房地产开发与经营.pdf

书书书房 地 产 工 程 与 经 营 管 理 系 列 教 材房地产开发与经营田 杰 芳主 编清 华 大 学 出 版 社北 京 交 通 大 学 出 版 社北 京内 容 简 介本 书 共 分 章，主 要 内 容 包 括 绪 论、房 地 产 开 发 与 经 营 的 理 论 和 策 略、房 地 产 企 业、房 地 产 开 发 与 经营 环 境、房 地 产 市 场 调 研、房 地 产 融 资 与 投 资、房 地 产 开 发 项 目 的 可 行 性 研 究、房 地 产 开 发 项 目 的 前 期 准备 工 作、房 地 产 项 目 的 建 设 实 施 与 开 发 经 营、房 地 产 营 销、房 地 产 交 易 经 营 和 房 地 产 物 业 资 产 管 理。本 书 可 作 为 房 地 产 经 营 与 管 理 专 业、工 程 管 理 专 业 的 教 学 用 书，也 可 作 为 建 筑 经 济 管 理、土 木 工 程 等专 业 选 修 课 程 的 教 学 用 书 或 教 学 参 考 书。本 书 封 面 贴 有 清 华 大 学 出 版 社 防 伪 标 签，无 标 签 者 不 得 销 售。版 权 所 有，侵 权 必 究。侵 权 举 报 电 话：图 书 在 版 编 目（犆 犐 犘）数 据房 地 产 开 发 与 经 营田 杰 芳 主 编北 京：清 华 大 学 出 版 社；北 京 交 通 大 学 出 版 社，（房 地 产 工 程 与 经 营 管 理 系 列 教 材）房 田 房 地 产 开 发教 材房 地 产 经 济教 材 中 国 版 本 图 书 馆 数 据 核 字（）第 号责 任 编 辑：孙 秀 翠 特 邀 编 辑：林 欣出 版 发 行：清 华 大 学 出 版 社 邮 编：电 话：北 京 交 通 大 学 出 版 社 邮 编：电 话：印 刷 者：北 京 交 大 印 刷 厂经 销：全 国 新 华 书 店开 本：印 张：字 数：千 字版 次：年月 第版 年月 第次 印 刷书 号：印 数：册 定 价：元本 书 如 有 质 量 问 题，请 向 北 京 交 通 大 学 出 版 社 质 监 组 反 映。对 您 的 意 见 和 批 评，我 们 表 示 欢 迎 和 感 谢。投 诉 电 话：，；传 真：；：。前 言我 国 房 地 产 业 发 展 迅 速，呼 唤 对 房 地 产 业 规 范 经 营 与 管 理 的 系 统、全 面、高 水 平 的 研 究成 果，呼 唤 适 应 房 地 产 高 等 教 育、国 家 经 济 发 展 要 求 的 专 业 教 材，这 些 迫 切 需 要 解 决 的 课题，构 成 了 编 写 本 教 材 的 初 衷。鉴 于 房 地 产 开 发 经 营 具 有 综 合 性、实 践 性、政 策 性 和 时 效 性 等 特 点，全 书 以 房 地 产 开 发项 目 为 对 象，以 相 关 政 策 法 规 为 依 据，系 统 地 介 绍 了 房 地 产 开 发 经 营 相 关 的 理 论 和 实 务。全书 共 分 为 章，涵 盖 了 从 房 地 产 开 发 经 营 相 关 概 念 到 房 地 产 开 发 环 境、市 场 调 研、融 资 与投 资、可 行 性 研 究、房 地 产 开 发 前 期、建 设、交 易 经 营 及 物 业 管 理 全 过 程 必 备 的 理 论 知 识 和操 作 技 术。本 书 由 田 杰 芳、陈 赛 亮、雷 环、吴 将 丰、李 志 平 共 同 编 写。田 杰 芳 任 主 编。其 中 第、章 由 田 杰 芳、陈 赛 亮 编 写，第、章 由 田 杰 芳、雷 环 编 写，第、章 由 吴 将丰 编 写，第、章 由 李 志 平 编 写，全 书 由 田 杰 芳 统 稿、整 理。由 于 我 国 房 地 产 业 发 展 历 程 很 短，房 地 产 开 发 经 营 理 论 与 实 践 正 处 在 不 断 完 善 和 健 全 之中，加 之 编 者 水 平 有 限，书 中 难 免 有 不 足 之 处，恳 请 读 者 和 同 行 批 评 指 正。本 书 编 写 过 程 中参 考 了 许 多 专 著、教 材 和 资 料，同 时 借 鉴 了 许 多 其 他 专 家 学 者 的 研 究 成 果，在 此 谨 致 诚 挚 的谢 意。编者 年月书书书第章绪 论 房 地 产 开 发 与 经 营 的 界 定房 地 产 开 发 与 房 地 产 经 营 这 个 两 个 概 念 是 房 地 产 行 业 运 行 过 程 中 被 广 泛 运 用 的 两 个 基 本概 念，它 们 既 相 互 联 系，又 有 一 定 的 区 别。房 地 产 开 发 与 经 营 是 房 地 产 经 济 活 动 中 两 个 相 对 独 立 又 相 互 关 联 的 内 容。在 某 些 情 况下，可 将 其 视 为 一 个 整 体 行 为 来 研 究，如 讨 论 房 地 产 开 发 经 营 与 国 民 经 济 的 关 系 等。但 是，若 将 两 者 分 开 讨 论，特 别 是 在 具 体 实 施 过 程 中，由 于 有 不 同 的 内 涵 和 特 殊 性，分 别 研 究 可 能更 具 有 实 际 意 义。客 观 地 说，关 于 经 营 和 管 理 没 有 唯 一 的 定 义，且 不 同 学 科、不 同 著 作 看 法 各 异。例 如，管 理 学 科 或 管 理 科 学，是 把 经 营 作 为 管 理 学 的 一 个 部 分 来 讨 论 的；而 经 营 管 理 学 派 的 奠 基 人法 约 尔 把 工 业 企 业 从 事 的 活 动 划 分 为 技 术 活 动、商 业 活 动、财 务 活 动、安 全 活 动、会 计 活动、管 理 活 动 等项 活 动，并 总 称 其 为“经 营”，管 理 活 动 只 是 经 营 活 动 的 一 部 分。由 此 可见，虽 然 各 学 科 对 这 两 个 概 念 解 释 不 一，但 共 同 点 在 于 无 论 是 经 营 还 是 管 理，都 是 企 业 为 达到 一 定 目 的，有 组 织、有 计 划 进 行 的 经 济 活 动。不 同 定 义 的 差 别 在 于 对 概 念 内 涵 和 外 延 的 界定 不 同。综 合 目 前 的 各 种 观 点，关 于 房 地 产 开 发 与 房 地 产 经 营，有 两 种 看 法：一 种 是 从 广 义的 角 度 来 看；另 一 种 是 是 从 狭 义 的 角 度 来 看。广 义 的 房 地 产 开 发 与 房 地 产 经 营从 广 义 的 角 度 来 看，特 别 是 站 在 市 场 经 济 的 角 度 来 看，房 地 产 开 发 和 房 地 产 经 营 在 本 质上 是 相 同 的。（）相 互 独 立，侧 重 点 不 同。房 地 产 开 发 是 对 土 地 及 建 筑 物 进 行 投 资、建 设、管 理 的 过程，是 投 资、建 设 行 为，强 调 的 是 房 地 产 产 品 的 生 产；而 房 地 产 经 营 是 通 过 开 发 建 设 和 管 理获 取 经 济 利 益 的 过 程，强 调 的 是 投 资 和 盈 利。（）房 地 产 开 发 是 房 地 产 经 营 的 基 础。一 切 房 地 产 经 营 活 动 都 要 体 现 在 房 地 产 产 品 实 体上。房 地 产 开 发 就 是 形 成 房 地 产 产 品 实 体 的 过 程，没 有 这 一 过 程，就 没 有 房 地 产 经 营 的 对象，经 营 活 动 也 就 无 从 谈 起。如 果 房 地 产 开 发 阶 段 对 市 场 分 析 不 够 准 确，开 发 完 成 的 房 地 产不 能 出 售出 租，或 者 出 售出 租 达 不 到 预 期 的 水 平，就 会 影 响 房 地 产 经 营 效 益；如 果 产 品 建设 质 量 不 高，不 能 达 到 预 定 的 经 营 寿 命，也 会 影 响 房 地 产 的 经 营 效 果。因 此，适 应 市 场 需求，开 发 出 高 质 量 的 房 地 产 产 品，是 保 证 房 地 产 经 营 成 功 的 基 本 前 提。房 地 产 开 发 与 经 营（）房 地 产 经 营 是 房 地 产 开 发 的 核 心。房 地 产 开 发 的 目 的 是 获 得 利 润 投 资，开 发 完 成 以后 的 产 品 要 通 过 经 营 来 实 现 其 价 值，从 而 实 现 投 资 效 益。从 这 个 意 义 上，现 代 房 地 产 开 发 已经 突 破 了 过 去 以 使 用 为 目 的 的 建 筑 生 产 含 义，而 围 绕 着 房 地 产 经 营 来 进 行 开 发。为 了 尽 可 能提 高 开 发 完 成 后 产 品 的 经 营 价 值，从 市 场 调 研、选 择 房 地 产 开 发 项 目，到 前 期 的 可 行 性 分析，以 及 建 设 过 程 中 的 质 量 管 理、成 本 控 制，每 个 阶 段 工 作 都 要 从 经 营 这 个 核 心 目 标 出 发，使 开 发 与 经 营 真 正 融 为 一 体。狭 义 的 房 地 产 开 发 与 房 地 产 经 营在 我 国 房 地 产 行 业 的 实 际 运 作 过 程 中，大 多 数 人 习 惯 于 从 狭 义 的 角 度 来 看 待 这 两 个 概念。例 如，按 照中 华 人 民 共 和 国 房 地 产 管 理 法的 定 义，房 地 产 开 发 是 指 在 依 据 该 法 取 得国 有 土 地 使 用 权 的 土 地 上 进 行 基 础 设 施、房 屋 建 设 的 行 为。这 就 是 狭 义 的 房 地 产 开 发 的定 义。如 果 从 狭 义 的 角 度 来 看，房 地 产 开 发 与 房 地 产 经 营 有 以 下 重 大 的 差 别。（）房 地 产 开 发 和 房 地 产 经 营 在 房 地 产 项 目 市 场 运 作 过 程 中 所 处 的 阶 段 不 同。房 地 产 开发 强 调 了 某 个 房 地 产 项 目 被 开 发 出 来 的 过 程，也 即 房 地 产 开 发 过 程 实 际 上 是 房 地 产 项 目 这 种商 品 的 产 品 生 产 过 程。房 地 产 开 发 商 本 身 往 往 并 不 直 接 进 行 房 地 产 项 目 的 建 设，房 地 产 项 目的 建 设 实 际 上 是 建 筑 企 业 进 行 的，房 地 产 开 发 商 与 建 筑 企 业 是 承 发 包 的 关 系，但 是 没 有 房 地产 开 发 商 的 运 作，这 个 房 地 产 项 目 是 不 会 产 生 的，房 地 产 开 发 商 是 房 地 产 项 目 从 无 到 有 这 种生 产 活 动 的 投 资 主 体 和 管 理 主 体。房 地 产 经 营 则 是 强 调 从 某 个 房 地 产 项 目 获 得 经 济 利 益 的 过程，也 即 房 地 产 经 营 过 程 实 际 上 是 房 地 产 项 目 这 种 商 品 的 市 场 交 易 过 程。在 市 场 经 济 条 件下，市 场 交 易 过 程 才 是 决 定 经 济 利 益 是 否 能 够 实 现 的 关 键 阶 段。（）房 地 产 开 发 和 房 地 产 经 营 这 两 种 房 地 产 经 济 活 动 的 主 体 并 不 完 全 相 同。房 地 产 开 发商 一 般 都 必 然 会 成 为 房 地 产 经 营 者。这 是 因 为 在 开 发 阶 段 结 束 后 就 必 须 要 进 入 经 营 阶 段，房地 产 开 发 商 就 转 变 成 了 房 地 产 经 营 者，如 果 这 家 开 发 商 所 开 发 出 来 的 房 地 产 项 目 并 没 有 被 市场 认 可，它 的 经 济 利 益 就 没 有 实 现，其 开 发 活 动 最 终 就 以 失 败 结 束。但 是 房 地 产 经 营 者 并 不必 须 是 房 地 产 开 发 商。房 地 产 开 发 商 将 自 己 开 发 的 房 地 产 项 目 投 入 市 场 的 时 候，这