诉之有道商品房交易案例实证_马宏利邹永闯主编.pdf

书书书诉 之 有 道 商品房交易案例实证图书在版编目（）数据诉之有道 商品房交易案例实证 马宏利，邹永闯主编 北京：中国民主法制出版社，诉 马邹 住宅商品交易经济纠纷案例中国 中国版本图书馆 数据核字（）第 号图书出品人：刘海涛出 版 统 筹：乔先彪责 任 编 辑：逯卫光书名 诉之有道 商品房交易案例实证作者 马宏利邹永闯主编出版发行 中国民主法制出版社地址 北京市丰台区玉林里 号（）电话 （）（总编室）（发行部）传真 （）：经销 新华书店开本 开 毫米 毫米印张 字数 千字版本 年 月第 版 年 月第 次印刷印刷 北京中兴印刷有限公司书号 定价 元出版声明 版权所有，侵权必究。（如有缺页或倒装，本社负责退换）前 言商品房交易因其涉及数额大、影响范围广等原因，向来受到社会各界的关注。在实践中，商品房交易的纠纷层出不穷，案件内容千差万别，裁判结果也各不相同。为了便于广大法律职业者、法律爱好者及商品房买卖双方能够便捷地查找商品房交易过程中的典型案例和裁判结果，并快速领会各类纠纷中的风险点，我们团队萌生了编辑这样一本案例分析书籍的念头。于是，经过紧张的资料收集、撰写和编辑，本书 诉之有道 商品房交易案例实证 终于和读者见面了。众所周知，商品房交易的过程比较漫长，从最初的认筹、认购、预约到随后的签约、按揭以及付款、履行，直至交房时的验房、交接、办证，每个阶段都有可能发生各种矛盾和纠纷。案件数量大、内容复杂，裁判结果不一的客观情况使得即便是法律专业人士都很难准确地判断某个案件的处理结果。作为专业从事建筑房地产纠纷解决的我们，除了不断学习收集各种法律法规、司法解释等文件资料外，还需要谙熟商品房交易的流程惯例，更需要不断地针对个案检索大量案例，从中提炼司法裁判的共性，从而对办理的各类事务作出清晰、准确的判断。一次又一次的检索工作使我们很早就萌生了编写这样一本案例分析书籍的念头，但是当时各种客观条件的限制使得这个愿望迟迟无法落实。现在，随着我们业务的扩展、团队成员的增加、相关裁判文书的公开以及我们日常对案例的不断积累，本书的编写时机已经成熟。本书是我们针对日常执业中处理各类案件和事务的过程中所积累的案例进行筛选后作出的分析、点评和总结。作为执业律师，我们期望从务实的角度出发，提供更加具有实用性的实务指导。因此，我们以最高人民法院裁判文书网以及浙江省高级人民法院网上公开的各类房地产案例为依托，以浙江省这样一个房地产大省为主导，结合我们自身办理的案件，从百件裁判文书中筛选出本书中的 个案例，分为“商品房合同效力”“虚假宣传与赔偿”“商品房合同履行”“商品房配套设施纠纷”“商品房规划变更纠纷”“房屋质量争议与赔偿”以及“商品房合同解除与赔偿”七个章节，以便于读者有针对性地查找和使用。另一方面，在每个案例的撰写中，我们摒弃了以往就案论案的传统模式，将我们在执业中所遇到的相关问题以及司法实践中处理类似问题的共性思路有针对性地穿插到律师点评中，使得读者通过阅读案例不仅能了解本案的事实过程和裁判结果，还可以通过律师点评的方式了解此类案件的处理思路，达到举一反三、事半功倍的效果。我们希望本书不仅仅是法律职业者的参考，同时也能让广大法律爱好者甚至无任何法律基础的人从中汲取商品房交易的基本法律常识，从而更好地理解法律思维和司法裁判的过程，促进法治社会的协调发展。法律及司法实践观点本身就在不停地变化，本书只是一个阶段性的总结和成果。而且，由于时间和水平的限制，本书涉及的观点也仅仅是我们执业经验的总结，难免有不当之处，欢迎广大读者能多提宝贵意见，以便于我们更好地总结经验、提高水平。马宏利 年 月 目 录第一章商品房合同效力 一、如何判断本约与预约 案例 浙江省 医院与长兴 然 有限公司、长兴 然 开发有限公司合同纠纷上诉案 二、商品房认购协议被解除时定金的处理 案例 黄永金与富阳复润置业有限公司定金合同纠纷房屋买卖合同纠纷案 三、未取得预售许可证预售合同的效力 案例 浙江融华置业有限公司与余其强商品房预售合同纠纷上诉案 四、商品房认购协议被解除时可否主张赔偿可得利益损失 案例 周苏波与吕房屋买卖合同纠纷案第二章虚假宣传与赔偿 一、开发商故意隐瞒商品房已出售、抵押事实的法律责任 案例 盛陆富与浙江十里潜溪旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案 二、欺诈未必致合同撤销 案例 程锡权与温州市瓯海房屋开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案 三、开发商对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的宣传是否构成要约 案例 顾其、顾佳润与浙江厚源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案 四、得不到的得房率 案例 杭州云恒置业有限公司与朱增荣商品房预售合同纠纷上诉案 五、商品房代理销售中“一房二卖”的惩罚性赔偿责任 案例 湖北金华实业有限公司与武汉皓羽地产顾问有限公司包干销售合同纠纷案 六、入户花园引起的面积差纠纷 案例 杨文绣、林维奏与温州新雅房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案 七、开发商一房二卖的赔偿责任 案例 胡晓丽与浙江楼厦实业有限公司商品房预售合同纠纷案第三章商品房合同履行 一、房屋实际交付及损失认定 案例 杭州恒润房地产开发有限公司与张洁房屋买卖合同纠纷上诉案 二、开发商未尽合理告知义务应承担的法律责任 案例 韩春华与绍兴滨江镜湖置业有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案 三、市政配套工程未交付是否构成逾期交房 案例 杭州美润房地产有限公司诉楼金寿商品房销售合同纠纷上诉案 四、无法办理按揭贷款的责任承担 案例 俞明霞与富景房地产开发（富阳）有限公司商品房预售合同纠纷上诉案 五、预约合同未履行的法律后果 案例 浙江侨福置业有限公司与朱玉鸿房屋买卖合同纠纷上诉案 六、商品房交易中逾期付款违约金的下调理由 案例 张颖波诉北京龙源顺景房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷上诉案 七、商品房逾期交房违约金可否上调 案例 王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷上诉案 八、商品房买卖合同中适用多种违约金的情况 案例 杭州鸿昌置业有限公司诉董月红商品房销售合同纠纷上诉案第四章商品房配套设施纠纷 一、地下停车位归属 案例 张仁英与长兴珈立物业管理有限公司侵权纠纷案 二、会所所有权归属 案例 浙江衢州金磐房地产开发有限公司与衢州市衢州花园小区业主委员会物权确认纠纷上诉案 三、“楼书入约”条件和法律责任 案例 董文钦与温州奋起置业有限公司商品房预售合同纠纷上诉案第五章商品房规划变更纠纷 一、现房交易时能否主张规划变更 案例 范良星、黄丽红与杭州野风欣代房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案 二、开发商未及时告知设计变更的法律责任 案例 朱世良、易彩芬与象山华丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷上诉案 三、规划变更的程度和界限 案例 蒋苇、应盼盼与余姚保利置业有限公司商品房预售合同纠纷上诉案第六章房屋质量争议与赔偿 一、双拼户型的质量争议 案例 周泽亮与绍兴绿城金昌置业有限公司商品房销售合同纠纷上诉案 二、开发商偷工减料的法律后果 案例 卓海玲与浙江中捷房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案 三、精装修房屋质量适用违约金的标准 案例 李慧君诉北京懋源置业有限公司商品房销售合同纠纷上诉案 四、房屋漏水的责任承担 案例 赵兰芳、新疆捷达鸿业房地产开发有限公司与周巧丽财产损害赔偿上诉案第七章商品房合同解除与赔偿 一、未提供“两书”能否主张解除合同 案例 施德平、韩波与杭州华建置业有限公司商品房销售合同纠纷上诉案 二、商品房面积差导致合同解除的标准 案例 卢军彪与杭州云恒置业有限公司商品房预售合同纠纷案 三、可变空间的改造是否导致合同解除 案例 毛朝臣、任燕燕与杭州恒滕房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案 四、房屋质量瑕疵与合同解除条件 案例 连志宏与海墅房地产开发（杭州）有限公司商品房预售合同纠纷案 五、违规改造导致售房合同解除的情形 案例 金倩与浙江德信金沙置业有限公司商品房预售合同纠纷上诉案 六、规划设计变更能否解除合同 案例 吴正力与浙江保利房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案一、如何判断本约与预约案例 浙江省 医院与长兴 然 有限公司、长兴 然 开发有限公司合同纠纷上诉案 王櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔櫔毆毆毆毆钦关 键 词：回购；预订；预约；本约案件索引：一审案号：浙江省湖州市长兴县人民法院（）湖长民初字第 号二审案号：浙江省湖州市中级人民法院（）浙湖民终字第 号判决结果一审：长兴 然 有限公司于判决生效后十日内向浙江省 医院交付坐落于甲县雉城镇解乙路皇家湾名邸 号楼一楼营业房 号、号两间和二楼东面营业房六间；长兴 然 有限公司赔偿浙江省 医院损失 元，限于判决生效后十日内付清；驳回浙江省 医院其余的诉讼请求。二审：维持长兴县人民法院（）湖长民初字第 号民事判决书第 项、第 项；变更长兴县人民法院（）湖长民初字第 号民事判决书第项为，长兴 然 有限公司赔偿浙江省 医院损失 元，定于本判决生效后十日内付清。案情简介上诉人（原审被告）：长兴 然 有限公司 诉之有道 商品房交易案例实证被上诉人（原审原告）：浙江省 医院原审被告：长兴县 然 开发有限公司 年 月 日，华裕某某作为拆迁人，与被拆迁人浙江省 医院签订了 房屋拆迁安置补偿协议书 一份，该协议约定华裕某某拆迁浙江省 医院坐落于甲县雉城镇皇家湾新港弄 号房屋，建筑面积为 平方米，支付浙江省 医院各项补偿费 元。同日，华裕某某与浙江省 医院签订了 营业房回购协议书 一份，该协议约定的主要内容如下：华裕某某拆除浙江 省 医 院 坐 落 于 甲 县 雉 城 镇 解 甲 路 号 营 业 房，建 筑 面 积 平方米，华裕某某已按拆迁政策予以货币安置；华裕某某同意浙江省医院回购营业房，回购面积 平方米，回购价格每平方米 元，计 元。如不足面积由华裕某某按拆迁补偿价格每平方米 元退赔给浙江省 医院，超出面积由华裕某某按市场价格与浙江省 医院结算；华裕某某同意浙江省 医院在二楼购买医疗用房，面积、价格另行协商签订补充协议；华裕某某将根据浙江省 医院要求在原地段临近安排回购营业房；具体结算办法：华裕某某交房时，回购房款及二楼房款在浙江省 医院的总安置补偿费 元中扣除，多退少补，并办理正式购房手续；华裕某某原则上在 年 月底前交房，延期按安置补偿费总额计息（银行同期利息）。年 月 日，华裕某某又与浙江省 医院签订了 回购房补充协议书 一份，该协议系在 年 月 日签订的营业房回购协议的基础上，对部分未尽事宜达成协议如下：华裕某某同意浙江省 医院在原拆迁地段临近 购 买 二 楼 医 疗 用 房，面 积 平 方 米，价 格 每 平 方 米 元，计 元；结算方式：自本协议签订之日起五日内，一次性支付总补偿款中的 ，剩余 作为回购房预付定金；原协议与本协议相抵触部分以本协议为准。上述协议签订后，长兴县拆迁事务所于 年 月 日支付浙江省 医院拆迁款的 ，即 元，其余的 拆迁款作为浙江省 医院支付回购房的定金。长兴县公证处于 年 月 日对 房屋拆迁安置补偿协议书 进行了公证。另查明，年 月 日，华裕某某向长兴县建设局递交 关于要求接转皇家湾旧城改造项目报告 一份，该报告中载明经华裕某某全体股东商量，要求将皇家湾旧城改造项目接转给萧某某公司全权开发。年 月 日，长兴县发展计划与经济委员会下发了长计经发（）号文件 关于皇家湾小区旧城改造调整项目业主的批复，同意皇家湾小区旧城改造建设项目业主调整为第一章商品房合同效力 萧某某公司，其他内容不变。又查明，萧某某公司接转皇家湾旧城改造项目后，对该地块楼盘进行了分期开发建设。年 月，前期楼盘办理了商品房预售证，开始预售房屋。该地块的后期楼盘于 年 月、月办理商品房预售证，开始预售房屋。年 月 日，浙江省 医院委托浙江兴长律师事务所发函，要求华裕某某、萧某某公司履行交房义务，但华裕某某、萧某某公司均置之不理。浙江省 医院诉至法院，请求华裕某某、萧某某公司立即向浙江省