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申论练笔：分析长租公寓发展不善的原因 申论练笔：分析长租公寓发展不善的原因 材料1：“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产三级市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。 现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。 运营模式：一是开发运营，公寓所有者（主要是房企）成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”；二是资产托管，房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入；运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费；三是运营服务，从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租期间的运营和维护；向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费；而资产所有者享受资产增值和固定租金收益；四是代建运营，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费；土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建运营的角色。 发展状况：2015年，国家开始大力支持住房租赁市场。2016年年底，市场从上到下提出“房子是用来住的”。 2017年，各地密集出台楼市调控政策，并大力发展租赁市场。九部委发文在广州等12个城市试点，广州率先打出“租售同权”，紧接着深圳、武汉等50多个城市出台发展租赁政策。 2019年9月，住房和城乡建设部表示，中国下一步将总结推广住房租赁试点经验，落实各项支持政策，大力发展和培育住房租赁市场，增加租赁住房有效供应。同时，总结xx、上海共有产权住房试点的经验，鼓励人口流入量大、房价较高的大中城市，因地制宜发展共有产权住房。 2020年9月7日，住房和城乡建设部官方发布通知，就《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见。其中第二十三条规定，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。 2021年2月2日，xx市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、xx银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，首次明确禁止“长收短付”，严控“租金贷”拨付对象，承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人。新规将于2021年3月1日起正式实施。 存在问题——租金贷问题： 2016年以来，在“租购并举”的政策东风之下，长租房市场上创新创业主体的活力被激发，运营商各显神通，租房市场一时风头无两。为了争抢市场份额，部分长租公寓在资本助力下，开始采取“高收低租”等不正当竞争手段“跑马圈房”，xx、上海等地核心地段更一度竞价拿房。为了弥补亏空、维持企业运转，一些运营商强迫或诱导租客大量使用“租金贷”，让金融机构一次性付清租期内所有租金，却让租客背上贷款；对房东则采取月付方式。监管滞后让租房市场鱼龙混杂。这其中，既有几乎全靠“租金贷”维生的企业，亦有不少为圈钱跑路而生的P2P变种公司。他们要么做大规模，提高自身估值上市套现；要么卷走房东租客的血汗钱“金蝉脱壳”，再换壳重生继续“割韭菜”。 装修污染问题： 长租公寓因其装修时尚、换房方便等优势受到市场青睐，但记者调查发现，部分长租公寓在光鲜的外表下，却存在着不容忽视的装修污染问题，亟待行业内部出台统一规范。在装修污染问题上，目前对于长租公寓应该采取怎样的环保标准、使用什么样的家具和装修材料、装修后需要空置多久才能出租，行业内并没有统一的标准。健康受损的租户难以维权的现象也普遍存在，一是因为甲醛等污染物对于健康的损伤难以量化，二是对于这些长租公寓企业究竟该负何责任也难以厘清。 涨价问题：2018年11月30日，微信朋友圈流传出一份《续约涨幅规定》补充通知。其内容显示，12月1日起，长租房供应商自如将取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制，且为保持合理价格涨幅，系统给出的续约价格最高涨幅为10%。之后，自如回应称，仍维持5%的限制。 材料2：长租目前很难实现盈利，盈利模式不健全，写了长租公寓缺乏装修标准，一是甲醛引起健康问题，二是企业的责任不清晰，企业现在处于走马圈地，企业出现了携款跑路，当前行业稚嫩，基础设施建设薄弱，政策不配套，没有专业公寓人才。 问题：分析长租公寓发展不善的原因。300字。 【参考答案】 客观原因：一、产业处于发展初期。产业发展还在初步成长期，存在不少法律、机制、监督等方面漏洞。 二、迎合部分市场需求。因其装修时尚、换房方便等优势受到市场青睐，弥补高房价压力弊端，虽然存在不足，但仍然存在需求。 主观原因：一、政策配套不完善。“租购并举\"政策东风激活了创业主体活力，但是配套实施政策跟不上实际需求。 二、市场监管不健全。作为新兴的住房发展模式，在环保、合同、金融、行业标准存在监管.上的困难，需要多部门联合监管。 三、监督维权较困难。长租公寓风险评判难以量化、企业责任难以厘清，维权渠道不通畅，造成了监督乏力。 四、法律法规存空白。对长租公寓的价格、行业规章、市场运行模式等相关规定还不够细化，缺乏有力的执法依据。