2023年第4期人均住房建筑面积/平方米4540353025201510501970198019902000201020202030年份引言在中国内地商品房预售实践过程中，期房销售模式无疑是内地房地产市场的一针强心剂。近30年来，商品房预售制度对于缓解我国庞大的人口住房需求、改善住房条件有着重大意义。根据国家统计局《中国人口普查年鉴———2020》数据（图1），2020年，我国城镇居民人均住房建筑面积为41.76平方米，相比1994年房改前增长了约10倍。商品房预售一般流程为：房地产开发商办理预售许可证—签订商品房买卖合同—进行备案登记和预告登记—交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款。换言之，房屋在未建成的情况下，开发商可能已拿到全部购房款，这与中国香港乃至其他国家按照工程进度付款有所不同，富有中国特色的商品房预售制也开启了内地房地产开发商高周转、高杠杆的运作模式。图11978—2020年我国城镇居民人均住房建筑面积一、回溯我国商品房预售制度发展的三大阶段（一）房荒下的福利分房时代（1978—1993年）中华人民共和国成立之初，国内工业基础薄弱，国家定下了“优先发展重工业、强调经济建设”的总基调。随着重工业基础日益完善，国家经济发展到达了新的瓶颈，住宅和其他城市配套设施建设对于城市化进程的重要性日益凸显，住房面临严重供不应求的情况。改革开放初期，绝大多数城镇居民租住单位或房屋管理部门的房屋，只有少数居民拥有自己的住房。统计数据显示，以户为单位，1984年居住公房的城镇家庭户占比88.2%，而居住自有房的城镇家庭户仅占11.8%。人口多、住房面积小、三代同居一室是当时住房较为普遍的现象。只有解决住房等城市化配套问题，才能进一步推进城市化，进而反哺经济的发展，形成城市化进程和工业化进程相互促进的协作关系。虽然福利分房制度具有社会主义计划经济的时代特色，但由单位职工提出购房需求申请、支付房屋定金，一定程度上体现了预售制度的雏形。（二）房改后商品房预售制度正式登台（1994—2000年）1994年，国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，该文件的主要内容如下：一是要加快住房建设，满足城镇居民不断增长的住房需求；二是改变住房实物福利分配的方式，实现住房商品化、社会化；三是建立住房公积金制度等。1994年7月继续出台了《城市房地产管理法》，该法规定了对我国房产、地产的开发与交易流程，明确了房地产开发商应履行的义务。此外，由于国家、中...
