产业地产开发模式与产城融合...型方向、盈利模式与政策导向_张飚.pdf

42023/04REAL ESTATE WORLD特别关注产业地产开发模式与产城融合创新：转型方向、盈利模式与政策导向张飚与承担单纯居住功能的地产不同,产业地产可谓最复杂、综合性最强的地产开发种类之一。传统的产业地产运营商在城市布局、产业规划、城市建设等方面,依托自身长期的项目运营经验逐渐构建起行业竞争的护城河；同时,众多新兴市场主体正急速涌入产城开发运营领域。目前来看,具有政府平台资源优势、产业资源丰富、创新能力强的专业运营商在行业竞争中仍占有绝对优势。随着行业的不断发展,房企、产业主体企业将加速进入产城开发运营领域。1 地产投资视角的产品线产业地产是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态,是实现地产开发、产业发展和城市功能三方面有机结合、相互促进的空间开发和运营模式。产业地产涉及五个维度：园区类、新城类、小镇类、更新类、社区类（见图 1）。图 1产业地产涉及的五个维度新型城镇化建设与地产开发 EMBA 丨张飚房地产世界2023/045特别关注1.1 产业地产的类型通常来说,产业地产涉及一级开发、二级开发、三级运营三种类型：一级开发包括土地征收、基础设施建设等内容；二级开发包括住宅开发、商业开发、产业园区开发、片区开发、景区开发等内容；三级运营包括产业园区运营、商业综合体运营、景区运营、政府存量资产运营等内容（见图 2）。图 2传统一、二、三级产业地产开发模型1.2 产业地产的土地资源配置逻辑说到产业地产,不得不谈土地。土地是社会经济发展最基本的生产要素之一,土地资源配置则是社会经济发展调控的重要手段。当下,经济社会发展需求同日益紧缺的空间资源之间的矛盾对我国土地资源配置提出了新要求,土地资源合理配置的重要性与日俱增。土地资源配置的基本逻辑是：公共设施的等级和可达性决定土地价值。产业地产同样围绕该逻辑来提升自身价值：探求以土地为载体的投入与产出的平衡关系,从土地和基础设施等供给端来寻找答案。在以土地为载体的投入-产出平衡方面,传统盈利模式基本都依赖大规模城镇化和投资,工业用地和商住用地分别承载政府财政的长短两端。其中,国有平台和民营企业应遵循如下投资理念：国有平台：新区生产生活总体平衡,居住用地补贴产业用地。民营企业：大型产业新城规划新城、整体拿地、居住先行。中等科技园区概念引领、共享配套、土地变性。小型特色园区标准厂房、分拆销售、税收返还。其他类型园区类独栋、类住宅、投资型。从土地和基础设施等供给端来看,C 端销售抹杀了产业土地的长期收益,地方政策逐步优化；地产和城建衍生产业的地产投资商向二级开发的上下游债务、基建、运营、资本不断渗透,它们对供给端的诉求各有不同（见表1）。需要注意的是,顶层设计决定了土地出让价格和出让方式,产业地产土地议价、定向出让的制度空间始终没有改变,出让价格低于成本价的现象时有发生。因此,土地成为产业地产开发的首要关注点,亩均效益是政府对产业地产设立的第一道关卡（见图 3）。1.3 产业用地政策的持续开放在全球经济增长乏力、我国经济处于“三期叠加”（增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期）且下行压力较大的背景下,各级政府密集出台相关政策,以期大力推动“三新”经济（新产业、新业态、新商业模式）发展,促进经济转型升级,引导中国经济向更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的方向发展。产业地产作为房地产行业中迅速蹿升的价值领域,越来越为人们所熟知,并成为传统房地产企业转型、实体企业多元化发展和金融资本投资的新蓝海。2019 年 4 月,自然资源部出台产业用地政策实施工作指引（2019 年版）。该工作指引延续了 2016 年版工作指引为“三新”经济服表 1利益相关者的不同诉求供给端政府地产投资商产品价格端土地价格越高越好越低越好产品结构端公用建筑与商业设施越多越好你干得越多越好我干得越少越好产品服务端产品与服务时间越长越好,持续服务时间越短越好,卖完走人公共服务端公共产品越早越好你干得越早越好我干得越晚越好62023/04REAL ESTATE WORLD特别关注务的宗旨,继续支持光伏等产业用地和新能源的发展,但其与 2016 年版工作指引存在以下不同：（1）强调为中小民营企业用地和国家级开发区利用外资的项目提供优先保障,而不是为大、中、小、微企业发展用地需求提供保障；（2）提出对养老、教育、医疗、体育等公共服务设施的用地需求除可按划拨方式供应土地外,鼓励以出让、租赁方式供应土地,支持市、县政府以国有建设用地使用；（3）支持返乡下乡人员创业创新,盘活空闲农房及宅基地,进行乡村旅游等民生基础设施建设；（4）特别设置“土地供应基本规定”章节,依据法律规章梳理了国有建设用地使用权划拨、出让、改变土地用途等的管理要求,便于市场主体准确把握产业用地政策。1.4 粤港澳大湾区产业地产特征详解以广州市为例根据 广州市产业用地指南（2018年版）,2018年,广州共布局了 107 个产业园区,中心区域（越秀区、荔湾区、天河区、海珠区全部及白云区、黄埔区北部）集中了全市绝大部分的生产性服务业园区,主导产业涉及新一代信息技术、文化创意、文化金融等多个领域；工业园区分布在外围区域,主导产业涉及新能源汽车、高端装备制造、生物医药等产业（见表 2）。图 3政府平台、城投、管委会等以土地为载体的投入与产出的平衡关系表 22018 年广州生产性服务业园区、工业园区分布行政区域园区个数园区性质代表园区代表性主导产业越秀区3 个生产性服务业园区（集聚区）黄花岗科技园园区新一代信息技术、文化创意、文化金融海珠区3 个生产性服务业园区（集聚区）琶洲互联网创新集聚区互联网金融、科技研发、生物医药、电子商务工业园区（集聚区）广州国际生物医药园区生物医药、新一代信息技术荔湾区3 个生产性服务业园区（集聚区）白鹅潭中心商务区科技金融孵化、智能制造、检验检测天河区3 个生产性服务业园区（集聚区）天河智慧城园区战略性新兴产业、物流服务、信息服务、文化创意、现代金融白云区21 个生产性服务业园区（集聚区）白云新城总部经济集聚区商贸会展、金融保险工业园区（集聚区）广州空港经济区高端装备、新能源汽车、生物医药物流园区广东国际铁路产业经济起步区物流业房地产世界2023/047特别关注2 产业地产发展趋势：利益共同体与产业链本土化集聚关于产业地产的发展趋势,我们不妨从供给端来探寻答案：土地和基础设施的资本化中断。也就是说,传统园区建设的底层逻辑被供给端的“五大变化”彻底打破,以致暴露出两大缺陷：产业资源匮乏、B 端产品和服务缺失。2.1 产业地产供给端的“五大变化”（1）20132017 年,新型产业用地逐步规范,拆分销售和地价差两个漏洞逐渐填补完毕,标准地出让更加普及。（2）20162018 年,土地资本化的长期信贷端口基本封闭,各地新区土储长期融资断粮,土地基础设施和公共配套设施建设减缓,地价刹车。（3）20142019 年,地方政府债务管控制度完成闭环。新增基础设施建设特别是新基建只能通过地方债和专项债来加以实施,地产基因的民营园区招商运营困难。（4）2019 年以来,产业地产在创新和结构性调整之外,承载保就业、稳增长的新职能。新增就业岗位的数量、结构决定了新增人口的数量及结构。（5）2020 年以来,赛道资本退潮,产业投资更加谨慎。C 端收益卡死,B 端收益微薄,产业投资和资产证券化成为重要补充,但退潮期尚未走完整个周期。2.2 产业地产智能模型我们一直以来都在推崇产业地产的智能状态,希望市场能够推出更丰富的产品形态。那么,有没有成功案例让我们来参考借鉴呢？2.2.1 颐高数字文化创意产业园文创产业需要多元化的物理空间,数字化空间也是必不可少的产业发展基础。数字化空间能够把文创和数字结合起来,将数字技术应用到文化创意产业中,依托科技实现数字文创的新跳跃。颐高集团打造的颐高数字文化创意产业园,是在全球消费升级和文化与科技融合不断深入的时代背景下,利用大数据、人工智能、物联网、虚拟现实等现代数字技术,通过数字文化创意产业的有效集聚、创新孵化与产业服务,助力城市传统文化创意产业的数字化升级,帮助政府构建包括数字游戏、数字动漫、网络文学、数字文化装备、数字出版、数字影视、数字视频、数字艺术创作、网络音乐等领域的数字文化创意产业创新集群的重要载体。颐高数字文化创意产业园的六大平台如图 4 所示。2.2.2 马栏山视频文创产业园目前,马栏山视频文创产业园已形成成熟而完整的视频创意文创全产业链,整个园区以视频文创为主导产业,以湖南芒果TV为品牌媒介,围绕内容制作端、内容运营端、内容输出端三大核心构建起完整生态圈（见图 5）。整个园区对地产的依赖度较低,主要依靠文创产业发展而成。图 4颐高数字文化创意产业园的六大平台图 5马栏山视频文创产业园全产业链综上所述,企业、政府、产业形成密切的利益共同体,产业链本土化集聚,都是产业地产发展的主流趋势。3 当前城市更新的模式分析生活方式更新和产业结构更新是“十四五”期间城市更新并行的两条基本路径。城市更新是“十四五”期间城市建设的主要方法,也是区域经济发展的主要载体。何为“生活方式更新”呢？简单来讲,生活方式更新就是以人本化、82023/04REAL ESTATE WORLD特别关注数字化、生态化为核心的生活方式的迭代与发展。而所谓的“产业结构更新”,指的是以产业基础现代化、产业链高级化、区域经济布局为核心的产业结构的迭代与发展。两者的混合形态是大多数城市更新项目面临的常态,生活方式和产业结构双重更新成为“十四五”期间城市更新项目的基本形态。3.1 城市更新试点的三大任务：统筹机制、可持续发展与政策配套3.1.1 探索城市更新统筹谋划机制在探索城市更新统筹谋划机制过程中,相关部门需要加强工作统筹,建立健全政府统筹、条块协作、部门联动、分层落实的工作机制；坚持城市体检评估先行,合理确定城市更新重点,加快制订城市更新规划和年度实施计划,划定城市更新单元,建立项目库,明确城市更新目标任务、重点项目和实施时序；鼓励出台地方性法规、规章等,为城市更新提供法治保障。3.1.2 探索城市更新可持续发展模式相关部门需要积极探索建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续发展模式；坚持“留改拆”并举,以保留利用提升为主,开展既有建筑调查评估,建立存量资源统筹协调机制；构建多元化资金保障机制,加大各级财政资金投入,加强各类金融机构信贷支持,完善社会资本参与机制,健全公众参与机制。3.1.3 探索创新城市更新配套政策相关部门需要创新土地、规划、建设、园林绿化、消防、不动产、财税、金融等相关配套政策；深化工程建设项目审批制度改革,优化城市更新项目审批流程,提高审批效率；探索建立城市更新规划、建设、管理、运行、拆除等全生命周期管理制度；分类探索更新改造技术方法和实施路径,及时制定适用于存量更新改造的标准及规范。3.2 城市更新的两大典型模式3.2.1 政府低投入模式：广州模式自 2009 年以来,广州城市更新核心政策的主流趋势是从“市场”到“政府”再到“市场”,从“放开市场”到强化“政府管控”,再到当前政府总量和结构管控下的“市场运作”。下面,我们来看看广州三个圈层的产业用地比重。（1）在第一圈层内,城市更新单元产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占总建设量的 60%以上,或城市更新单元融资地块上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的 60%以上。（2）在第二圈层内,城市更新单元产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占总建设量的 40%以上,或城市更新单元融资地块上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的 40%以上。（3）在第三圈层内,除已经纳入重点功能片区按规划控制外,其他区域城市更新单元产业建设量占总建设量的比例,可由所在区结合片区产业发展规划和城市更新实际情况,自行制定建设目标。在未来城市更新发展过程中,开发模式转型已是大势所趋。其中,广州城市更新发展模式值得借鉴：首先,政府让利于产业运