产业园区生态运营服务体系20200315.pdf

产业园区生态运营服务体系 周艳青产业园区以办公场地物理空间为载体，实现办公生产、研发、测试等产业生态的集聚。产业园区的发展阶段园区类型园区特征生产型直接为制造企业进行工业生产而建设的产业园区。形态以标准厂房、多层厂房、为生产 配套的基本办公、研发物业载体为主。典型如河北固安工业园。仓储型即物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体。开发商根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施，包括物流仓库、配送中心、分拨中心等等。办公型商务园区，以商务办公功能为主，吸引中小企业及大型企业功能单元入驻，形成一定的产业集群和规模效应。形态包括办公楼、商务独栋、研发中心及各类基础配套等。产业园区的类型运营方运营方招商、服务、培育政府政府城市配套、产业规划提供土地、政策支持企业企业产值、税收、解决就业、带动区域经济发展产业园区的经济及社会价值一、是国家和地方经济增长的重要引擎。目前产业园区对整个中国经济的贡献达到30%以上。二、是促进产业集群、资源集聚的重要载体，最大限度发挥资源的协同和规模效应。三、是驱动国家和地方产业转型升级的重要动力。目前园区已逐渐形成“产业引领+创新驱动”发展模式，正在逐步形成园区带动城市、中心城市引领城市群、城市群带动区域、区域协同带动全国迈向高质量发展之路。产业园区的盈利方式物业出租政府补贴产业服务产业投资物业出售税收返还土地增值物业服务全国孵化器基本情况创新创业潮下，全国孵化器数量连年攀升。据中国创业孵化发展报告显示，截至2018年底，全国创业孵化机构总数达到11808家（其中孵化器4849家，众创空间6959家），国家级科技孵化器数量为1177家。2016-2018年创孵机构数量中国孵化器发展历程及变革三个转变：运营方主导企业主导 空间赋能资源赋能 租赁变现服务变现中国孵化器未来发展趋势一、孵化器将出现优胜劣汰。目前孵化器的数量仍在不断增加。但不会永远如此。随着时间的推移，受自身运营状况等因素影响，将会出现数量的下滑。二、孵化器将聚集于经济发达和科创实力强劲地区。得益于当地创新资源、人才及政策的优势，其科技成果转化基地、创业企业孵化基地和创新人才培育基地较为成熟。三、孵化器将逐渐专业化、产业化。将会有越来越多的孵化器瞄准一个细分领域，整合资源，建立一个细而长又深的产业生态系统。四、孵化器将逐渐差异化。每个孵化器都需要思考其独特的价值定位，并搭建属于其独特的一系列软硬件资源及特色优势，才能在孵化器红海中脱颖而出。产业园项目操作流程土地拓展规划定位工程施工营销招商运营服务智慧园区建设规划及方案规划及方案设计设计产品定位产品定位前期可研前期可研规划方案单体深化施工图设计规划定位产品定位区位分析交通分析市场调研竞品调研产业园项目的规划设计1.产业地产的规划定位受政策影响很大：2013-20182018-现在M1产业转型升级基地M0新型产业用地2.市场导向决定产品：2013年东莞市出台了产业转型升级基地的政策，明确了可分割转让的比例（产业部分的80%）、配套的比例（总计容面积的15%）。从2018年开始，东莞出台了M0（新型产业用地）的一系列政策、管理办法，可分割转让的比例调整为总计容建筑面积的49%，配套调整至总建筑面积的30%，对于建筑，规定单栋套内建筑面积2000，每个基本单元套内建筑面积300；2019年又打算将纯工业厂房的比例提升至总建筑面积的40%，目前正在征询意见阶段。前期的区位、市场、竞品调研和分析，形成最终的规划及产品定位；随着市场变化、政策导向，还需要不断调整调整产品。产业园项目的规划设计产业园区的智慧化变革以物联网、云计算、大数据、移动互联等现代信息技术为基础，通过互联化、平台化、感知化、一体化的技术手段，建成设施智能、服务高效、管理便捷、开放创新的园区服务平台，实现互联网+地产的轻重结合、办公+科技的线上线下结合，打造一个集业主的物业平台、企业的服务系统、老板的圈子中心、员工的社交门户等多种功能于一体的智慧园区。物业报修 充值购电 物业缴费 出入证办理 政策咨询 企业服务 园区黄页 CEO俱乐部会议管理 房屋租赁 园区广告 人才招聘智能门禁 智慧停车 交通出行 智慧党建 智领e站 聚好物 随手拍 话题发布活动发布 运动场地在线预定围绕产业客户招、租、管、退四个阶段，实现产业空间招商、租赁的核心业务管理闭环，基于大数据分析与物联网技术，帮助园区构建集楼宇资源管理、客户管理、合约管理、财务管理为一体的园区管控体系，有效解决园区运营痛点，提升园区运营管理效率与园区综合竞争力。大数据拓客社交拓客客户管理数据赋能社交拓客租约入驻财务租金服务运营财务核算物业清场招租管退智慧资管智慧资管大数据拓客全民营销政策匹配房产租赁智慧资管客户主动通过服务过程更新数据系统通过大数据采集更新数据线下运营校验数据正确性集成智能硬件，大大降低人工成本停车场无人值守，减少2/3人力水电抄表1分钟完成全园区统计园区整体在线提供服务，足不出户服务一键办理有效节省客户及园区的时间成本，每年高达数千小时服务效率提升运营成本降低数据准确性提升智慧物管支付金额在线支付停车月卡135,200.00 491次临时停车147,198.50 27,437次人数通行记录企业员工2,699人775,282次访客22,519人 95,479次工单已完成物业报修106单103单物品放行2334单 2321次随手拍108单100单停车场门禁水电服务月卡申请/缴费临时停车自助缴费共享汽车/账单商户停车减免企业员工人脸识别访客登记/邀请二维码设备预警集中抄表数据统计物业报修物品放行随手拍（投诉建议）智慧物管入园指南资源预定服务 物品放行服务园区活动服务 访客邀请服务办公装修服务 园区通行服务报修报事服务 园区停车服务咨询服务 项目推荐企业孵化 创业培训政策扶持 融资服务初创补贴 路演服务公司注册 企业测评服务创业激励企业招聘 校企合作人力外包 人才培训高级人才引进 人才关爱服务饮用水 电话宽带商务礼品 环境绿化办公设备 会议服务园区广告 展厅服务商旅服务工商注册 高新认证政策申请 人才安居房租金补贴 上市配套政策商务签证企业入驻服务企业人才服务企业商务配套服务创业扶持政企业直通服务从企业入驻开始到企业退离园区，多元化增值服务始终贯穿于整个生命周期过程智慧服务聚好物CEO午餐会交通出行智慧服务以产业园区为载体，设备物联为主线，基于园区设备设施基础数据联网及智能化分析，提供一体化服务体系多维数据实时整合，一键掌控园区动态多维画像动态跟踪，精准洞察商业价值多级权限精细管理，有效提升服务效率设备设施自动巡检控制管理风险异常告警机制规避园区运营风险应急事项自动预警处理/远程协管园区关键数据的运营分析管理园区能耗、排放关键节点管理园区人效、成本关键节点管理可视可管可控智慧物联智慧物联无人值守停车场人脸识别闸机模块化数据中心公共区域智能照明智能办公室智能水电抄表智慧数据基于园区数字化建设痛点，将数量巨大/结构复杂/类型众多的数据进行多源融合和价值挖掘，形成有效的信息资源和知识服务，实现园区资产全面可视、运营决策高效可靠、园区经济持续发展，有效提升园区产业价值。资产布局与类型分析招商租赁效率分析招商渠道费效分析园区收益构成分析服务增值收益分析客户服务满意度分析企业行业构成分析企业成长阶段分析企业性质分析园区人才结构分析拉动就业分析园区产值贡献园区税收贡献智能安防分析园区能耗分析人员出入分析智慧停车分析设施设备分析智慧消防分析智慧运营分析运营可视化产业数字化楼宇智能化智慧数据在后续智慧空间的升级优化中，逐步利用物联网+网络爬虫的技术，智能采集数据，辅助人工调研分析，建立完善的数据采集和存储机制内部数据外部数据1、行业数据：行业报告、行业调研等2、舆情数据：新闻热点、行业资讯等1、园区规划和建设数据2、资管和招商销售数据3、运营服务数据（用户、物业、商业）运营中心情报中心 整合园区零散机柜资源，提供边缘计算服务和CDN服务123批发转零售、错峰、错向、第三方资源驻地网云交换边缘计算数据赋能及驻地网运营产业园区招商组建营销团队制定销售价格及优惠方案制定推广策略确定招商渠道确定招商目标确定销售方式推广渠道投放销售人员培训截至2019年，中国各类产业园区近20000个。加之日渐增多的写字楼，办公产品供应量远远供大于求，产业园区进入存量时代，竞争日趋白热化。如何在这片红海中脱颖而出？关键在于操盘团队的运营服务能力是否足够优秀！从园区运营到运营园区招商投资服务没有企业，何来园区没有服务，何来企业短期收益靠租售 长远收益靠投资运营园区：产业引领、基金操盘、精准定位、增值服务、运营为王招商专业化 服务价值化 资本加速化服务是对企业服务是对企业有价值有价值的帮助！的帮助！理解服务，懂服务理解服务，懂服务一切不以一切不以企业需求企业需求出发，想当然式服务，都是伪服务！出发，想当然式服务，都是伪服务！了解企业、懂企业了解企业、懂企业园区运营服务是什么？人才、技术、资金、市场 企业真正的需求 基础设施人才引进项目推介企业创业辅导管理咨询融资服务交流培训专业服务办公场地生产场地会务商务校企合作猎头服务招聘活动产品推介展会展览产品对接创办咨询注册登记代理服务银企对接融资策划孵化基金技术交流创业论坛业务培训企业诊断商业策划管理运营项目申报新闻发布工程咨询专业孵化技术平台专业论坛市场推广企业发展各方面的服务 人才 技术 资源 资本 效率企业发展各阶段的服务 初创 孵化 加速运营服务的实操分享人才的服务校园春季及秋季招聘会、51Job&智联招聘通道、各大人才市场资源打通、校企合作共建实验基地等渠道，为企业输送高素质的对口精英满足企业中人才的供给满足企业中人才的供给运营服务的实操分享人才的服务满足生活及商务配套、解决员工往返上下班交通问题（园区BUS），提供帮助解决子女入学、就医，人才保障房、春运购买车票等问题，并建立线上员工社交平台。满足企业中人才的基本生活需求满足企业中人才的基本生活需求运营服务的实操分享人才的服务培养新时代跨境电商人才、服务跨境电商行业，促进全产业链升级。跨境电商学院跨境电商学院与高维课堂进行深度合作，针对企业家，组织进行股权设计、财税筹划、营销定位、企业文化等相关的专业培训。企业家商学院企业家商学院运营服务的实操分享技术的服务 聘任全球顶尖科技顾问，建立园区智库 与北京大学SoC重点实验室等科研机构成立人工智能协同创新中心 携手比利时等国际资源推动成立人工智能学院运营服务的实操分享资源的服务与美国硅谷、法国、以色列、加拿大等十余国家共建交流合作平台，打造国际的智库团队、为国内外企业搭建对接的桥梁，实现人才、技术、金融、信息等资源的互联互通，创造全新的市场机会，助力企业转型升级。全球创新直通车全球创新直通车对接国际资源对接国际资源运营服务的实操分享资源的服务引进企业进行互补产业链，打通上下游产业链资源，开拓新市场布局和产能合作，形成一个集聚平台及产业集群，带动上下游产业链发展。打通上下游产业链打通上下游产业链运营服务的实操分享资源的服务企业家需要圈子，圈子带动企业家互相认识、熟悉、达成商务合作，开通人脉，促成生意交流。园区打造的CEO午餐会、邻里节、高尔夫俱乐部搭建交流圈子及平台搭建交流圈子及平台运营服务的实操分享资本的服务 园区独立发起的自有基金，专项扶持园区企业 物权换股权，为有潜力的优质中小企业“减负”；合作银行贷款快速通道；序号项目名称行业投资情况项目整体情况1深圳工道科技有限公司办公装修投资583万元占股10.4779%公司是集商业空间设计、装饰施工、材料甄选、供应链管理，为一体的专业商业空间装饰解决方案企业。拥有近十年的项目管理经验，借助互联网管理、金融带 资与实际项目经验，为客户提供一站式装饰服务模式。2前海国宏（深圳）科技发展有限公司产业地产资源服务商投资49万元占股50%公司定位为产业地产资源服务商。公司专注于为实体企业、传统地产商、区县级政府、机构及其他相关方提供产业资源服务，包括土地获取、定位策划、规划设计、产品建议、团