国有资产物业租赁项目成本管理研究_林红.pdf

Y圆桌论坛UAN ZHUO LUN TAN国有资产物业租赁项目成本管理研究林红(广州创新城建设投资有限公司，广东广州511495)摘要:随着我国社会经济的不断发展，国有资产管理逐步进入大众视野。在国有资产管理过程中，国有资产物业租赁项目成本管理对国有资产管理水平以及管理效率的提升有着关键影响。在市场经济发展迅速的背景下，国有企业需要充分提升自身竞争实力，根据市场发展方向以及自身战略需求，完善国有资产管理模式，提升企业竞争力。我国市场经济发展过程中，竞争机制逐步完善，国有资产渐渐地失去了传统的资源垄断优势，这就要求国有企业充分挖掘自身的资源潜力，提升资源管理水平和利用效率，推动经营模式优化，保障自身经营效益的提升，从而推动我国社会经济的稳步发展。文章通过对国有资产管理、物业租赁以及项目成本管理等方面的基本理论研究，提出科学的国有资产物业租赁项目成本管理策略，为国有企业资产管理工作提供参考。关键词:国有资产;物业租赁;项目成本管理中图分类号:F2753文献标识码:A文章编号:16716728(2023)05012704规范的国有资产管理能够有效地促进国有企业资源潜力的发挥，提升国有企业资源利用效率，保障其现代化发展模式的完善。国有资产管理是当前国有企业内部管理的关键内容，对国有企业发展战略落实有着重要影响。但是，在部分国有企业发展过程中，国有资产管理存在相应问题，对企业经营发展规划的落实造成了消极影响。企业管理者需要加强国有资产管理重视，积极明确新时代背景下国有资产管理需求，并通过科学的国有资产管理规划的落实，解决相应的国有资产管理问题，为国有企业经营发展水平的提升作出积极贡献。一、国有资产物业租赁概述(一)国有资产管理相关概念国有资产的管理主要包括对各种支出收入资金的管理、员工薪资等资金的管理。国有资产管理能够有效降低资产管理风险，提升资产管理的正当性。相关国有企业需要明确国有资产管理的重要性，根据自身发展战略以及经营固化，制订科学的国有资产管理方案，保障国有企业竞争实力的提升。国有企业的发展主要依靠国家发放的资金物资 国有资产进行营运，因此国有资产的管理工作对国有企业的工作和发展非常重要，国有资产的管理水平影响着国有企业的发展水平1。国有资产管理是推动国有企业发展的重要保障，企业管理者需要加强重视，积极完善资产管理模式，推动企业发展。(二)国有资产物业经营企业分类一类企业是国有资产物业经营管理过程中较为主要的企业类型。通过对该类企业的资产物业经营管理能够有效地减少企业经营问题，促进区域经济的稳步发展。另一类则是主营业务为其他领域的业务。对此类国有企业的资产管理需要根据经营状况、经营类型以及发展战略进行规划管理，不同类型的国有企业在国有资产管理过程中需要制定科学的管理规划，保障资产管理工作的稳步展开。在国有企业经营发展过程中，通过明确不同国有资产物业经营企业的类型，能够充分地保障企业国有资产管理战略设计科学性的提升。因此，企业管理者需要积极分析企业发展状况，明确企业的具体类型，根据企业的资产管理需求优化管理模式，并通过提升人才队伍职业素养等方式，推动企业资产管理水平的提升，为我国社会经济发展作出积极贡献。721作者简介:林红(1983)，女，汉族，广东揭阳人。主要研究方向:产业招商。Y圆桌论坛UAN ZHUO LUN TAN二、国有资产物业租赁项目成本特殊性在国有资产管理过程中，成本特殊性分析是资产管理问题解决的关键问题。国有企业需要重视成本特殊性，根据不同企业的资产管理规划，完善成本管理体系以及流程，推动资产管理工作效率和水平的提升。同时，在资产管理过程中，国有企业管理者需要加强内部管理优化，积极完善资产管理责任。通过科学的管理制度建设，保障不同项目成本资产管理的落实，为国有企业的长远发展作出积极贡献，保障企业发展战略的实现。(一)国有资产物业租赁项目成本分类国有企业需要充分明确不同物业租赁项目成本管理的性质，才能依据相关情况制定科学的管理方案。物业租赁项目在成本管理的过程中，对不同项目成本特殊性的认识是保障资产管理稳步落实的关键。国有资产物业租赁项目成本分类可以从几个方面进行，一是以时间角度进行分类。在时间角度上的分类可以将国有资产物业租赁项目成本分为初始成本与未来成本。初始成本即在物业租赁项目展开前的资源成本。未来成本即在租赁过程中产生的成本为费用。未来成本又可以分为一次性成本与重复性成本。二是以相关成本内容进行分类。根据相关成本内容展开的成本分类能够将国有资产物业租赁成本分为运行相关成本、投资相关成本以及其他成本等。三是将国有资产物业租赁成本分为非付现成本和付现成本。国有资产物业租赁付现成本主要包括能源成本、物业成本、维修成本以及税费成本;非付现成本主要包括投资成本、折旧成本等。只有对不同国有资产物业租赁项目成本进行明确，才能更好地推动国有资产管理水平的提升。(二)划拨土地的特殊性对物业租赁项目成本的影响划拨土地特殊性对当前国有资产物业租赁成本有着重要影响。在当前国有资产物业租赁成本管理过程中，初期资产成本是属于总成本的一部分，对整个国有资产物业租赁成本管理有着相应影响。当前我国企业的土地取得方式仅有两种2:第一种是通过其他企业的商业出让获得土地所有权;另一种是依据国家政策划拨无偿取得的土地。因为划拨土地与商业出让土地取得成本的差异性，对当前国有资产物业租赁成本管理产生了影响。(三)公司制改革对国有资产物业租赁成本的影响在一般的企业过程中，物业租赁项目成本管理的基本原理即管理方法的目标导向作用。通过制定目标来促进管理水平和管理方法的进步，科学的目标导向对管理工作有着积极影响。而国有企业因为其自身的企业性质在物业租赁项目成本管理过程中与一般企业有着差异性。普通企业的物业租赁项目成本管理能够提升企业经营效益，推动企业发展见表 1。国有企业在公司制改革是为了推动国有企业能够尽快地适应我国社会经济体制的发展需求，保障我国社会经济建设的稳步发展3。在国有企业进行公司制改革之后，国有企业的企业性质以及企业名称会有相应变化，从而导致原有的划拨土地性质无法维持，从而对国有企业物业租赁成本管理产生影响。表 1某企业完善物业租赁项目成本管理后 20182021 年发展状况(单位:元)年份2018 年2019 年2020 年2021 年营业收入983，831141228，708382，544，696362，923，09159营业支出616，71431901，249441，272，623561，597，97248营业利润167，11683327，45869835，514061，325，11958营业外收支净额20，4606912，963361，177，594561，325，11969利润总额187，55752340，65863836，991651，340，80645所得税费用40，5093675，54836233，32634330，97865净利润147，06812264，65436603，665321，009，82812821Y圆桌论坛UAN ZHUO LUN TAN在国有企业经营发展过程中，需要积极完善成本管理规划，通过科学的管理模式调整内部生产经营，保障自身管理问题的解决。同时，国有企业需要吸取先进企业发展经营，依靠资产管理优化，不断提升自身经营效益，增强综合竞争实力，保障企业经营建设的顺利展开，为我国社会经济发展作出积极贡献。三、国有资产物业租赁项目成本管理存在的问题(一)缺乏成本管理理念与控制意识对国有资产物业租赁项目成本管理工作来说，只有加强对成本管理和控制的重视程度，才能够提高成本管理水平，也能够解决成本管理中存在的一系列问题。但是据相关的调查发现，目前部分管理者缺乏成本管理理念与控制意识，导致企业在开展工作中也会因为成本管理等因素的影响增加企业的成本投入，阻碍企业的发展。在管理层的影响下，企业员工对物业租赁项目成本管理的重视程度也会不高。(二)成本管理方式陈旧成本管理方式影响成本管理的水平，随着社会的发展，物业租赁项目成本管理成为企业的发展重点，传统的成本管理方式已经远远不能够满足社会发展的需要。如果企业管理者不能够创新思维，加强对成本管理方式的研究，就会降低成本管理的有效性。但是据相关的调查显示，部分企业在国有资产物业租赁项目成本管理中应用的管理方式较为落后。比如成本预算流于形式，并没有充分发挥成本预算的作用，导致预算不科学不合理，已经不能够满足企业发展的需要。为此，企业在开展工作中如果不能紧跟时代发展趋势，加强对成本管理方式研究，将会制约企业的发展。(三)岗位设置、绩效考核薪酬机制不完善各个部门岗位和人员在成本管理中发挥着重要的作用。但是在实际工作中却发现部分企业在岗位设置方面存在问题，没有对岗位人员进行科学有效的管理，岗位设置与人员不匹配，降低了管理的有效性。还有部分企业在岗位设置中存在因人设岗的现状，无法充分发挥管理人员的作用，降低了成本管理有效性。另外，企业的绩效考核薪酬机制不完善，成为制约企业成本管理的重要因素。绩效考核薪酬机制与员工的利益紧密相关，如果在整个过程中缺乏完善的绩效考核薪酬机制，将不能对员工进行科学考核，从而降低了绩效考核的作用，也不利于员工工作积极性的提高。四、国有资产物业租赁项目成本的管理研究(一)完善国有资产物业租赁项目全生命周期成本控制完善成本控制关键在于保障国有资产管理模式的完善。国有企业需要有效地完善国有资产物业租赁项目全生命周期成本控制，保障国有企业资产管理模式的完善。首先，国有企业需要展开科学的国有资产物业租赁项目全生命周期及阶段划分，通过对不同阶段不同时期的租赁项目内容进行划分，科学地推动成本管理工作的规范性，保障成本管理能够有效地满足国有资产管理需求。其次，控制阶段划分主要包括开发决策阶段、设计阶段、施工阶段以及竣工结算阶段等四个阶段。通过对以上四个控制阶段进行科学划分，能够有效地提升国有资产物业租赁成本管理水平，从而推动国有企业的稳步发展4。(二)国有资产物业租赁项目 WBSWBS 即工作分解结构。通过工作分解结构能够推动国有资产物业租赁项目成本管理的系统化、规范化、科学化，有效提升国有资产管理水平。首先，国有企业需要将国有资产物业租赁项目分解为更小的管理单元，通过科学的管理框架建设，将各个小单元规范地放置在管理框架之内，从而保障成本管理工作体系的优化，推动管理水平的提升。利用工作分解结构管理模式，国有企业可以将各个管理项目内的各种因素进行分别确定。在国有资产物业租赁项目分解之后，国有企业需要根据项目具体内容明确相关时间、成本以及其他资源等状况，从而推动资产管理工作的展开。其次，国有企业需要充分明确相关工作内容、工作流程，提升成本管理水平，保障成本管理效率。再次，国有企业需要保障能够及时地明确成本管理状况。最后，国有企业需要对相关管理内容进行明确。通过以上管理手段，能够有效地促进国有企业管理模式的规范化，推动国有企业成本管理水平的有效提升。921Y圆桌论坛UAN ZHUO LUN TAN(三)招租、租赁合同的确认与签订的成本管理与控制在国有资产物业租赁项目成本管理过程中，国有企业需要充分完善招租、租赁合同确认、租赁合同签订等内容，保障成本管理工作的完善。首先，国有企业需要通过规范的招租渠道发布招租信息，将租赁活动展开。其次，国有企业需要与相关单位进行租赁合同的制定以及明确。在合同明确过程中，国有企业需要根据规章制度，保障合同签订的科学性以及正当性。国有企业可以建立完善的监督管理部门，对租赁业务的合同签订进行监督，保障展开规范的合同签订。再次，在合同签订完成后，国有企业需要根据合同相关条款完成交接工作，保障物业租赁的科学展开。最后，在国有资产物业租赁项目成本管理过程中，对以上工作内容需要制定科学规划，保障招租工作的科学性，推动国有企业的稳步发展。(四)履行合同阶段的成本管理与控制首先在履行合同阶段，国有企业仍需要对相关租赁成本展开科学管理，以保障自身发展。作为整个成本管理过程中持续时间最长以及最为重要的阶段之一，国有企业需要加强对履行合同阶段成本控制的重视程度，并通