旧楼改造项目管理要点探讨——以无锡太湖嘉汇广场为例_刘晓钟.pdf

10建筑科技2023 年 第 3 期城市更新Urban Renewal旧楼改造项目管理要点探讨以无锡太湖嘉汇广场为例Discussion on Key Points of Project Management of Old Building Renovation：Taking Wuxi Taihu Jiahui Square as an Example刘晓钟（苏州朗铭管理咨询有限公司,江苏 苏州 202306）摘要：随着城市化进程的发展,越来越多的单体大厦、厂房、办公用房和住宅随着使用功能的变化产生旧房改造的需求。探讨和研究旧楼改造项目的管理要点对推动旧楼改造项目管理思路的迭代更新有着重要的意义。通过总结旧楼改造项目审批的思路、分析旧楼改造项目的现状与设计问题、总结旧楼改造项目施工过程中遇到的问题,从案例分析的角度对各阶段存在的问题进行剖析并提出建议,对今后类似的旧楼改造项目管理做好各阶段的预控有一定的借鉴作用。关键词：旧楼改造;报批报建;设计;施工;外立面工程中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：2096-3815（2023）03-0010-040引言随着城市化进程的加快,从城市面貌更新到旧楼功能改造,再到目前推广较多的老旧小区电梯安装,越来越多的城市出现旧楼改造的需求。做好旧楼改造和城市更新,对整个城市以及建筑业的发展都有着较为深远的意义。本文将从项目审批、设计、加固、装修等方面对旧楼改造项目实施过程中的要点进行分析、探讨。1项目概况本项目位于无锡市经济开发区,总建筑面积为50 534 m2,由1栋25层（G2楼）和1栋2层（G3楼）建筑组成。其中,25层楼栋的高层部分为框架剪力墙结构,裙楼部分为框架结构;2层楼栋为框架结构,外挂石材。项目收购后,计划对建筑外立面和内部进行重新改造后出售,并引入专业养老服务机构来运营。本项目已建成10年有余,期间经过较多次商家装修改造,原设计图纸与现场多处不符,且经过时间的推移各项验收规范推陈出新,增加了整个项目的改造难度。2项目审批2.1规划旧有建筑外立面改造分为2种情况：外立面整体拆除后重新施工,新外立面方案与原外立面不同;仅对外立面破损部位进行局部修复或涂料出新。第1种情况在改造前需进行规划公示,在规划公示通过后方可实施。本项目并非政府组织的旧楼改造项目,属于旧楼收购后进行二次改造出售。施工前需先取得项目投资备案证并在证件上标明建设规模和内容。本项目因涉及改变外立面的整体效果,项目施工图设计开始前已完成了无锡市发改委的报备手续,并通过了规划局的外立面方案进行公示。旧楼改造项目的整体规划与项目所在地的社区运营有着密切关联。构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系,让人民群众生活更方便、更舒心、更美好1,是政府对旧楼改造项目的指导思想。2.2施工图报审新建项目的施工图需进行全面报审,审核通过后方可实施。本项目属于已通过验收后的既有建筑二次改造,但仍需11建筑科技2023 年 第 3 期城市更新Urban Renewal对新的改造方案和图纸进行报审。项目收购时距各单体楼栋竣工验收合格过去10年,在此期间建筑设计的抗震等级要求、消防验收规范和建筑设计规范均有更新,在图纸审查过程中各项标准均会按新规执行。本项目图纸报审过程中,审图中心要求根据新的抗震设防烈度对结构加固进行设计。G2高层楼栋结构加固设计的抗震烈度要求从原抗震烈度6度提高至7度。部分地区在不延长建筑原有寿命的基础上,改动不大的部分可根据原有抗震等级进行设计。消防方面若涉及到户内和外立面改造,需根据新的消防规范进行重新设计并报审。整体改造的项目图纸一般分为外立面改造图纸和室内消防、室内精装修、建筑、结构图纸几个部分。本项目外立面改造图纸和建筑、结构图纸,室内消防和室内精装修图纸一并送审。有些楼栋在改造的过程中,需优先完成局部商业的建设,将此部分商业提前投入运营,其他部分的进度需求比较宽松,可将提前运营部分的图纸先进行报审,便于提前完成此部分商业的报建2。2.3领取施工许可证申领施工许可证需5方责任主体齐全,并取得施工范围内所有送审图纸的审图合格证。本项目为改造项目,无需勘察单位即可申领施工许可证,但所有改造项目均需纳入施工许可证的范围。本项目共领取2张施工许可证,第1张的施工范围为结构加固和外立面改造,第2张的施工范围为消防工程、智能化工程和室内精装修工程。市场上有些旧楼改造项目选择将楼栋按层（如15层、610层）分为23个标段,按标段领取施工许可证,每张许可证包含本标段内所有的施工内容。按标段报建既可优先完成局部底层商业改造部分的竣工验收,使得项目展示区提前开放,底层商业的商铺提前入驻,既可有效助力项目销售,并获取一定的租金收益,又可避免在施工过程中因扬尘管控或周边居民投诉,导致现场施工许可证吊销而全面停工的情况。领取多张施工许可证对项目顺利推进和项目局部合规运营是非常有利的。不管采用何种报建方式,项目消防都需整体验收,因此在第一次竣工验收前需同步完成项目整体消防验收工作,否则无法顺利进行竣工验收。3项目设计3.1图纸与现状旧楼改造项目的设计存在很大的不确定性。因楼栋原使用者的改造,建筑物的现状与原设计图纸可能存在较大的出入。或因时间久远,无法找到全部的原设计图,故需要设计单位进行现场踏勘,并核对收集到的图纸资料与现场是否一致。多数商业楼图纸资料因二次旧楼改造在施工中出现较多的改动问题,对项目施工进度产生较大的影响。与外立面相关的楼层周边、地下室外边缘轮廓线相关的图纸设计需进行现场核对,确定原设计图与楼层完成后的实际情况是否一致。在原设计图的基础上根据现场情况进行修改,完成1版与现场一致的图纸,在此版图纸基础上进行新的图纸设计。楼栋内的主体结构一般不会存在较大的变化,但涉及功能相关的洞口封闭、外立面边缘改变等可能存在较大的变数。本项目在施工过程中发现现有疏散楼梯与原建筑设计图不一致,从楼栋验收完成到收购的近10年时间里,楼栋原有业主因商铺营业需要,对此部位做过局部的二次改造。此类改造不符合现行消防验收规范,故在项目收购后,对此部位根据现行的消防验收规范进行了改造。3.2抗震等级本项目在二次设计的改造过程中,结构加固设计根据新规要求,抗震设防烈度按7度计算。因规范更新,抗震设计等级的提升,对比原抗震6度的设计要求,G2楼的主楼部分竖向结构需进行加固。因此类加固主要集中于核心筒部位,需对原有电梯进行拆除,在加固完成后再重新安装。而加固完成后电梯井道内径变小,无法满足原电梯安装的要求,项目需根据加固后的电梯井道进行重新招标,在加固完成后进行新电梯的安装。本项目在设计初期需拉通加固设计与建筑设计,并获取相应的电梯厂家的技术支持。在与政府部门确定各项验收要求的前提下,从设计端拉通信息,提前做好各项施工排布和验收排布。3.3现状与二次设计目前旧楼改造项目分为2类：政府主导的老旧小区的外立面改造工程;现有楼栋的功能改造或对社会资金收购的旧楼进行翻新出售3。第1种属于外立面修复,无需重新设计,仅需对原有的外墙进行修复和涂料出新,相对比较简单。本项目属于第2种情况,相对比较复杂。原有楼栋的整体外立面、景观均需根据新的设计方案重新施工。原有的市政管网因缺少实际施工的图纸,在专业的雾探公司对现有的市政管网进行雾探的基础上,设计了后续的施工图。室外景观与建筑设计的消防逃生通道相连,消防设计规范更新后出现原建筑疏散楼梯无法满足现行设计规范的要求,疏散楼梯与现有的景观无法实现可靠结合,现有的景观设计无法与现场原有的市政管网相结合等问题,对项目景观方案设计造成了一定的困扰。在雾探公司完成市政管网雾探且建筑设计对现场建筑外立面各项与室外相接的门洞、疏散楼梯核对后,组织了多次设计讨论会。综合现场实际情况,对各项设计需求进行梳理整合,作为景观和市政管网二次设计的基础。12建筑科技2023 年 第 3 期城市更新Urban Renewal3.4设计与利旧除外立面的旧楼改造项目之外,一般的旧楼改造项目因投资方考虑成本最优,对项目充分利用旧有资源（以下简称“利旧”）有着较高的期待,这就对设计提出了较高的要求4。除了前文提及的项目设计初期对现场实地踏勘和根据现场实际的情况进行旧楼改造设计,还需从整个机电系统考虑。根据现有的机电用房和消防控制室的位置、雨污水管和消防管的排布,在满足旧楼改造需求的情况下,尽量根据现有的各个系统进行设计。不做推倒性的设计是解决利旧问题的最好方案。本项目因将原办公楼改建为公寓,整个排水系统改动较大,楼栋内的排水系统无法利旧。在旧楼改造过程中对利旧影响最大的是供电设计,楼栋改造以后用途发生改变,使得楼栋整体用电需求会有较大变动。用电需求的多少,是项目原有电缆是否能够利旧的关键。本项目在招商完成后,统计各商户提出用电需求的过程中发现,新的用电需求导致项目用电总容量需求大幅度增加,项目主电缆因用电需求的提升需整体更换,增加了项目成本控制的难度5。4项目实施4.1拆除施工拆除是旧楼改造项目中最重要的一个环节6。常规项目的外立面翻新,拆除过程中需要特别注意原建筑的保护,特别是窗户、外墙、单元门等部位,若拆除不规范会直接导致室内出现裂缝、渗漏等情况。本项目属于整栋旧楼的改造,楼层内部需进行批量拆除,拆除的量较大且情况比较复杂。工程管理人员提前根据利旧方案在现场进行确认,将需拆除和不可拆除的部位做好标识,以免误拆。在地面拆除时,需特别注意原结构的保护,常规地面拆除一般采用小型机械上楼拆除,经常造成楼板破损,或过度拆除导致楼板穿孔等问题。在对屋面拆除翻新的过程中全部采用人工拆除,避免结构性损伤给屋面留下渗漏的隐患。拆除界面的清晰对于项目利旧的最大化有着深远的影响,需在拆除单位招标前明确所有利旧方案和利旧物品,清晰地描述现场需拆除和需保留的设备、管道和电缆等。目前市场上专业能力很强的拆除单位非常有限,大多数拆除单位对于利旧和成品的保护意识很差。拆除单位需在进场后完善拆除验收流程,做好交底,避免在拆除施工过程中因局部误拆造成利旧物品的损失7。在拆除施工的过程中,建议对项目原有的雨污水系统进行保护,在新的雨污水管网施工完成后,方可对原雨污水系统进行拆除。这是为了避免在项目整体建设中出现无排水系统而导致的电梯或地下室配电房损毁的情况。本项目在初期拆除过程中未考虑到拆除后楼栋排水系统损坏的情况,在销售中心开放后,多次出现了因排水不畅导致的淹水情况。4.2加固施工加固进度的快慢和加固的形式对后续精装修的影响较大。常见的加固形式主要有碳布、粘钢、包钢和结构截面加大。其中结构截面加大的施工过程中,常采用灌浆料和细石混凝土浇筑施工2种形态。在实际施工的过程中比较容易混淆,建议在设计的过程中按片区标识浇筑材料,或只采用1种材料施工。本项目几乎包含了所有的加固形式,在梁柱截面加大施工的过程中,因钢筋较密而采用细石混凝土施工。浇筑时较为困难,采用了灌浆料浇筑,加快了施工速度,也提前了拆模时间。在加固施工的过程中,原建筑内的管线、设备和墙体等对现场加固的实施均会产生较大影响。项目在编制拆除招标技术要求时,提前将此部分的拆除量纳入拆除单位的施工范围。由加固单位提出需求,拆除单位提前进行拆除,保障加固施工的顺利推进,同时加快加固施工的进度。此部分对加固单位的进场时间提出了一定的要求,需要在拆除单位大批量施工的时候,由加固单位现场交底并跟进拆除范围。4.3精装修施工精装修的施工效果对项目推广和营销有着较大的影响。精装修能否一次成型,对于精装修施工质量有着决定性的意义。本项目在招标前期做了较为周密的工程策划,在精装修单位招标期间,提前将原有建筑拆除后的老旧管线洞口的封闭、墙面抹灰的修补、加固完成后的墙体修补、加固完成后的墙面抹灰、加固完成后的设备安装均考虑到位。屋面防水和户内雨污水排水管因前期拆除工程策划不到位,现场已拆除。在精装修单位进场后先将现场排水和屋面防水问题全面解决后再进行整体装修的推进,避免了在施工过程中因雨水导致现场安全事故和已施工完成的成品因泡水造成较大的损失。其次是节点的深化,精装修单位进场后需踏勘现场加固完成后的实际情况,根据加固后的结