集体建设用地基准地价评估方法及实证研究_唐旭.pdf

第 48 卷第 2 期2023 年 4 月Vol.48 No.2Apr.2023测绘地理信息Journal of Geomatics集体建设用地基准地价评估方法及实证研究唐旭1，2，3 朱梦圆1 罗明霞1 赵林1 胡石元1，2，31 武汉大学资源与环境科学学院，湖北 武汉，4300792 武汉大学地理信息系统教育部重点实验室，湖北 武汉，4300793 武汉大学数字制图与国土信息应用工程国家地理信息局重点实验室，湖北 武汉，430079A Method of Appraising Benchmark Land Price of Collective Construction Land and Its Empirical ResearchTANGXu1，2，3 ZHUMengyuan1 LUOMingxia1 ZHAOLin1 HUShiyuan1，2，31 School of Resources and Environmental Sciences，Wuhan University，Wuhan 430079，China2 Key Laboratory of Geographic Information System，Ministry of Education，Wuhan University，Wuhan 430079，China3 Key Laboratory of Digital Mapping and Land Information Application Engineering，National Administration of Surveying，Mapping and Geoinformation，Wuhan University，Wuhan 430079，China摘要：基于地价二元构成及供求关系理论，明确了集体建设用地地价不仅受表征土地物化资产价值的个别因素影响和外部经济联系引致的区位级差影响，还因土地供需关系的不同使其在行政村之间存在整体等别差异，提出以行政村、均质网格为基本单元分别评定的土地等和级指数为自变量，以个别因素条件统一的样本地价为因变量，构建区域整体的基准地价二元关系模型，并基于模拟退火思想设计了模型回归拟合与动态优化的抽样回放统计方法，以合浦县的集体商服用地基准地价评估应用进行了实例验证。研究有效克服了因集体建设用地及其交易案例离散分布带来的抽样稀疏现实问题，模型优化、结果合理。关键词：集体建设用地；基准地价评估；回归分析；模拟退火算法中图分类号：P208；F301文献标志码：AAbstract：This paper first explains that land price of collective construction land is affected by individual features reflecting the value of materialized assets on the land，land location grades resulting from external economic links，and supply-demand relationship of land in the village according to the land value s dualism and supply-demand theory.This paper puts forward a model to predict the benchmark land price by relationship between the dependent variable of land price and two independent variables of indexes of land classes and land grades.The dependent variable is surveyed by sampling，the former independent variable is calculated by the grade index of its adjacent basic grid，and the latter is from the class index of village by overlaying.A statistical method of sampling with replacement for regressing and optimizing the model is realized by simulated annealing algorithm.The approach is applied in the case on appraising benchmark land price of collective construction business land in Hepu county.The research overcomes the statistical problems due to insufficient samples，and is verified by optimized model and reasonable results.Key words：collective construction land；benchmark land price appraisal；regression analysis；simulated annealing algorithm基准地价作为显化区域土地质量、价值和价格的水平指标，不仅是公平土地交易、规范收益分配的重要计量规则，也是引导土地市场健康运行和土地资源优化配置的决策支撑手段1。为完善农村集体土地评估体系，2021年发布的 农村集体土地定级与估价技术指南 明确了集体建设用地定级和基准地价评估的方法。然而研究表明，因集体建设用地产权限制2、分布离散3、市场隐形4等特征影响，其基准地价评估不能完全照搬现有方法5。因此，以反映开发成本、利用效益和交易价格等土地经济关系的样本地价2为基础，以反映土地自身、区位条件的DOI：10.14188/j.2095-6045.2022053文章编号：2095-6045（2023）02-0086-06引用格式：唐旭，朱梦圆，罗明霞，等.集体建设用地基准地价评估方法及实证研究 J.测绘地理信息，2023，48（2）：86-91（TANG Xu，ZHU Mengyuan，LUO Mingxia，et al.A Method of Appraising Benchmark Land Price of Collective Construction Land and Its Empirical Research J.Journal of Geomatics，2023，48（2）：86-91）基金项目：国家自然科学基金资助项目（41971352）；湖北省高等学校省级教学研究项目（104860154）；合浦县公示地价体系建设项目（GXBHZC-2018-G3-0079-DY）。第 48 卷第 2 期唐旭等：集体建设用地基准地价评估方法及实证研究等别、级别及评分为参考指标构建的统计框架5，6，依然是集体建设用地基准地价评估最主要的方法。但实践中，分别以全域土地级别7、乡镇间等别和乡镇内级别8、村内土地级别9等为具体参考指标的地价关系模型尚欠系统的理论阐述10，而必然存在的地价样本缺失问题仍是影响地价模型统计精度的主要因素11。为此，本文在理论分析集体建设用地价格的层次因素影响基础上，构建反映集体建设用地基准地价合理系统关系的评估统计模型，设计基于抽样回放的模型回归拟合方法，期望在关系诠释和技术实现两方面完善集体建设用地的基准地价评估，并以广西壮族自治区合浦县为实例进行研究。1 评估方法设计农村集体建设用地基准地价定义为设定用途的土地级别或均质区域内，某一时点、设定开发程度、设定最高年期的土地使用权平均价格12。因权利关系、市场发育13及空间联系等特征的差异，农村集体土地基准地价评估的统计关系、模型函数和技术流程都将受到影响，需要重新进行系统化梳理。1.1基准地价系统理论关系从统计学角度看，基准地价评估是基于样本离散土地质量条件下的地价与对应参考指标构建的统计关系模型，以此推导设定（或平均）土地质量条件下基准地价的推理过程14。剖析地价构成及影响机制是构建合理基准地价统计关系模型的基础。依据土地构成与价值二元性15，集体建设用地地价由土地资源价格与土地资本价格两部分构成16。如图 1所示。1）土地资源是未经过人类劳动加工、自然创造的土地。土地资源不具备劳动价值，但土地的不可缺性和稀缺性决定了其所有者可凭借土地权利的垄断向土地需求者收取劳动价值（地租、地价）。因此，土地资源价格主要受供求关系影响而变动，在供应不足时主要甚至完全随需求增长而增长17，是地价三维结构中的基底层。2）土地资本是人类对土地进行开发、改造所形成的与土地结合的固定资产。与普通商品一样，土地资本价值需以凝结在土地中的社会必要劳动量来计算，包括因服务设施辐射影响产生的外部经济价值和土地自身条件、利用强度及投资累积而决定的物化资产价值两部分。因此，表征外部经济价值的价格与影响某类土地利用的外部区位条件相关18，是地价三维结构中的趋势层；而表征物化资产价值的价格主要受土地利用的个别因素影响19，是地价三维结构中的扰动层。由此可知，基准地价评估不仅要考虑区域供需关系引致的土地资源价格水平，还需要构建不同区位条件与外部经济价值的映射关系以获取平均区位条件的外部经济价格，以及统计不同个别因素条件与物化资产价值的对应关系以获取设定个别因素条件的物化资产价格。1.2基准地价评估模型设计按照上述分析，集体建设用地基准地价理论上应该用以区域供需关系 C、区位因素条件 L 和个别因素条件 E 等为自变量，以地价 V 为因变量的统计关系模型 V1=F（C，L，E）来推算评估20。1）C 度量区域供需关系，记为村土地等指数。集体建设用地的供给方为村集体经济组织，其供需关系差异以行政村为区域单元进行度量。其中，由评估区内所有村的人均土地面积标准化测算的指标Cs反映区域建设用地的供给能力，Cs（0，100；外部系统对村集体建设用地的需求程度可利用中心镇的综合等别分 Gt、村中心到镇的距离 d 和所有村到中心镇最大距离 D等 3个参数计算的辐射影响 Cd来度量，Cd=Gt（1-d/D）且 Cd（0，100；土地资源价格与 Cd/Cs呈正相关。2）L 度量区位因素条件，记为土地级指数。可参考城镇土地定级方法，对集体建设用地地价的点、线和面 3 类区位因子，按照指标量化、权重确定、影响评分、加权求和等步骤，计算其对规则网格单元的影响 L；外部经济价格与 L呈正相关。3）E 度量个别因素条件。个别因素条件影响集体建设用地地价的 3 种形式：自身条件影响开发利用成本、利用强度影响实物产品数量、持续投资影响实物价值积累；个别因素条件与土地上物化资产价值的关系具有个体化差异。集体建设用地地价参变量的层次性和差异化影响致使模型 V1具有高维、非线性特征。为降低抽样图 1集体建设用地基准地价统计的基础关系Fig.1Basic Statistic Relation for Benchmark Land Price of Collective Construction Land87测绘地理信息2023 年 4 月建模求解的难度，需参考城镇基准地价评估方法将离散个别因素条件下的集体建设用地样点地价修正到基准地价设定个别因素条件下，通过消除个别因素条件 E 的影响差异实现模型降维，建立集体建设用地地价的二元关系模型 V2=F（C，L）。各评价单元的基准地价可用其土地级指数 L、所在村的土地等指数 C代入计算。1.3基准地价回归建模方法1.3.1 样本抽样调查在评估范围内遵循 3 项抽样原则：交易时间以基