2023年北京望京片区商业地产调研报告页M（教学课件）.ppt

望京商业地产调研报告望京商业地产调研报告 概述 第一章：望京区域开展现状第一章：望京区域开展现状 第二章：望京区域商业和文化娱乐现状第二章：望京区域商业和文化娱乐现状 第三章：望京区域办公物业需求情况第三章：望京区域办公物业需求情况 第四章：望京区域开展展望第四章：望京区域开展展望 第一章：望京区域开展现状第一章：望京区域开展现状 望京根底设施日益完善：随着望京西路、湖光中街道路规划建设，阜通西大街沿线建设，花家地南街、花家地街与京顺路进出望京地区入口的改造，望京地区道路网络规划的完善，以及占地9.8万公顷的体育公园建成，京顺路两侧的近千米绿化带建设，道路等市政设施的配套完善，使得众多国际知名跨国公司落户望京科技园区。望京产业开展已颇具规模 爱立信中国研发总院以及爱立信中国地区总部、摩托罗拉园区以及摩托罗拉研发中心、德国西门子公司、加拿大著名电信设备供给商北电网络大中国区总部和北电网络研发中心、松下部品、LG研发中心、北方电信等跨国高科技企业聚集，使望京五环产业带初具雏形，产业的带动不仅将改变望京的现状，而这些企业带来更多的高素质人才将在这里工作居住，使区域内人口素质进一步提升。几大巨头齐聚望京，给望京注入高科技血液的同时，还将辐射亚运村商圈，连通望京和亚北商圈产业带。1、望京区域的根底设施建设及产业开展概况、望京区域的根底设施建设及产业开展概况 望京根底设施望京根底设施的建设，道路改善，的建设，道路改善，吸引了众多国际企吸引了众多国际企业进驻，加快了望业进驻，加快了望京的产业结构的形京的产业结构的形成，加速了望京国成，加速了望京国际化进程，增强了际化进程，增强了望京对北京的影响望京对北京的影响力。力。望京区域道路交通示意图 2、望京人口状况描述、望京人口状况描述 望京区域规划总居住人口为33万人，现常住人口近万人，外籍人士占常住人口的/。目前该区域内居民的大体构成，首先是原来广营乡的农转非形成的城市人口，约有3万，占10%强；其次是在城市拆迁改造过程中安置的城市人口，此类人以当年的工薪阶层中的中低收入者为多数，占了社区中的20%左右；再者是在望京区域开展过程中，伴随着高档社区的开发建设，而不断涌入的中高收入人群，以及以韩国商民为代表的国际居民组成的，这部份居民约占整个社区居民的65%左右。今后望京的居住人群将以城市中高收入者为主体，这类人群有着很强的消费能力。有资料调查望京区域内每百户平均拥有辆私家车，是北京市平均水平的倍。随着产业结构的调整，望京人口结构发生了根本性改变，随着产业结构的调整，望京人口结构发生了根本性改变，常住人口中，常住人口中，65%为高端人群。为高端人群。22%22%43%43%24%24%11%11%拆迁安置人员拆迁安置人员中高收入人群中高收入人群外籍人士外籍人士农转非农转非类别类别 拆迁安置人员拆迁安置人员 中高收入人群中高收入人群 外籍人士外籍人士 农转非农转非 数据数据 6万人万人 12万人万人 6.5万人万人 3万人万人 3、望京区域的产业优势、望京区域的产业优势 电子城科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地10.5平方公里。园区以首都机场高速路为界分为东、西两局部。其中，电子城西区的范围是东至溪阳东路、京包铁路，西至广顺北大街、利泽东二路，南至京顺路溪阳东路、望京东路，北至望和铁路，泛指望京区域；电子城科技园以电子信息业为主导产业，同时开展与其配套的相关产业和效劳业。重点开展现代通信产品、数字视听产品、计算机、软件和显示器、新型电子元器件。电子城西区以跨国公司研发中心、公司总部、留学人员创业园、孵化基地为主。国际大品牌的进驻，带动了大量的效劳性中小企业的进驻，为望京写字楼市场带来了春天。中关村电子城产业中关村电子城产业园区的定位，为望京的园区的定位，为望京的未来确立了新的蓝图，未来确立了新的蓝图，其中电子城西区其中电子城西区400多多家国际高新技术企业的家国际高新技术企业的进驻，为望京带来了大进驻，为望京带来了大量的商业时机和就业时量的商业时机和就业时机。机。图例颜色注明：圈起局部为电子城规划用地范围，其中灰色：工业用地，土黄色：居住用地，红色：商业金融用地，绿色：绿地，其他略。望京酒仙桥区域用地规划图 4、望京房地产开展状况、望京房地产开展状况 望京占地860公顷，总建筑面积1000万平方米，规模等同老北京城区面积的1/2；比欧洲袖珍国家摩纳哥的国土面积多出倍。望京地区以北小河划分南北两段，北部地区为工业经济区，南部地区为住宅区。规划居住人口33万，是目前北京市规模最大的住宅小区。目前望京在售工程供给量近200万平方米，工程普遍以中小规模为主。望京开发面积达超过开发总面积的85%，在建面积约占总面积的10%，规划中还有的建筑面积约占总面积的5%。，目前望京区域的住宅、商业物业、写字楼三大市场呈如下趋势：望京住宅市场现状概述：望京住宅市场现状概述：大量的租客资源保证了住宅供需平稳，产品规划差异化明显，大量的租客资源保证了住宅供需平稳，产品规划差异化明显，产品特征更为明显。产品特征更为明显。双低成为优势卖点吸引广阔居民，人口密度低、容积率低，双低成为优势卖点吸引广阔居民，人口密度低、容积率低，居住舒适度成为凸显竞争优势的一个筹码。居住舒适度成为凸显竞争优势的一个筹码。针对中轻年客户群需求，预计未来将有不少主打小户型的工针对中轻年客户群需求，预计未来将有不少主打小户型的工程，出现酒店式公寓等适于投资的户型。程，出现酒店式公寓等适于投资的户型。而大局部工程仍以两居、三居为主力户型，面积适中，走实而大局部工程仍以两居、三居为主力户型，面积适中，走实用型路线。用型路线。望京商业物业现状概述：望京商业物业现状概述：相比相比2003年之前望京区域商业的匮乏，近几年来商业飞速的年之前望京区域商业的匮乏，近几年来商业飞速的开展，目前已投入使用的大体量商业约为开展，目前已投入使用的大体量商业约为36万平米，已根万平米，已根本能够满足区域内居民的需求。本能够满足区域内居民的需求。而在未来几年中，还有近百万平米左右的商业陆续建成并投而在未来几年中，还有近百万平米左右的商业陆续建成并投入使用，这将使区域内的竞争更为剧烈。入使用，这将使区域内的竞争更为剧烈。望京办公物业现状概述：望京办公物业现状概述：有限的供给量，大局部工程只租不售，纯写字楼市场放量明有限的供给量，大局部工程只租不售，纯写字楼市场放量明显缺乏，而产业开展所产生的需求使望京区域的办公物业显缺乏，而产业开展所产生的需求使望京区域的办公物业供给产生了庞大的缺口。供给产生了庞大的缺口。第二章：望京文化娱乐产业现状及开展趋势第二章：望京文化娱乐产业现状及开展趋势 1、望京区域商业体量统计、望京区域商业体量统计 望京作为一个国际大都市的城中城，在十几年内完成了从乡村到城市的转化，其硬件设施建设定然要快于软件配套建设。因此，与城市建设的快速开展相比，该区域内商业效劳业的成熟度尤显滞后，不仅有着结构与布局上的不合理，同时还存在着商家为追求利润蜂拥而上的盲目投资。调查显示，望京区域的商业现状如下 华联望京购物中心效果图 望京国际商业中心效果图 旺角广场现状图 花家地商业 中福百货、京客隆(远)序号序号 名称名称 区位区位 建筑面积（平米）建筑面积（平米）1 华联嘉茂购物中心 广顺北大街 88000 2 宜家家居 阜通东大街 43000 3 华堂商场 广顺北大街 27800 4 广龙家居 湖光中街 25000 5 旺角广场 南湖北路 20000 6 望京1号折扣店 南湖南路 13600 7 中福百货 南湖北路 12000 8 国美电器 望京街 8000 9 星美国际影城 望京街 7140 10 宏泰望京建材城 宏泰东街 5000 11 大中电器 南湖北路 1630 12 中复电讯广场 广顺路 不详 13 国美电器 广顺北大街 不详 14 望京沃尔玛（年底开业）广顺南大街 110000 合计 大于361170平米 望京现有大型商业分布统计表望京现有大型商业分布统计表 大型商业满足当地消费为主，年底前面积将超过大型商业满足当地消费为主，年底前面积将超过36万平方米万平方米 望京区域内正在营业中的大型商业共有13家，主要集中在广顺北大街、南湖南路、南湖北路和阜通东大街，年底前望京沃尔玛开业后，总面积将大于36万平米。其中，商场百货类共有5家，面积为161400平米，约16.1万平米，约占大型商业面积比重的64%强，占总店数的38%；家居建材类共有3家，面积为73000平米，约占大型商业面积的29强%，占总店数的23%；电器类共有4家，占大型商业总店数的31%；影城有1家，面积为7140平米，约占大型商业面积的3%弱，占总店数的8%。在这些大型商业当中，除家居建材类商业具有对北京其他区在这些大型商业当中，除家居建材类商业具有对北京其他区域消费人群的吸引外，其他诸家的客户消费群体仅限于望京区域域消费人群的吸引外，其他诸家的客户消费群体仅限于望京区域的居民，均为满足该区域居住人群的生活配套，显然已经超出望的居民，均为满足该区域居住人群的生活配套，显然已经超出望京居民的商业配套需求。京居民的商业配套需求。2、望京区域在售、在建商业工程调查、望京区域在售、在建商业工程调查 截止目前，望京区域内在售、在建的商业工程共有25个，总面积约为90万平米，平均售价约为17088元/平米。其中在售工程为19个，面积约为66.69万平米，占在售、在建工程总体量的65%强，占总数量的76%；即将开盘入市的商业工程有3个，面积约为10.15万平米，占在售、在建工程总体量的11%强，占总数量的12%；规划中和在建商业工程有3个，面积约为20.79万平米，占在售、在建工程总体量的23%强，占总数量的12%。望京区域内商业体量巨大，但区域内却没有形成与之匹配的商业气氛。面对如此巨大的商业放量，市场最直接表现就是持高不下的空置率。项目名称项目名称 商业类型商业类型 租售情况租售情况 空置率空置率 商业面积商业面积（平米）（平米）望馨商业中心 独立商业 在售13000元/平米 6900 望京商业中心 独立商业 出租 30%120000 博泰国际商业广场 写字楼底商 租5元/平米 20000 售18000元/平米 卷石天地 写字楼底商 租 5元/平米 42%1199 博雅国际中心 底商 售17000-28000元/平米 8000 酒店式公寓 整售11500元/平米 45000 鹿港嘉苑 社区底商 17%3000 丽港金街 金隅丽港城商业 12000元/平米 70%6300 嘉美枫尚中心 酒店+购物中心 待定 120000 首开 知语城 社区底商 售15000-20000元/平米 余10套 20000 悠乐汇 社区配套商业 18000-32000元/平米 50000 炫彩嘉轩 社区底商 售 5.5-6.9元/平米 90%以上 6000 望京大厦 写字楼底商 3000 佳境天城 写字楼底商 50%4500 望京区域在售、在建商业工程统计表望京区域在售、在建商业工程统计表 项目名称项目名称 商业类型商业类型 租售情况租售情况 空置率空置率 商业面积商业面积（平米）（平米）嘉润花园 会所 7000 融科 橄榄城 独立商业+底商 一期租3-4元/平米 33000 LOFTEL 写字楼底商 售38700元/平米 3000 六佰本 独立商业 30%100000 方恒国际中心 商场+商街+酒店 100000 大西洋新城 会所+社区商业 10000 金隅国际商业中心 社区底商 待定 30000 华彩国际公寓 酒店+独立商业 租12-16元/平米 55000 季景 沁园 社区底商+会所 待定 16500 东湖湾 售楼处+商业 待定 33000 东亚望京中心 底商 售10000-27000元/平米 4860 其他 170000 合计 约98万 望京区域在售、在建商业工程统计表望京区域在售、在建商业工程统计表 据统计，目前望京区域内在售和在建商业工程总面积为98万平米。而在现有的商业中，仅大型商业面积就已超过36万平米，另外