42023/04REALESTATEWORLD特别关注产业地产开发模式与产城融合创新：转型方向、盈利模式与政策导向张飚与承担单纯居住功能的地产不同,产业地产可谓最复杂、综合性最强的地产开发种类之一。传统的产业地产运营商在城市布局、产业规划、城市建设等方面,依托自身长期的项目运营经验逐渐构建起行业竞争的护城河；同时,众多新兴市场主体正急速涌入产城开发运营领域。目前来看,具有政府平台资源优势、产业资源丰富、创新能力强的专业运营商在行业竞争中仍占有绝对优势。随着行业的不断发展,房企、产业主体企业将加速进入产城开发运营领域。1地产投资视角的产品线产业地产是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态,是实现地产开发、产业发展和城市功能三方面有机结合、相互促进的空间开发和运营模式。产业地产涉及五个维度：园区类、新城类、小镇类、更新类、社区类（见图1）。图1产业地产涉及的五个维度新型城镇化建设与地产开发EMBA丨张飚房地产世界2023/045特别关注1.1产业地产的类型通常来说,产业地产涉及一级开发、二级开发、三级运营三种类型：一级开发包括土地征收、基础设施建设等内容；二级开发包括住宅开发、商业开发、产业园区开发、片区开发、景区开发等内容；三级运营包括产业园区运营、商业综合体运营、景区运营、政府存量资产运营等内容（见图2）。图2传统一、二、三级产业地产开发模型1.2产业地产的土地资源配置逻辑说到产业地产,不得不谈土地。土地是社会经济发展最基本的生产要素之一,土地资源配置则是社会经济发展调控的重要手段。当下,经济社会发展需求同日益紧缺的空间资源之间的矛盾对我国土地资源配置提出了新要求,土地资源合理配置的重要性与日俱增。土地资源配置的基本逻辑是：公共设施的等级和可达性决定土地价值。产业地产同样围绕该逻辑来提升自身价值：探求以土地为载体的投入与产出的平衡关系,从土地和基础设施等供给端来寻找答案。在以土地为载体的投入-产出平衡方面,传统盈利模式基本都依赖大规模城镇化和投资,工业用地和商住用地分别承载政府财政的长短两端。其中,国有平台和民营企业应遵循如下投资理念：国有平台：新区生产生活总体平衡,居住用地补贴产业用地。民营企业：大型产业新城——规划新城、整体拿地、居住先行。中等科技园区——概念引领、共享配套、土地变性。小型特色园区——标准厂房、分拆销售、税收返还。其他类型园区——类独栋、类住宅、投资型。从土地和基础设施等供给端来看,C端销售抹杀了产业土地的...
