房贷利率下调对商业银行影响的调查——以吉林省为例_王一捷.pdf

Investigate Research调查研究吉林金融研究2023 年 第 4 期44作者简介：王一捷，女，博士，中国人民银行长春中心支行。孔元慧，女，硕士，中国人民银行长春中心支行。数据来源：吉林省利率报备系统。文章仅代表作者个人观点，与所在单位无关，文章内容不涉及转载、摘编内部发行出版物的内容。房贷利率下调对商业银行影响的调查以吉林省为例王一捷孔元慧（中国人民银行长春中心支行，吉林省长春市1 3 0 0 5 1）摘要：2 0 2 3 年1 月，吉林省长春市、吉林市和四平市对符合条件的首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整到了3.8%。本文针对政策调整后居民房贷提前还款情况,对吉林省内金融机构、房产中介、购房者等8 0 个调查对象开展调研，发现：首套房贷利率下调引发“提前还贷潮”，导致银行个人房贷下行压力加大、投诉纠纷事件迅速增加、潜在金融风险上升等问题。对此,建议允许银行与购房者协商存量房贷利率“让利保规模”、加大存量购房者税收减免、加强行业自律、打击不良中介、引导公众预期以应对提前还款加剧。关键词：提前还贷；房贷利率；银行经营中图分类号：F 8 3 0 文献标识码：A 文章编号：10093109（2023）04004403一、首套房贷利率下限调整政策效果（一）政策有效引导楼市预期回暖，但显著拉大新增、存量住房贷款之间利息差调查显示，2 0 2 2 年长春市各类型金融机构实际新增房贷规模5 5.0 1 亿元，预计2 0 2 3 年实际新增房贷规模1 1 0.8 亿元。长春市合众房产中介表示，自政策公布以来，长春市中海、保利、万科等房产价格已有上涨趋势，如万科全系单价每平方上调3 0 0 元，房屋买卖也开始活跃，近期房屋成交量在1 4 0 1 5 0 套，其中首套房在5 0 6 0 套之间，预计长春市首套住房贷款利率下限在6 月份可能面临回调。利率报备系统数据显示，2 0 1 8 年至今，全省个人住房贷款加权平均利率为5.3 6%，按照截至2 0 2 2 年存量个人住房贷款余额2 8 4 2.8 亿元测算，利率调整产生的利差金额大致为4 4 亿元。（二）个人住房贷款提前还贷规模显增2 0 2 2 年以来提前还贷热潮逐渐走高。调查显示，2 0 2 2 年长春市提前还贷金额1 1 6 亿元，较上年增加2 5 亿元，预计2 0 2 3 年提前还贷金额为2 0 7 亿元。各金融机构预估，2 0 2 3 年吉林省首套个人住房贷款提前还贷规模约为1 9 1.2 8 亿元，占全部存量住房贷款规模的7.4%；预计提前还贷将导致利息收入减少1 2.6 亿元，占银行利润总额的7 左右。这次“扎堆”还贷主要有两方面原因：一方面是由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本。以办理提前还贷的王女士情况为例，其原先的个人住房贷款利率是4.8 9，如果提前偿还1 0 万元，能够节约贷款利息成本1 4.7万元。另一方面，2 0 2 2 年基金、理财等投资产品波动较大且不及预期，如2 0 2 2 年某银行基金的持有盈亏率最低为-8.5，2 万元的基金定投最多赔1 5 4 4 元，损失较大。对居民而言，与其继续投资理财，不如将资金用于提前还贷，不仅减少投资损失，而且减少贷款利息支出。二、居民提前还贷意愿增加引发的相关问题（一）银行利润空间进一步压缩，影响金融机构经营稳健性调查显示，长春市2 8 家金融机构中有2 3 家Investigate Research调查研究吉林金融研究2023 年 第 4 期45预计新增房贷利息收入将会减少，预计同比降低1.4 8 亿元。某银行测算发现，若扣除资金成本、税收、风险等不可抗力因素，按照房贷加权平均利率4.3%、房贷收入年日均1 亿元测算，房贷利润金额较往年将会减少6 0 万元。如某银行分行的房贷提前还款金额为2.4 2 亿元，占比为5 9%。若按每个月2 亿元的提前还款量，全年提前还款将达2 4亿元，在保持贷款余额不变的情况下，按照1%的净利差测算，利润将损失2 4 0 0 万元，大量提前还款及房贷整体需求不足导致了房贷余额的下降，不仅银行利润空间被进一步压缩，资金投放计划也被打乱，经营稳定性受较大影响。此外，购房者通过低息消费贷款降低个人住房贷款利率的行为，一定程度造成银行客户流失。有银行表示，提前还贷已经造成收入损失，但若不创新相关金融产品，客户流失后营收压力将会更大。（二）大量申请积压未处理，金融消费者反映投诉银行纠纷迅速增加调查显示，由于预约量持续增加，多家银行的提前还款办理时间由之前的1 个月内延长至6 0 天左右。如某银行分行设置了“线上预约还贷”，提前还款的购房者需满足正常还款一年以上，预约还需提前一个月进行。由于申请大量积压，且对银行设置预约时间和还款金额上限等行为不满，导致金融消费者保护投诉案件相应快速增长。等待中客户有的情绪较为激烈，导致银行工作人员接待压力较大，被投诉次数显著增加。还有由于申请件猛增导致办理时间延长，部分客户在网络平台留言认为银行故意不办理业务，并引发舆论，对银行带来声誉风险。（三）房产中介“倒贷”现象增生，破坏贷款市场竞争秩序一些房产中介看准时机发布“调整房贷利率就找某中介”等类似的朋友圈通知，违规帮助客户办理转按揭贷款，一定程度破坏了正常贷款的市场竞争秩序。中介主要通过两种方法进行“倒贷”调整利率，一是先对购房者投放一笔过桥贷款，将原按揭贷款结清，将房产证户主P 成假的，卖给真实户主，新申请一笔二手房贷款，款项就能够投放给真实户主，以降低利率；二是在产权中心把夫妻共有住房变更夫妻比例，或者某一方的个人财产，然后包装成真实买卖，再去向银行申请一笔二手房贷款。借此机会，房产中介会收取较高的过桥贷款费用及调整利率费用，整体费用大概在4 万元左右，若采取P 图方式调整利率，费用会高出一倍。（四）部分购房者选择通过消费贷款等方式来降低房贷利率面对存量个人住房贷款的提前偿还，部分银行加大对利率较高金融产品的宣传力度，以避免客户流失，导致贷款规模集中锐减。一些银行针对特定优质客户发放低利率信用消费贷款。如某银行的“贷款利率优惠活动”贷款，一年期信用消费贷款利率最低为3.6 9%，额度最高可达5 0 万元。这类消费贷款发放不能杜绝客户绕过系统监管将其用于还房贷，从而变相将个人房贷利率降至3.8%以下。三、政策建议一是加强引导市场预期，不断提升购房者信心。一方面，稳定房地产市场，提升一二手房交易量，加大增量房贷规模，弱化提前还贷的影响；另一方面，出台鼓励刚性需求和改善性住房需求的相关政策，在需求端持续发力，带动房地产回暖，实现房屋增值，进入良性循。二是鉴于部分存量房贷与新增房贷之间较大的利差，建议总行能够出台相关政策，引导银行适度降低存量房贷利率。如某银行提出能否允许购房者在没有实际房贷买卖的情况下，通过“转按揭”的形式，帮助购房者降低存量房贷利率。三是重点关注银行的资金成本。建议商业银行总行同幅度降低内部资金转移定价F T P 价格，减少对银行息差的冲击。建议总行审慎选择、适当增加中期借贷便利（ML F）操作对象，加强对城商行、规模较大农商行的流动性供给，增加地方法人机构低成本资金来源。四是加强监督管理。鼓励各银行机构主动改善服务，避免购房者提前还贷存在违规恶意阻拦情况，切实维护消费者合法权益。Investigate Research调查研究吉林金融研究2023 年 第 4 期46参考文献：1 谢玮.“提前还贷潮”再起,比2 0 2 2 年更热?房贷增速放缓下行或对银行压力更大 J .中国经济周刊,2 0 2 3(0 4):7 0-7 2.2 张莫,梁倩,孟盈如.放款提速 多地首套房利率创新低 N .经济参考报,2 0 2 3-0 3-0 1(0 0 7).3 黎华联,陈颖.房贷提前还款难,如何解决?N .南方日报,2 0 2 3-0 3-0 1(A 1 0).4 苗野.提前还房贷突显理性经济人行为 经济学家辩论“利率调整空间”N .中国房地产报,2 0 2 3-0 2-2 7(0 0 2).5 严子游.连心贷、百岁贷花样迭出 银行着力化解提前还贷压力 N .证券时报,2 0 2 3-0 2-2 4(A 0 4).Investigation on the Impact of Lowering Housing Loan Interest Rates on Commercial Banks Taking Jilin Province as an ExampleWANG Yijie KONG YuanhuiAbstract:January 2023,some cities of Jilin Province lower the limit of interest rate to 3.8%on commercial personal housing loans for the fi rst set of housing.To know about the changing of the residents housing loans in Jilin Province,we research 80 respondents,such as banks,loaners and real estate agents.We found that part of residents giving back loan forward because of the interest rate adjustment,which leads to banks individual home loans downward rapidly,the complaints and disputes increase signifi cantly,the probability of potential fi nancial risks increase.In response,the banks should be allowed to negotiate with home buyers on the interest rate of existing housing loans to increase the scale of interest and insurance.The goverment should increase tax relief for existing housing buyers and guide public expectations in response to the intensifi cation of mortgage repayments.Key Words:early repayment of loans;the interest rate of housing loans;banking operations（责任编辑：陈岩校对：孙喆）VaR Measurement of Agricultural Sector Portfolio Based on D-Vine Copula Model CHEN Jintu LIU WuqiangAbstract:In this paper,GARCH model is used to fi t the edge distribution,Copula technology is used to describe the relevant structure,and D-Vine Copula GARCH model is constructed and applied to the risk management of the stock market.In terms of portfolio investment decision-making,the portfolio investment decision-making of multiple fi nancial assets is realiz