102北京规划建设研究RESEARCH纽约区划条例自1916年的第一版起，经历百余年的发展，至今形成了一整套完整的体系，所包含内容详尽且复杂。现行纽约区划条例是2018年8月8日由纽约市议会批准生效，2021年6月30日局部修正的最新版本，整部条例已厚达近三千余页1。我国法律与美国法律的内容虽不同，但法律形式及其规制的对象存在某种相似性，容积率、密度、高度等描述和规制城市物质空间形态的管制技术指标具有超越制度差异的客观性特征2。通过对纽约区划条例强度管控体系的研究，对我国的高质量城市规划与建设有借鉴意义。纽约区划条例的发展刚性区划的诞生1889年，电梯和钢结构的出现为摩天大楼的建设创造了条件，纽约市开始允许建造金属骨架的建筑，但未规定高层建筑的高度限制3，导致下曼哈顿地区（南部）过度开发，建筑体量巨大，严重影响周边地区的采光与环境卫生，如1915年建成的位于百老汇街120号的42层公平大厦就是这个时代的典型案例。此外，城市用地混杂，仓库和工厂的随意建设妨害了周边土地使用者的利益与使用安全，居住社区受工业的污染和干扰，居住条件日益恶劣。1916年纽约颁布了建筑区划条例，控制和限制建筑物的高度和体量并给出后退规定，摩天大楼逐渐呈现出“蛋糕式”逐层退台的形态，使人们可以在林立的高楼中见到阳光。条例还明确规定了土地使用用途分区，将互相抵触的土地利用类型进行分离。向弹性区划的转变刚性区划过于严格的规定单一地块单一用途，使社区中人们的居住、娱乐与工作相互分离，城市环境单调乏味4。同时严格的建筑高度控制与后退红线规定，以及业主需要争取更多的建筑面积，二者共同作用导致建筑造型单一、街区景观呆板。从其后的实践过程来看，刚性区划保护了公众的基本利益，但也仅限于最低利益，对提高城市环境空间品质与居民生活质量的作用越来越小，难以满足公众的更高需求。与此同时，由于财政紧张，纽约市政府对城市广场、公园等公共设施的投资捉襟见肘，因此1961年版的纽约区划条例增加了允许开发商提高容积率、获得更多建筑面积等激励政策，用以换取开放空间、公园、拱廊等各种设施5。条例鼓励建筑“高层+广场”的模式，取代退台模式，既增加了开敞空地，又使建筑形式不再单一。在1961-1973年间，通过容积率奖励创造出大约110万平方英尺的开放空间6。现行纽约区划纽约市目前最新的区划条例是2021年6月生效的修正案，是1961年区划条例基础上的完善版，由14章条款与附录的区划文本和126幅区划地图两部分组...
