公证参与二手房资金监管的探析与摸索_程钢.pdf

法制博览 2023 年第 09 期 97 司法理论与实践公证参与二手房资金监管的探析与摸索程 钢浙江省衢州市信安公证处，浙江 衢州 324000摘要：本文从传统二手房交易过程中资金监管方式进行分析，并结合实际情况指出实施二手房交易资金监管中所遇到的卖方监管意愿低、市场主体对监管难接受以及资金监管复杂化等问题，并结合具体实例对二手房公证提存与银行资金监管的区别进行分析，最后提出有针对性的建议，以求提高公证在二手房交易过程中所发挥的作用。关键词：二手房交易；交易安全；公证；有效监管随着我国二手房交易的增加以及相关政策的推出，二手房交易市场资金监管效率也显著提高，但是在公证参与的二手房资金监管的过程中还是存在着很多的问题需要去不断地完善和优化。一、二手房交易资金监管随着时代的发展和房价市场的上涨，结合目前的实际情况来看，越来越多的人选择购入二手房，但是在二手房交易的过程中，关于购房资金的转入转出，还存在着较多的问题需要去不断完善和优化。现阶段二手房资金监管主要分为两种情况，一种是全款支付，另一种是按揭贷款支付，其中在二手房交易全款支付的过程中，对于资金的监管流程主要表现在：买卖双方签订二手房买卖合同后，由买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求，并由买卖双方交易全款款项直接进入资金监管账户中，由银行或公证处进行监管，并在监管的过程中签订相关协议，在买卖双方办理缴纳税费以及过户手续后，根据买卖双方的授权，由银行或公证处按指令拨付购房款；而在按揭购买二手房的过程中，和全款购房不同的则是，需要对该房产进行评估以确定首付价格，并在银行或公证处按指令拨付首付款之后，银行或公证处见他项权力证后，将尾款支付给卖方1。二、实施二手房交易资金监管遇到的问题（一）卖方监管意愿较低结合二手房交易现状进行分析，不管是全款购房还是贷款购房，买卖双方所签订的买卖合同以及缴税、过户等程序所需时间较长，在公证介入二手房交易之前，一直存在着“先过户还是先支付”的争议。虽然银行或者是公证处介入的二手房交易资金监管过程中可以将风险降至最低，但是在实际过程中，很少有卖方愿意由公证介入开展购房程序2。现阶段，在二手房交易的过程中，由于房屋卖家需要以先过户再收钱的方式完成交易，但是这种交易方式存在着一定的风险，所以有的房屋买方会选择申请二手房交易资金监督，从而降低这种交易方式所产生的风险，而作为强势方的房屋卖主往往不能够接受先过户再收款的这种交易模式，继而选择由房屋中介代付的购房模式，实施房屋监管导致房屋卖主收取买房基金的程序增加，所以很多房屋卖主从心理上排斥公证机构参与二手房买购3。（二）市场主体对监管难接受二手房交易资金监管制度的推出以及应用都会对我国二手房交易市场产生一定的影响，这是因为我国二手房在交易的过程中会涉及资金交易的问题，而资金监管制度能够从根本上解决二手房交易过程中的资金问题，还可以合理保证二手房交易双方在购卖过程中所涉及的资金安全，但是由于现阶段多采用购房中介的方式进行二手房交易，所以现阶段二手房购卖市场需要一个循序渐进的过程才能够接受所制定的新制度4。（三）资金监管复杂化二手房按揭交易，卖房人如果想要在资金不足的前提下提前偿还贷款，就会导致房屋买卖中断5。即使是在当前的二手房交易过程中，有相司法理论与实践2023 年第 09 期 法制博览 98 关部门愿意承担资金监管的责任，但是在实际二手房交易过程中，仍然缺乏有关部门来提供借款服务，卖房人依然没有办法提前偿还购房所需要的资金，二手房交易过程中的问题仍然没有被解决。随着二手购房按揭业务概率的增加，如果依然按照传统的方式处理交易的资金，将会导致按揭业务不能够有效地发展。而由于房产按揭项目涉及多方资金，也会导致公证下的二手房购买程序变得越来越困难3。三、二手房公证提存与银行资金监管区别的讨论（一）对交易当事人所提供的法律支持不同银行在二手房交易的过程中所扮演的角色是有限的，银行只负责完成指定账户内资金的划转，这在二手房交易环节中只涉及一小部分，而对于资金的监督以及支取流程是否符合规定以及交易双方利益的保障，这些环节通常是由中介公司或者是交易保证机构来完成监督的，而这些机构往往会根据需要收取一定的费用。而公证提存介入的二手房交易，能够保证二手房交易的有序性6。（二）交易资金交付的风险承担不同二手房公证提存与银行资金监管的区别，除了对交易当事人所提供的法律支持不同外，交易资金支付过程中所需要承担的风险大小之间也存在一定的差异，交易双方需要将用于交易的资金打到在银行中所设置的专门的账号上。除此之外，还需要由第三方提供资金担保和监督，并且在担保和监督过程中所涉及的费用还需要由购房双方支付。而公证处的参与则省去了承担担保和监管责任的第三方，公证机构根据自己所签署的合同就可以直接介入交易资金的流向，有效地确保了资金的安全性，简化了二手房购入流程，实现了二手房交易的公开和透明7。（三）对监管资金的支取程序不同二手房公证提存与银行资金监管在对监管资金的支取程序上也存在着明显的差别，而监管资金的支取方式也将会直接影响本次二手房交易是否安全。没有公证参与的二手房交易过程中所涉及的资金提存，需要将用于交易的资金先转移到中介公司的账户名下，同时，在进行二手房交易的过程中，不仅需要满足合同所约定的条件和方式，还需要由中介参与并配合资金的调动才能够完成二手房交易，但是由于二手房交易过程本身也涉及中介公司的利益，中介公司并不能完全保证中立，所以由中介公司来推动资金的支取将会很容易导致监督纠纷的出现，而公证机构只需要当事人满足事先约定的条件就可以完成资金的支取，支取的效率和安全性都大大提高8。四、公证参与二手房提存的作用（一）通过公证参与二手房交易，击中行业痛点公证参与二手房交易资金监管应用操作培训已经在浙江省 Q 市司法局召开，市内 169 家房产交易中介机构人员到场参加。培训旨在让房产从业人员熟练掌握“某公证”平台操作流程，并帮助所有工作人员进一步了解公证部门在二手房交易过程中所扮演的角色以及公证部门在资金监管过程中所占据的优势。在以往展开二手房买卖交易的过程中，可以发现，买卖双方对于资金监管的重视程度将会直接决定买卖双方权益能否得到有效的保障，除此之外，在二手房交易的过程中，还普遍存在着“筹措资金难”“房源甄别难”“征信调查难”以及“资金风险高”等现实困境，除此之外，各部门之间交流受限，所以导致很多信息不能共享。为了从根本上解决这些问题，现阶段部分地区开始尝试“不动产智治”改革，谋划构建了公正参与二手房资金监管，共同打造创新规范、便民利企以及高效协同的二手房交易体系，为二手房交易保驾护航9。（二）通过公证参与，便利二手房交易浙江省 Q 市司法局所推行的“某公证”APP，对于二手房交易体系中所涉及的资金流动配对了一个严密的管理计划，“某公证”APP 在应用的过程中需要进行实名认证、人脸识别以及“信安分”和征信调查，并以这些数据为支撑体系来保证二手房资金交易安全，充分体现出尽职调查、金融服务以及资金监管和公证代办四大核心，不仅保证了买卖双方的资金安全，也在一定程度上简化了二手房交易所需要的大量程序，从根本上提高了二手房交易效率。除此之外，买卖双方在使用“某公证”APP 时，只需要通过综合性便民服务APP“浙里办”即可进入，该业务由银行和公证处联合为客户提供，只需要完成在“某公证”APP中的认证，银行就会对公证处所提交的这份报告单进行提前放款，在能够保障资金交易安全的前 法制博览 2023 年第 09 期 99 司法理论与实践提下，有效提高了交易的速度。（三）通过公证参与二手房交易，优化服务延伸“某公证”APP 在实际应用的过程中，不仅保证了买卖双方的利益，还可以将二手房交易过程中所产生的中介佣金纳入监管范围，从根本上保证了房产中介的利益，公开化了二手房交易流程和关键步骤，透明化了中介机构在二手房交易过程中所扮演的角色。同时，将买卖双方约定好的中介佣金纳入资金监管模式中，不仅保障了中介机构的合法权利，也能够从根本上防止和避免中介机构挪用放款，减少房产中介利用买卖双方之间的信息差赚取差价，规范中介机构和房产从业人员的职业行为，并推进房产交易行业的进步和规范化。五、加强二手房交易资金监管的具体措施（一）简化资金监管办理流程虽然现阶段“某公证”APP 已经开始投入使用，但是在实际应用的过程中，还是会存在着很多的问题需要去不断地优化和完善。为了切实提高“某公证”的应用效率，并推动公证在二手房交易中的参与度，相关部门首先要做的就是简化资金监管办理流程，尤其是在交易部门受理交易申请的过程中，只需要拥有有效的资金监管手续，就可给予买房人产权证，也可以给卖房人放款，不再需要额外申请其他的领款手续10。（二）增强资金监管意识很多二手房交易者在交易的过程中，由于不了解二手房交易流程，所以导致交易总是失败，或者是在交易的过程中受到欺骗，而导致这一现象的根本原因则是政府部门对于二手房交易资金的监管力度有待加强，所以导致参与二手房交易的人民群众的资金安全意识认识不足，并且不能够有效地保证自己交易安全。为了帮助更多的群众了解二手房交易过程中所涉及的内容与流程，有关部门需要主动发散思维，通过多种多样的方式展开有关知识的宣传，有关公证部门可以开展公证后二手房交易办证快捷通道，从而帮助二手房交易双方能够更加轻易地接受交易渠道的拓宽，还可以结合时代的发展以及互联网的进步，通过多个社交 APP、电视以及多媒体等进行广泛的报道，帮助更多的交易者们了解有公证参与的二手房交易优势。（三）借鉴“资金监管+签约放款”新模式领取房产证后银行放款效率降低，为了从根本上解决这一问题，可以通过“签约放款+资金监管”的模式展开，买卖双方选择在同一个银行进行资产监管和抵押贷款，在完成网络签名以及备案后，由银行审批贷款，审批通过后将首付款和贷款转移到资金监管账户，等到不动产转移登记和抵押登记之后，银行可以直接将资金监管账户中的购房款转入出卖人账户，如果在实际转款中导致交易失败，则资金将会原路返还，进而保证卖房者在第一时间都能够收到自己的交易资金，从而简化二手房交易流程，在保证二手房交易安全性的前提下，提高二手房交易效率11。六、总结公证参与二手房交易，不仅可以从根本上保证交易资金的安全，还可以简化购房流程，实现和银行之间的数据共享，促进了二手房交易市场的发展。参考文献1 金涛 二手房交易资金账户谁来监管浅谈二手房交易安全中公证的作用 J 中国公证，2017（5）：53-58，12 周旻娇，张汗灵 二手房交易及资金监管系统设计与应用研究 J 科学技术与工程，2010，10（5）：1188-11923 刘妍，蔡洪伟 浅析北京二手房交易资金监管模式J 中国集体经济（下半月），2007（2）：182-1834 刘左威 浅谈实施二手房交易资金监管遇到的问题及应对措施 J 新财经（理论版），2013（10）：295 王丽达，赵文兵 担保提存公证中条件成就的认定与处理基于二手房市场交易的实证分析 J 中国公证，2011（8）：37-396 冯晶 新形势下的新监管模式探索杭州二手房交易监管服务平台 J 中国房地产估价与经纪，2017（4）：28-347 白钧 房屋交易资金第三方监管模式探讨 J 中国房地产估价与经纪，2007（1）：60-628 陈军 公证参与成年人意定监护监督模式探析 J 中国公证，2019（5）：59-649 王巧珍，张锋顶 公证参与罪犯履行民事赔偿的新路探析 J 河南司法警官职业学院学报，2020，18（4）：35-3810 张灿 论商标授权确权案件中域外证据的形式要求 J 电子知识产权，2020（10）：84-9311 吴琳颖 公证参与司法辅助业务执业区域问题探析 J 中国公证，2020（7）：38-40