2022中国办公楼租赁指南-仲量联行.pdf

上海 香港 深圳 北京 广州 成都 重庆 武汉 长沙 南京 郑州 杭州 西安 苏州 天津 沈阳 宁波 大连 无锡 青岛仲量联行办公楼租赁服务2中国办公楼市场摘要及展望4主要城市速览8办公楼租赁指南31关于仲量联行36目录2仲量联行办公楼租赁服务业务能力 在中国拥有超过180名办公楼领域的专业人员，为您提供最全面的市场信息和专业服务 我们的细分专业领域涵盖办公楼、产业园区、商务中心和联合办公等 拥有超过235年的全球房地产经验和最佳实践经验 凭借广泛的全球、地区和本地业务网络，我们与业主、租户和投资者建立起牢固的合作关系 连续3年荣获RICS中国年度最佳交易冠军奖(2018-2020)连续15年荣膺“全球最具商业道德企业”称号（2008-2022）核心服务租户代表无论你的企业是计划进行单一办公室搬迁，还是寻求购买办公空间以满足全球扩张的统一战略，你都需要一个拥有本地市场专业知识的商业地产租户代表为您服务。物业选址 物业搜索及研究 商业条款谈判 租赁/购买策略调整 财务分析及定性分析 租赁/购买战略评估与总体规划：增减面积 搬迁新址 物业整合 优化物业空间使用项目租赁我们将结合国际平台和本地知识，我们能为您发掘和保留重要租户，确定最佳租金水平，量身定制符合您业务目标的项目租赁策略，为您最大限度地创造价值。项目总体战略规划 项目营销与推广 租赁代理 租务管理办公室设立或搬迁将直接 影 响 公 司 的 业 务 运作，整个过程复杂且耗时耗力，因此选择一家专业的房地产顾问很有必要。我们在商业地产领域拥有丰富的经验和专业的见解，可提供一站式办公楼租赁服务。仲量联行中国商业地产部市场份额占主导地位联系人中国区/上海 张静17年从业经验香港 鲍雅历16年从业经验北京 刘骁17年从业经验 白路16年从业经验成都 邓艳萍14年从业经验重庆 刘洋12年从业经验 广州 马炜图27年从业经验杭州 尤培荣16年从业经验南京 陈明哲11年从业经验西安 何娜10年从业经验青岛 曲岩萍18年从业经验天津及沈阳 高云鹏15年从业经验深圳 李文杰10年从业经验武汉 刘宁26年从业经验 2021年 拥有180+位地产专家 完成1,460+办公楼租赁交易 覆盖200万+平方米租赁面积广州 成都重庆北京台北青岛沈阳天津武汉上海香港澳门深圳仲量联行分公司(16)杭州南京仲量联行项目办公室(16)长沙大连哈尔滨济南海宁苏州湖州南宁三亚佛山顺德珠海唐山福州昆明洛阳渭南盐城乌鲁木齐兰州石家庄潍坊徐州威海长春吉林太原郑州呼和浩特合肥常州扬州无锡昆山金华温州厦门泉州河源韶关清远梅州汕尾揭阳茂名阳江云浮湛江肇庆海口汕头南昌贵阳安顺攀枝花丽江嘉兴绍兴南通潮州廊坊句容邢台开封新沂秦皇岛烟台襄樊仲量联行业务覆盖城市(超过80)拉萨延安西宁凯里德阳绵阳广元眉山雅安甘孜资阳内江自贡宜宾昭通毕节泸州遂宁广安南允达州番禺惠州东莞/虎门中山西安汉中鄂尔多斯3办公楼业务覆盖32个仲量联行办公室（含项目办公室）网络式辐射全国超过80个大中小城市一线城市租赁团队领跑市场重点二三线城市市场占有率排名第一 青岛/济南/天津市场占有率80%以上；沈阳/西安/重庆等市场占有率都超过60%；武汉市场占有率超过50%；成都/南京等市场占有率超过40%。偏远地区资源积累极为丰富 如乌鲁木齐，我们曾为EMC,Cisco,Philips,UTC,MSD,GE,Bayer等完成选址工作截至2021年体量2022年新增供应2023年新增供应万平方米02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000青岛无锡大连宁波天津沈阳苏州西安郑州长沙杭州厦门南京武汉重庆成都广州北京香港深圳上海42021年中国21个重点城市包含香港的甲级办公楼总体量录得8,787万平方米。未来两年，21个城市合计将有近2,000万平方米的新增供应，约占目前总体量的22%，其中，深圳、上海、广州、成都的未来供应量较为显著，而北京、青岛、天津、大连的未来供应量相对较为有限。在经济回暖的支持下，2021年成为了中国办公楼市场有史以来需求增量最为强劲的年份之一。头部企业在其中发挥了引领支撑作用，来自科技、金融等领域的企业在全国各个主要城市保持活跃。总体而言，全国甲级办公楼市场需求端的优异表现帮助市场各方参与者大幅度提升信心。全国甲级办公楼重点城市总体量中国办公楼市场 摘要5全国甲级办公楼重点城市租金和同比变化(2021)2021年，全国21个重点城市的甲级办公楼租金均有不同程度涨跌幅。整体上相比于2020年租金表现，呈现出租金复苏或租金幅度收窄的趋势。租金（人民币/平方米/天）租金同比-10.00%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%-25.0-15.0-5.05.015.025.0香港北京上海深圳广州杭州青岛南京武汉成都大连西安苏州宁波长沙天津重庆厦门沈阳郑州无锡租金（元/平方米/天）租金同比在2018年新一轮金融开放以来，中国快速且大幅调整金融政策，而北京正在成为外资企业进驻中国的关键落足之处，进而催生了一波对于办公楼的需求。据仲量联行了解，仅以北京为例，2018年新一轮金融开放以来已有60余家外资金融机构落地，其中包括Visa和MasterCard两大银行卡清算机构以及标普、惠誉、穆迪三大评级机构等知名头部企业。在全国金融业政策逐渐放宽的大趋势下，作为首都，北京将以“十四五”战略方针为指引，持续扩大金融开放。北京市及各区政府近年来陆续出台众多优惠政策，不论是对于业务范围的重新划定还是金融牌照或金融许可证获得条件的放宽，无疑为外资金融企业在此轮市场的开拓探索注入活力。北京办公楼市场实为政策导向型市场。目前，在老牌的外资金融企业聚集地金融街以及自贸区管辖范围内的CBD区域，随着开放政策的落地实施，市场活跃度正逐步提升。金融开放政策的优惠补贴也许暂时尚未成为企业决定搬迁的根本动因，但其对于已有搬迁或新租计划的外资企业确实有较强吸引作用。仲量联行在与某知名外资银行的交流中了解到，自贸区优惠政策已成为其搬迁决策的重要考量因素之一。于政府而言，中国区总部乃至亚太区总部的头衔已然拥有吸引力，但最侧重的关注点依旧落在企业的赋税能力。对于部分行业头部企业，政府给予总部迁入的一次性高额资金奖励甚至可以与装修成本相抵消，无疑会达到“锦上添花”的效果。中国办公楼市场 观点随着轨道交通的不断发展，上海非中央商务区的轨道交通密度正逐步提高，向中央商务区靠拢。非中央商务区的地铁总长在过去五年中不断增加。根据仲量联行地理信息平台系统MapIT的计算，至2025年底，非中央商务区范围内的地铁总长将从2020年的230公里增长将近1.5倍至329公里。根据中国交通运输部的统计，上海是全国地铁网络最长的城市。便捷的交通连接起了上海各商务板块，助力上海多中心的发展模式，提升了板块间的通勤时间，增强各类经济活动效率。例如，2021年1月竣工的15号线连接了漕河泾的9号线与12号线，为换乘提供了更便捷的方案。新地铁线不仅缩短了换乘时间，也缩短了板块间的通勤时间。未来五年，上海将有更多线路竣工，包括贯穿中央商务区的14号线，以及联通杨浦、虹口和浦东各商务板块的18号线。我们根据仲量联行在线地理信息系统MapIT，计算出了当前需要的公共交通通行时间及未来14、18、19号线开通后，各板块间通勤时间的改善幅度。几乎每一个板块都有改善的潜力，届时，这些板块因更便捷的交通而更受租户青睐。尤其北外滩与陆家嘴的通行时间将缩短至10分钟以内，这将拔高北外滩的金融与物流航运中心地位，并使得其与外滩、陆家嘴形成的“黄金三角”地位更稳固。金融对外开放持续发力，赋能北京办公楼租赁市场稳步回暖上海公共交通提速发展，增强新兴板块联动性6近年来越来越多的金融产业加速进军内陆市场。从早年的呼叫中心、客服中心到今日西部多地的创新中心、研发中心等多元后台职能部门，金融企业对办公空间的要求及布局愈加具象与多元。2019年至今，西部共录得该类新增优质办公需求近10万平方米。而随着金融行业不同的职能外延，不同类型金融企业在选址时的差异化特征亦不断显现。科技互联网企业在西部市场的扩张速度已今非昔比，尤其在新冠疫情后，该行业迅速成为华西办公楼市场最大的增量需求来源。2020至2021上半年，华西甲级办公楼中科技互联网行业新租占比高达27.6%。随着科技持续赋能传统行业，越来越多带着互联网基因的新兴领域出现，特别是专注于C端消费的互联网赛道中，大量新兴企业快速成长。除细分领域差异外，科技互联网企业在企业生命周期的不同阶段也有不一样的选址特征。初创时期的企业办公策略以成本节省为导向，痛点大同小异；迈入成长期后的企业面临的发展路径开始分化，不同赛道的企业的选址逻辑随行业、城市等多元因素呈现不同特征；成熟期的企业则在经历优胜劣汰后，呈现出共性与个性并存的“二元性”特征。该历程整体呈现出从趋同到多元，再到“二元性”特征，这是一个随企业生命周期演变的选址 逻辑。宏观经济基本面奠定了未来办公市场预期向好的基调。西部市场庞大的经济、人口基数支撑行业的可持续发展，构筑产业招引的基石。就增量需求来看，传统金融行业，其信息化智能发展的需求，在当下时代赋予了办公楼市场新动能，老行业焕发新生机。而科技互联网这一当红产业正经历高速发展的迭代时期，产业发展所带来的市场红利将持续影响办公楼市场。这便是未来办公楼市场产业发展的两大主线金融+科技互联网。2021年9月6日，全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案提出在现有合作区的基础上，前海的发展空间将向南延伸至蛇口及大小南山片区，同时向北拓展至宝安区的会展新城及海洋新城片区，其中依次涵盖宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边片区，面积扩大8倍至120.56平方公里。此次范围调整并非简单意义上的空间扩容，而是形成现代服务业与制造业相互支撑的产业布局。具体而言，扩容后的前海片区坐拥强产业基础、强枢纽、强基建等优势，当地科技研发类企业将因此加快工业化的进程。相应地，产业集聚得以提供更广阔的市场空间反哺服务业发展。另一方面，扩容后的前海片区产业链将愈加完整及现代化。结合原前海合作区与科技园的双核驱动，技术创新的赋能将极大促进传统加工制造向中高端智能制造的转变，同时孕育出更多基于“互联网+”及人工智能的新业态。近年来，前海合作区各基建项目得到稳步推进，商业配套不断完善。行业头部企业的落户成功吸引不少优质上下游企业入驻，前海甲级办公楼净吸纳量显著提升。2021年前三季度该数字已突破30万平方米，为历史最高水平。前海扩容打破空间和制度上的限制，往北连接大湾区智能制造的腹地，往南实现跨境产业协同联动、市场互联互通。随着内地具备跨境业务需求和能力的企业日趋增多，加上港澳企业在跨境金融、法律监管等专业领域积累了丰富经验，前海在体制等方面的创新将为这些企业的对接提供了全新合作机遇。这也将刺激前海甲级办公楼需求增长，其中原前海合作区将最先受益。扩容后的前海产业融合聚变，现代服务业辐射增强西部办公楼市场进入科技互联网的领军时代7总体量 9,958 万平方米年净吸纳量-634 千平方尺空置率 9.6%平均租金 55.8 港元/平方尺/月地方生产总值 28,800 亿港元第三产业增加值 27,000 亿港元常住人口 740 万人世界500强 450+个2021年 宏观经济 指标2021年 甲级办公楼 指标香港作为全球最重要的金融和服务中心之一，其办公楼市场在为本地和跨国公司开展业务并提供成长环境方面发挥着重要作用。香港地理位置优越，租户对办公空间的需求较为旺盛。许多跨国公司选择在香港设立区域总部，以及越来越多的内地公司在香港设立和扩张办事处。2017年，内地企业对甲级办公楼的需求达到顶峰，支撑着甲级办公楼的需求。内地需求的涌入导致可租楼面紧缺及租金上涨，跨国公司倾向于迁移至核心区以外的地区。自2019年下半年以来，企业普遍缩减规模，租户需求疲软。由于在2021年下半年出现扩张租赁个案，市场展现了复苏的早期迹象。疫情促使企业更加重视员工的