2022年医学专题—现阶段我国房地产融资的瓶颈及突破(1).ppt

现阶段我国房地产融资的瓶颈(pn jn)及突破,中伦金通律师(lsh)事务所张学兵 律师 二OO四年十月三十一日,第一页，共二十七页。,一、我国房地产融资(rn z)的现状,（一）现阶段房地产融资的环境分析（二）现阶段房地产融资的模式(msh)简述,第二页，共二十七页。,（一）现阶段房地产融资(rn z)的环境分析,1 银行信贷政策(zhngc)执行基本到位2 房地产信托开始受到限制3 房地产公司上市，资本市场有松动迹象4 产业基金仍面临困境,第三页，共二十七页。,（二）现阶段房地产融资的模式(msh)简述,传统模式 房地产公司(n s)买壳上市 房地产信托,第四页，共二十七页。,1、传统模式,自有资金(zjn)银行贷款投资人幕后合作开发,第五页，共二十七页。,2、房地产公司(n s)买壳上市,优势(yush)：时间短 成本低 过程快 易筹资,第六页，共二十七页。,2、房地产公司(n s)买壳上市,风险或障碍：过程中的财务和法律风险上市过程中的暗箱操作带来的风险对公司(n s)得财务透明度要求很高 证监会对上市公司配股权的规定,第七页，共二十七页。,3、房地产信托(xntu),（1）房地产贷款信托（2）财产(cichn)（房地产）信托（3）房地产优先股权融资（4）权益型C-REITs,第八页，共二十七页。,二、关于我国借鉴海外(hiwi)成功经验的可行性分析,（一）借鉴海外REITs模式的意义(yy)（二）海外房地业主要融资方式REITs的评述（三）我国发展REITs的环境分析（四）具体分析REITs在我国的三种发展路径中遇到的障碍,第九页，共二十七页。,（一）借鉴海外REITs模式(msh)的意义,1、宏观(hnggun)层面 2、微观层面,第十页，共二十七页。,（二）海外房地业主要(zhyo)融资方式REITs的评述,1、美国(mi u)的REITs 2、亚洲的REITs,第十一页，共二十七页。,1、美国(mi u)的REITs,（1）概述（2）基本(jbn)运行模式（3）美国REITs的结构及评述（4）优势及成功经验,第十二页，共二十七页。,美国REITs的基本(jbn)运行模式,第十三页，共二十七页。,美国(mi u)REITs的结构及评述,传统(chuntng)的REIT结构REITs的流行结构:伞形合伙结构（UPREIT）DWNREIT结构,第十四页，共二十七页。,美国(mi u)REITs的优势及成功经验,流动性 安全性 市场表现好 实行专业化团队管理灵活的金融(jnrng)投资及管理工具,第十五页，共二十七页。,2、亚洲(y zhu)的REITs,（1）概述(i sh)（2）新加坡的REITs,第十六页，共二十七页。,（1）亚洲(y zhu)REITs概述,模式特点(tdin)：专项立法 亚洲国家的REITs的基本情况,第十七页，共二十七页。,（2）新加坡的REITs,S-REIT的典型(dinxng)结构：,投资者,S-REIT,信托(xntu)管理人,资产(zchn)管理人,房地产或相关资产,贷款人,受托人,管理服务,管理费,管理服务,管理费,持有资产,资产收入,贷款或债券融资,本息,代表投资者,受托人管理费用,投资资金,收益分配,第十八页，共二十七页。,（三）我国发展(fzhn)REITs的环境分析,1、法律(fl)、政策层面 2、经济层面,第十九页，共二十七页。,（四）具体分析REITs在我国的三种发展(fzhn)路径中遇到的障碍,1、房地产信托计划模式(msh)2、REITs公司模式 3、产业基金模式,第二十页，共二十七页。,三、对于(duy)突破融资瓶颈的建议,（一）稳步推行房地产信托，向REITs方向发展(fzhn)（二）关于产业基金立法的建议,第二十一页，共二十七页。,（一）稳步推行房地产信托，向REITs方向(fngxing)发展,1、房地产信托的优势(yush)2、突破法律政策的障碍，成为真正意义上 REITs的展望,第二十二页，共二十七页。,1、房地产信托(xntu)的优势,信托公司(xn tu n s)开发商,资,信托公司(xn tu n s)（受托人）,开发商（委托人）,投资人（受益人）,交易合同,资 金,资 金,信 托 合 同,第二十三页，共二十七页。,2、突破(tp)法律政策的障碍，成为真正意义上REITs的展望,（1）房地产法律要求完善信托登记制度（2）信托法律要求信托计划规模200份的限制 信托机构的专业性问题(wnt)（3）证券法律的要求信托收益凭证的性质界定（4）税法的要求税收优惠的缺失（5）竞争制度的制约,第二十四页，共二十七页。,（二）、关于产业(chny)基金立法的建议,1、监管(jingun)机构 2、业务范围 3、投资组合和规模,第二十五页，共二十七页。,谢谢(xi xie)大家！,谢谢(xi xie)大家,第二十六页，共二十七页。,内容(nirng)总结,现阶段我国房地产融资的瓶颈(pn jn)及突破。张学兵 律师。2 房地产信托开始受到限制。3 房地产公司上市，资本市场有松动迹象。4 产业基金仍面临困境。对公司得财务透明度要求很高。（4）权益型C-REITs。（四）具体分析REITs在我国的三种发展路径中遇到的障碍。REITs的流行结构:伞形合伙结构（UPREIT）。灵活的金融投资及管理工具。模式特点：专项立法。（1）房地产法律要求完善信托登记制度,第二十七页，共二十七页。,