精进(jīnɡjìn)，2011华星(huáxīnɡ)新员工培训—专业术语篇CHINASTAR.2011.03第一页，共七十八页。工欲行其事，必先利其器第二页，共七十八页。地块(dìkuài)性质我国是实行土地社会主义公有制的国家，即全民所有制（国有土地）和劳动群众集体所有制（集体土地），一般个人和团体是不拥有土地的所有权的。楼盘建设所使用的土地仅是拥有其土地的使用权，而出让，转让和划拨(huàbō)是我们获得土地使用权的三种方式。第三页，共七十八页。出让•出让是指国家将国有土地使有权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使有权出让金的行为。通常，我们将土地使用权的出让称为土地的一级市场。它的出让金有按土地面积计算的，也有按建筑面积计算的。•按土地面积计算的依土地的生熟程度不同分为生地价(dìjià)（指未开发的农地、荒地的价格）、毛地价(dìjià)（指城市中需拆迁而未拆迁的土地价(dìjià)格）和熟地价(dìjià)（指经过开发或拆迁后可供直接建设的土地的价格）。按建筑面积计算的简称楼面价，楼面价=土地总价÷总建面积，楼面价=土地单价÷容积率。第四页，共七十八页。1—1土地(tǔdì)使用权出让形式•1—1土地使用权出让形式•土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。•协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。•1-1-1招标出让土地使用权，是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。•1-1-2拍卖出让土地使用权，是指在这指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持(zhǔchí)人主持(zhǔchí)下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。第五页，共七十八页。1—2土地(tǔdì)使用权出让年限•1-2-1居住用地70年；•1-2-2工业用地、教育、科技、文化卫生(wèishēng)、体育及综合或其他用地50年；•1-2-3商业、旅游、娱乐用地40年第六页，共七十八页。1—3土地(tǔdì)使用权出让形式•1-3-1划拨•划拨即县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用(fèiyong)后将该幅土地交其使用，或者将土地使有权无偿交给土地使用者使用的行为。土地使用权的划拨是计划经济的产物，它正渐渐的为土地使用权出让或转让所取代。•1-3-2转让•转让即房地产...
