业主解除物业服务合同的困境及对策_王景.pdf

业业主主解解除除物物业业服服务务合合同同的的困困境境及及对对策策王景（长春市宽城区人民法院，吉林 长春）摘 要现实生活中经常出现业主基于物业服务人未能完全履行合同义务而拒绝支付物业费，物业服务人也因此中止提供物业服务的合同履行困境。作为“合同严守原则”的例外，解除合同不失为打破业主与物业服务人僵持局面的有力方式之一。民法典将物业服务合同关系典型化至物业服务合同一章，全面规定了业主和物业服务人的权利义务，较好地维护了双方权益，但业主解除物业服务合同仍存在实践上的难题。本文通过分析业主解除物业服务合同的现实问题，基于民法典及有关法规提出相应建议。关键词物业服务合同；解除权；业主；物业服务人中图分类号 文献标志码 文章编号（）民法典颁布前，国内学者对物业服务合同的性质众说纷纭。主流观点认为物业服务合同类似于有偿委托合同，即物业服务合同属于业主对物业服务人在物业服务区域内的综合性事务委托，物业服务领域内的纠纷应当适用委托合同的有关规则。但物业服务合同具有相当强的专业性，其在本质上还是区别于一般的委托合同，单一的委托合同规则难以解决物业服务合同的独有问题。因此，民法典回应现实生活需要，其第 条将物业服务合同定义为：物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务合同的典型化，使其自身具有独特性质和适用规则，这在业主解除物业服务合同的路径上也有所体现。一、物业服务合同的解除路径业主解除物业服务合同的路径主要包括：第一，协议解除，即业主与物业服务人协商解除，通过解除合意解除物业服务合同。第二，解除权解除合同，具体包括两种情况：（）约定解除合同，即业主与物业服务人约定在合同中一方或双方对解除权的保留，当满足约定条件时，一方可以行使约定解除权解除合同。（）法定解除合同，即业主与物业服务人之间存在民法典第 条规定的解除条件，进而解除合同。业主通过行使法定解除权解除合同，通常要负担物业服务人达到根本违约的举证责任。第三，不定期物业服务合同解除权，当物业服务合同转为不定期时，任意一方当事人在提前 日书面通知的情况下可以随时解除合同。第四，业主对物业服务合同的任意解除权，这主要体现在民法典第 条，即业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；以及第 条，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。前期物业服务合同属于业主对开放商与物业服务人之间订立的物业服务合同内容的概括承受，并不能体现业主真实的意思表示，因此业主对前期物业服务合同享有任意解除权毋庸置疑，但对普通物业服务合同业主是否享有任意解除权存在争议。后文将加以判断分析。收稿日期作者简介王景，女，法官助理，硕士，从事民事审判研究。二、业主解除物业服务合同之困境（一）业主无法在未设立业主大会和与业主委员会的前提下行使解除权民法典在物权编业主建筑物区分所有权一章规定，业主主要通过召开业主大会且投票符合表决比例的方式行使成员权，决定社区事项，这其中就包括选聘和解聘物业服务企业的决议。由业主自发组织召开的业主大会，业主参与度通常较低，经常由于参会人数未达法定参与比例和表决比例导致决议不成立。一般来说，业主大会应当由选举的业主委员会组织召开，但现阶段我国社区内的业主委员会成立率低；有的社区虽然成立了业主委员会，但碍于组成人员的专业性不足，业主委员会也很难评估具体事项，形成针对性决议。此时业主委员会制度在社区治理中反而成为一把“双刃剑”。若选举出专业性强且关心社区事务的业主委员会成员，其能够迅速拟定决议，督促业主高效表决，利于社区发展；若未成立业主委员会或业主委员会成员并非业主民主选举产生，业主委员会则成为阻碍业主合法行使成员权和管理权的制度壁垒。民法典第 条虽然赋予了业主终止前期物业服务合同的权利，但在业主大会和业主委员会成立前，业主一直与物业服务人保持着开发商与物业服务人订立的前期物业服务合同。前期物业服务合同的物业选聘对象完全是由开发商选定的，选聘过程中会存在不公开、不透明问题，这隐含着对业主权益侵犯的极大风险。例如：某些建设单位前期过度许诺优质的配套设施和物业服务，房屋售出后便罔故合同义务，成为与之毫无关系的局外人；某些物业服务企业本身就是建设单位的子公司，其作为事实上的法律主体并不独立，往往会成为开发商侵犯业主权益的“利剑”。在业主大会和业主委员会成立前，许多业主支付高昂的物业费，但当业主认为物业服务人提供的物业服务已经严重违反合同内容，想要诉请解除物业服务合同时，却经常由于没有业主大会的有效决议而无法解除。法院通常以业主不是本案适格当事人裁定不予受理或未经业主大会法定表决程序判决驳回诉讼请求。例如：在某物业管理公司诉某餐饮公司物业服务合同纠纷一案中，原告物业公司提出被告应履行支付物业费的义务，被告餐饮公司提出反诉，要求解除开发商与物业公司订立的前期物业服务合同，并提出充足证据证明物业公司未能履行环境卫生、安保等义务，其行为已经构成根本违约。但一审法院并未支持被告的诉讼请求，法院认为：如果餐饮公司认为物业服务人提供的服务不符合其收费资质与合同约定，应当成立业主大会和业主委员会后，再合理行使业主权利。我国法院面对单一业主或部分业主诉请解除物业服务合同时，往往以涉及业主集体利益且属于公共事务为由，不支持业主的解除请求。实际上，作为物业服务合同的实际概括承受人，业主才是物业服务合同的真正当事人。即便是开发商或业主委员会代业主与物业服务人订立物业服务合同，也不能轻易排除业主在物业服务合同的真实主体地位以及要求物业服务人依约定履行合同和行使合同解除权的权利。然而实践中，当业主所在社区没有成立业主大会并选举业主委员会时，业主不仅无法解除物业服务合同，甚至很难对物业服务人提出支付物业费的请求进行有效抗辩。（二）业主难以证明物业服务人构成根本违约从而法定解除合同对物业服务人来说，社区内的建筑物及附属设施的维修养护、环境卫生、安保秩序管理通常构成其物业服务合同下的主要义务。在物业服务合同中，如果当事人之间没有约定解除事由，业主通常需要证明物业服务人达到根本违约，才能依据民法典第 条行使法定解除权。相对于业主而言，物业服务人属于商事主体，其通常是具有专业性的物业服务企业，在市场经济活动中有更高的运营水平；而具有消费者性质的业主在交易过程中处于弱势地位，很难举证物业服务人的行为达到根本违约。此外，人民法院对物业服务人关于物业服务合同义务的履行程度拥有较高的容忍度。人民法院对业主提出解除物业服务合同的请求，通常以能否实现合同目的为判断标准，一般会建议业主通过追究物业服务人的违约责任而非解除物业服务合同的方式进行维权。例如：在某市医疗公司诉某物业服务企业一案中，原告已经提供了大量的物业服务人服务不到位的证据，如楼道、门前从未有人清扫，多次催告物业服务人协商联系修理管道却久久得不到处理，物业服务区内安保力量不足导致经常出现失窃现象等。物业服务人的瑕疵履行行为，事实上已经影响业主物业服务合同目的的实现。然而法院仍然作出如下裁决：只有当物业服务人提供的服务有重大瑕疵，致使物业服务区域环境持续恶化并影响业主正常生活时，业主才可以进行抗辩或基于业主大会请求解除物业服务合同。此外，业主拒绝支付物业费，会导致物业服务质量下降或终止服务，这将损害业主的集体权益，因而法院不予认可业主解除物业服务合同的诉请。虽然从“合同严守原则”出发，维持双方目前的物业服务合同，不会使社区陷入无人管理的境地，但是当物业服务人已经与业主产生法律上的争端和不可调和的矛盾时，继续严守合同并不利于发挥合同效能。由于对物业服务合同义务履行情况证明的不平等性，物业服务人对业主拒绝支付物业费的原因甚至可以不用过问，认为通过诉讼方式简单证明履行了物业服务合同的有关义务，即可基于民法典第 条获得业主需要支付物业费的胜诉判决。对物业服务人来说，以诉讼方式索要物业费已成为高效且低风险的方式。物业服务人基于已经履行合同义务向业主索要物业费，在大多数业主拒绝支付物业费时，属于物业服务人视角下的合同目的无法实现，物业服务人也可以选择主张基于民法典第 条法定解除物业服务合同。业主只有通过举证物业服务人具有严重履约瑕疵才能拒绝支付物业费，而解除合同还需要召集大量成员召开业主大会经过表决才能实现。物业服务合同的双方当事人对行使解除权的难度差异，事实上违反了民法的平等原则。（三）业主可否任意解除物业服务合同存在争论民法典第 条规定：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。本条规定是否赋予业主任意解除权存在争议。任意解除，即在合同届满前无需法定解除理由，凭借合同一方当事人的意思即可任意解除合同。任意解除权作为解除权的一种，属于简单形成权，解除通知到达相对方即发生解除合同的效力。王利明教授认为，对于前期物业服务合同，业主当然享有任意解除权。民法典第 条规定：业主与新的物业服务人订立物业服务合同，前期物业服务合同终止。业主事实上拥有了前期物业服务合同的任意解除权。对于普通物业服务合同，业主并非享有任意解除权，原因如下：首先，普通物业服务合同是业主委员会代表全体业主的真实意思表示而与物业服务人订立的合同，此时业主是合同真正的当事人，对物业服务人的选聘起到决定性作用。其次，法定解除权已足够保护其法益，业主委员会只需证明物业服务人不履行公共设施维护、环境清理等义务，即可基于法定解除权解除合同。最后，物业服务人为履行物业服务合同，在履行合同的前期会进行较大投入，赋予业主物业服务合同的任意解除权会给物业服务人带来重大损失。有学者认为任意解除的赋予是基于当事人之间信任基础的丧失，物业服务合同具有信任基础之属性。业主在选聘物业服务人时，是基于物业服务人具有在物业服务区域内对设施维修养护、环境卫生和有关秩序的治理能力；在物业服务人不具有相应可信任的能力时，业主拥有任意解除权是合情合理的。当业主对物业服务人出现信任危机，物业服务合同将无法顺利履行，而物业服务人此时也可能站在业主的对立面，物业服务合同面临事实上的履行不能。此外，业主行使任意解除权并非“任意”，民法典第 条规定了业主选聘和解聘物业服务企业的参与和表决比例。因此应当承认业主对物业服务合同的任意解除权。三、业主解除物业服务合同困境的破除路径（一）设立物业管理委员代行业主解除权如上所述，未成立业主大会及业主委员会，业主将无法解除与物业服务人之间的物业服务合同。由于业主对物业服务相关配套的法规缺乏了解，许多业主对社区事务不甚关心。当部分业主与物业服务人发生纠纷时，其他业主通常抱有“事前不关心，事后找政府”的消极态度。此时，政府应当积极发挥公共管理职能，防患于未然，推动组建物业管理委员会代行业主委员会职能，快速解决业主与物业服务人之间的纠纷。物业管理委员会应当由街道办、居委会、服务企业、业主代表等综合组成，保证其决策的专业性和全面性。笔者建议，由县级物业管理部门牵头，在本行政区域内，以街道为单位，划定数个社区，由物业管理委员会代行划定社区范围内全部业主包括解聘权在内的成员权和业委会职能。在公权力推动下，物业管理委员会的组建相对于业主自发成立业主大会和业主委员会而言更加迅速，同时物业管理委员会的组成人员更加多元，在业委会成立之前能够很好发挥协调矛盾的作用。业主与开发商签订购房合同后，前期物业服务合同对业主同时产生法律效力，在业主大会和业主委员会成立前，应当默认物业管理委员会可以代行业主成员权和业主委员会的职能。当部分业主请求解除物业服务合同时，物业管理委员会应当进行调解；即使调解不成，也应尊重全体业主的意愿进行解除意愿调查。在信息时代和公民隐私权不断高涨的背景下，许多业主不愿暴露身份参加表决。物业管理委员会可以依托互联网，以视频方式获取社区业主意愿，同时进行存档。此外，物业管理委员会是代行业主委员会的职能而非社区内新产生的自治机构，因此物业管理委员会对调查的主体范围和表决比例也应当遵循民法典物业管理条例等对业主大会和业主委员会所作的相关规定。县级以上物业管理部门搭建的业主决策信息平台