试述“存量房时代”发展租赁市场的艰难选择_马川越.pdf

Y圆桌论坛UAN ZHUO LUN TAN试述“存量房时代”发展租赁市场的艰难选择马川越(天津市房地产市场服务中心，天津300000)摘要:从我国楼市的发展现状可以清晰地看到房地产市场在不断发展的过程中，已经逐步远离传统模式下的住房少、买家多的时代，已经循环到了另一个模式。在这样的状态下，楼市进入了“存房量时代”，整体政策和工作模式都有所改变，针对市场住房体系进行了更加全面的政策改进，也从供应和需求两个角度探究市场化住房的有效作用，淡化市场对原有住房的依赖作用，减少市场规模影响为未来阶段提供更多的租赁住房。关键词:存量房时代;租赁市场;选择中图分类号:F7216文献标识码:A文章编号:16716728(2023)02014304我国楼市的发展现状表明，当代的房地产行业已经步入了全新阶段，房产过多而买房的人有了很大程度地减少，也就是说，我国楼市进入了“存量房时代”。从不同角度都可以了解到，在市场化的发展背景下，租赁住房市场的变化也需要进行更深入的研究，才能了解市场对租赁住房的影响。在当下要实现更全面的发展规模，正确对待存量房时代发展。租赁市场应当做出规范的选择，更要进行仔细思考，选择合理的方式，促进问题的解决，培育能够健康发展的住房租赁市场，满足租赁需求，也满足当代人们的发展需要。一、“存量房时代”概述存量房时代所说的是存量房交易超过新房交易的阶段，也就是说非新房的房地产交易市场占据了主要地位。存量房所说的是二手房，也就是已经被购买过或已经自建并获得所有权证书的房屋。越来越多的城市二手房交易已经超过了新房交易，这体现现阶段已经步入了存量房时代。与之对应的是增量时代，增量时代所说的便是新房交易比存量房交易更多的时代。在增量房时代，开发商已经让超过 1 亿城市家庭拥有了自主的房屋产权，而存量房时代则需要实现房屋资产的合理配置，真正促进资产价值的发展扩大，在存量房时代租赁房屋市场、房屋托管市场、物业管理市场和公寓市场都会迎来全新的发展机遇。二、我国租赁市场现状及问题(一)我国租赁市场现状当下，我国住房市场的重要发展方向也包含租赁住房市场要求，要促进租赁住房市场发展，鼓励社会人群和机构投资者购买存量商品房，使之成为租赁市场的房源，促进租赁市场在房地产市场中占领重要地位;鼓励以住房投资为基础的房源提供者开展更全面的住房租赁主营业务，并且以此为专业化工作，实现企业化经营。虽然我国租赁住房市场体现了巨大商机，但在发展过程中，尚未形成成熟而统一的发展体系，也容易造就一些混乱的发展问题，急需解决。(二)我国租赁市场存在的问题我国租赁住房市场信息双方不对称问题严重，当前的信息资源是房地产市场，尤其是租赁住房市场的重要竞争资源。在当代的市场经济体制中，由于参与主体的角色不同，所要掌握的交易信息也是不同的。在双方交易中，把握更多信息的人处于更加主动的地位，也相对来说，更加容易获得交易过程中的主动权和有利地位。而把握信息不充足或者把握错误信息的人，则会处于较缺乏胜算的地位，这也容易招来代341作者简介:马川越(1985)，女，汉族，天津人。主要研究方向:房地产经济。Y圆桌论坛UAN ZHUO LUN TAN理风险和道德风险。在租赁住房市场上，这类现象非常常见，而在租赁住房市场交易的过程中，房主通常比承租者更加了解房源信息和价格信息，承租者比较容易受到租房市场过程中的利益打击，属于租房市场中的弱势群体，处于被动的地位。除了租房市场参与主体掌握的信息不对称，造成巨大的利益差异外，也存在一系列的矛盾协调问题，如社会上缺乏高效快捷的矛盾协调管理机制，承租者的利益被侵扰后，很难采用合理的方式为自我维权，也容易造成个人的其他损失。因此，许多居民都不愿意融入混乱的租赁市场，更喜欢选择买房的方式来进行固定居住。我国房屋租赁中介行业的服务方式缺乏规范方法，体现不专业的现象。目前，我国租赁住房市场规模发展速度极快，房屋中介也作为其中的重要角色，体现了重要职能。但实际上相对来说，房屋中介机构的发展水平相对落后，很少能体现专业性和规范性。从法律监管的角度来看，我国有关房地产中介服务部的监管法律较少，且并未形成成熟的管理体系，许多管理规定过于关注原则，可行性较差，很难实现与现实深度结合，也导致房地产中介的许多工作难以合理进行。部分房地产中介从业人员缺乏专业资格，相关从业人员的资格认证管理制度不够规范，也容易出现工作人员缺乏专业人士，服务态度和服务水平较差等现象。部分房地产中介工作人员过于追求经济利润，很难实现诚信经营，常常出现欺瞒客户的事情，会造成巨大的问题，也会影响房地产中介机构的口碑和信誉，更不利于房地产租赁市场的正常发展，都会对市场发展和行业的进展造成不良影响，并不利于整体工作的进展。(三)我国租赁市场存在问题的原因当前，租赁市场的供应结构不合理，租赁市场的租房需求较高。也就是说，许多人是通过租赁住房来解决居住问题的，但整体来说依旧无法满足租赁市场的需求。租房人群规模较大，而能够提供的房源数量相对来说缺乏。在不同的城市，租房结构和供给需求也同样展现了不平衡的状态，尤其在经济较发达的大城市，人口流动性较强且外来人口较多，较为容易出现供不应求的现象。而一些欠发达地区或人口基数较少的地区，本地人口基数不大，外来人口又少，基本不会出现租房供不应求的现象，也就不会出现租赁市场的租房源过少的问题。在这样的状态下，也要根据实际情况来进行分析。从市场的整体结构来看，现实提供的租赁房源和实际需求存在一定矛盾。租赁住房的供给主体较为单一化。我国目前阶段的租赁住房市场的供给主体通常为居民个体，而在国外通常由居民个体和机构共同进行房屋出租。我国的机构出租者较少，也并未形成统一而完善的行业发展体系，我国目前的租赁住房市场有较少的机构拥有一定规模的住房进行外部出租，大部分都是居民个体，以个人形式进行房屋出租。而我国的第六次人口普查数据可了解到大部分租赁房屋的供给主体都为居民个人，而非机构出租人。和发达国家相比，我国依旧有较大差距，这也体现租赁住房市场方面的供给主体较为单一，很难实现产业多样化。我国租赁住房管理体系进展不健全，缺乏专业而完善的管理机制，导致市场处于失衡且不稳定的状态，容易造成交易成本的巨大波动，很难实现维护市场的良好秩序。我国现阶段的租赁住房体系发展非常不成熟，也显得较为落后，承租者很难得到充分的利益保障，频繁出现侵犯承租者权益的事件。而在进行维权工作时，也由于法律监管不到位，导致承租者的权益很难得到有效保障，而做出违法违规行为的人却不会得到严重的处罚。整体层面来看，我国并没有专门保护承租者的法律法规，并且缺乏宏观层面的管理战略。从管理机构的角度，我国并未设立专门进行承租者发展权益的保护部门，也并未出台相关的完善管理政策。机构出租者较为缺乏，容易出现市场的混乱局面，也导致租赁市场受到极大约束，很难实现稳定而繁荣的发展。三、“存量房时代”发展租赁市场的对策租赁住房市场是我国住房供应体系中的重要内容，与保障住房和住房买卖都有一定联系，要实现现代化的居住发展目标，就要采用合理的方式对待当下的问题。尤其在目前阶段，处于存量房时代，人口流441Y圆桌论坛UAN ZHUO LUN TAN动性较大，也有较多的资料资源需要进行更加全面的基础落实，贯彻整体工作。以良好的租赁住房结构，解决租赁交易过程中出现的矛盾，完善市场化管理，促进整体管理水平的提升，要加强管理，也要促进房产管理的规范化进行。(一)加快住房租赁市场融资平台发挥政府的主导作用，积极构建政府的现代化管理模式，促进政策管理工作的落实。坚持我国住房租赁市场融资平台，在政府的领导下，加强金融服务平台的构建。这样既能推荐合适的租赁房源，也可以将不同公司和个人租房的租赁融资产品推广开来，能够为现代社会的租赁房产市场提供更多的有效服务。比如，武汉市打造了“互联网+租赁+金融”服务平台，不但为承租人提供了广泛的房源，也提供了各种类型的租赁金融产品，可以让承租人实现线上沟通和租房以及贷款，还可以利用线上平台进行租金的交付。在政府引导下，建立地方租赁住房的保障基金和财政补贴的方式，降低融资产品造成的风险。鼓励金融机构为租赁住房提供更全面的信贷产品。从实际发展来看，商业银行可以为租赁住房提供更全面的信贷产品，也可以根据租赁住房的实际情况，提供灵活性的贷款模式。根据贷款金融要素，包括贷款对象、期限、金额、利率，来计算更加有效的贷款经营模式。对有着丰富租赁经验和价廉租赁房产的房地产中介，实行更为全面也更为有效的信贷服务，可从不同角度探索房屋资金和抵押贷款的实质情况。针对信用资质良好，具有丰富工作经验和较长时间工作经历的房地产开发商，又或者是国有企业可以提供在法律监管范围内的房屋租赁贷款，积极促进政府支持政策的发展，也保证稳定发展的水平提升，可以在完全覆盖的住房租赁开发项目中延长贷款期限，提高贷款的人性化。要加强金融创新，促进以住房租赁为主题信托基金的推广与落实。要促进未来阶段的住房租赁市场发展，也要实现市场化供应，租赁住房市场比买卖住房市场有更重要的特点，主要是服务周期较长、服务步骤较多，在具体工作的过程中，需要进行金融创新，建立信托基金实现金融行业对住房租赁金融的长久需要。可以一定程度上给予税收优惠，也可以完善信息披露机制，促进信息真实性达标，奠定良好的信用基础，促进租赁住房市场信托资金的试点与推广。(二)完善我国住房租赁市场管理制度要不断健全我国住房租赁市场的法律法规体系，我国目前阶段采用的法律法规体系能够适用于住房租赁管理的，有国家战略角度的合同法，其中有与房屋租赁有关的法律条款。在近几年我国住房租赁市场的发展规模逐步扩大，当前阶段已有的法律体系很难满足整体管理需求，要建立更为全面的住房租赁市场管理机制，实现专业化的法律法规监督，才能满足当下的管理需求。从整体角度来看，也要深入进行房屋租赁矛盾的调节，采用有效的机制构建现代化的纠纷调解方法体系，为整体市场的良好发展提供技术支持和制度支持。在存量房时代，要尽可能盘活存量房，我国房地产行业如今进入相对稳定的发展阶段。在存量房阶段，合理利用存量房资源促进资源的有效分配，避免造成过多住房库存才是当下的重要工作。可以从租赁房市场筹集公共租赁房，实现保障用房与租赁房的共同融合、共同发展;也可以采用购买方式把部分公租房或符合公租房标准条件的商品房作为公共租赁住房的基本来源，促进保障性用房工作的进展。要从具体角度入手，实现提供保障住房资源和提供租赁补贴的共同协助，支持符合公租房申请条件的家庭，利用这种方法解决住房压力和住房矛盾，这样可以利用过量的租赁房资源解决居住问题。要实现租赁房市场的供给侧结构改革，我国目前阶段的租赁住房市场供需不平衡，体现了较大程度的矛盾，中小户型和中低价位的租赁房市场需求较大，但合适的房源较少，需要进行市场结构的调整，促进整体市场的稳定发展，实现资源的合理配置。根据市场的供需需求，调整供给侧结构，确保市场结构能够适应市场需求，实现资源的合理配置，培养机构出租者，鼓励将中小型房源作为租赁用房，促进市场的饱和。拓宽更多的房产供应渠道，采用合理的方式来帮541Y圆桌论坛UAN ZHUO LUN TAN助房主进行租赁住房的宣传，确保市场发展规模的有效扩充，也满足人们的供应需求。(三)完善住房租赁市场的配套措施应用现代信息技术完善信息管理平台，租赁市场上频繁出现信息失真现象，需要运用现代化的信息技术促进有关平台的完善建设。我国出台相关管理文件，明确规定搭建以租赁信息为主的政府服务平台，为租赁住房市场提供更具可信度的数据，也促进交易活动的进行。房主可将租赁房屋的具体区域位置、面积、户型和租赁价格发布在平台上，可以与承租人进行有效对接，促进租赁交易的进行。要求提供正规的交易合同，并且要明确双方各自的工作义务和居住权利，也要为房产中介提供更为便捷的备案依据，将合理合法已经备案的房地产中介机构名称公布出来，从而为承租人提供参考，也可以实现信息化的电子备案，方便进行线上操作。要培养出租者机构，出租者机构在我国目前阶段的租赁住房市场缺乏成熟的发展体系，也并未实现有效地巩固建设。故应当强化对个人出租者的培养，