金融支持保交楼政策执行情况...建议——以内蒙古赤峰市为例_张立奎.pdf

NorthernFinanceJournal北方金融金融支持保交楼政策执行情况与对策建议以内蒙古赤峰市为例张立奎（中国人民银行赤峰市中心支行 内蒙古 赤峰 024000）内容摘要：保交楼是当前促进房地产市场恢复良性循环和健康发展的重要工作之一，事关民生福祉和社会稳定。近两年，党中央、国务院高度重视房地产工作，加快构建房地产市场发展长效机制，推动房地产业向新发展模式有序过渡。人民银行总行深入贯彻党中央决策部署，先后推出保交楼专项借款、房地产金融“16 条”、创设保交楼贷款支持计划等一揽子政策举措，引导扩大房地产业融资，加大保交楼支持力度。调查监测显示，受部分地区房地产市场发展形势严峻和疫情冲击下居民消费预期转弱等因素影响，保交楼金融政策落实效果亟待提升，短期内需要进一步提升协同效应和巩固政策预期，促进房地产市场与房地产金融健康发展。关键词：保交楼；金融政策；协同效应；政策预期中图分类号：F832.7文献标识码：B文章编号：2095-8501（2023）04-0098-03一、赤峰市房地产金融支持保交楼政策落实情况（一）两批次保交楼专项借款加快落地，促进保交楼项目复工建设。2022 年 8 月，人民银行总行按照党中央、国务院部署要求，创设保交楼专项借款工具，首批 2000 亿元，二批 1500 亿元，分别通过国家开发银行、农业发展银行向地方政府提供借款，用于支持已售逾期难交付的商品住宅项目，资金使用前两年中央财政全额贴息，且整个使用期内全封闭管理。保交楼专项借款政策推出以来，人民银行赤峰市中心支行严格按照上级行工作要求，全力配合地方政府及相关部门确认项目、申请借款。2022年 9 月，赤峰市首批 3 个项目获得 2 亿元专项借款资金支持，有力支持项目顺利复工并加快实施，截至 3 月末首批资金已支付使用 1.28 亿元，三个项目实施进度分别达到 88%、88%和 82%。2022 年 11 月赤峰市全面启动二批专项借款项目申报工作，上报项目 18 个，经住建部认定最终支持项目 11 个，按照户均 10 万元标准，拟拨付借款金额 9.76 亿元，目前借款资金因承借主体未完成银行账户开立，尚未拨付至具体项目，但相关工作正积极推进，短期内将获得借款资金支持，实现二批次项目复工建设。（二）认真研究运用保交楼贷款支持计划政策工具，加大保交楼项目配套融资支持力度。2022 年 12月初，人民银行总行为更加有力推进保交楼、稳民生工作，设立保交楼贷款支持计划，支持金融机构向已售逾期难交付住宅项目发放保交楼贷款，推动住宅项目完工建设，稳妥化解存量个人住房贷款风险。保交楼贷款支持计划总额度 2000 亿元，对金融机构 2022 年 11 月 1 日至 2023 年 3 月 31 日期间新发放的保交楼贷款（含并购贷款）本金按 100%提供资金支持。保交楼贷款支持计划设立以来，人民银行赤峰市中心支行先后通过货币信贷工作会议、金融支持保交楼工作座谈会、下沉一对一调研督导等方式，积极引导金融机构发放保交楼贷款，用好用足政策工具。截至目前，全市六家国有商业银行、三家股份制银行分支机构，全面梳理了内部已发放个人按揭贷款的房地产开发项目（含已获得或可能获得保交楼专项借款支持项目），在充分考虑相关项目已发放按揭贷款逾期风险基础上，共向上级行上报拟发放保交楼贷款项目 2 个，但因金融机构内部保交楼贷款政策安排不明确、第一批保交楼专项借款支持项目不需要开发（并购）贷款支持及第二批保交楼专项借款资金尚未到位等多因素影响，尚未实现首笔保交楼贷款落地发放。行业/工作研究2023.04工作研究/行业2023.04098DOI:10.16459/ki.15-1370/f.2023.04.009NorthernFinanceJournal北方金融（三）积极落实房地产金融“16 条”，着力提升保交楼金融服务水平。2022 年 11 月 11 日，人民银行总行联合银保监会印发 关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知（银发 2022254 号），围绕做好保交楼金融服务工作，提出两方面政策要求和具体激励举措。相关政策出台后，人民银行赤峰市中心支行充分利用地方政府房地产行业政银企对接会契机，通过组织召开全市房地产金融工作座谈会等，全面加强政策宣传解读，指导金融机构切实加强政策研究，强化与金融管理部门、上级行、保交楼项目实施主体、地方政府相关部门沟通联动，深挖项目配套融资需求，细化内部配套融资政策安排，用好贷款不良容忍度、尽职免责等激励政策，加大金融服务保交楼工作力度。截至目前，全市主要金融机构已全部摸清涉及本行按揭贷款较多保交楼项目实施进度、实施主体资产负债、实际融资需求等情况，开展一对一融资对接，积极争取上级行政策倾斜，着力提升保交楼金融服务能力水平。二、制约金融支持保交楼政策落实的几点因素（一）房地产市场需求低迷、新建商品房库存增长等因素间接制约保交楼金融支持政策落实落地。赤峰市房地产市场在经历过 10 余年的快速发展后，商品住宅销售量和销售价格均实现了快速拉升，新冠疫情暴发以前，一度成为区内仅次于首府城市的最繁荣市场和商品住宅销售平均价格最高城市。统计部门数据显示，2017 年全年全市商品住宅销售均价达 7487 元/平方米，达到历史高点，较2016 年平均水平提高 2699 元/平方米，2019 年销售面积和销售总套数创历史新高，达 28847 套，同期金融机构年度新增购房贷款占全部贷款新增额比重提升至 70%以上。随着新冠疫情暴发并延续三年，国内部分大型房地产企业纷纷出现并诱发地区性房地产市场风险暴露，加之疫情影响下居民收入稳定性下降和消费预期快速转弱等因素影响，赤峰市房地产市场快速转入销售收缩、价格下降的低迷情形，商品房销售市场观望情绪浓厚，2020 年以来，全市商品住宅销售面积和销售金额等主要指标出现负增长，且降幅在 2022 年进一步扩大，2022 年全市商品住宅销售 237.87 万平方米，销售套数 20129套，较 2019 年分别下降 27.27%和 30.22%。但自疫情发生以来，全市商品住宅竣工面积却快速提升，2021 年至 2022 年，全市商品住宅竣工面积一直稳定在 200 万平方米以上，分别为 215.02 万平方米和215.87 万平方米，较 2020 年及以前近五年年均竣工面积 118.19 万平方米，大幅增长了 82.2%，在销售收缩背景下，全市商品住宅库存压力加快提升，对疫情后商品住宅销售价格恢复和改善居民购买意愿均形成影响，房地产销售市场动能和信心不足，短期内金融机构避险情绪难以改善，对落实保交楼金融政策形成不利影响。（二）金融机构内部政策安排存在时滞、居民住房贷款领域诚信度相对偏高等因素影响金融支持保交楼政策执行效果。人民银行总行出台房地产金融“16 条”，创设保交楼专项借款与保交楼贷款支持计划两项工作以来，赤峰市各金融机构积极学习研究落实。但调查显示，赤峰市作为地级市，特别是经济欠发达地区的四线城市，绝大部分国有商业银行、股份制银行总行对于开发贷等业务仍持审慎态度，对大中型房企融资准入全部需要总行总对总审批，同时对房地产开发企业资产规模有明确规定，赤峰市本地房企大多数达不到商业银行房地产信贷政策准入门槛；国家出台的保交楼金融支持政策，对项目认定、融资条件、贷款资金管理均有明确规定，如银发 254 号文明确规定金融机构要设立“专项借款配套融资”科目，保交楼贷款支持计划需要金融机构设立“保交楼贷款”科目，同时匹配保交楼配套融资不良贷款容忍度、尽职免责等激励措施，均需要金融机构总行出台特定融资和贷款管理办法。据调查，截至 2023 年 3 月末，仅 1 家国有商业银行出台了保交楼贷款管理办法，1 家机构适当鼓励二级分行对接保交楼项目实施主体融资需求，但规定支持对象必须为保交楼专项借款支持项目，剩余机构仍停留在总行会议部署阶段，没有实质性进展。商业银行总行政策安排和管理办法进展迟滞，某种程度上对分支机构落实政策形成制约。此外，长期以来金融机构个人住房贷款业务风险总体偏低可控，即便受疫情等因素影响，个人住房贷款逾期金额上升，但总体不良率仍显著低于各项贷款平均不良水平。以赤峰市为例，2022 年末全市金融机构个人住房贷款不良率为 0.9%，同比提高 0.5 个百分点，仍低于全市不良贷款率 1.19 个百分点。另据调查，金融机构住房贷款逾期主要分布于二手房交易领域，新建商品住宅按揭贷款逾期金额占比较低。2022 年末全市个人住房不良贷款余额 6.13 亿元，新建房不良余额为 1.98 亿元，占比 32.3%，新增占比也仅为 33.29%，显著低于二手房不良贷款，风险总体可控。居民在住房贷款领域长期存在的诚信行业/工作研究2023.04工作研究/行业2023.04099NorthernFinanceJournal北方金融水平高，也对金融机构落地主要用于化解个人住房贷款风险的保交楼贷款支持计划政策缺乏内生动力，影响政策加快落地。（三）保交楼专项借款政策挤出、保交楼项目实施主体融资能力差异等因素对金融支持保交楼政策落实产生不利影响。保交楼专项借款指定承贷主体为地方政府指定的现有融资平台公司，借款纳入地方政府债务限额管理，即借款人是地方政府，且前三年借款利率较低，前两年中央财政全额贴息。以上政策条件，刺激了以“保交楼、保稳定、保民生”为任务诉求的地方政府需求，更加降低了项目开发主体融资负担和阻力，政策执行效率相对较高。对比保交楼贷款支持计划，仅在金融机构对明确了政策激励措施，对于涉及保交楼项目的房地产开发企业明显缺乏激励作用。此外，随着第二批保交楼专项借款加快落地，赤峰市上报的保交楼项目复工建设融资压力明显下降。调查显示，赤峰市第二批上报的保交楼项目仅 1 个项目仍在个人住房按揭贷款方面存在融资需求，保交楼专项借款存在着一定的挤出效应。此外，当前出台的保交楼金融政策，支持对象多限定为有潜在融资能力的大中型优质房企，商业银行配套融资依然要坚持市场化、法制化原则，通过加强资金监管等防控风险。作为经济欠发达地区，房地产开发企业多数为本地中小型企业，甚至有部分微信企业参与市场开发，经商业银行尽调对接，即便政府上报的保交楼项目实施主体，仍有部分开发企业不具备商业银行融资基本条件，融资承载能力不足，进而对商业银行落实保交楼配套融资政策，落地保交楼贷款支持计划政策形成制约。三、对做好金融支持保交楼工作的对策建议（一）地方政府要控制供给与促进消费并重，在促进房地产市场恢复良性循环和健康发展中形成政策落实合力。全面落实金融支持保交楼政策，高质量完成保交楼目标任务，事关民生福祉和社会稳定，更加有利于促进房地产市场健康发展。近年来，赤峰市房地产市场存在着商品住宅新增供给多、库存压力大、消费能力不足与预期转弱等多重困境，市场运行面临诸多不确定性因素，但保交楼工作顺利推进，对当前和今后一个时期房地产市场发展的确定性依赖较高，特别是保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等均需要提供“一楼一策”方案和经评估的保交楼项目剩余货值等关键信息数据，但剩余货值的保值增值核心在于市场的企稳回升。当前赤峰市房地产市场的充分供给和销售偏弱的实际情况，对金融扩大支持形成了一定制约，需要地方政府在房地产市场供需两侧实施有效措施，为销售回暖和价格企稳提供支撑。一方面结合商品住宅库存增加和全市人口外流下降实际，适当控制新建商品住宅供给规模，另一方面要通过确保全部保交楼项目在冬歇期结束后全面正常开工复工，依法依规公布保交楼专项借款等政策支持项目清单和资金使用情况等，形成示范效应，增强市场信心，全力促进房地产市场恢复良性循环。（二）推动金融机构高效落实房地产金融政策，重点加大中小房企融资和居民刚性和改善性住房需求支持力度。房地产金融稳健发展离不开健康发展的房地产市场，房地产市场风险暴露将直接冲击金融机构。当前赤峰市房地产市场发展形势已经到了重要节点，为房地产市场提供合理稳定的融资支持，将有利于缓释风险和房地产金融平稳运行。金融机构首先要积极向上级行争取政策支持，结合全市民营中小房企融资难、融资贵的