戴德梁行-大中华区写字楼供应和需求前沿趋势2022.3.pdf

2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 1大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区租户研究2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力2022 年 3 月目录2021 大中华区写字楼前沿趋势六大写字楼市场摘要141报告介绍162上海写字楼前沿趋势大中华区甲级写字楼现况概览225大中华区甲级写字楼未来趋势286344046要点总结51深圳写字楼前沿趋势北京写字楼前沿趋势广州写字楼前沿趋势香港写字楼前沿趋势台北写字楼前沿趋势2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 1摘要市场概览截止到 2021 年四季度，大中华区 21 个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约 6,318.6 万平方米。大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量 2021 年全年录得约 388.8 万平方米，比 2020 年上涨 129.6%。目前旺盛的需求对于 2022 年未来供应的去化减轻了一些压力。一线城市中，台北核心商圈空置率较低，约为 2.1%。在二线城市中，成都的核心商圈空置率最低，为 12.8%。今年将是优质写字楼项目涌入大中华区主要市场的高峰期。在 2022 年至 2025 年间，很多位于新兴商圈的未来供应预计入市。随着部分租户考虑具有价格优势的新兴板块，去中心化趋势有望进一步发展。鉴于经济情况、政策导向以及新冠疫情防控“新常态”，展望未来，大中华区优质写字楼的需求将持续保持韧性。尤其是一些行业已经迎来新的或将迎来潜在的业务机会。近期政府政策的指导以及商业、社会和生活方式的变化都可能为以下行业提供新商机：金融业；TMT（电信、媒体和科技行业）；医疗健康行业。从大中华地区的各个主要门户城市来看，2021 年甲级写字楼市场需求表现总体上好于预期。2022 年，我们预计，包括总体经济状况，政府政策和各个城市的发展规划在内的各因素叠加将有助于继续推动写字楼租赁需求。2 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势2021年，由于大体量新增项目较2020年明显减少，北京全市甲级写字楼新增供应同比下降 25.4%，达624,065 平方米。北京 2021 年全市年度净吸纳量达五年来最高值，为 83.9 万平方米。在 2021 年 8 月发布的北京市关于加快建设全球数字经济标杆城市的实施方案中，健康服务产业已被列为北京未来发展的六大聚焦产业之一。与此同时，中国第三个证券交易所于 2021 年 9 月尘埃落定。随着北京证券交易所的正式运营，未来，在政府政策扶持和发展目标的双推动下，生物医药相关行业以及北京创新型中小企业将迎来更好的平台和更广阔的发展空间，届时写字楼市场租赁需求将得到进一步提升。2021 年是上海新兴商圈的又一个重要年份，其新增供应达 678,311 平方米，占全市新增供应的92.1%。全市甲级写字楼存量扩大至 1,440 万平方米。去年上海逐步适应了疫情防控的“新常态”，写字楼需求从艰难的 2020 年强势反弹。在 2021 年的每个季度，净吸纳量都超过了新增供应，将年度净吸纳量推升到 142 万平方米，是 2020 年的三倍有余。毫无疑问，疫情已经影响国内经济产业结构调整并将持续加快我国经济转型升级。新的商业机会也将随之出现，因此在上海这一总部集聚地，对甲级写字楼的需求将持续受到推动。预计金融科技、TMT、医疗健康、资产管理、新零售和现代物流等行业将出现变革性的新业务机会，值得业主持续关注。2021 年，深圳甲级写字楼新增供应量约 359,800平方米，均位于核心区域：福田占比 44.5%，南山占 55.5%。市场需求活跃度延续，支撑租金保持相对平稳，年末平均租金为每月每平方米 210.5 元。在市场实际供应相对有限的背景下，全年录得深圳甲级写字楼吸纳量高达 67.3 万平方米，仅次于 2018 年达到历史第二高的水平，带动空置率较 2020 年同期下滑6.1 个百分点，目前全市空置率重回 20%以下，仅为 19.0%。分企业类型来看，内资企业租赁面积占比 89.8%；外资企业租赁面积占比 10.2%。按行业看，TMT、金融业和专业服务业分别占比 38.0%、25.6%和10.1%，是深圳甲级写字楼需求的主要来源，其中TMT 的比重逐年增加，较 2019 年已上升约 15 个百分点，大面积租赁成交频现。20222026 年全市甲级写字楼的计划供应量将超过 600 万平方米，核心商务区占 90.2%，集中在南山区，非核心板块占比 9.8%，商务发展格局向西延伸的趋势显著。另一方面，前海、深圳湾超级总部基地的大量总部自用物业将一定程度上缓解去化压力。2 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 32021 年，广州甲级写字楼市场迎来 430,744 平方米的新增供应，同比增加 86.3%，全市总存量被推高至 5,617,246 平方米。在新冠疫情逐步得到有效控制的环境下，因前期疫情影响而放缓的办公需求得到明显释放。尽管年中广州局部地区仍有疫情反复，但防疫水平不断提高令其对经济活动的负面影响降至最低，同时在大量新增供应入市的刺激下，写字楼市场活跃度得到明显提升。全市净吸纳量录得 425,969 平方米，同比增长超过 4 倍，达到自 2017 年以来的历史新高。疫后中国经济的复苏也支撑内资企业保持稳健发展，作为支撑广州甲级写字楼市场的主力，内资企业全年租赁面积约占到全市成交总量的 86.7%，年内录得多宗整层或大面积租赁成交均来自于此。需求面积在 2,000 平方米以上的内资企业租赁成交占据成交总量的 66.2%。2022 年，广州甲级写字楼市场将迎来新一轮供应的集中入市，预计短期内或令市场空置率及租金双双承压，而另一方面，较高供应量也为企业带来更多选择，办公需求在新增供应刺激下有望得到释放并带动吸纳量走高。2021 年全年仅一个甲级写字楼项目(Marina 8)落成，该项目在第一季投入市场。新增供应量约 7,100平方米，比 2020 年的 26,000 平方米下跌 73%。全年计写字楼仍录得负吸纳量(-53,800 平方米)，主要被上半年较差的市场气氛拖低；2021 年整体待租率由 2020 年 12.6%微升至 13.6%。2021 年香港甲级写字楼租赁需求持续上升，初见复苏迹象并回复稳定，然而，疫情严峻加上乌克兰危机升级，短期内将窒碍市场复苏步伐。假如上述因素迅速得到妥善解决，2022 年下半年租赁市场有望重回正轨。年内新租赁成交虽以金融业为主，但同时亦见新经济产业占比越来越多，尤其是金融科技、数字资产和商务中心/共享工作空间等企业，预计这些行业在 2022 年继续保持活跃。由于核心商务区如中区等优质写字楼租金较高峰期回落，2022 年该区或会出现较多租赁成交。2021 年全年，台北新增 2 栋 A 级办公大楼，分别为敦北民生区之中国人寿总部大楼，面积约 53,600平米；南京松江区之希望广场，面积约15,200平米。合计新增供给面积约为 68,800 平米。2021 年整体市场胃纳量约 57,800 平米，租赁市场堪称稳定。租赁活动以中小面积居多，依租赁交易统计，2021年整体平均租赁交易面积约1,900平米。企业因应疫情，缩编与扩编互有消长下，需求持稳。在核心区可供出租面积稀少下，外围新兴办公商圈南港区，提供高素质办公空间及具租金竞争力的租金，吸引租户的目光。核心区办公大楼市场供需预期趋于平衡。2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 34 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势报告介绍北京WUHAN深圳上海广州香港台北报告涉及的六大写字楼市场包括：2020 年大中华区高质量办公空间的租赁需求韧劲十足，帮助写字楼市场持续复苏。本报告着眼于大中华地区的甲级写字楼市场，并提供了以下方面的理解：2021 年大中华区写字楼市场的供需情况总结；大中华区写字楼市场未来的供需动态展望；最后，对大中华区各主要城市的写字楼市场供需趋势进行深入分析。4 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 5大中华区甲级写字楼-现况概览表 1：大中华区 21 个城市核心商圈甲级写字楼市场数据速览（2021 年）资料来源：戴德梁行研究部过去一年，新冠疫情给市场带来的不确定因素相对减弱，这对大中华区写字楼市场的供应和需求端的复苏都有一定积极影响。截止到 2021 年四季度，大中华区 21 个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约 6,318.6 万平方米。大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量录得约 388.8 万平方米，比2020 年上涨 129.6%。一线城市中，台北核心商圈空置率较低，约为2.1%。在二线城市中，成都的核心商圈空置率最低，为12.8%。新增供应项目不断入市导致了大中华区甲级写字楼核心市场的整体租金表现在过去一年持续承压。2021 年四季度，在一线和二线城市中，香港和杭州分别以 640.1 元每平方米每月（72.9 港元每平方英尺每月）和 149.1 元每平方米每月的租金位居第一。大中华区主要核心商圈的写字楼租金录得160.1元每平米每月，比往年同期下降2.2%（表1）。6 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区甲级写字楼-未来趋势可持续发展1.供应趋势对于大中华区的许多城市来说，今年将是优质写字楼项目入市的高峰期。不少 2022 年至 2025 年的未来供应将位于新兴商圈。许多租户可能会选择租赁在拥有优质楼宇并具有价格优势的新兴板块，这将进一步加快去中心化趋势的发展。未来，深圳未来写字楼供应量巨大，其中在核心商圈约有共计 608.9 万平方米的项目计划入市，而台北未来供应项目较少，核心商圈的未来供应仅有 102,718 平方米。未来，气候变化仍旧是人类需要面对的重要课题。全球范围内的政府、企业和公众将把减缓气候变化列为工作重点。据联合国统计，房地产领域的温室气体排放量占全球的 40%。越来越多的政府、企业和公众提高对商业地产的要求，加大对房地产的监管力度，力求实现碳减排目标。所以写字楼投资者和开发商将更加重视自己的房地产项目是否符合“绿色”标准，并且具有可持续性。2022 年以及未来，“碳达峰”和“碳中和”将成为国内许多城市政府考虑实现的目标。写字楼等房地产项目可以通过逐步实现净零排放，甚至更进一步的净负排放来为减少温室气体做出贡献。为了实现净零碳排放，大中华区的楼宇必须减少隐含的排放量和运营产生的排放量，并优化能源效率。需要考量的因素有：建筑的结构墙壁（包括玻璃墙）、地面（包 括地基）以及屋顶；空调采暖、制冷、通风；照明；电力负荷；可再生能源的使用能源和材料；建筑物的使用和租户的租赁活动。对于正在建设和运营的写字楼业主来说，在运营中减少碳排放以及提升节能效果非常关键。其中，2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 7新兴商圈供应2.运营中的碳排放是指建筑在其运营周期内产生的二氧化碳的总和。各类建筑运营活动都会产生碳排放，包括可统一调控的供热、制冷、通风和照明，以及不可控的大电器和小功率电器。由于建筑每年供暖和制冷产生的碳排放量往往相差无几,所以增加建筑供暖/制冷均衡性的能效措施和系统非常具有挑战性。通过减少建筑结构热损耗或提高日光吸收的能效措施和系统会降低空间供暖产生的碳排放，但同时也会增加制冷产生的碳排放。同样地，通过增加热损耗或降低日光吸收的措施和系统将减少制冷产生的碳排放，但将增加供暖产生的碳排放。因此增加建筑供暖/制冷均衡性的能效措施和系统实际影响可能会非常小。话虽如此，大中华区的商业建筑投资者、开发商和业主仍可运用若干能效理念、措施和系统，包括确保建筑的气密性，改进建筑外壳隔热性，改善照明效率。未来进一步发展，大中华区的商业建筑也可以考虑和使用低碳/零碳（LZC）技术。风能、太阳能等技术能够满足建筑净零碳排放或碳排放显著降低的能源需求。如能成功地将能效措施和系统以及低碳/零碳技术（LZC）综合运用起来，可以显著提升写字楼的能源性能，其运营能源的消耗将比以往典型商业建筑显著减少。2022 年，大中华区内预计 1,127 万平方米的优质写字楼面积将完工入市，其中 29.2%