2022年上海市场年报【克而瑞】-35页.pdf

朱兴华2022年12月 克而瑞上海区域 出品朱兴华PART ONE政策解读楼市政策由稳趋松，助推疫后市场复苏特殊片区定向微调，意欲催生购房需求朱兴华Part1 政策走势/人才落户和信贷端持续松动2022年上海着力于土地、市场和信贷端分别出台降低土拍规则、人才政策降低认购门槛、跟进央行降息/二手评估价松动减轻购房成本。疫后三季度政策出台频次密集，主要是从人才端持续引进人口及在临港片区定向放松限购。五限临港人才认定放宽：重点支持单位中工作的人才在新片区工作满一年以上可缩短为3个月或6个月8月20日上海定向优化临港新片区人才购房政策：在临港新片区工作的非上海市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房满7年后可转让临港“一年社保可购房”细则官宣：备案满7年可转让；满2年的，6年后可转让；满3年未满5年的，5年后可转让新房认购认购规则调整：1、认购金减半；2、资金证明放松；3、销售周期缩短；4、部分外环外地区入围比提高人才落户6月1日落户：世界Top100院校毕业生取消社保基数要求，Top50院校近乎零门槛落户6月28日落户：在沪高校应届硕士毕业生可直接落户；全国双一流本科毕业生在五大新城重点转型地区工作也可直接落户二手二手房评估价政策松动9月30日，财政部、税务总局出新政：明年底前居民换购住房可享个税退税优惠土拍规则土拍规则放松：1、取消打分入围，采用挂牌方式出让；2、降低竞拍资金监管额度随机值微调，规则更趋公平：一次书面报价结束后，若有效报价超过二个不足六个的，系统将新增相应数量的“随机值”，至有效报价加随机值总计六个房贷利率1月20日，1年期LPR下调10个基点、5年期以上LPR下调5个基点央行上海分行发文：进一步优化信贷结构5月15日，央行、银保监会发布调整差别化住房信贷政策5月23日，5年期以上LPR下调15个基点8月22日，1年期LPR下调5个基点、5年期以上LPR下调15个基点9月30日，央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点上海公积金贷款利率从3.25%下调至3.1%1月3月4月6月7月8月9月10月新房端二手端金融端2022年政策调控集中在6月之后由“稳”趋“松”，未来政策或持续定向放宽土地端5月朱兴华Part1 529行动方案定调楼市政策5月29日，上海市政府发布上海市加快经济恢复和重振行动方案，推出8个方面、50条助企纾困新举措，与房地产相关的条例中，从源头上降低土地出让成本、加速新房供应、加快企业销售回款等，基本定调下半年宽松走势。允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款合理确定住宅用地起始价，降低商业办公自持比例房地产项目缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间适当增加2022年度建设用地计划市中心旧改提速，同时推广至五大新城减轻开发商的资金压力合理的调整了开发商的利润空间，降低开发商运营自持的成本减少开发商从拿地到销售的时间周期，降低资金成本，提高利润未来客户选择面更广，近两年新房供应更加集中提供更多更丰富的土地供应，利好市中心改善置业客户方案要点政策影响优化人才直接落户、居转户、购房等条件及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应松动落户政策变相放松限购政策，进一步提升楼市需求量解封后新房供应增加，竞争激烈，低分上车机会增大房地产相关供给端需求端5/29上海市加快经济恢复和重振行动方案的要点及影响市场供求双向发力政策基调趋松初显朱兴华Part1 上海精准吸纳高层次人才628落户政策降低门槛的力度相对较大，在沪各高校应届硕士生不分专业可直接落户，可见其“精准抢才”战略，旨在吸引更多高端青年人才进入，利于优化人口结构同时将给楼市提供强劲支撑。2022年628落户政策力度明显较大315524562520128343515232683343933023445497041523615210119382416420853003300434863767451241580100020003000400050006000700080009000100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月居转户人才引进2022年上海月度落户情况4、5月落户量受疫情影响大幅减少备注：落户数据来自上海人社局，12月数据（预计）=第一批公示数据*21）落户申请的受理改为二个批次（往年仅一次应届落户机会），分别是7月4日-8月31日和12月1日-12月30日2）在沪各研究所、各高校应届硕士毕业生，符合基本条件不用评分即可直接落户3）（非在沪高校）世界一流建设高校应届硕士不分专业，不用评分直接落户；世界一流学科建设高校建设学科应届硕士不用评分直接落户，其他学科依然要满足评分政策4）在沪“双一流”建设高校的应届本科毕业生，在五个新城、南北地区、重点转型地区（宝山、金山）用人单位工作的，符合基本条件即可落户5）应届生72分打分落户体系中，单位要素分值比重增加由5分增加至7分，新增五大新城、南北地区重点转型地区范围内的教育、卫生等公益事业单位要素分3分 上海抢人力度升级，引导在沪硕士博士、全国名校应届硕士博士直接落户上海 引导全国应届毕业生重点扎根在五大新城，孵化产业人才三季度起，落户政策效应逐步显现，11月公示人数创新高朱兴华2022年正值临港自贸区新片区成立三周年之际，住房限购政策持续定向微调，增强片区内的人才引进和房票进场，但由于附加条件较多加之临港后续仍高位供应，预计影响范围和市场提振效应均有限。Part1 临港定向微调限购和人才落户进一步放松2019.8.30购房政策（非沪籍）：1.购房资格由居民家庭调整为个人，可购买1套2.购房连续缴纳社保年限缩短：由5年调整为3年即可购房（新片区稳定就业可优先选房）人才落户政策：缩短居转户年限新片区工作3年，居转户由7年缩至5年工作单位符合重点产业布局，工作2年，居转户由7年缩短为3年2020.12.1 落户政策再放松：4年内累计36个月1倍社保基数即可落户（不需要职称等级限制）2021.11.29 落户政策再放松：试点在五个新城和自贸区新片区就业的上海市应届研究生毕业生可直接落户2022.4.12 临港人才认定放宽：重点支持单位中工作的人才在新片区工作满一年以上可缩短为3个月或6个月2022.6.28 落户政策再放松：在沪“双一流”高校的应届本科生，在五个新城、南北地区重点转型地区用人单位工作的，符合当年度非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业即可落户2022.8.20 定向优化临港新片区人才购房政策：在新片区非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年（此前为3年）及以上，在临港新片区限购1套住房，限售7年(此前为全市统一，认购比超1.3，限售5年)2019.9.1 发布人才住房政策使用范围及操作口径：认定2.1单位条件，2.2个人条件；3.1及3.2人才概念临港人才及购房政策2022.10.27 一年社保购房细则出台：对于符合条件的非沪藉人才，可以购买1套住房，需1年社保，限售7年；2年社保的，限售6年；社保满3年不满5年的，限售5年u 8.20政策背景：临港今年一批次8宗宅地全部托底底价成交，二批次并未供地（无企业托底）；截至22.7.30临港广义库存约420万，去化周期68.9个月，去化承压；临港新房分化愈显，除101/105片区表现相对较好外，103片区项目受竞品分流去化仅三成左右；u 因此，临港借成立3周年，发布人才购房新政，降低购房资格，但提高限售门槛，杜绝投机炒房的现象，是对政策松绑的保障（原认购比超1.3，限售5年）；u 根据新政后临港市场情况来看，新政刺激楼市效果有限，且临港存量较大，市场分化明显，整体市场热度下降，叠加下半年的集中供应，客户基数已被大量消耗，市场遇冷局势难以扭转。新房端u 进一步优化人才落户政策：赋予临港新片区引进非上海生源应届高校毕业生重点扶持用人单位推荐权。上海对人才引进力度在加大，外围区域需要更多的产业和人口引入来实现区域发展，以及为公共设施和房地产发展提供坚实的基础。人才端朱兴华Part1 临港持续松绑，密集供应下区域下滑和分化是大势临港限购再度松动后，短期内释放了部分观望型人才的购买力，但仅作用于核心资源楼盘。而长期来看片区供过于求，区域整体下探、项目分化仍是大势，认筹和去化热度还是更依赖于轨交、配套便利程度。认筹结束日期项目名称板块产品/面积段价格推售套数认筹率去化率3.1/3.2人才占比8/1中建玖海云天103小高层70-16434000102627%30%3%8/8龙光天曜102小高层85-117叠加117-13332830401117%80%21%8/22国贸象屿龙湖星璟原105小高层89-14033000420163%100%46%8/22金融湾晶天宸苑105小高层99-14035000397131%100%117%8/22金融湾晶天辉苑105小高层97-31535000380124%100%58%9/5港城悦庭102小高层73-18832900122450%46%21%9/28龙光天曜冬霖悦庭102小高层85-117叠加117-1333305058526%21%3%10/6鹏瑞云璟湾103小高层88-1463396254140%27%5%10/19中建玖海云天103小高层93-1603400031597%30%3%10/24上实望海105小高层100-1203300034063%35%12%10/31雅戈尔星海云境105小高层76-1383300047671%65%21%11/21国贸象屿龙湖星璟原105小高层89-14033000496106%92%45%11/21中建玖海云天103小高层93-1333400034235%26%/11/30中国中铁诺德璟宸105小高层89-1293000037815%12%11%8/20政策前后临港核心区认筹/开盘情况105轨交资源首发盘，首开日光，人才占比上升新政效应递减，轨交资源盘，去化下滑明显非轨交资源盘，去化较差2022年临港核心区开盘去化情况去化100%入围分44.4104101102103环湖认筹率76%去化62%认筹率97%去化73%105认筹率61%去化49%16号线认筹率157%去化100%44.4分两港快线新政后新政后u 地铁板块101（16号线）、105片区（两港快线）平均认筹率较高，101供应稀缺，开盘能日光；u 102科教片区教育资源和生活配套集中，平均认筹率7成，去化尚能达6成；u 103片区，现有生活配套不足，平均去化不及5成。备注：数据截止至12-21朱兴华PART TWO土拍观察疫后土拍门槛变低，实际热度依旧分化国央企仍主导拿地，民企主力布局外围朱兴华Part2 上海拿地“窗口期”，门槛变低、相对公平在疫后市场和经济压力下，上海取消招挂复合、降低资金监管额度、增加集中供地批次，中小房企迎拿地窗口期、拿地房企资金压力缓解。同时新增随机值打补丁，确保竞价环节公平公正。土拍流程：分批次集中供应土拍流程细则公告集中供地，一共四批次交保证金土地起始总价的20%交监管资金挂牌截止前一天，交土地起始总价的90%线上挂牌登陆网上受理平台进行挂牌报价竞买人资格审查具有房地产开发资质，限马甲，同一名申请人只能进行一次交易申请线下竞价部分热门地块公开直播退还保证金收到申请人退还申请后的5个工作日内原途径返还保证金及其利息监管账户解封条件（1）甲方向乙方提交由上海市土地交易事务中心出具的情况说明（2）甲方未竞得/未中标本地块（3）甲方竞得/中标本地块，且已支付的本地块出让价款比例（含定金）达到50%及以上缴纳土地款合同签订之日起5个工作日内付清20%（含保证金），一个月内付至50%，剩余50%签订合同后30/60/90个工作日/日内付清1个月3个月2022年上海一共有四个批次集中土拍，从公告到现场竞价预计1个月时间，土地款1个月内付至50%，3个月内结清尾款政策变化：降低门槛、增加“补丁”2022年土拍主要发生三大改变：出让方式恢复挂牌、降低监管资金、增加随机值数量21年土拍规则22年土拍规则三个批次集中供地四个批次集中供地保证金