论我国商品房预售制度的不足与完善——基于国际比较视角_冯婷.pdf

2023年第4期人均住房建筑面积/平方米4540353025201510501970198019902000201020202030年份引言在中国内地商品房预售实践过程中，期房销售模式无疑是内地房地产市场的一针强心剂。近30年来，商品房预售制度对于缓解我国庞大的人口住房需求、改善住房条件有着重大意义。根据国家统计局中国人口普查年鉴2020数据（图1），2020年，我国城镇居民人均住房建筑面积为41.76平方米，相比1994年房改前增长了约10倍。商品房预售一般流程为：房地产开发商办理预售许可证签订商品房买卖合同进行备案登记和预告登记交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款。换言之，房屋在未建成的情况下，开发商可能已拿到全部购房款，这与中国香港乃至其他国家按照工程进度付款有所不同，富有中国特色的商品房预售制也开启了内地房地产开发商高周转、高杠杆的运作模式。图119782020年我国城镇居民人均住房建筑面积一、回溯我国商品房预售制度发展的三大阶段（一）房荒下的福利分房时代（19781993年）中华人民共和国成立之初，国内工业基础薄弱，国家定下了“优先发展重工业、强调经济建设”的总基调。随着重工业基础日益完善，国家经济发展到达了新的瓶颈，住宅和其他城市配套设施建设对于城市化进程的重要性日益凸显，住房面临严重供不应求的情况。改革开放初期，绝大多数城镇居民租住单位或房屋管理部门的房屋，只有少数居民拥有自己的住房。统计数据显示，以户为单位，1984年居住公房的城镇家庭户占比88.2%，而居住自有房的城镇家庭户仅占11.8%。人口多、住房面积小、三代同居一室是当时住房较为普遍的现象。只有解决住房等城市化配套问题，才能进一步推进城市化，进而反哺经济的发展，形成城市化进程和工业化进程相互促进的协作关系。虽然福利分房制度具有社会主义计划经济的时代特色，但由单位职工提出购房需求申请、支付房屋定金，一定程度上体现了预售制度的雏形。（二）房改后商品房预售制度正式登台（19942000年）1994年，国务院颁布了关于深化城镇住房制度改革的决定，该文件的主要内容如下：一是要加快住房建设，满足城镇居民不断增长的住房需求；二是改变住房实物福利分配的方式，实现住房商品化、社会化；三是建立住房公积金制度等。1994年7月继续出台了城市房地产管理法，该法规定了对我国房产、地产的开发与交易流程，明确了房地产开发商应履行的义务。此外，由于国家、中央银行以及各商业银行对房地产开发企业的贷款严格审批，资本市场融资渠道不畅，开发商面临商品房建设资金短缺的情况，期房销售是当时短期内解决商品房供求问题的最佳解决方法，于是同年11月，住建部颁布了城市商品房预售管理办法，对预售的定义、预售条件作了具体要求，开发商要开展预售须取得预售许可证。预售许可证的发放条件是：其一，拥有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证；其二，工程进度达到工程建设总投资的25%以上。从立法层面确立了商品房预售制度。（三）房地产相关法律制度不断完善以上三大政策文件的出台标志着商品房预售制度正式确立，为商品房市场的健康发展提供了法律保障。但当时住论我国商品房预售制度的不足与完善基于国际比较视角冯婷贺安若摘要：受中国宏观经济走势的影响，许多房地产开发商出现资金链断裂问题，导致预售制度下大量期房出现问题，引发了社会对取消期房销售制的呼声。探究中国商品房预售制度的起源与发展，分别从购房者、房地产开发商和政府的角度讨论商品房预售制度的利弊，并分析取消商品房预售制度的可行性。得出结论：短期内取消预售制度不利于当前的经济形势，应采取“渐进式”改革措施，继续给房地产市场“去金融化”，加强第三方资金监管，在预售制中引入分期付款等，进一步降低购房者风险、保护购房者权益。关键词：商品房；预售制度；国际比较中图分类号：D922.29；F299.23文献标识码：A作者单位：冯婷，昭通学院教务处；贺安若，昭通学院数学与统计学院 经济纵横44DOI:10.19885/ki.hbqy.2023.04.0362023年第4期房改革未取得实质性进展，商品房销售面积增长较缓慢，直到1998年才正式取消了国家和单位出资建设、分配、维修、管理住房的体制，彻底改变了住房的供给属性、产权属性、分配属性。此外，1998年央行还颁布了个人住房贷款管理办法，正式开始了房地产的金融化。城市房地产管理法于2001年、2004年和2019年进行修订，新修订法案细化了对拆迁补偿的规定。目前，城市房地产管理法(修改)也已列入十三届全国人大常委会立法规划，围绕对土地使用权续期、房地产经营模式等问题开展修法工作。二、外国商品房预售制度以新加坡和美国为例一般外国的商品房预售制有两种形式。第一种预售制的实质是预定制，如日本。大多数房屋实行成品销售，只有少数经政府严格审核的房企才可预售交易。购房合同签订后，预购者便可向银行申请抵押贷款，抵押物就是预售的房屋。购房者预付房屋总价的10%20%定金，银行要到商品房竣工交付时才向开发企业支付余款。为了保障预售房定金的安全，开发企业应向金融机构申请购房者定金的担保或保险。一旦出现违约情况，银行也仅以抵押的房屋为限收回贷款，不得向购房者追偿，从而增加了银行的责任心。同时，银行为保证抵押物的安全，防范风险，按揭贷款一般要求相关房产在贷款期限内全程进行财产保险。第二种是分期付款的预售制。这种销售模式与我国预售制的最大不同在于不把预售作为房地产企业融资的手段。无论是购房者的预付款，还是银行的按揭贷款，都存入指定的第三方资金账户（如建造业协会账户）。一般而言，国外的房地产预售制度基本都有极其严谨的交易配套措施，对交易过程中的资金监管、购房者利益保护等都具有极其严格的流程设计。下面以新加坡和美国为例进行详细解释。（一）新加坡商品房预售制度新加坡商品房预售制度的核心是严格预售资金监管。房款在交房前仍然属于购房人，这笔款项由第三方机构管理，流入银行专门项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。这样做的目的是防止开发商不能履约的情况下，用于支付建筑施工单位的工程款，保障购房者能拿到成品。房地产开发商出售住宅期房的过程受 房地产发展商管理条例（Housing Developers Rules）法规的严格管控，对期房付款流程作了统一详细规定，期房售卖按照分阶段付款计划（Pro-gressive Payment）给付。购房者与开发商签订正式购房合同之后，需支付房款总价的20%，其中，5%作为订金，15%作为首付款。订金的有效期为14天，若后续不购买房子，则仅退还订金的75%。若正常购买，则剩余80%的购房款可以采取银行贷款的方式。在余款支付方面，款项根据施工进度分期支付，一般按照合同签订、完成地基、房屋框架完工、管道门窗完工、小区绿化完工的进度分别支付20%、10%、10%、5%、25%。房屋交付时，支付到房地产商银行账户的房款比例约为85%，购房者享受1年的房屋保修期，满一年保修期后，开发商才会收到第三方监管机构15%的尾款。与此同时，银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。（二）美国商品房预售制度美国房地产行业分工明确、细致，商品房开发可分为建造、销售和入住三个阶段，每一阶段律师、建筑师、规划师以及住建局和司法局等专业人员和机构的审批意见是房地产开展预售的前提。美国房产市场内期房占比较低，以现房交易为主，其期房销售也不同于我国预售制下的期房，侧重于满足少部分客户的“私人订制”需求，这类业主从头到尾参与到房屋施工中，从设计图纸、建造工艺、建筑材料的使用都能体现个性化的需求和设计。开发商获得经司法局审批通过的销售计划书后方可预售。销售计划书类似于我国开发商提供的商品房说明书，但美国在预售前就已经出具并赋予其法律效力，它通常有几百页厚，在该书中明确了房地产商的义务和业主的权利，例如房子的建筑结构、建筑材料的品牌及保修期、建筑商责任与风险、税款贷款条例以及买家风险提示等等。如果业主与建筑商发生诉讼，法官会以销售计划书作为判决依据。由此可见，在销售计划书里定义商品房的属性、买卖双方的责任义务，并严格遵照合同执行是美国商品房预售制度的核心。在预售资金监管方面，由于美国金融体系发达，开发商可通过信托、债券、股票等融资渠道获取建设资金，因此，对于预售资金的监管较为宽松，甚至可以在项目动工前就开展预售并交付定金，定金比例一般为房款的1%5%，首付比例最低可低于3.5%。根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12%，需存入由开发商律师或其他第三方担保部门监管的托管账户上，交付时开发商凭验收凭证取得房款，但信誉好的企业则可能直接得到该笔预售资金。在余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。整体而言，国外商品房预售制度呈现以下特点：一是突出对预付款的保护。设有定金或预付款保护机制，要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后经济纵横 452023年第4期开始支付或按工程进度分期支付。二是按揭贷款发放的时间较灵活：有的国家按照工程进度逐渐发放按揭贷款，有的国家等房屋交付后才发放按揭贷款。三是突出对房屋交付的保护。预售商品房一般购买了期房烂尾保险，由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款，交房后开发商还要为购房者提供15年的保修期。综上所述，国外商品房预售体系的核心是通过预付房款，捆绑双方，保证合同的履行，而我国现行的商品房预售体系则是开发商的一种融资方式。三、对我国商品房预售制度的评价国家统计局的数据显示：2021年全国新建商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为87%，商品房预售制度已成为国内一手房销售的主流方式。我国商品房预售制度是开发商融资的重要渠道，改善了群众的居住环境，带动了经济发展。（一）商品房预售制度的积极意义地产开发商为了筹集建设资金，将未达交付条件的住房提前售卖，各类风险主要由购房者自负，购房人预付的购房款（即预售资金）包括首付款和银行按揭贷款等，一次性全额转入房地产开发企业名下的预售资金监管账户。其优点主要体现在三个方面：1.降低了开发商的融资成本。对于开发商而言，预售制度加快了资金周转率，降低了融资成本。我国的商品房预售制度实质上是开发商无息融资的重要手段，相当于提前兑现了开发项目的利润。预售制度极大缩短了房企的投资回收期，缓解了房企资金需求，降低了房企资金断裂风险。如图2所示，国家统计局相关数据显示，定金和预收款占所有房地产开发资金来源的比重逐渐增大，是房企开发资金占比最高的融资渠道。图220112021年中国房地产商开发资金来源2.刺激市场需求，降低购房门槛。对于购房者而言，期房一般具备更加优惠的价格。一方面，预售和分期付款的方式有效降低了消费者的购房门槛，刺激了市场的潜在需求；另一方面，开发商通过预售回款节省下来的融资成本恰好可以让利于购房者，预售制度下的首付款制度和按揭贷款制度对于提高住房供给效率功不可没。3.带动经济增长。对于宏观经济而言，预售制度下的房地产价格不断上行，不仅带动了房地产上下游行业发展，增加了人民群众的经济收入，改善了群众的居住环境，更重要的是，房价的上涨进一步推高土地拍卖价格，进而转换成地方政府的财政收入，政府投资又进一步拉动交通、物流等基础设施建设，为实体制造业搭建发展平台，加快了人口的聚集和城市化进程，形成了良好经济生态循环。（二）房地产预售制度的消极意义我们同时也必须看到，商品房预售制度有其历史阶段性，尚未形成健全的长效机制。其问题主要体现在以下三个方面。1.商品房买卖双方风险不对等，购房者利益未得到有效的法律保障。易宪容、黄苑早在2005年就指出，我国内地的商品房预售制度是特殊时期的产物,是一种单边风险机制，房企在交房前收取全部房款意味着将潜在的融资压力和建设风险提前转嫁给了购房者。开发商延期交房、延期办理房产证、大量期房烂尾或随意降低标准、偷工减料等问题给房屋质量和安全埋下诸多隐患，给购房者、