房地产企业税务管理中存在的问题及对策分析.pdf

148 财富生活Fortune Life 房地产企业税务管理中存在的问题及对策分析 文/周强摘要：近年来，房地产行业形势发生变化，薄利、微利逐渐成为普遍现象，精细化管理成为越来越多房企的选择。财务管理属于企业管理的重要方面，而税务管理又属于财务管理的重要范畴，不断提升税务管理能力、提高税务管理水平的重要性不言而喻。当前，房地产企业在税务管理中还存在一些问题，如缺乏足够的税务策划意识、对税务政策的理解和执行不到位、税务管理人员能力不足等。针对上述问题，要不断提高房地产企业的税务管理水平，创造税务价值，促进房地产企业高质量发展。本文简述了房地产企业加强税务管理的作用，浅析了当前税务管理中存在的问题，并提出了房地产企业可采取的对策及建议。关键词：房地产企业；税务管理；对策房地产企业成本主要包括土地成本、建安成本、财务成本和税务成本等，在整体成本结构中，税务成本占比往往较大。同时，房地产税务涉及税种较多，其中最重要的三大税种为企业所得税、增值税和土地增值税，三大税种法规关系广泛、征管程序复杂、计缴方法多样、涉及金额较大。但是，在实际管理过程中，各类税务问题时有发生，这不仅增加了税务风险，还增加了不必要的税务成本。针对这些问题，需不断加强税务管理，合理进行税务策划，在合法合规范围内，降低整体税负，推进精细化管理，为企业长期稳定发展筑牢基础。一、房地产企业加强税务管理的作用（一）有助于房地产企业依法纳税，促进房地产行业持续健康发展房地产行业作为我国国民经济的重要支柱行业，涉及相关行业较多，长期持续健康发展，既有助于国家宏观经济稳定发展，又有助于房地产企业稳步成长。加强税务管理，履行纳税人的职责，依法及时准确缴纳各项税费，可以增加国家税收收入，有助于平衡国家与房地产企业之间的利益分配，减少利益冲突，使房地产行业能够在充分的市场竞争中更好、更长远地发展。（二）有助于房地产企业推行精细化管理，持续提升管理水平现阶段，房地产行业逐渐由“白银时代”步入“黑铁时代”，利润水平逐渐降低，精细化管理被越来越多房企重视，管理创效越来越成为共识。税务管理作为一项系统性工程，涉及营销、财务、工程、成本、设计等各项业务，加强税务管理需要各个业务部门相互配合，同时也有助于各项业务有效协同、相互促进，从而提高企业整体管理水平。（三）有助于房地产企业合法合理节税，实现降本增效房地产企业涉及税种多、金额大，在整体成本中占比高，部分项目中税务成本甚至超过净利润金额。加强税务管理，合理进行税务策划，在税法规定范围内，运用各项税收政策，合理节税，降低企业整体税负水平，从而降低整体成本，增加项目效益，实现降本增效。二、房地产企业税务管理中存在的问题（一）税务法律法规尚不完善国家的各项税务相关的法律、法规、规章，是房地产企业开展税务管理工作的基本依据，保证各项法规的完善性、时效性及合理性，可以为房企开展税务管理工作提供有效的参考依据。近几年，房地产行业形势发生变化，但部分法律法规仍待进一步补充完善，如：第一，土地增值税暂行条例尚未立法，房地产行业企业所得税处理办法尚未出台国家层面的法律法规；第二，2016年房地产行业“营改增”政策明确了土地价款抵减销售额，解决了土地价款无法开具增值税专用发票抵扣进项税额的问题，但尚未结合近几年国家大力提倡的“租售并举”，针对租赁物业，相应出台自持模式下土地价款抵减的相关政策；第三，房地产行业增值税实行预缴制，交付前收到预售款时先预缴增值税，交付后产生销项税额时可抵减前期预缴金额，由于预缴制，可能存在项目结束时，预缴金额超过全案应缴金额的情况，但目前多缴增值税是否可以退还尚未明确，而在实务中，多采用抵减的方式，既在后期抵减同一法人下其余项目应缴增值税。（二）税务策划意识不强房地产企业多年来较高的利润水平，导致部分房企缺乏税务策划意识，对税务管理重视程度不够，日常经营管理中对税务因素考虑较少，税务管理更多停留于理论层面，理论测算较多，实际融入业务较少，影响了税务工作开展的效果，如：在前期可研阶段，对税负测算过于笼统，最终实际税负与测算税负差异较大；在销售定价阶段，未考虑税务清算因素，149Life guide生活指南导致增收未增效。（三）税务管理模式尚不完善当前，房地产企业的税务管理模式尚不完善，配备人员较少，通常仅为1至2名税务人员，职能定位主要为日常报税，较少涉及更深层次的税务管理，且由于各类繁杂的事务性工作，导致税务人员缺乏足够的工作精力进行更深入的税务研究。同时，由于工作职位、职责分工等原因，税务人员往往缺乏足够的话语权，无法深度介入日常经营管理中，对生产经营可以产生的作用常常较小。三、房地产企业加强税务管理的对策及建议（一）加强沟通，促进相关部门完善法律法规房地产企业要加强与当地主管政府部门的沟通，从税务原理的角度出发，促进相关部门完善税务政策，增加政策的落地性，争取自身权益。例如，随着“租售并举”政策持续推进，自持类项目不断增多，但当前政策尚未明确自持部分土地价款抵减销售额（租金收入）相关事宜。根据增值税的税务原理，房地产项目无论是对外销售，还是按出让文件要求自持，土地成本均已发生，应予以扣除，若自持项目无法扣除土地价款，对外出租时仅有销项税额，无进项税额，则房企选择外购而非自行开发房产对其最为有利，此种情况既不符合税务中性原则，也不利于房企提高自持积极性。基于上述原理，对于按照土地出让文件要求需要自持的项目，房地产企业要加强与税务、国土、财政等部门的沟通，争取土地价款抵减的相关政策，降低整体税负。（二）提高税务管理意识房地产企业要提高税务管理意识，既要依法纳税，又要合理节税，将税务管理与营销管理、资金管理、成本管理等并重，配备“高质、高量”的税务专业人员。税务管理并非独立于企业生产经营，而是融入企业生产经营的各个环节，包括拿地、规划设计、营销、工程等，因此在各个环节均要考虑税务因素，全盘考虑、统筹规划。同时，加强税务政策研究，实时关注税务法规政策变化，并不断完善企业内部税务相关的规章制度，筑牢管理基础。（三）加强税务策划，创造税务价值在日常税务管理中，要在准确理解税收政策的前提下，加强税务策划，控制税务风险，创造税务价值，重点应放在企业所得税、增值税、土地增值税和房产税。1企业所得税管理方面企业所得税管理要点包括：其一所得税汇算清缴确定的可弥补亏损，可在5年内弥补，但若后期无足够的应纳税所得额，则亏损将被“浪费”，因此在销售阶段，要将高利润产品与低利润产品搭配销售，均匀释放利润，避免前期利润较高，缴纳企业所得税，而后期形成税务亏损，丧失抵税作用，增加整体税负；其二企业所得税按季预缴、按年清缴，汇算清缴时，按税法规定，准确地进行所得税纳税调整，重点包括房地产企业特殊纳税调整、销售佣金、期间费用资本化等。2增值税管理方面增值税管理要点包括：首先，项目预售阶段，及时准确预缴增值税，交付后，立即停止预缴，按照现房销售收入计算销项税额，抵减前期已预缴增值税和进项税额后，据实计缴税款；其次，由于增值税的计缴以增值税专用发票为主要依据，日常工作中，要加强增值税专用发票管理，签订合同时，尽可能地在合同中明确对方需开具增值税专用发票，且要及时取得专用发票，避免销项税额与进项税额发生错配，降低税务风险；最后，2019年开始实施的增量留抵退税属于房地产行业重大利好，在项目交付前，及时退回部分税款，既可以降低增值税超缴风险，又可以缓解项目的资金压力，因此要加强与税务部门沟通，做好税务登记、备案等工作，足额享受增值税留抵退税政策红利，退回相应税款，降低资金占用。3土地增值税管理方面土地增值税管理要点包括：第一，合理把握土地增值税的清算时点，搭配销售高增值率和低增值率产品，避免销售高溢价产品后即进行清算而提高增值率，增加全案土地增值税税负；第二，注意土地增值税清算对清算当期企业所得税汇算清缴的影响，避免出现当期大额清算亏损，后期无法退回企业所得税的情况；第三，由于土地增值税的税率采取跳点值，当增值率超过临界点时，税率将大幅上升，在实际经营时，可能出现销售价格略微上升，但土地增值税的增值率发生跳点的情况，因此在销售定价时，需增加考虑土地增值税清算因素，避免出现税率跳点导致税负增加；第四，土地增值税清算政策在不同省市的执行口径存在较大差异，针对各省市不同的清算政策，如人防车位是否分摊土地成本、清算采取“二分法”或“三分法”、采用分期清算或全盘整体清算等，要加强与主管税务部门沟通，争取有利政策；第五，土地增值税清算时，是否可以提供金融机构相关证明，直接影响利息支出是否可以据实扣除，因此，在日常管理中要注意及时向金融机构取得利息支出相关票据等基础资料，以便在清算时掌握主动权，在对据实扣除和按固定比例扣除的清算结果进行测算的基础上，选择最有利的结果。4房产税管理方面房产税管理要点包括：一是，合150 财富生活Fortune Life理制定免租期相关条款，将全部租金分摊至各期，规避免租期需按房产原值缴纳房产税的风险；二是，在税务部门认可的前提下，合理、准确地进行成本分摊，确定房产原值，缴纳房产税。（四）创新税务管理模式房地产企业发展是一个动态过程，要构建满足实际需求的税务管理模式，系统性地开展税务管理工作，在提升内部管理效率的同时，创造税务价值，促进项目顺利开发。创新税务管理模式，还能强化房地产项目建设、销售和后期使用过程中各类税务信息的融合效果，在保证房地产企业各项经营开发业务开展中税务管理效果的同时，增强税务管理力度，确保税款计缴、核算和管理符合经营管理工作要求。1完善企业内部税务管理制度房地产企业要根据国家的法律法规及企业内部的业务需求、业务开展情况等，不断完善内部各项税务管理制度，保证各项制度在企业税务管理和相关工作中的作用和效果，并在规章制度支持下开展税务管理工作，持续提高税务管理水平。同时，建立动态的税务政策资源库，对照各地出台的最新法律法规政策，及时补充更新，并根据最新的政策法规开展税务管理工作。2加强税务部门与业务部门配合配备充足的税务管理人员，并增加授权力度，让税务人员深度融入日常经营工作中，在经营管理中充分融入税务要素，强化税务部门与营销部门、设计部门、成本部门等部门的配合力度，要求各部门积极配合、相互协同，对项目各开发阶段的税务情况进行全面管控，对税务管理中的问题，早预防、早发现、早解决，充分发挥税务人员的专业优势，发挥税务策划的创收、创效作用，创造税务价值，促进企业发展。3加强税企沟通税务关系的双方为税务部门和房地产企业，税务部门代表国家行使职权，房地产企业要做好税务管理工作，需积极主动与当地主管税务部门沟通，及时、准确缴纳各项税费，做好各项申报、备案工作，建立良好的税企关系，并积极争取各类税收优惠政策。4做好税务基础工作在日常税务管理工作中，要做好各类台账管理、发票管理、合同管理等基础工作，保证在土地增值税、企业所得税等税务清算时基础资料完整，避免因基础资料不完整影响清算结果。同时，在财务管理工作中，如成本分摊、财务核算等环节，要关注“税会差异”，对税会处理存在差异的事项，要进行认真梳理，在企业所得税汇算清缴时，完整、准确进行纳税调整，规避多缴或少缴企业所得税等纳税风险。（五）加强税务管理人员建设企业的持续发展离不开专业的人员，房地产企业要做好税务管理工作，需要不断加强税务人员建设，培养数量充足、能力合格的税务管理人员。首先，从税务师事务所、国家税务部门等引进具有一定经验的专业税务管理人才，并赋予其足够的职权，以便于开展税务工作；其次，定期对税务人员开展形式多样、内容丰富的培训，保证其对国家法律法规、企业内部规章制度及最新的税收政策等系统掌握，不断提升税务管理意识，丰富专业知识技能和专业技术水平，提高综合素质，持续优化税务管理系统；最后，提高税务人员在经营工作中的参与程度，增加话语权，充分发挥专业优势，提出税务专业意见，以便于其创造税务价值，提高税务人员的成就感、获得感和满足感。四、结束语综上所述，在现阶段房地产企业税务管理中，税务管理工作的重要性需要被充分认识，税务管理的价值需要被持续挖掘。房地产企业要不断完善税务管理体系，提高税