老旧小区改造EPC项目投资...以西安市某小区改造项目为例_郭卫松.pdf

建筑经济CONSTRUCTION ECONOMY第 44 卷第 4 期2023 年 4 月Vol.44 No.4Apr.2023摘要：以西安市某小区改造为例，对老旧小区改造采用EPC模式时，投资管控的难点进行分析与识别，并提出相对应的投资管控策略及建议，希望为类似项目的项目管理及投资控制提供 参考。关键词：老旧小区改造；EPC；投资控制；项目管理中图分类号：F407.9文献标识码：A文章编号：1002-851X（2023）04-0045-06DOI：10.14181/ki.1002-851x.202304045引用本文 郭卫松，赵磊，郝丛卉.老旧小区改造EPC项目投资控制的难点及对策研究以西安市某小区改造项目为例J.建筑经济，2023，44（4）：45-50.*基金项目：西安工程大学审计工作研究课题项目（2018S JKT05）作者简介：郭卫松，硕士，注册建造师，主要研究方向：土木工程与工程项目管理。1引言2022年国家发展改革委印发了 2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务 的通知（发改规划 2022 371号），明确要求：有序推进城市更新，加快改造城镇老旧小区，更多采用市场化方式推进大城市老旧厂区改造。鉴于EPC模式具有合同关系简单、责任权利划分明晰、合理缩短建设工期、减少业主方管理、降低并转移部分管理风险、有利于把控项目整体品质等优点，目前在工程建设领域的应用越来越广泛。对于建设单位而言，以最低投资成本达到最高预期目标是EPC模式下的重中之重，尤其是建设工期相对短却复杂的老旧小区改造项目，风险就存在于目标实施过程中的不确定因素和实际与预期间的偏差中，因此加强老旧小区改造EPC项目投资风险控制十分 必要。本文以西安市某高校老旧小区改造项目为例，重点剖析了老旧小区改造项目采用EPC模式时投资控制难点，在此基础上，提出针对性的对策，希望为老旧小区改造EPC项目的投资老旧小区改造EPC项目投资控制的难点及对策研究*以西安市某小区改造项目为例郭卫松，赵磊，郝丛卉（西安工程大学，陕西 西安 710048）建 筑 经 济2023年46控制提供参考。2西安市某老旧小区改造项目概况2.1项目主要建设内容项目为西安市某高校老旧住宅小区6栋住宅楼，建设年限均在2000年以前，为6层和7层多层住宅，总建筑面积约34000m2，主要改造内容为增加外墙保温、加装电梯、室外管网改造、环境提升等内容，旨在提升老旧小区使用功能，改善人居环境质量。因项目牵涉众多现有住户，故项目采取整体规划、分楼栋实施的原则，每栋楼征得2/3以上住户同意后，将方案报所在地区规划及住建部门审批，分步组织招标施工建设。小区内建筑多建于八九十年代，小区内原有规划已经不能满足居民生活配套需求，管线私自拆改严重，地面停车位严重不足，道路狭窄，尤其是室外管网、室外道路、通信管线等改造范围复杂，不确定因素多。本项目资金来源于住户自筹、学校和政府补贴三方面，基于项目的特殊性，对投资的控制要求更为严格，如果投资控制不好，住户承担资金超出原有既定比例，差额资金难以落实，将造成后期审计结算等一系列问题。2.2项目采用EPC模式鉴于老旧小区改造项目的复杂多变性，投资控制难度大，在项目实施阶段，一定要有专门的部门进行统一指挥、协调，边施工边设计。本案例中老旧小区改造项目采用EPC模式，总承包单位依据合同对项目建设全面负责，建设单位主要通过工程总承包合同约束总承包商，保证项目改造目标的实现。对于老旧小区改造项目，采用EPC模式虽具有传统施工总承包不可比拟的优势，但在实际的工程案例中却暴露出一些问题与不足，尤其是在建设单位项目投资控制上，EPC模式短板突出。以下将具体分析。3老旧小区改造EPC模式下建设单位投资控制难点3.1前期准备工作不充分，项目投资未从源头控制对于EPC模式而言，充分的前期准备工作尤其重要，只有建设内容明确、技术方案成熟、使用需求完善的项目才能够充分发挥EPC模式的优势。在老旧小区改造项目实践过程中，建设单位往往在改造范围、建设标准、功能需求等不够明确情况下实施EPC模式，从而带来投资控制和项目管理风险。在老旧小区改造项目前期，迫于住户的压力，项目着急“上马”，前期准备工作不充分，对于项目的范围、设计界限和为达成目标所产生的配套改造内容等没有明确的要求，在项目建设过程中容易造成方案调整、范围增加、功能需求变化，从而增加了过程投资控制难度。一旦前期决策和方案设计阶段不够重视，为完成目标，施工阶段只能“顺承包商而为”，施工阶段及结算阶段的投资控制只能是“亡羊补牢”。在实际的老旧小区改造项目中，建设单位为了加快进度大多采用方案招标，而忽略前期项目策划和投资控制。项目方案设计不达标，尤其是在方案设计上缺乏整体性考虑，一旦招标后住户有异议，对于后期施工范围、内容和标准将产生重大调整，造成初步设计的反复，会严重影响项目的实现及投资控制，造成项目启动较慢，建设周期超原有计划，过程中材料及第 44 卷第 4 期47郭卫松，等老旧小区改造EPC项目投资控制的难点及对策研究人工费上涨风险不可控，按照政策予以调整后投资超出原有预算。3.2设计施工未能有效融合，变更与造价难以控制案例的老旧小区改造EPC项目由设计与施工的联合体具体实施。设计-施工联合体模式下，相对于施工单位设计方常常处于弱势地位，且建设单位对设计单位的控制能力弱，导致设计与施工未能有效融合，变更与造价难以控制。设计人员缺乏施工经验，设计上缺乏整体性考虑，设计图纸质量不高，不能满足实际施工作业的要求。在实施过程中，由于场地复杂等实际问题需要对施工图范围、内容和方案进行重大调整，造成设计方案的反复，严重影响项目目标的实现及投资控制。在本项目中采用设计方案招标，设计深度及范围不够，不能很好的结合现状，加装电梯占用原有楼前人行通道及车辆行驶道路，不能满足4m消防通道及车辆通行的要求，需在原有道路北侧新建消防通道，造成施工范围扩大、费用增加。3.3采用图纸范围内总价合同，未能更好转移风险老旧小区改造工程现场情况复杂，为了配合改造目标内容的完成会产生图纸及合同范围外的设计变更及施工内容，而合同约定为图纸范围内的总价合同，看似利用总价合同来转移造价变更风险，但却因产生大量图纸外施工内容，却又回到传统的施工总承包按实结算模式，未能更好转移建设单位投资控制风险，对建设单位投资控制不利，尤其是面对工程审计时，存在诸多复杂结算问题，造成投资超概算，结算超预算的情况发生。在本次老旧小区改造施工过程中：（1）室外地下管线不明，电梯基坑开挖后，地下管线错综复杂，电缆、给水、污水、供暖管道影响施工，且早期的给水、污水、供暖管道多采用铸铁管道，老化渗漏严重，已经不能满足正常使用，只能将室外管线整体进行拆改更换，施工产生大量的破除路面、管线拆除更换、外购黄土回填、恢复混凝土路面等工作内容，而此部分内容不在原施工图纸及合同约定范围内，只能以签证计入结算。（2）老旧小区改造是在房屋使用状态下进行改造，受住户及房屋现状影响较大，改造过程中加装外墙保温，需拆除住户室外的空调机、防盗网，待保温施工完毕后重新恢复，且因加装电梯原因，空调移位需增加铜管、加氟等。另外，室外墙面原有雨水管老化严重，因加装电梯及外保温，需拆除更换等，此部分内容不在原图纸及招标范围内，计入结算造成费用增加。（3）本项目中加装电梯基坑垫层设计600mm的37灰土，开挖深度-3.35m，材料进场基坑开挖后，不足3m已见水，由于项目地址离西安市兴庆湖较近，地下水位浅且施工期间西安市降雨量较大（丰水期），因此原设计37灰土垫层不能满足地基承载力要求，后经专家论证，采取降水措施并将37灰土垫层变更为砂石垫层，造成重大变更，费用增加。4老旧小区改造EPC项目投资控制策略及建议4.1做好前期准备工作，进行全面系统投资 控制老旧小区改造项目的投资控制贯穿于项目建 筑 经 济2023年48建设的整个过程。对于老旧小区改造项目，因牵涉住户个人利益，且费用主要为住户自筹，因此住户的关注度高，项目能否顺利实施达到住户满意的效果，前期方案协调、沟通及准备工作很重要。（1）方案设计在满足规范要求的同时，也要尽可能统一住户意见，明确完善需求，减少住户因素带来的阻碍、设计变更、施工方案调整，避免影响工程的顺利进展及投资控制。在方案设计阶段做好前期调研、现场踏勘和专家论证工作，进行多方案技术经济论证分析，包括整体技术方案、建设成本及资金需求计划分析等。一旦项目方案确定，报建完成，不能因个人因素改变项目需求和方案。将设计施工范围及标准等问题与风险提前“消化掉”，对于推进工程后期的顺利进展及投资控制具有重要意义。（2）老旧小区改造项目不确定因素多且复杂，因此应制定严格的投资控制程序和管理制度，形成有效的工程造价控制管理体系，做到投资管理工作程序化、业务标准化。在老旧小区改造项目实施过程中，设计变更、合同签订、工程量签证、工程结算、材料价格变化、政策性调整等影响投资控制的因素，都应有严格的管理流程和相应的管理办法，监理、基建、财务、审计等各职能部门在投资控制中实时进行造价核算、设计管理、过程审计，相互协调、相互制约，严格落实投资控制程序。4.2重视初步设计深度，加强设计与施工融合管理对于老旧小区改造项目，不确定因素较多，这些因素对造价及投资的影响程度也较一般房建项目大。建议初步设计完成后，以设计概算为控制价进行EPC发包招标，为此，建设单位应重视初步设计深度，组织做好初步设计概算的风险评估，并组织经验丰富的造价单位监督审核设计概算，在确保功能需要、品质满足的条件下，推行限额设计。（1）老旧小区改造规模不大，但改造的复杂度高，因此通过招标要优选综合实力强的EPC总承包商，重视EPC工程总承包招标前初步设计图纸完成的质量和深度，对初步设计单位高标准、严要求，在时间允许的情况下要求尽可能完成全专业初步设计，要求初步设计的深度应尽可能地接近施工图，以满足编制清单的条件，以利于后期施工图限额优化设计及投资控制。（2）组织现场踏勘，对老旧小区改造的周边环境充分调查，在招标文件中明确范围及内容的同时，合理设置外部附加条件节点，为后期合同风险转移和投资控制做好准备。EPC总承包招标结束后，建设单位应向施工图设计单位明确提出优化设计要求，以合同约定风险来激发设计与施工之间的积极性与融合度，充分发挥设计单位与施工单位各自优势，尤其是发挥设计单位在老旧小区改造项目实施过程的引领作用并加强设计与施工单位之间的沟通。在施工图设计过程中，借助施工单位的施工经验与专业能力，不断优化初步设计及施工图限额设计，确保图纸范围深度准确，指导施工意义明确，减少后期施工过程中的设计变更及投资控制难度。建设单位应对其完成的施工图重点审查其范围及内容的全面性、合理性、经济性，与总承包单位的工程中标金额进行对比，并采取有效措施，做好投资事前控制工作，增加建设单位对项目投资的控制力。第 44 卷第 4 期494.3优化总价合同计价模式，细化合同及风险分担对老旧小区改造项目采用EPC模式，可采用总价与单价组合式合同，除合同约定可以调整的情形外，组合式合同总的总价部分不予调整。约定总价与单价组合式合同中，单价部分用于项目中地质条件不明或发包人要求不明确等有较大调整风险的分部工程项目；对于明确的分部工程，建议在初步设计明确改造范围、功能需求及质量标准的基础上，采用总价合同，弱化预算价的作用，发挥EPC总承包单位的设计人员及预算人员的主动性与积极性。根据招投标文件，在组合式总价合同的基础上，在合同中明确设计失误、考虑不周及遗漏相关联性变更造成投资金额增加的风险分担。（1）强化合同管理，尽量争取把可能影响费用增加的风险点纳入合同不可调价的范围，以便转移建设单位风险。如在EPC合同中约定，受设计、工程地质、周边环境、主材价格变化等因素影响投资金额的风险由工程总承包单位承担，除发生功能需求调整外，一律不得增加工程变更费用；并对功能需求调整进行分类，除因增加功能需求调整建设方案外，不增加工程变更费用，等等。（2）对于施工图设计错漏造成的工程量的增减不予调整，原则上无变更，必须严格按图纸和工程量