一起物业费投诉举报案的分析与探讨_沈玉忠.pdf

案例分析65中国价格监管与反垄断2023 年第 1 期一起物业费投诉举报案的分析与探讨沈玉忠2021 年 11 月份，江苏省盐城经济技术开发区综合行政执法局（下称“执法局”）收到一起群众对“某物业服务集团有限公司盐城分公司收取增值服务费属于乱收费、要求查处”的投诉举报件，执法局立刻对该物业公司物业服务收费行为进行了检查。一、案件办理基本情况执法人员在检查中发现该物业公司向某小区所有业主同时收取了下列费用：1.20 元/m2/月的（前期）物业服务费计 1840221.68 元；0.30 元/m2/月（高层）、0.50 元/m2/月（洋房，即带电梯的多层住宅）的增值服务费计 494558.09 元。执法局认定该物业公司上述收取增值服务费行为属于价格违法行为行政处罚规定第九条第（六）项所指的“采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的”不执行政府指导价的价格违法行为，违法所得共计 494558.09 元。执法局在调查核实清楚其违法行为后，遂责令该物业公司将违法所得 494558.09 元全部退还给缴费人后，并给予其罚款 5 万元的行政处罚。二、江苏省盐城市物业管理收费相关规定江苏省定价目录（苏价规 201710 号）规定普通住宅及配套停车设施的前期物业公共服务收费标准授权市、县人民政府定价。盐城市物价局、盐城市住房保障和房产管理局关于印发盐城市区普通住宅前期物业公共服务收费标准的通知（盐市价发 201418 号）文件规定，盐城市区多层、小高层及高层普通住宅五级前期物业公共服务收费标准分别为：0.65元/m2/月、1.0 元/m2/月，浮动幅度为上浮幅度不超过 20%，下浮不限。“即多层、小高层及高层前期物业公共服务费最高可分别按不超过 0.78元/m2/月、1.2 元/m2/月收取。该文件同时规定，“超过五级服务质量标准的特级物业公共服务收费标准，暂实行单独定价。”江苏省物业服务收费管理方法第三条规定，“本办法所称物业服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。”第六条规定，“普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。”第九条规定，“本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。”第二十七条规定，“本办法所称其他服务费，是指物业管理区域内除物业公共服务费、汽车停放费外，物业服务企业向业主、物业使用人提供服务并收取的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他费用。”三、案件定性及办案思路在调查了解了该物业公司的物业费收费情况后，办案人员对案件的定性及办案思路存在着较大分歧，主要有以下四种观点：案例分析66中国价格监管与反垄断2023 年第 1 期（一）该物业公司在收取物业服务费后再收取增值服务费的行为不构成违法。持这种观点的人认为增值服务费应该属于江苏省物业服务收费管理方法所称的其他服务费，属于市场调节价，由服务双方通过合同约定该费用的收取方式。该观点可能引起的法律后果是：所有的物业公司都可以通过在收取物业服务费后再收取增值服务费这一方式绕开物业公共服务费实行政府指导价的政策，让物业公共服务费的政府指导价管理模式流于形式。（二）该物业公司在收取物业服务费后再收取增值服务费的行为属于强制交易方接受交易价格的行为。持这种观点的人认为前期物业服务是由房地产开发商主导确定的，房地产开发商及物业公司在前期物业服务中占有主导地位，业主在前期物业服务中处于被动接受的弱势地位。本案涉及的房地产开发商与该物业公司专门就增值服务费签订了前期物业服务合同补充协议，在房地产开发商与所有业主签订 商品房买卖合同时，该物业公司与所有业主同时签订的前期物业服务协议均包含有增值服务协议、该物业公司也向所有办理过房屋交付手续的业主同时收取了物业服务费和增值服务费，这种行为属于江苏省价格条例第十三条第（二）项“以指定种类、数量、范围等限定方式，迫使交易方接受交易价格的”行为。若按此规定定性，该物业公司指定全体业主按所购商品房面积缴纳增值服务费的行为中的“指定范围、种类、数量”是可以认定的。但难题是“迫使”的性质比较难以认定，理论上是要全体业主都认为是被“迫使”缴纳增值服务费方可。解决方法有两种：一是执法机关直接走访调查该小区全体业主，难点是该小区目前有近 1000 户业主，执法机关人力及时间难以完成这么大工作量的走访调查工作任务；二是委托第三方机构完成走访调查工作任务，难点是第三方机构及其走访调查结果的公信力及能否作为实施行政处罚的依据存在争议，同时委托第三方机构也会增加行政成本。（三）该物业公司收取的增值服务费属于自立收费项目。持这种观点的人认为：江苏省物业服务收费管理方法物业服务收费（包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费）并没有增值服务费这一收费项目，因此该物业公司收取的增值服务费属于自立项目收费。该观点没有考虑自立收费项目是不执行政府指导价、政府定价价格违法行为的一种，而江苏省物业服务收费管理方法 规定“普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。”“实行市场调节价的其他服务收费”，即广义的物业服务收费包含有政府指导价和市场调节价两种价格管理模式，显然自立收费项目并不适用于实行市场调节价的其他物业服务收费。（四）该物业公司收取的增值服务费属于变相提高收费标准。持这种观点的人认为增值服务费实质上属于物业公共服务费的范畴，当事人在收取物业服务费的同时再收取增值服务费即属于变相提高了物业公共服务费的收费标准。四、难点分析在反复讨论后，执法人员对本案一致同意采纳第四种观点。根据 价格违法行为行政处罚规定第九条的规定，变相提高收费标准是不执行政府定价、政府指导价价格违法行为中的一种，而江苏省物业服务收费管理方法规定“普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价”、“实行市场调节价的其他服务收费”，因此本案的难点是如何证明增值服务费属于物业公共服务费。江苏省物业服务收费管理方法 第九条“本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。”这个概念说明物业公共服务费有两个要件：一是签订物业服务合同；二是物业服务要有公共性和普遍性的特性。经调查，发现本案中某小区业主共 1054 户，2021 年 11 月15 日前已办理房屋交付手续的业主共 951 户均已与物业公司签订了前期物业服务协议（含增值服务协议），其中 935 户已向物业公司同时交纳了物业服务费和增值服务费，这些情况证明物业服务费和增值服务费完全具备了公共性和普遍性的特性、以及签订了物业服务合同的情况。为证明增值服务费属于物业公共服务费的范畴，执法人员仔细研究了房地产开发商与物业公司签订的前期物业服务合同前期物业服务合同补充协议（含增值服务合同）等资料。房地产开发商（甲方）与物业公司（乙方）签订案例分析67中国价格监管与反垄断2023 年第 1 期的盐城市某小区前期物业服务合同补充协议第一条第四款明确“甲方配合乙方在房屋销售阶段，与房屋买受人签订商品房买卖合同，并负责和业主签订某小区前期物业服务协议及某小区增值服务协议（详见附件一），以确保房屋买受人对物业费收费标准清晰明白。”附件一某小区增值服务协议第一条“某小区基础物业服务标准提升内容”包含有“综合管理与服务”“卫生保洁与绿化养护”“房屋及共用设施设备维护养护”“秩序维护”等四项与普通物业服务标准对比部分的提升内容，其提升内容主要是对某小区基础物业服务标准进行了细化明确；第二条“某小区增值服务内容”包含有 14 项服务内容，其中的酒店式前台服务、代收洗衣及熨烫服务、各类杂费代缴服务、暖心服务、婚庆服务、乔迁服务、定时叫醒服务等 7 项服务内容属于对盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（五级）第（十）项“综合管理与服务”中的所指的“能开展多项便民服务措施”内容的细化；其中的园区运动休闲服务、园区节庆服务、文化教育服务、健康服务系统等四项服务项目都属于对盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（五级）第（九）项“社区文化活动”的内容的细化。第三条“定制服务内容（在基础服务及增值服务外、由乙方整合配套公司与第三方机构提供订制服务，服务费据实结算）”包含有租车安排、活动策划服务、房屋租售服务、房屋代管服务、家庭水族箱设计、健康体检、休闲旅游、特殊宠物照顾及就医咨询、健康水配送服务、文化娱乐及素质教育等 10 个服务项目。从某小区增值服务协议第一条、第二条有关内容看，所谓的增值服务就是对基础物业服务的标准进行了提升和细化，所提供的大部分具体服务项目都是对盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（五级）中有关服务项目的细化，其实质应该完全具备了物业公共服务“公共性”和“普遍性”的特性。从第三条有关内容看，当事人也是把基础服务及增值服务列为同一类服务类型（物业公共服务），其所指的订制服务应属于物业服务中的其他服务。从上述材料可以看出，当事人向盐城某小区业主同时收取物业服务费和增值服务费都完全符合物业公共服务费“物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用”的含义，由此可以认定当事人收取的物业服务费和增值服务费均应属于物业公共服务费。由于当事人现在为某小区提供的是前期物业服务，因此其收取的物业公共服务费应执行政府指导价。五、案情原因分析经询问当事人及相关人员后得知，由于其同为上市公司，运营成本比较高，而盐城市普通住宅前期物业公共服务费最高可按不超过 1.2 元/m2/月收取，但这个收费标准不足以覆盖其成本，因此其再同时向业主收取增值服务费。盐城市普通住宅前期物业公共服务费收费标准是 2014 年出台的，物业行业多次要求价格主管部门调高普通住宅前期物业公共服务费收费标准，而价格主管部门认为目前盐城市物业主管部门没有出台具体可行的物业服务行业操作规范及考评监督办法，无法保证提高收费标准后的物业服务能够做到质价相符。盐城市物业主管部门则认为由于民法典物业管理条例江苏省物业管理条例等法律法规没有规定物业行业主管部门负有对物业服务进行考评监督的职权，其也无法出台具体可行的物业服务行业操作规范及考评监督办法。由于江苏省只对普通住宅的前期物业公共服务费及停车服务费实行政府指导价管理，对普通住宅的其他物业服务费、普通住宅成立业主大会后的物业服务费及非普通住宅的物业服务费等均实行市场调节价管理，这些政策客观上也增加了日常监管的难度。六、办案体会本案是一起典型的物业公司为了规避政府价格管理政策而实施的乱收费行为，但在当事人的收费行为是否属于乱收费的价格违法行为，是属于强制服务收费、自立项目收费还是属于变相提高标准收费等定性和检查思路上分歧很大，后经执法人员仔细分析、论证才最终定性。通过对本案的处理，不仅制止了其价格违法行为，也对类似的违法行为提供了办案路径。（作者单位：江苏省盐城经济技术开发区综合行政执法局）