城区居民的交通出行、日常生活需求，最终起到提高周边城区发展活力、强化城市属性的作用。目前，在北京四惠车辆段、深圳塘朗车辆段等上盖物业开发项目中，均采取单一功能主导型布局模式。（2）复合功能型布局。所修建综合体同时涵盖商业、居住、办公、酒店、停车等多项功能，以商业、158工程设计 2023 年 第 12 期 总第 140 期 工程技术研究居住功能为主导，其他功能区域的面积比例略小，这一模式可以最大程度上提高土地利用率和投资回报率，也是上盖物业项目主流的功能布局模式。例如，在杭州七堡车辆段上盖物业项目，选择建设城市复合型建筑物，以办公、居住、商业、配套办公等作为上盖物业功能，由商业建筑、住宅小高层建筑和写字楼组成6 个组团式布局。同时，深圳前海湾车辆段、香港将军澳车辆段等上盖物业项目同样采取复合功能型布局模式3。2.3 空间形态设计上盖物业空间形态主要由形体组合、建筑界面两部分组成，设计人员必须明确掌握两部分的组合/构成原则，根据项目情况选择最佳的设计模式。（1）形体组合设计。遵循城市整体优先、生态环境优先、组合效益扩大三项基本原则。其中，城市整体优先原则强调把场地内的建筑、景观、地域文脉等多项元素加以融合共通处理，搭建成整合状态的城市空间系统。生态环境优先原则强调把改善、保护当地生态环境作为设计重点。组合效益扩大原则强调对各个功能区域的配置方案进行优化调整，形成规模效益，起到 1+1 2 的效果。随后，在形体组合模式选择层面，具体可采取行列式或是组团式两种形体。行列式是沿车辆段轨道方向平行或是垂直布置功能建筑，以居住功能为主，适用于建设规模较小、不具备开发过多使用功能的上盖物业项目。组团式是在项目现场监理若干建筑组团，分布在车辆段上盖空间的不同区域，可选择由各组团共用交通组织部分，或是规划独立的交通组织流线，适用于功能复合、建设规模庞大的上盖物业项目。（2）建筑界面设计。严格遵循景观营造、主次分明、弹性控制三项基本原则。其中，景观营造原则强调对各栋建筑物外立面进行统一设计，并根据设计风格做好色彩配置、空间序列排列、材质选择、营造照明景观等设计工作。主次分明原则强调把建筑界面划分为第一、第二、第三等多个立面，第一立面重点体现空间秩序感，第二、第三立面起到点缀环境、烘托氛围的作用。弹性控制原则强调综合分析城市总体规划、周边城区环境、物业上盖开发目的等因素，弹性控制开发强度、建筑体量尺寸和建筑界面4。随后，设计人员可选择连续立面式或是地景式的建筑界面形态。连续立面式是以工业建筑、商业建筑的墙面为界面，包围车辆段停车场及检修库，有着增加临街面商业面积、提高地块活力的优势，适用于占地规模较小的上盖物业项目。地景式是由横向平面取代传统的竖向建筑立面，增强建筑物与周边环境的联系，并把建筑本体打造成一种特殊意义的大地景观，适用于地处城市新区、开发强度较低的上盖物业项目5。（3）交通组织设计。在上盖物业项目中，交通组织体系主要由车行交通、人行交通两部分组成，设计人员需要深入了解各类交通流线的特点，选择恰当组织模式。第一，对于车行交通，公共交通有着线路固定、停留时间短、瞬时人流量大的特征，需要在上盖区域内挑选靠近城市主干道、与多条交通路线保持重合的位置来设置地面公交停靠站，