房地产行业跟踪报告：核心20城政策放松知多少-20230225-华创证券-22页.pdf

证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2023 年年 02 月月 25 日日 房地产行业跟踪报告 推荐推荐（维持）（维持）核心核心 20 城政策放松知多少城政策放松知多少 本轮周期高能级城市本轮周期高能级城市放松呈“小步快走”态势放松呈“小步快走”态势，相较，相较 2014 年仍有较大空间年仍有较大空间。1）2022 年城市放松明显分化，低能级城市宽松政策应出尽出，但未见明显效果，高能级城市逐步放松，如逐渐缩小限购范围、降低外地户籍购房门槛。2）2014-2015 年政策调控一步到位，3 个月内 42 城市取消限购，5 年以上贷款基准利率下降 165bp，房贷利率下限为基准利率 0.7 倍，而本轮周期低能级城市限购取消，高能级城市核心市场仍保持限购，全国房贷利率下限为 5 年期 LPR 0.95 倍，即使部分城市突破下限仍为 0.88 倍，限购限贷均有较大放松空间。多数高能级城市多数高能级城市小幅放松限购，核心区和限购套数指标仍在，但对外地小幅放松限购，核心区和限购套数指标仍在，但对外地户籍户籍有明显松动。有明显松动。1）部分城市逐渐缩小限购区域，如武汉 2022 年 6 月放松远郊区限购，到年底限购区域缩小至二环内，政策开始逐渐集中于有效需求区。2）除一线城市外，多数高能级城市增加本地户籍限购区购房套数至 3 套，部分城市将第 3 套房购房资格与多孩家庭绑定，如杭州、南京、成都等；部分城市以租换购，将名下房产用于租赁住房后可新购第 3 套，如长沙、西安等。3）外地户籍购房门槛一再降低，如南京外地户籍购房社保要求由 2 年变为 6 个月，再到年底降低为提供 6 个月居住证明。在政策权衡中，地方政府仍保持一定限售贯彻房住不炒。在政策权衡中，地方政府仍保持一定限售贯彻房住不炒。限售通过限制住房交易后的再次转让，增加住房持有成本，防范资金快进快出，主要打击对象为投资客群，而对刚需、改善客群影响相对较小。本轮周期部分高能级城市以限售取代限购，限购放松激活居民换房需求，核心区限售避免未来市场回暖后短期投资客进场，如佛山 2022 年 12 月全市取消限购，但对祖庙、桂城、大良街道新执行限售 3 年政策，鼓励长期持有。限贷政策直接影响居民购房成本，限贷政策直接影响居民购房成本，多数高能级城市宽松二套房认定标准促进多数高能级城市宽松二套房认定标准促进改善需求释放改善需求释放。1）对于刚需客群，首套房认定标准一般为在城市无房，从而享受较低首付比及房贷利率，如东莞、佛山已降低至 20%，北京、上海首套认定全国最严，有贷款记录即按照二套标准执行。2）对于改善客群，二套房贷款标准认定影响较大，部分城市实行“认贷不认房”，即 1 套房贷款还清后，再购房首付比及贷款利率按照首套标准执行，尤其首付比可降低 10-20 个百分点，可大幅降低购房门槛，如南京、苏州、宁波、东莞等城市。投资策略：投资策略：2023 年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。高能级城市核心区域限购、限售政策存在放松空间，首套、二套首付比仍可降低，而房贷利率基本调整到位，预计 2023 年部分高能级城市将进一步放松，释放居民刚需及改善需求，行业将从缩表转向结构性扩表，建议关注：1）以高能级城市复苏为中心，高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行，2023 年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续，关注高能级城市土储占比高或者2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司。2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势。该过程将促使国央企估值得到系统性修复，按照剩余收益模型，部分国央企存在较大的估值修复空间。3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科 A、天地源、阳光股份等。风险提示风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。证券分析师：单戈证券分析师：单戈 邮箱： 执业编号：S0360522110001 行业基本数据行业基本数据 占比%股票家数(只)119 0.02 总市值(亿元)16,324.95 1.73 流通市值(亿元)15,527.45 2.15 相对指数表现相对指数表现%1M 6M 12M 绝对表现-1.3%0.1%-5.8%相对表现 0.4%1.9%4.4%相关研究报相关研究报告告 房地产行业重大事项点评：高能级城市复苏开启，重视左侧布局机会 2023-02-22 销售持续筑底，拿地谨慎布局头部房企月报（1 月）2023-02-18 房地产行业深度研究报告：分省销售、投资面面观 2023-02-03 -24%-12%0%12%22/0222/0522/0722/0922/1223/022022-02-232023-02-24房地产沪深300华创证券研究华创证券研究所所 房地产行业跟踪报告房地产行业跟踪报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目目 录录 一、一、2022 年高能级城市谨慎放松，相较年高能级城市谨慎放松，相较 2014 年仍有较大空间年仍有较大空间.4 二、二、限购：放松以降低非本地户籍购房门槛为主，多数高能级城市核心区仍限制限购：放松以降低非本地户籍购房门槛为主，多数高能级城市核心区仍限制.7 三、三、限售：限制投资性需求，多数城市依然保留限售：限制投资性需求，多数城市依然保留.12 四、四、限贷：限贷：核心城市改善首套房认定标准仍有宽松空间核心城市改善首套房认定标准仍有宽松空间.14（一）核心 20 城商贷利率已基本下调到位，一线城市及杭州仍有空间.14（二）一线城市仍认房认贷，保持较高二套房首付比.15 五、五、投资建议投资建议.19 六、六、风险提示风险提示.19 oPmPnNpPoMwPtMrPmMsQmO8O8Q7NnPqQnPmPfQrRoMfQsQtN8OoPsOxNnRzQwMnQmN 房地产行业跟踪报告房地产行业跟踪报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录图表目录 图表 1 2022 年需求端限购、限贷、限售政策逐步放松.4 图表 2 二三四线城市密集出台宽松政策.5 图表 3 2014-2015 年限购、限贷政策放松力度较大.5 图表 4 本轮周期限购、限贷等政策调控力度不及 2014-2015 年.6 图表 5 东莞、宁波、重庆、佛山、嘉兴全市取消限购.7 图表 6 多数高能级城市核心区域保持限购.8 图表 7 北京、上海、广州、深圳严格执行限购.10 图表 8 9 城市核心区域限售，厦门、长沙限售年限较长.12 图表 9 除一线城市外，仍有 5 个城市全市保持限售.13 图表 10 2023 年一季度武汉、天津、厦门、无锡可阶段性下调首套房商贷利率下限.14 图表 11 一线城市及杭州首套房商贷利率仍有下降空间.15 图表 12 北京、上海限贷政策全国最严，7 城结清贷款购买二套房完全按照首套执行.16 房地产行业跟踪报告房地产行业跟踪报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 4 一、一、2022 年年高能级城市谨慎放松高能级城市谨慎放松，相较相较 2014 年年仍仍有较大空间有较大空间 2022 年年各城市各城市需求端需求端政策放松力度分化，低能级城市应出尽出，高能级城市呈现“小步政策放松力度分化，低能级城市应出尽出，高能级城市呈现“小步快走”态势快走”态势。1）限购方面，2022 年第二季度以来各个城市在缩小限购区域、降低社保标准、放宽多套房认定标准等方面纷纷发力，高能级城市逐步缩小限购区域，低能级城市一步到位，如武汉 2022 年中放松外围区域限购，年底将限购区域缩小至二环内；东莞年中放松部分区域限购，而年底全市全面放松限购；而秦皇岛 4 月份一次性全市取消限购。限购放松逐渐由低能级向高能级城市传递，例如 10 月之后，一线城市如上海，也分别放松了个别外围区域的限购政策。2）限贷方面，央行多次下调 5 年期 LPR 利率，按揭贷款加点政策也出现大幅松动，低能级城市首付比例也出现明显下调。2022 年央行三次下调 5 年期以上 LPR，累计下调 35bp 至 4.3%；5 月 15 日首套房贷利率从不低于 LPR调整至不低于 LPR 减 20bp，9 月 30 日对于房价同环比连续下跌三个月的城市可自主设置首套房按揭贷款利率下限。首付比降低多集中在三四线及部分二线城市，其中部分城市首套房最低首付比已降至 20%，如南宁、南昌、佛山等；二套房最低首付标准则与各地二套房认定标准有关，例如苏州、南昌、唐山、东莞等地实行“认贷不认房”政策，二套房最低首付可达 30%。3）多地降低限售标准，促进新房、二手房转卖市场活跃度，如苏州、成都、青岛等均在降低转卖年限等方面做出了让步，聊城、宁波、常州二手房全面取消限售，宜昌、哈尔滨则是新房、二手房全面取消限售。图表图表 1 2022 年需求端限购、限贷、限售政策年需求端限购、限贷、限售政策逐步放松逐步放松 限购限购 调整方式调整方式 代表城市代表城市 限购区域缩小 绍兴、苏州、唐山、武汉 全面解除限购 秦皇岛、宁波、佛山、东莞 社保要求降低 南京、沈阳、大连、武汉、杭州 多孩家庭限购套数放松 武汉、厦门、杭州 调整已有住房套数认定 成都 限贷限贷 贷款利率下调贷款利率下调 首套房首付比降低首套房首付比降低 二套房首付比降低二套房首付比降低 1、LPR 累计下调 35 bp 至 4.3%；2、首套房按揭贷款利率下调至 LRP-20bp 3、对于房价同环比连续下跌 3 个月的城市，自主确定首套房按揭贷款利率 重庆、菏泽、赣州、佛山、南通、绍兴、宜昌、南昌等地首付比降至 20%上饶、无锡、唐山、苏州、东莞等二套房首付比最低 30%；广州、天津、杭州、济南等首付比降至 40%限售限售 调整方式 代表地区 降低限售年限 青岛、兰州、苏州、成都 取消限售 常州、宁波、哈尔滨 资料来源：银保监会网站、各地住建局官网、华创证券 房地产行业跟踪报告房地产行业跟踪报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 5 图表图表 2 二三四线城市二三四线城市密集密集出台出台宽松宽松政策政策 资料来源：中指研究院，华创证券 2014-2015 年周期年周期中，中，居民端政策放松力度较大，居民端政策放松力度较大，3 个月内个月内 42 城放开限购，贷款利率及城放开限购，贷款利率及首付比降低到位。首付比降低到位。1）限购方面，2014 年 6 月呼和浩特率先取消限购，各个城市陆续跟进，至 9 月底全国 47 个限购城市有 42 城取消限购，仅有北京、上海、广州、深圳、三亚维持。2）限贷方面，2014-2015 年央行 6 次降准，5 年期以上商业贷款利率由 6.55%下调至 4.9%；首套房利率下限调整为贷款基准利率的 0.7 倍，并且购买二套普通住房执行认贷不认房政策；在不限购的城市首套房最低首付比降低至 25%（各地可向下浮动 5%），二套房贷款未结清的情况下，最低首付比 30%。图表图表 3 2014-2015 年年限购、限贷政策放松力度较大限购、限贷政策放松力度较大 政策类型政策类型 出台时间出台时间 政策内容政策内容 限购限购 2014 年 6 月-9 月 6 月呼和浩特率先取消限购，到 9 月底 47 个限购城市中共有 42城跟进取消限购，仅有北京、上海、广州、深圳、三亚 5 个城市维持限购。限贷限贷 2014 年 9 月 30 日 1、购买首套房的最低首付比例为 30%，利率下限为贷款基准利率的 0.7