行业研究丨深度报告丨房地产[Table_Title]政策有效还是无效？——住房购买力的“误解”与“纠偏”请阅读最后评级说明和重要声明2/23丨证券研究报告丨报告要点[Table_Summary]市场对于住房购买力可能存在误解，进而部分引发“政策无效”的悲观猜测。本文在相信潜在需求不会断崖式下降的常识基础上，从房价收入比和月供收入比，并引入月供储蓄比这个更接近底层逻辑的最好指标，详细探讨城镇居民家庭的住房购买力问题。结论很明显，全局住房购买力不是问题，头部核心城市的结构性压力则一直存在，但恰恰是这些核心城市反而根本不用担心需求，更要重视房贷利率下降对购买力的提振。综合而言，中国居民部门杠杆率并不算高，全局住房购买力仍在合理范围内，所以政策不会无效，需要讨论的只是政策力度和传导时间。分析师及联系人[Table_Author]刘义袁佳楠薛梦莹SAC：S0490520040001SAC：S0490520070001SAC：S0490520120002宋子逸sXlYjZmUeXqUqRpO8O8Q9PmOqQoMpNjMrRsMiNqQmNbRmNzQuOmOpOMYtOnR请阅读最后评级说明和重要声明丨证券研究报告丨更多研报请访问长江研究小程序房地产cjzqdt11111[Table_Title2]政策有效还是无效？——住房购买力的“误解”与“纠偏”行业研究丨深度报告[Table_Rank]投资评级看好丨维持[Table_Summary2]潜在需求仍具相对韧性，不至于断崖式下降城镇化虽明显降速但仍有空间，且新增城镇人口需求的释放有时滞，住房潜在需求不会断崖式下降；新市民则是潜在需求的“蓄水池”，支持新市民购房是新时代住房需求的重要抓手；改善性需求亦将持续释放，人均住房面积将稳步提升。参考发达国家与地区经验，我国永续开发率或在1%-2%之间，庞大的存量住房规模意味着长期10亿平米量级的需求仍有保障。居民杠杆并不算高，户均存款可覆盖最低首付现金流视角下，中国居民部门每年只需要花费增量储蓄的15%即可完成房贷还本付息，如果考虑存量储蓄，该比例则进一步下降至个位数，即中国居民部门的真实杠杆率并不算高。城乡居民家庭户均存款及其他金融资产可基本覆盖最低首付要求（20%-30%），城镇居民家庭户均存款相较更高，且首次置业也未必都是新房与较大户型，城镇居民家庭的平均首付压力相对可控。房价收入比：相对偏高但并非高不可攀，且并不是一个好指标全国房价收入比(宏观口径)近十年来略提升至7.4，但与十五年前基本相当；如果考虑更纯粹的刚需客群需求，则其房价收入比还要更低一些。整体来看，全局层面7X左右的房价收入比并不算高，更多...
