关于强化房地产企业资金管理的策略研究_李闱昶.pdf

2023年3月（下）/总第329期 121资金管理房地产开发行业属于资金密集型产业，具有资金需求量大、投资回收期较长的特点，企业仅凭自有资金难以满足经营和发展需求，因此，房地产企业需要不断地通过不同的渠道来获取资金以保证企业生产经营的正常运转，这就导致房地产企业的杠杆率不断攀升，很多企业的资产负债率超过了 80%，甚至是 90%，企业的资金链已经出现了隐性风险。在行业整体蓬勃发展时期，这些风险往往不被重视，但随着调控政策的推出，房地产企业的融资渠道受到严重制约，再融资风险日益突出。预售资金的监管要求愈来愈严格，资金回笼期愈来愈长，这就使得房地产企业的资金链承受的压力日益增长，也对企业资金管理提出了更高的要求。1房地产企业资金管理的特点1.1 资金需求量大房地产企业的主营业务特点决定了企业对资金有很高的需求。通常情况下，房地产项目从项目立项开始，涉及规划、土地使用权的获得、拆迁、建设、销售和售后服务等一系列生产经营行为和后期物业管理。随着土地价格的不断上涨，要获得土地，企业需要投入少则数亿、多则数十亿的资金，后期还需要发生工程建设成本、销售成本等各项支出，投资额巨大，而且企业很可能同时进行多个项目，这就决定了企业对资金是刚性大额需求。1.2 投资期限较长房地产项目开发从土地获得、施工建设到完成销售，所需时间跨度很大，期间需要政府部门、施工方、供应商、监理方等多个主体的配合。一个项目完成至少需要两年，甚至更长的时间，企业的资金占用时间长。较长的资金回笼期对企业会形成较大的资金压力，容易导致企业出现流动性风险。1.3 项目变现风险大房地产企业项目不仅具有投资金额大和投资期限长的共同特点，因项目所处地域不同，还会受到当地的指导政策、购买力和人口规模等因素的影响，导致项目销售水平波动较大。尤其是在国家连续出台多项调控政策后，购房人的心理预期发生了很大变化，而且政策层面对个人购房贷款也进行了一定的规范和控制，导致大量的房地产项目出现了去化困难的情形。房地产项目投入的资金中，有很大部分是融资资金，因此，一旦销售收入不能达到预期目标，就会给企业带来较大的资金风险，进而引发企业的经营危机。1.4 制约因素较多融资资金一直是房地产企业重要的资金来源，为了关于强化房地产企业资金管理的策略研究 李闱昶（北京市华远集团有限公司）摘要：经过多年的高速发展，房地产行业在国民经济中已占有主要地位，关联行业众多，同时也带来了各种问题。房地产企业热衷于使用财务杠杆，导致资产负债率高企，造成了金融系统的隐患。为了抑制高房价和非理性繁荣，去除房产的金融属性，2016年，国家提出了“房住不炒”，各地区也推出了不同的限购政策，开始对房地产行业进行调控，但仍有部分房地产企业依然追求规模化经济效应，继续高价拿地，扩大投资规模，在此情况下，2021年1月1日，限制开发商融资的“三条红线”正式实行，该规定对房地产企业外部融资进行了严格监管，企业的资金管理开始出现风险，其中不乏行业龙头企业。资金压力已成为房地产行业的共性问题。本文从房地产行业资金管理的特点出发，分析了企业在资金管理方面普遍存在的不足，如资金来源渠道单一、资金回笼期限较长、投资行为过于激进导致资金链承压、预算执行中存在偏差等问题，并提出了改善策略，希望能为房地产企业改善资金问题提供借鉴，进而提高企业资金管理质量，促进企业稳定发展。关键词：房地产企业；资金管理李闱昶：关于强化房地产企业资金管理的策略研究122 2023年3月（下）/总第329期改善房地产企业高负债率经营的现状、防范企业融资危机、控制系统性风险，监管部门设置了“三条红线”，对房地产企业融资进行了全方位的监管，使得房地产企业融资难度加大，融资成本提高，并且为了防止企业挪用项目资金，监管部门还加大了贷后监管的力度。除了项目融资外，房地产企业的流动资金贷款也被金融机构严格控制，使企业易出现突发性的流动危机。2强化资金管理对房地产企业的意义资金是保证企业正常生产经营的基础，加强资金管理对企业具有极其重要的现实意义。房地产企业是资金密集型企业，资金量大、投资期长。在前二十年，房地产行业处于高速发展期，规模化即意味着利润，因此金融机构与房地产企业之间建立了比较紧密的协作关系，对企业的规模扩张起到了推动作用。在利用高杠杆的同时，企业的资产负债率不断攀升，这一时期，房地产企业因为具有较高的资金充裕性，因此对资金管理重视程度较低。在当下严监管的政策环境下，房价增速被抑制，行业企业间的竞争加强，企业不同程度的出现了流动性紧张的问题，甚至存在资金链断裂风险。强化资金管理能够有效地提升资金利用效率，合理规避融资风险、投资风险，避免资金不合理配置导致的流动性风险等问题，保障企业的生产经营安全。强化资金管理也是促使企业进行精细化管理，提高自身竞争力的必要一环。3房地产企业资金管理的问题与困境3.1 融资渠道单一和政策制约导致资金来源受限房地产企业生产经营对资金需求量极大，仅凭自有资金难以满足需求，长期以来，以银行贷款为主的金融机构融资一直是企业主要的资金来源渠道。自 2016 年以来，针对房地产行业的调控政策相继颁布，对企业融资方面进行了诸多限制，银行贷款的审批条件愈加严格，企业的融资难度增大，部分房地产企业因为“三条红线”指标过高，无法达到贷款放款要求，直接被排除在融资对象之外。或者虽然获得贷款，但在使用条件和贷款期限等方面，无法达到预期目标，使得企业再融资风险增大。此外，一部分房企也采取了其他方式，比如通过非标融资工具解决企业的现金流问题，但随着政策的持续收紧，这种方式也难以实行。伴随着融资难度的增加，融资成本也在逐步上升，压缩了房地产企业的利润空间。3.2 投资扩张活动过激导致资金承压在房地产企业的快速发展时期，企业的投资项目越多意味着企业的盈利空间越大。很多企业忽视了自身的实力和管理水平，没有经过前期充分论证即或以高价拿地，或囤积土地，盲目扩张，缺乏相应的风险管理意识和措施，导致企业的负债急剧增加。多个项目同时投入和建筑材料价格上涨使得企业的资金需求量急剧增加，在自有资金不敷使用，外部融资受到政策监管无法获得资金的情况下，企业往往无力支持项目的开展，最终造成资金压力过大出现运营风险。3.3 资金预算执行偏差导致成本超支房地产企业每一项经济活动几乎都会涉及到大额的资金流动，因此，资金预算极为重要，资金预算与项目决策紧密相关，一旦企业的项目决策出现偏差，则资金预算的执行偏差也不可避免。所以房地产企业必须要结合项目投资计划做好资金预算，用严格的资金管理制度保证资金预算执行到位。目前，大部分房地产企业建立了资金预算体系，但大多数是基于财务管理集团口径的大预算，与项目的联动性较低，对项目预算资金的投入和支出状况敏感度不够，容易出现超额投入或支出的状况。对超预算事项没有进行执行检查，无法进行及时控制，也没有出具项目的预算执行和分析报告，导致资金管理预算出现执行偏差，与项目实际进程脱节。3.4 资金回流困难导致收支无法联动房产不同于一般商品，可以根据市场销售状况调整生产节奏。由于政策规定和企业自身的成本控制需求，企业一旦拿到土地使用权就要进行开发建设，以尽快达到销售状态，获得资金回流。随着经济增速和城镇化进程放缓，房地产市场呈现不景气状态，企业存货数额不断增长，资金回流周期延长。尤其是中小型房地产企业，由于其无法像大型房企一样形成规模经济，成本控制水平较弱，如果存货周转率不断降低，就会使企业的资金风险不断加大，最终无法为后续项目提供资金支持。对于已经回笼的商品房预售资金，房地产企业一直将其视同于自有资金，在集团内调配使用，以提高资金使用效率。这种方式对推动房地产企业的发展确实起到了一定的作用，但如果企业出现投资风险，可能会产生资金流动性问题，导致项目延期交付、烂尾，甚至引发社会问题。自 2022 年 1 月开始，住建局为确保商品房预售资金能专款专用，会同银行对资金实施第三方监管，以维护购房者的权益，防止建设资金被房企挪作他用，这一举措也使房地产企业的资金流动性降低。4房地产企业强化资金管理的对策4.1 拓展融资渠道，提高融资效率房地产企业外部融资主要是依靠向银行为主的金融机构贷款和发债，在调控政策密集出台的宏观环境下，企业应该积极突破当前的融资困境，及时拓展融资渠道，构建多元化的融资平台。首先，要加强银企协作。银行贷款作为主要的融资渠道依然需要加强，和银行维持良好的合作关系有利于企业李闱昶：关于强化房地产企业资金管理的策略研究2023年3月（下）/总第329期 123争取更多的资金支持，缩短融资周期，降低融资成本。在实操中，企业应与银行进行充分的信息沟通，银行在准确把握企业信息的基础上可以为企业设计更合适的融资方案；企业也应加强信用管理，维护和提升信用等级；对于准备融资的项目要进行可行性分析，或请第三方独立机构出具可行性研究报告。二是多方合作开发项目。合作开发可为项目资金提供可靠的来源保证，而且可以整合各方资源，分散项目风险，提高项目成功率。借助多方的销售渠道资源，可加快资金回流，缓解企业的资金压力。三是资产证券化融资。资产证券化业务是将流动性较差但预期未来有稳定现金流入的资产，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的融资方式。资产证券化融资门槛低，投资人更为关注的是资产的信用状况而不是企业的信用状况，只要企业持有能产生稳定现金流入的资产即可；可以针对不同投资人设计出不同的产品，比传统融资方式更为灵活多变，投资人也更广泛。资产证券化融资在一定的条件下，可以实现资产“出表”，降低企业的资产负债率，提高资产回报率，降低“三条红线”指标，为企业开拓融资空间。除此之外，其还有融资成本低、流动性高等优势。四是进行债券类融资。企业可以通过发行公司债、中期票据等方式进行融资。此类融资较为灵活，申请核准后批文一般有 1-2 年的有效期，在有效期内可以根据资本市场的状况，择机发行，有利于企业控制融资成本，借助于承销商的销售推广，其投资人往往也较为广泛。其他融资方式还有永续债、经营性物业贷、期权工具等，房地产企业应根据自身的特点尽可能地拓宽融资渠道，获取必要的资金，以在新常态下确保资金流，使企业能够生存并继续发展。4.2 提高决策水平，规范投资活动在目前严峻的房地产市场环境下，企业最大的风险就是资金风险。要应对资金风险，企业首先应该提高全员的风险意识，要理解企业的资金风险不仅来自于企业内部，还受政策、市场环境等外部因素影响，因此资金管理不仅仅是管理层和财务人员的责任，项目管理人员、建设人员和销售人员也应该参与其中。房地产企业最重要的运营活动就是项目投资，这是其进行规模扩张、实现企业战略目标的重要经营活动。如果投资没有达到预期目标或者投资失败，就会成为资金风险的重要诱因。因此，房地产企业应提高决策水平，建立科学的经营决策机制，指导和约束企业的经营决策活动，减少决策失误，尤其是要避免过激的投资政策，降低投资风险出现的可能性；要建立包括各职能部门专业人士的决策团队，必要时可以邀请外部专家加入，对项目进行充分科学地论证，不仅要论证项目的可行性，还要论证项目执行期间的资源划分、资金投入节奏、紧急情况的应对预案等，对多个项目间存在的资金分散、交叉使用等问题也应制定解决方案，避免资金使用效率低下引发资金风险。4.3 合理科学预算，严格预算执行房地产企业项目所需资金量较大，需通过预算指标对资源进行科学配置，提高资金利用效率，从而实现规避或降低资金风险的管理目标。因此，要提高预算的科学性和合理性，并将预算目标进行细化分解，落实到各个预算执行部门及流程，压实责任。要加强预算执行的过程控制，及时进行预算指标和执行效果的对比分析，调整偏差。对于资金支付节奏要严格控制，既要保证预算内的支出，又要控制过度支出。对超预算的支出，必须要严格执行审批流程，并及时调整预算。要把握项目整体的资金流向，对在建项目做好成本控制，减少建设期间的资金浪费，对完工项目，要做好销售资金回笼。从企业整体利益出发，做到资金的高效使用。4.4 加速资金回收，提高使用效率商品房销售资金是房地产企业重要的资金来源，加快资金回笼能