浅谈房地产的发展未来.docx

浅谈中国房地产的发展未来 随着经济社会的快速发展，我国的房地产行业的经济也随之快速增长，但同时也面临着一系列问题，如中国房地产的价格增速过快、如何提供相应的政策平台等。特别是现在的中国处于后疫情时代，经历过疫情肆虐的中国经济相对疫情前进入了一个萧条时期，这对房地产行业无疑更是一个沉重打击，加之政府出台了一系列针对高房价的相关政策如三道红线等，使得房地产行业进入了一个相对“低迷”的状态，因此开展对中国房地产的发展未来分析显得格外重要。 2021年上半年，房地产业响起一声惊雷—房地产行业龙头恒大集团传出其负债累累。 8月31日，恒大集团（中国恒大，3333.HK）发布了今年上半年的财务数据。公告显示，截至2021年6月30日，恒大集团的负债总额达1.97万亿元。这一数字，比2021年上半年北京市的GDP（1.92万亿元）略高，也超过了排名后6位省份上半年GDP的总和（黑龙江、甘肃、海南、宁夏、青海、西藏，共计约1.81万亿元）。站在现在的节点回望恒大走上的“歪路”，引人深思，回溯2017年，许家印在恒大集团2017年工作会议上说：“我们成为世界最大的房地产企业,并跻身世界500强。”这一年，中国恒大的股价达到了历史巅峰时刻，最高达32.50港元。到了2018年，恒大开始疯狂拿地，甚至是加杠杆（负债）拿地。要知道，国家政策从2016年开始，就鲜明提出“房住不炒”理念，这是房地产时代结束的一个再明显不过的信号，可在当时恒大决策者看来（其实也或许是房地产行业企业共识），中国房地产虽然黄金时代结束了，理论上还应该有个白银时代，而这也为恒大的衰败埋下了种子。2019年，快速扩张带来的债务问题愈加突显，这一年，恒大净负债率增加了7.4%，位列房企债务规模第一。然而恒大没想到的是，从2020年年底开始，对房地产的重拳打压来势汹汹：2020年底，有关部门发布商业银行房地产贷款集中度管理规定，这是从金融机构卡住房地产行业放水的额度。接着，就是对房价涨幅较快的城市实施二手房指导价——这个指导价远远低于实际市场价，银行按照这个二手房指导价发放按揭贷款其实就是大幅度提高了买房的门槛。这个二手房指导价政策堪称是给房地产销售降温的大杀器，这个政策实施之后，最火爆的深圳楼市二手房交易已经降了8成！金融机构不贷款，终端销售迅速降温，这两项政策对于负债率很高的房地产企业堪称双鬼拍门，让恒大现金流立刻出现了重大问题。从那之后，恒大的衰败如决堤般开始了，势不可挡。 通过对恒大事件的分析不难看出现如今国家对房地产行业的态度，习近平总书在中国共产党第十九次全国代表大会做报告时指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。” 2020年8月中国对重点房企融资提出“三道红线”（三道红线是央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。在这三个指标之上，将房企划为四档，踩中三条红线的房企归入“红档”，踩中两条红线的归入“橙档”，踩中一条红线的归入“黄档”，三条全没踩中的归入“绿档”），2020年底又提出金融机构房地产贷款集中度上限，这两项政策深刻改变了房地产金融格局。 恒大的崩盘展现出了当今我国房地产行业存在大量的经济泡沫，房价越炒越高的现象。针对这一现象，政府出台了一系列政策，旨在通过宏观调控，抑制泡沫的膨胀。与此同时，“购房热”的时代已经远去，中国当代年轻人对购房持观望态度，根据今年发布的《2020年第四季度城镇储户问卷调查》显示，只有20%人群在未来3个月内有买房意愿，这个比例远低于上个季度的21%。这说明今年第一季度人们的购房欲望下降了，在调查的人群中只有2成人有明确的购房想法，其他人则没有。究其原因，还是高房价使得年轻人对买房产生了绝望的想法。著名主持人白岩松就直言揭露，高房价正在毁掉无数年轻人的爱情，毁灭了年轻人的想象力。在很多成功人士看来，年轻人应该是美好，自由，拼搏的象征，但是在高房价面前，年轻人不得不低头，一毕业就成了中年人，他们中的很多人不得不选择做一辈子的“房奴”。 房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理,商品的价格短期内由供求关系决定,长期主要由其成本因素决定。但在中国,除此这外,政策因素不仅不能忽视,有时还起着主导作用。尤其在过去的十几年间,由于保障房供应长期缺位,致使商品房供需失衡,房价上涨过快,政府不得已接连出台政策予以调控,使得房地产业的市场化程度严重降低。十八大后,新一届政府坚持放开市场无形之手,用好政府有形之手,有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后,我们就可以根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降;还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势,判断房价的中期甚至长期的走势。 通过上述分析，主要通过对国家对房地产行业的态度以及当代年轻人的购房欲望进行简要分析，获得以下结论：未来房地产行业将仍持续成一个“低迷”状态，并且未来房价将会由市场决定。 与恒大的衰败相比，万达的“断臂求生”被视为地产商自救的经典案例。2017—2019年，万达先后出售了13个文旅项目、14%的万达商业股份、12.77%的万达电影股权、100%的万达文化管理股权、37家万达百货门店、手上唯一的保险牌照，并清空了所有的海外资产，回血超过千亿元。万达之所以能成功自救，是因为其适从了国家的宏观政策调控，并且顺应了市场，抓住了在疫情爆发之前这一好时机进行抛售。